淺議資產(chǎn)評(píng)估工作底稿的編制及其評(píng)估程序

■ 鄧顯敏

評(píng)估工作底稿，是指資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)形成的，反映評(píng)估程序?qū)嵤┣闆r、支持評(píng)估結(jié)論的工作記錄和相關(guān)資料。評(píng)估基本程序包括明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)、訂立業(yè)務(wù)委托合同、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃、進(jìn)行評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集整理評(píng)估資料、評(píng)定估算形成結(jié)論、編制出具評(píng)估報(bào)告、整理歸集評(píng)估檔案等內(nèi)容。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員可以根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況以及重要性原則確定所履行各基本程序的繁簡(jiǎn)程度。工作底稿應(yīng)反映評(píng)估人員實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、評(píng)定估算等評(píng)估程序的實(shí)施情況、支持評(píng)估結(jié)論。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)記錄評(píng)估程序履行情況，并形成工作底稿。評(píng)估工作底稿應(yīng)當(dāng)真實(shí)完整、重點(diǎn)突出、記錄清晰。本文對(duì)評(píng)估工作底稿編制及評(píng)估程序執(zhí)行談?wù)剮c(diǎn)看法。

一、規(guī)范編制資產(chǎn)評(píng)估工作底稿的意義

評(píng)估工作底稿可用于質(zhì)量控制復(fù)核、監(jiān)督資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估準(zhǔn)則的遵循情況以及第三方的檢查，在資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)因執(zhí)業(yè)質(zhì)量而涉及訴訟或有關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查時(shí)，評(píng)估工作底稿能夠提供證據(jù)，證明資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)是否按照《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則》的規(guī)定執(zhí)行了評(píng)估工作?！顿Y產(chǎn)評(píng)估行業(yè)財(cái)政監(jiān)督管理辦法》（財(cái)政部86號(hào)令）明確了資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的法律責(zé)任?！吨袊?guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)會(huì)員執(zhí)業(yè)行為自律懲戒辦法》于2018年5月實(shí)施，懲戒辦法規(guī)定，個(gè)人執(zhí)業(yè)會(huì)員在執(zhí)業(yè)中，資產(chǎn)評(píng)估基本程序缺失、資產(chǎn)評(píng)估程序履行不充分或不到位、工作底稿內(nèi)容缺失、工作底稿內(nèi)容規(guī)范性存在問(wèn)題、未按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估檔案歸集，將視情節(jié)輕重，予以警告、嚴(yán)重警告、通報(bào)批評(píng)或公開(kāi)譴責(zé)。真實(shí)完整、清晰的評(píng)估工作底稿是降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑,因此，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)高質(zhì)量地編制評(píng)估工作底稿。

評(píng)估工作底稿的編制不但直接影響到資產(chǎn)工作評(píng)估的質(zhì)量，還是佐證資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在評(píng)估過(guò)程中客觀、公正地履行評(píng)估程序的依據(jù)，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在評(píng)估業(yè)務(wù)完成后，應(yīng)及時(shí)整理工作底稿。

二、評(píng)估工作底稿編制中存在的問(wèn)題

評(píng)估工作底稿是實(shí)施評(píng)估程序過(guò)程的記錄。由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、部分企業(yè)評(píng)估業(yè)務(wù)要求招投標(biāo)，且為最低價(jià)中標(biāo)，中小企業(yè)評(píng)估收費(fèi)偏低，以及部分評(píng)估項(xiàng)目客戶要求出具報(bào)告的時(shí)間緊、納入評(píng)估范圍的單位多、任務(wù)重等。部分資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)工作底稿存在底稿不完整、執(zhí)行程序不到位、不能全面反映評(píng)估程序的實(shí)施情況。部分評(píng)估機(jī)構(gòu)未嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量控制制度，三級(jí)復(fù)核流于形式、評(píng)估參數(shù)選用不合理等問(wèn)題，通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查通報(bào)發(fā)現(xiàn)，協(xié)會(huì)對(duì)部分評(píng)估機(jī)構(gòu)給予了警告、限期整改；對(duì)部分資產(chǎn)評(píng)估師給予行業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)、警告；對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)相關(guān)法人、首席評(píng)估師進(jìn)行約談等，部分省評(píng)協(xié)將懲戒結(jié)果錄入行業(yè)誠(chéng)信檔案。這些懲戒需引起資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估專業(yè)人員的高度重視。不規(guī)范工作底稿主要表現(xiàn)在：

（一）管理類工作底稿

1．評(píng)估委托合同不規(guī)范，要素不完整。

2．缺少評(píng)估計(jì)劃或評(píng)估計(jì)劃編制過(guò)于簡(jiǎn)單、針對(duì)性不強(qiáng)，評(píng)估計(jì)劃中有部分項(xiàng)目缺失或表達(dá)不完整，評(píng)估對(duì)象和范圍不完整，大型評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估計(jì)劃缺少技術(shù)方案等。

3．缺少訪談?dòng)涗?。企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)（包括專利資產(chǎn)）評(píng)估缺少與相關(guān)人員的訪談?dòng)涗?，或訪談?dòng)涗泝?nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)單或針對(duì)性不強(qiáng)，無(wú)實(shí)質(zhì)性的訪談。

4．有些項(xiàng)目缺少明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)、業(yè)務(wù)承接風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、客戶報(bào)告簽收等，底稿不能反映公司質(zhì)控體系要求的承接流程。

5．三級(jí)復(fù)核流于形式，無(wú)實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，以報(bào)告簽發(fā)表代替三級(jí)復(fù)核，底稿中無(wú)重大問(wèn)題復(fù)核處理記錄，底稿不能反映評(píng)估機(jī)構(gòu)質(zhì)量復(fù)核軌跡。

6．底稿歸檔時(shí)，各種形式的歸檔底稿內(nèi)容完整性、歸檔的一致性較差，工作底稿未編制索引號(hào)和頁(yè)碼、沒(méi)有分類歸檔，部分電子文檔未歸檔，如：詢價(jià)記錄未形成紙質(zhì)文檔歸檔。

（二）操作類工作底稿

1．缺少必要現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄或現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄不完整,未根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目具體情況，確定合理的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式。 部分評(píng)估項(xiàng)目實(shí)物資產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄或盤點(diǎn)表過(guò)于簡(jiǎn)單，記錄不完整，如：多項(xiàng)設(shè)備盤點(diǎn)只在申報(bào)表上打勾或?qū)€(gè)別設(shè)備補(bǔ)充填列規(guī)格型號(hào)、生產(chǎn)廠家等，未采用ABC分類勘查；缺少重點(diǎn)房屋、重要設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查記錄。部分評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)狀和使用狀況的記錄僅有照片（照片無(wú)日期，無(wú)對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)名稱標(biāo)注）而未形成書(shū)面勘察記錄，無(wú)主要資產(chǎn)相關(guān)技術(shù)資料核查記錄，無(wú)主要資產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄。部分存貨盤點(diǎn)未進(jìn)行倒軋，存貨盤點(diǎn)日期與評(píng)估基準(zhǔn)日間無(wú)出入庫(kù)記錄及相關(guān)的檢查，實(shí)物資產(chǎn)抽查盤點(diǎn)記錄只在盤點(diǎn)表上以打勾的形式標(biāo)示，未填列實(shí)際的盤點(diǎn)數(shù)量。少數(shù)現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄表沒(méi)有評(píng)估人員及被評(píng)估單位陪同人員簽字。

2．詢問(wèn)、函證、監(jiān)盤、勘查等重要程序記錄不完整或出現(xiàn)錯(cuò)誤。無(wú)銀行存款及往來(lái)單位的詢證函或者直接引用審計(jì)機(jī)構(gòu)函證復(fù)印件，無(wú)評(píng)估人員對(duì)函證保持控制的說(shuō)明。

3．收集的評(píng)估資料不完整

（1）企業(yè)價(jià)值評(píng)估收集的資料不夠完整。底稿中對(duì)企業(yè)歷史沿革、現(xiàn)狀、發(fā)展前景、相關(guān)宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、公司制度、稅收政策、歷史財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)資料等收集不足。未收集企業(yè)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃和企業(yè)所在行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景等資料。未收集委托方關(guān)于被評(píng)估企業(yè)資產(chǎn)配置和使用情況的說(shuō)明，包括對(duì)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債、溢余資產(chǎn)情況說(shuō)明，或者收集的資料信息不完整、不詳細(xì)。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估，缺少對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)狀況及前景、企業(yè)狀況及前景調(diào)查資料，未來(lái)收益的預(yù)測(cè)缺乏宏觀和微觀數(shù)據(jù)的支撐。

（2）國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，未收集評(píng)估目的對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件，或無(wú)經(jīng)濟(jì)行為實(shí)施主體的申請(qǐng)文件和經(jīng)濟(jì)行為對(duì)應(yīng)的實(shí)施方案等資料。

（3）收集資料時(shí)，重要資產(chǎn)的詢價(jià)記錄和定價(jià)依據(jù)信息不完整（成本法）。

（4）對(duì)資產(chǎn)權(quán)屬、存在性、狀態(tài)等資料收集不完整。

4．資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表僅有電子文件未打印紙質(zhì)文件并蓋章、評(píng)估申報(bào)明細(xì)表填列內(nèi)容不夠完整或無(wú)申報(bào)方蓋章確認(rèn)。

5．收益法評(píng)估底稿中預(yù)測(cè)依據(jù)、取值過(guò)程分析較少。底稿中沒(méi)有對(duì)企業(yè)歷史數(shù)據(jù)中的非經(jīng)常性收入和支出、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債和溢余資產(chǎn)及與其相關(guān)的收入和支出進(jìn)行核實(shí)和調(diào)整的記錄。運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)缺少對(duì)被評(píng)估單位所在行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與前景的分析判斷，缺少關(guān)于流動(dòng)性對(duì)評(píng)估價(jià)值影響的考慮，未考慮關(guān)于控股權(quán)和少數(shù)股權(quán)等因素產(chǎn)生的溢價(jià)或折價(jià)。成本法評(píng)估時(shí)缺少對(duì)投資性房地產(chǎn)的清查核實(shí)方法、過(guò)程及結(jié)論；土地使用權(quán)評(píng)估中引用結(jié)論的評(píng)估說(shuō)明等。

6．評(píng)定估算無(wú)詳細(xì)計(jì)算和分析過(guò)程，評(píng)估結(jié)論計(jì)算不準(zhǔn)確

（1）實(shí)物資產(chǎn)無(wú)測(cè)算表、或測(cè)算表中重要參數(shù)的確定無(wú)依據(jù)或說(shuō)明。

（2）評(píng)定估算時(shí)，評(píng)定估算的取價(jià)依據(jù)不充分，確定重置成本的取價(jià)、取費(fèi)依據(jù)不夠充分，部分參數(shù)無(wú)取值來(lái)源，確定成新率貶值因素取值依據(jù)不夠充分，主要資產(chǎn)的詢價(jià)記錄較為簡(jiǎn)單，缺乏合理性分析。

（3）采用收益法評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)，收入、成本費(fèi)用預(yù)測(cè)依據(jù)不足，對(duì)運(yùn)營(yíng)資金的分析、測(cè)算過(guò)程和溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債分析不夠充分。收益法評(píng)估中，部分參數(shù)的選擇確定依據(jù)不足。

（4） 評(píng)估計(jì)算不準(zhǔn)確。對(duì)重要參數(shù)的選取缺乏分析過(guò)程記錄、或評(píng)估過(guò)程中參數(shù)選擇錯(cuò)誤，如：土地使用權(quán)采用成本法評(píng)估時(shí)，宗地用途為工業(yè)用地，年期修正系數(shù)中的剩余年限按土地法定年限進(jìn)行修正，造成評(píng)估值計(jì)算錯(cuò)誤；對(duì)投資性房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，對(duì)商業(yè)用房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)年限采用70年而不是40年，造成計(jì)算錯(cuò)誤。

7．無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估：商標(biāo)權(quán)價(jià)值估算中收入、成本費(fèi)用、收益期及折現(xiàn)率取值依據(jù)不足。對(duì)無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)和會(huì)計(jì)核算調(diào)查記錄、獲取被評(píng)估企業(yè)提供的專利研發(fā)和與專利實(shí)施相關(guān)的經(jīng)營(yíng)資料和會(huì)計(jì)核算資料不夠充分、完整。評(píng)估所依據(jù)資料收集不夠充分，缺乏對(duì)所收集評(píng)估資料的分析和判斷過(guò)程。

8．企業(yè)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目，評(píng)估工作底稿無(wú)資產(chǎn)、負(fù)債清查評(píng)估程序表，同時(shí)進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)和資產(chǎn)評(píng)估的項(xiàng)目，直接復(fù)印審計(jì)底稿作為評(píng)估工作底稿，也未就直接引用審計(jì)底稿的合理性進(jìn)行說(shuō)明。

三、進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估及編制評(píng)估工作底稿需關(guān)注的事項(xiàng)及建議

（一）采用收益法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)應(yīng)關(guān)注的事項(xiàng)

隨著評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，收益法得到廣泛的應(yīng)用，評(píng)估結(jié)果中采用收益法評(píng)估結(jié)果的越來(lái)越多，收益法是從企業(yè)未來(lái)收益的角度出發(fā)，以被評(píng)估企業(yè)現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)未來(lái)可以產(chǎn)生的收益，經(jīng)過(guò)折現(xiàn)后的現(xiàn)值作為被評(píng)估企業(yè)股權(quán)的評(píng)估價(jià)值，因此采用收益法計(jì)算時(shí)，對(duì)企業(yè)未來(lái)的預(yù)期發(fā)展因素產(chǎn)生的影響考慮應(yīng)充分，由于收益法主觀性強(qiáng)，評(píng)估師對(duì)未來(lái)收益的預(yù)測(cè)和折現(xiàn)率的判斷對(duì)評(píng)估結(jié)果影響大，要求評(píng)估專業(yè)人員對(duì)各項(xiàng)參數(shù)進(jìn)行充分的理解，并能根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行分析、判斷、調(diào)整，不能按模板進(jìn)行生搬硬套。

采用收益法計(jì)算時(shí)，對(duì)收入、成本、費(fèi)用的預(yù)測(cè)底稿應(yīng)形成書(shū)面資料，以便復(fù)核和檢查。對(duì)未來(lái)收益指標(biāo)預(yù)測(cè)時(shí)，對(duì)收益增長(zhǎng)預(yù)測(cè)的合理性、邏輯性的分析要充分，應(yīng)收集被評(píng)估企業(yè)的歷史數(shù)據(jù)、企業(yè)對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況和收益狀況的預(yù)測(cè)資料，評(píng)估人員應(yīng)對(duì)被評(píng)估單位提供的收益預(yù)測(cè)資料進(jìn)行分析、判斷和調(diào)整，確信相關(guān)預(yù)測(cè)的合理性。如：主要客戶、主要客戶占收入的比例、當(dāng)前及未來(lái)的市場(chǎng)占有情況、銷量增長(zhǎng)幅度原因分析，未來(lái)的產(chǎn)品價(jià)格變化趨勢(shì)分析，了解被評(píng)估企業(yè)所在行業(yè)相關(guān)經(jīng)濟(jì)要素及收益狀況情況，當(dāng)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)與企業(yè)歷史數(shù)據(jù)和現(xiàn)實(shí)狀況存在重大差異時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中予以披露，還應(yīng)對(duì)產(chǎn)生差異的原因及其合理性進(jìn)行分析,不能沒(méi)有分析就直接引用企業(yè)提供的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)；還要充分考慮取得預(yù)期收益將面臨的風(fēng)險(xiǎn)，合理選擇折現(xiàn)率，保持預(yù)期收益與折現(xiàn)率口徑一致；合理確定收益預(yù)測(cè)期間，并恰當(dāng)考慮預(yù)測(cè)期后的收益情況及相關(guān)終值的計(jì)算。

采用收益法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估，還要獲得委托方關(guān)于被評(píng)估企業(yè)資產(chǎn)配置和使用情況的說(shuō)明，包括對(duì)非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債和溢余資產(chǎn)狀況及其相關(guān)的收入和支出進(jìn)行分析、核實(shí)或調(diào)整。

（二）采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估需關(guān)注的事項(xiàng)

資產(chǎn)基礎(chǔ)法往往是將各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值進(jìn)行匯總，容易忽略賬外無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值，無(wú)法反映企業(yè)資產(chǎn)、資源的整合效應(yīng)。故在運(yùn)用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮被評(píng)估企業(yè)所擁有的所有有形資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、關(guān)注是否存在未入賬負(fù)債等。

（三）評(píng)估程序不能隨意簡(jiǎn)化

企業(yè)價(jià)值評(píng)估最終結(jié)果若采用了某一種評(píng)估方法（如：收益法）的評(píng)估結(jié)果，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不能為了減輕工作量，對(duì)另一種評(píng)估方法的評(píng)價(jià)程序進(jìn)行簡(jiǎn)化，評(píng)估程序仍應(yīng)按評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則規(guī)定執(zhí)行，如另一評(píng)估方法為資產(chǎn)基礎(chǔ)法，其對(duì)會(huì)計(jì)核算資料的查閱還應(yīng)形成清晰的記錄，函證或替代測(cè)試程序不能減少，對(duì)實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察并形成記錄，資產(chǎn)詢價(jià)記錄要充分，否則可能影響評(píng)估結(jié)果的合理性。

（四）銀行存款評(píng)估及其銀行存款與往來(lái)函證

采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)銀行存款進(jìn)行評(píng)估時(shí)，評(píng)估人員往往收集了銀行對(duì)賬單、銀行存款余額調(diào)節(jié)表，但忽略打印《已開(kāi)立銀行結(jié)算賬戶清單》，應(yīng)將《已開(kāi)立銀行結(jié)算賬戶清單》中正在使用的銀行存款賬戶與財(cái)務(wù)已入賬銀行存款賬戶進(jìn)行核對(duì)，以確保被評(píng)估單位已入賬銀行存款的完整性。

關(guān)于函證，評(píng)估人員應(yīng)獨(dú)立對(duì)銀行存款、往來(lái)單位進(jìn)行函證，若進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的同時(shí)進(jìn)行了審計(jì)，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以與審計(jì)機(jī)構(gòu)共同發(fā)函。若評(píng)估項(xiàng)目先進(jìn)行了審計(jì)，評(píng)估師可收集了審計(jì)機(jī)構(gòu)的函證，但評(píng)估師還應(yīng)同時(shí)對(duì)往來(lái)單位執(zhí)行替代程序，關(guān)注審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)函證發(fā)放過(guò)程的控制。評(píng)估基準(zhǔn)日余額為零的銀行存款賬戶也要進(jìn)行函證，以減少資產(chǎn)漏評(píng)的風(fēng)險(xiǎn)。

（五）管理類工作底稿關(guān)注事項(xiàng)

針對(duì)評(píng)估計(jì)劃不夠具體完整，評(píng)估計(jì)劃針對(duì)性不強(qiáng)，缺少訪談?dòng)涗洠瑧?yīng)收集的重要資料而未收集，工作復(fù)核底稿不全、不規(guī)范等。評(píng)估機(jī)構(gòu)加強(qiáng)內(nèi)部質(zhì)量控制管理，規(guī)范評(píng)估計(jì)劃，重大評(píng)估項(xiàng)目完善技術(shù)方案。重視評(píng)估程序履行過(guò)程中的工作記錄，按照《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評(píng)估程序》、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評(píng)估檔案》的要求，認(rèn)真履行相關(guān)評(píng)估程序和編制工作底稿。

針對(duì)以上情況，提出如下建議：

1.在評(píng)估過(guò)程中，建議驗(yàn)證評(píng)估結(jié)論的合理性。通過(guò)驗(yàn)證，分析評(píng)估結(jié)論是否存在不合理之處。

2.評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)組織評(píng)估專業(yè)人員加強(qiáng)對(duì)《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則》的學(xué)習(xí)，提高評(píng)估人員的專業(yè)技能，同時(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的培養(yǎng)，提高業(yè)務(wù)人員的執(zhí)業(yè)質(zhì)量。嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，保證評(píng)估質(zhì)量，以防范評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)對(duì)收益法的理解，要求評(píng)估專業(yè)人員不僅要熟悉評(píng)估模型，獲取充分的評(píng)估資料，評(píng)估結(jié)果更要合理、準(zhǔn)確地反映企業(yè)的價(jià)值。

3.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)指派有專業(yè)勝任能力的人員執(zhí)行評(píng)估項(xiàng)目。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)制定完備的內(nèi)控制度，根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的規(guī)模、業(yè)務(wù)等因素，建立質(zhì)量控制體系，保證評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量，將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)降到最低，完善三級(jí)復(fù)核制度，并按制度執(zhí)行。

執(zhí)業(yè)質(zhì)量是評(píng)估機(jī)構(gòu)生存的生命線，評(píng)估工作底稿是明確評(píng)估責(zé)任的重要依據(jù)，可以證明評(píng)估人員遵循評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，履行獨(dú)立分析估算、勤勉盡責(zé)，謹(jǐn)慎從業(yè)的證據(jù)。為了降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，要求我們每一位評(píng)估專業(yè)人員重視評(píng)估程序履行中的工作記錄，嚴(yán)格按照《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評(píng)估程序》、《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評(píng)估檔案》的要求，編制工作底稿，認(rèn)真履行相關(guān)的評(píng)估程序。