房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理及發(fā)展趨勢探索

摘 要：近年來，隨著我國房價(jià)的迅猛增長，房地產(chǎn)行業(yè)的一舉一動都受到社會的熱切關(guān)注，也吸引了諸多民眾投資房地產(chǎn)、從業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)。而房地場行業(yè)作為典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金鏈的管理是維持其持續(xù)、穩(wěn)定、安全發(fā)展的關(guān)鍵。但從目前的發(fā)展形勢來看，房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)仍不可避免，這也成為了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要難題。國家利用宏觀調(diào)控手段，從政策上對房價(jià)以及房地產(chǎn)高風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展進(jìn)行控制，讓其在發(fā)展中能夠正確認(rèn)識房地產(chǎn)資金鏈管理的重要性，并明確其中存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)，從而結(jié)合社會的發(fā)展趨勢與行業(yè)的發(fā)展形勢，制定合理的管理措施。為此，文章對房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理以及發(fā)展趨勢進(jìn)行了深入探究，論述了有效的管理措施，并對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)測，及時(shí)根據(jù)發(fā)展趨勢制定合理的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；資金鏈；風(fēng)險(xiǎn)管理；發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)體系中的支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中有著重要地位，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢對國家經(jīng)濟(jì)以及市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定都有著直接的影響。為此，保障房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展使行業(yè)發(fā)展始終堅(jiān)實(shí)的目標(biāo)。現(xiàn)階段，我國通過宏觀調(diào)控政策對房價(jià)進(jìn)行調(diào)控，避免出現(xiàn)“泡沫經(jīng)濟(jì)”等問題，但房價(jià)仍然高居不下，并沒有有效的回歸，這也說明房地產(chǎn)行業(yè)中資金風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生仍不可避免。資金鏈?zhǔn)欠康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，直接決定著房地產(chǎn)的發(fā)展，但很多房地產(chǎn)企業(yè)在資金鏈管理上仍然存在問題，導(dǎo)致自身無法應(yīng)對市場變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，從而影響到整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性。因此，為了保障國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，減少房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)成為行業(yè)的主要任務(wù)，并通過各方的共同努力，強(qiáng)化對其資金鏈的內(nèi)外部管理，保障其健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)資金鏈現(xiàn)狀探究

在資金籌措環(huán)節(jié)中。其是房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈管理的第一環(huán)節(jié)，在整個(gè)管理中有著重要地位，而且資金籌措環(huán)節(jié)的管理效果會直接對后續(xù)資金鏈的運(yùn)行造成影響。但資金籌措環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展必須經(jīng)歷的環(huán)節(jié)，任何一個(gè)企業(yè)要想投身于市場，進(jìn)入到房地產(chǎn)行業(yè)，必須進(jìn)行資金籌措，當(dāng)有足夠的資本后才能為各項(xiàng)活動的開展提供雄厚的資金支持；同時(shí)，資金籌措環(huán)節(jié)也是房地場行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，在這個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)任何問題，都有可能導(dǎo)致企業(yè)資金鏈中斷，無法使企業(yè)正常運(yùn)行。其中經(jīng)常出現(xiàn)的問題有以下幾個(gè)：一是，嚴(yán)重依賴銀行信貸，信貸比重過大。從目前房地產(chǎn)發(fā)展情況信息了解到，房地產(chǎn)行業(yè)的資金主要來自銀行貸款、預(yù)收款、定金、個(gè)人按揭等，從形式上具有多元化的特征，但其中最主要的資金來源仍是貸款，而且貸款對象是銀行，體現(xiàn)出了其過分依賴銀行貸款。二是，行業(yè)整體的負(fù)債率較高，負(fù)債率較高一直是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要特征，有的企業(yè)負(fù)債率甚至超過了國際常規(guī)水準(zhǔn)與警戒線，這都表明房地產(chǎn)發(fā)展中發(fā)生資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)較高，而且其盈利與負(fù)債水平并不相符，再加上固定資產(chǎn)無法通過變現(xiàn)的方式獲取現(xiàn)金，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中會面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。三是，流動負(fù)債率較高。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)流動負(fù)債率較高的問題在短時(shí)間內(nèi)得不到任何緩解，很多企業(yè)的流動負(fù)債率已超出了七成警戒線，這會導(dǎo)致企業(yè)資金持續(xù)緊張，不利于房地產(chǎn)企業(yè)靈活面對市場經(jīng)濟(jì)的變化。

在資金使用環(huán)節(jié)中。這個(gè)環(huán)節(jié)是中間環(huán)節(jié)，聯(lián)系著資金籌措與資金回籠，而這是資金鏈管理的重點(diǎn)與關(guān)鍵，其對企業(yè)資金使用與正常運(yùn)行有著直接的影響。經(jīng)常出現(xiàn)的問題有：一是，投資開發(fā)支出比重大。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中投資開發(fā)的費(fèi)用包括項(xiàng)目、設(shè)備、配套設(shè)施、土建等多項(xiàng)內(nèi)容，近些年，開發(fā)投資持續(xù)增長，而且其中配套設(shè)置等項(xiàng)目受市場價(jià)格變化的影響較大，具有較強(qiáng)的隨意性，從而會為房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈造成不利影響。二是，土地購置存在問題，土地購置也是房地產(chǎn)企業(yè)投資的主要內(nèi)容，但其涉及金額較大，過多的投資，會造成企業(yè)資金緊張；很多企業(yè)的不合理購置問題，經(jīng)常導(dǎo)致資金鏈癱瘓等問題。雖然國家出臺了限購政策，但這個(gè)問題并沒有得到緩解，并造成了土地資源以及企業(yè)資金資源的浪費(fèi)。三是，資金速動比率低。受市場形勢以及行業(yè)特征的影響，流動資產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)總資產(chǎn)中占據(jù)的比重較大，從而導(dǎo)致速動比率低過安全值，無法使資金應(yīng)運(yùn)處于正常水平，這也增加了企業(yè)貸款壓力。

在資金回籠環(huán)節(jié)中。這個(gè)環(huán)節(jié)經(jīng)常遇到兩個(gè)問題，一是銷售市場遇冷，房地場行業(yè)的發(fā)展受市場環(huán)境的影響較大，通過銷售產(chǎn)品資金回籠，但在國家政策的調(diào)整下，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，銷售成功率較低。這種情況無法直接將房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成資金，從而延長了資金的回籠效率，使資金鏈被拉大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金緊張的問題。二是，現(xiàn)金流出現(xiàn)負(fù)增長的問題。房地產(chǎn)在前期發(fā)展階段，主要將發(fā)展重點(diǎn)與資金應(yīng)用在投資開發(fā)上，但由于產(chǎn)品資金回籠周期被延長，企業(yè)出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)困難的情況，這會直接影響到企業(yè)的正常發(fā)展與資金鏈的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，資金鏈出現(xiàn)問題，現(xiàn)金流的運(yùn)轉(zhuǎn)也會受到影響。

二、房地產(chǎn)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理探究

一是，拓展籌資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化資金籌措。目前，從房地產(chǎn)行業(yè)資金籌措上來看，其對銀行過于依賴，雖然也有多種籌資方式，但只是在形式上實(shí)現(xiàn)了多元化，本質(zhì)上仍是以銀行貸款為主，這樣會導(dǎo)致資金鏈發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的幾率升高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌措環(huán)節(jié)應(yīng)探索多元化的籌資渠道，例如，將間接融資轉(zhuǎn)為直接融資，這樣可以減少融資中的多個(gè)中間環(huán)節(jié)，減少了融資成本，提高了企業(yè)的收益，而且與間接融資相比，穩(wěn)定性有所提升。另外，股票、債券等融資方式也具有一定的可行性。

二是，科學(xué)利用財(cái)務(wù)杠桿，財(cái)務(wù)杠桿的應(yīng)用主要是為了解決房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高的問題，企業(yè)通過有效的措施能夠降低負(fù)債在總資產(chǎn)中的比例，并通過財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行調(diào)節(jié)，對企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)整，保障資金的合理利用，提高其利用效率，并在融資環(huán)節(jié)中有限對內(nèi)部融資方式進(jìn)行考慮。

三是，合理制定負(fù)債率，由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品開發(fā)時(shí)間過長，資金回籠周期也無法保障，所以，資金一直處于長時(shí)間被占用的狀態(tài)，面對這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過使用權(quán)益資金代替資金資源，這樣的方式能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少流動負(fù)債，使其非流動負(fù)債增加，減緩了其償還貸款的壓力。例如，在土地資源的出讓金問題上，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都會選擇短期貸款，通過轉(zhuǎn)換成長期貸款能夠有效的減緩貸款償還壓力。

四是，科學(xué)購置土地，合理利用土地資源，房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)與興建主要依靠土地資源，但在購置土地前要在國家現(xiàn)行政策以及市場需求的基礎(chǔ)上，進(jìn)行科學(xué)、合理規(guī)劃，避免出現(xiàn)投資失誤等問題；而且購置土地后，要合理利用土地資源，禁止出現(xiàn)閑置浪費(fèi)的問題；而且購置土地資源中要對資金支出進(jìn)行嚴(yán)格控制，盡量降低企業(yè)出現(xiàn)資金緊張的問題。另外，企業(yè)要重視成本預(yù)算工作，制定標(biāo)準(zhǔn)化資金支出計(jì)劃，保障資金資源得到合理利用。

三、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢探究

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快企業(yè)轉(zhuǎn)型的速度，提升自身發(fā)展的科技含量，從而在整體綜合實(shí)力提升基礎(chǔ)上增加收益。目前，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中無論是外部的政策環(huán)境還是內(nèi)部的發(fā)展環(huán)境都存在不利因素，而且企業(yè)產(chǎn)品過于單一，一旦市場不穩(wěn)定、環(huán)境不利就會對產(chǎn)品收益造成影響。因此，實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身長足發(fā)展的必然趨勢，企業(yè)通過轉(zhuǎn)型，增加產(chǎn)品種類，提升產(chǎn)品的綜合性能，能夠面向更多的領(lǐng)域獲取經(jīng)濟(jì)效益，從而滿足不同階層以及不同需求的需要。從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的情況來看，其發(fā)展局面已逐漸趨向多元化，但在仍需要產(chǎn)品做支撐。例如，從市場轉(zhuǎn)向城中村市場，通過開發(fā)低端產(chǎn)品滿足更多階層的需求，也能為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)收益，而且開發(fā)出了市場中存在的更多潛力。

其次，理性面對土地購置問題，土地是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的基礎(chǔ)，針對土地資源的投資是房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵，隨著外部政策環(huán)境緊張程度的提升，房地產(chǎn)行業(yè)在面對土地購置問題時(shí)都紛紛采取謹(jǐn)慎態(tài)度，盡量在購置前對土地資源進(jìn)行科學(xué)的調(diào)研，分析其可能創(chuàng)造的價(jià)值以及企業(yè)對土地資源的需求，從而避免出現(xiàn)不合理購置的問題，并節(jié)省資金支出。這樣在企業(yè)遇到資金緊張的問題后，企業(yè)仍可以通過合理控制資金的使用，維持資金鏈與現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。通過權(quán)威調(diào)查資料顯示，從2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，十年多的時(shí)間，我國房地產(chǎn)行業(yè)土地購置面積與資金都有所下降，這也反映出房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐漸回歸理性，正確面對土地購置問題，根據(jù)自身的切實(shí)需要，避免出現(xiàn)浪費(fèi)，從而也緩解了整個(gè)行業(yè)資金緊張的情況。

最后，房地場企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)自身的長足發(fā)展，必須從提升自身核心競爭力著手，不斷增強(qiáng)自身抵御風(fēng)險(xiǎn)能力、發(fā)展水平、企業(yè)文化建設(shè)、形象維護(hù)，從而能夠在國內(nèi)以及國際市場上立足。近年來隨著我國科學(xué)技術(shù)水平的提升，房地產(chǎn)行業(yè)可以以此為契機(jī)，借助科技的力量，提升自身的綜合實(shí)力，并提升產(chǎn)品的科技含量，從產(chǎn)品創(chuàng)新上實(shí)現(xiàn)自身的持續(xù)發(fā)展。例如，不斷將新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新工藝應(yīng)用到產(chǎn)品開發(fā)上。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不應(yīng)受發(fā)展理念的局限，應(yīng)大膽突破，勇于創(chuàng)新。例如，目前AI智能與房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)的融入，雖然AI智能目前的發(fā)展在智能通訊、交流方面應(yīng)用更多，但其是目前共享經(jīng)濟(jì)的有力技術(shù)支持，利用AI智能創(chuàng)造共享建筑、共享房地產(chǎn)產(chǎn)品，其可以根據(jù)不同階層的需求對現(xiàn)有產(chǎn)品進(jìn)行改造，這不僅提升了產(chǎn)品研發(fā)周期，也提升了產(chǎn)品效益回收周期，保障企業(yè)發(fā)展過程中有更充足的資金支持其它方面的投入。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)通過產(chǎn)品創(chuàng)新，提升其資金回籠效率，保障企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)中資金充足，以便應(yīng)對市場經(jīng)濟(jì)的變化與行業(yè)之間的激烈競爭。

除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確自身在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位，及時(shí)關(guān)注國家政策的變化以及法律法規(guī)的調(diào)整，分析其自身發(fā)展造成的影響。從經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，國家針對房地產(chǎn)行業(yè)一直采取緊縮性政策，避免其對國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定造成影響，這導(dǎo)致房地產(chǎn)很多發(fā)展戰(zhàn)略都無法實(shí)現(xiàn)，也有很多企業(yè)因國家政策的調(diào)整，造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。這些情況的出現(xiàn)，主要是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中過于將重點(diǎn)放在市場上，缺乏對國家政策的敏感性；另外，也要及時(shí)關(guān)注銀行政策的變化，銀行信貸利率、政策變化也會對房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈造成影響?？偠灾康禺a(chǎn)企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展，需要其對企業(yè)外部以及內(nèi)部環(huán)境給予高度關(guān)注，合理分析各項(xiàng)因素對資金可能造成的影響，并結(jié)合發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，制定預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的措施。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在我國市場經(jīng)濟(jì)中的正常發(fā)展，必須有雄厚的資金做支持，所以，資金鏈?zhǔn)瞧浒l(fā)展的重要組成部分，也可以將之稱為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。但從構(gòu)成資金鏈的三個(gè)環(huán)節(jié)可以看出，其中存在的問題與風(fēng)險(xiǎn)，都使房地產(chǎn)行業(yè)的安全、健康、穩(wěn)定發(fā)展受到了挑戰(zhàn)。為此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)管理十分必要，要逐一分析資金鏈三個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)與問題的原因，并采取有效的措施預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，為資金鏈的運(yùn)行創(chuàng)造穩(wěn)定的環(huán)境；并且企業(yè)自身要抓住機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)自身轉(zhuǎn)型，提升自身發(fā)展的科技含量，從而提升核心競爭實(shí)力。

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作者簡介：

袁志強(qiáng)，中海宏洋地產(chǎn)（銀川）有限公司。