試析營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃

摘 要：營改增從2016年5月開始逐步將范圍擴(kuò)展到建筑、房地產(chǎn)行業(yè)中，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著稅負(fù)高、庫存大的特點(diǎn)，嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。本文從房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃定義入手，闡述了營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的可行性，從稅務(wù)種類、稅務(wù)籌劃入手，總結(jié)營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃建議，旨在規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的納稅行為。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；可行性；建議

引言

房地產(chǎn)企業(yè)在其發(fā)展中，會受到稅務(wù)負(fù)擔(dān)的影響，在營改增政策實(shí)施之后，能夠結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，依據(jù)營改增政策，在房地產(chǎn)企業(yè)的不同階段，籌劃增值稅納稅工作，提升房地產(chǎn)企業(yè)避稅的合理性，以此降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，推動房地產(chǎn)企業(yè)朝著健康的方向發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃定義

依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，制定合理的稅收征管制度，以此為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃提供發(fā)展機(jī)會與發(fā)展空間。房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃中是將降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)作為最終工作目標(biāo)，在相關(guān)稅務(wù)法律的基礎(chǔ)上，開展合理規(guī)劃，最大程度避免不合理納稅現(xiàn)象的出現(xiàn)。實(shí)施營改增政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)采取過渡性的措施，確保營改增工作的順利開展，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)全面減稅，最大程度降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

房地產(chǎn)企業(yè)通過實(shí)施營改增前，由于政府缺乏稅收引導(dǎo)，完善的法律機(jī)制，進(jìn)而導(dǎo)致稅務(wù)負(fù)擔(dān)加大，稅收職責(zé)混淆等現(xiàn)象存在。在實(shí)施營改增之后，能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的規(guī)范性，將增值稅的可抵扣性特點(diǎn)凸顯出來，為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃構(gòu)建更好的發(fā)展氛圍。

二、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的意義

（一）能夠降低稅收負(fù)擔(dān)

依據(jù)相關(guān)資料顯示，在未來實(shí)施營改增前收費(fèi)項(xiàng)目占房價(jià)的11.0%，房地產(chǎn)稅收占房價(jià)的13.0%—15.0%，房地產(chǎn)的稅務(wù)合計(jì)占房價(jià)的26.0%。在實(shí)施營改增后，一般納稅人的增值稅稅率為11.0%。

房地產(chǎn)企業(yè)在其開發(fā)中，具備建設(shè)周期長、建設(shè)投資大的特點(diǎn)，自開發(fā)商獲得土地開發(fā)權(quán)開始，到建設(shè)、經(jīng)營、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)均會設(shè)計(jì)相應(yīng)的納稅款項(xiàng)繳納。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目主要包括：耕地占用稅、地契稅、營改增前的營業(yè)稅、城市建設(shè)稅等，在實(shí)際的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中，其相關(guān)稅款均是以預(yù)繳的方式為主。雖說在營改增后稅率有所增加，但均屬于價(jià)外稅，可抵扣性能夠消除重復(fù)征稅的情況出現(xiàn)。

（二）開展增值納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)管理層必須要重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，積極應(yīng)對各類風(fēng)險(xiǎn)，開展全面謀劃，以此落實(shí)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制工作，逐步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施中各個(gè)環(huán)節(jié)的規(guī)范性與合理性，促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在營改增政策的實(shí)施背景下平穩(wěn)度過此階段，以此降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，全面推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

營改增政策實(shí)施后，能夠帶動房地產(chǎn)企業(yè)朝著增值稅的方向發(fā)展，促使房地產(chǎn)企業(yè)真正步入增值稅時(shí)代。在增值稅納稅籌劃中，不僅僅是簡單稅種轉(zhuǎn)化，還需要結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營情況，重新設(shè)置納稅政策，以此推動房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理朝著精細(xì)化方向發(fā)展。

三、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃分析

以某房地產(chǎn)企業(yè)為例，營改增前內(nèi)營業(yè)稅稅率為5%，每年交營業(yè)稅5萬元。在營改增實(shí)施后，營業(yè)額與營改增前一致，所交營業(yè)稅為4.75萬元，相比營改增前降低了0.26左右。由此可見，在稅務(wù)不變的情況下，能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)繳納稅額，在其稅款核算中不需要抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，核算方式較為簡單。營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃建議主要如下：

（一）認(rèn)定納稅人

在其納稅分析中，需要依據(jù)企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模、財(cái)務(wù)核算水準(zhǔn)、貨幣值等，控制制定年銷售簽約進(jìn)度，拆分等方式，降低年銷售額。依據(jù)我國頒布的相關(guān)政策，應(yīng)稅年銷售額超過500萬元，屬于一般納稅人。在500萬以下的應(yīng)稅年銷售額，屬于小規(guī)模納稅人。由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)中小規(guī)模納稅人，因此其稅務(wù)征收率為5%，不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。針對一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)，滿足一般納稅人的需求。

（二）強(qiáng)化內(nèi)部培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)在其稅務(wù)稅務(wù)籌劃工作中，財(cái)務(wù)人員發(fā)揮著十分重要的作用，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要定期開展相應(yīng)培訓(xùn)，財(cái)務(wù)人員能夠強(qiáng)化發(fā)票管理，明確進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣范圍，稅收風(fēng)險(xiǎn)管控范圍等，房地產(chǎn)企業(yè)需要強(qiáng)化施工人員的組織，定期開展培訓(xùn)，逐步強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的增值稅意識。同時(shí)還可以聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)，定期組織財(cái)務(wù)人員開展納稅籌劃管理，將培訓(xùn)工作的作用凸顯出來，以此凸顯出培訓(xùn)工作的作用。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)在賬務(wù)處理上相對簡單，但營改增實(shí)施之后，對財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能、綜合素質(zhì)提出了更高的要求。因此，開展培訓(xùn)工作十分有必要。

（三）制定多元化發(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合其發(fā)展需求，設(shè)置開發(fā)間接費(fèi)，確保其在發(fā)揮發(fā)票抵扣作用的同時(shí)，將其作為新業(yè)務(wù)的增長點(diǎn)，制定一體化的發(fā)展戰(zhàn)略，多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，以此提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場抵御風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)企業(yè)必須要依據(jù)自身的業(yè)務(wù)，不斷進(jìn)行服務(wù)轉(zhuǎn)型，提升服務(wù)質(zhì)量。例如：及時(shí)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)、單一性的住宅地產(chǎn)建設(shè)方式，不斷擴(kuò)展房地產(chǎn)企業(yè)的工作范圍，可以深入到園林綠化、裝修、物業(yè)等方面，逐步朝著全方位的方向發(fā)展。

（四）增加精裝比例

房地產(chǎn)企業(yè)必須要增加精裝房的數(shù)目，加大房地產(chǎn)建設(shè)中精裝房的占比，以此降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。就

房地產(chǎn)企業(yè)而言，其建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)毛坯房沒有精裝房的優(yōu)勢，主要是因?yàn)榫b房內(nèi)的燈具、電氣、裝飾材料等能夠抵扣增值稅的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票。

（五）合理選擇供應(yīng)商

房地產(chǎn)企業(yè)只有結(jié)合實(shí)際情況，強(qiáng)化人工成本控制，才能夠降低其建設(shè)成本，強(qiáng)化對稅務(wù)的控制，降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)。同時(shí)還需要重視施工過渡階段，是否存在建設(shè)成本上漲的趨勢，同時(shí)財(cái)務(wù)人員需要注意的是，人工成本費(fèi)用無法取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，進(jìn)而會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本增加。房地產(chǎn)企業(yè)在其工程建設(shè)中，主要成本來自于土建、整體建設(shè)成本，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的抵扣，主要取決于企業(yè)納稅人的資質(zhì)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在工程招標(biāo)中，需要嚴(yán)格審核納稅人的資質(zhì)。

（六）制定銷售進(jìn)度

房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合實(shí)際情況，制定出對應(yīng)的銷售進(jìn)度機(jī)制，強(qiáng)化每個(gè)月的預(yù)算金額控制，加大開票金額管控，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合當(dāng)月范圍內(nèi)，已經(jīng)預(yù)繳的增值稅款項(xiàng)。最大程度降低由發(fā)票開具引起的現(xiàn)金流失問題，全面維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。由于營改增本身具備很強(qiáng)的動態(tài)性，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)內(nèi)的新增不動產(chǎn)納入抵扣范圍內(nèi)，進(jìn)而強(qiáng)化對行業(yè)稅的控制，避免行業(yè)稅出現(xiàn)迅速增長的現(xiàn)象。

四、結(jié)束語

綜上所述，就我國財(cái)稅體制改革工作而言，營改增屬于重點(diǎn)環(huán)節(jié)，也是財(cái)稅改革的重要基礎(chǔ)。但由于稅種較多，導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)較重，房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場競爭、復(fù)雜的稅務(wù)環(huán)境下取得更好的發(fā)展，就必須要落實(shí)納稅籌劃工作，為后期的可持續(xù)化發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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作者簡介：童曉炯，浙江九天控股集團(tuán)有限公司。