我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系及房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的影響

摘 要：經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了很大的帶動(dòng)作用，但在該行業(yè)不斷發(fā)展的過程中，還有許多問題存在，這就需要將房地產(chǎn)市場當(dāng)中的供求關(guān)系作為切入點(diǎn)進(jìn)行分析，對其中問題的解決方法進(jìn)行尋找和應(yīng)用，而房地產(chǎn)發(fā)展期間，往往會(huì)有一定的房產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，會(huì)對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生相應(yīng)的影響，同時(shí)還會(huì)在行業(yè)當(dāng)中產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)問題，為了防止這些風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，有必要針對相關(guān)措施進(jìn)行合理的應(yīng)用，基于此，文章針對我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系以及房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的影響進(jìn)行具體論述，希望能夠推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；供求關(guān)系；經(jīng)濟(jì)；影響

雖然在經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來越迅速，但其中卻有很多的不健康因素存在，而房價(jià)虛高是最為典型的因素一直，社會(huì)各界在房地產(chǎn)投資方面具有較高的熱情，使得房地產(chǎn)市場當(dāng)中的資金量相對較高，在一定程度上影響了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，長期以來，房地產(chǎn)都是社會(huì)各界較為關(guān)注的行業(yè)，在房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展的過程中，人們應(yīng)該對房地產(chǎn)泡沫造成的隱藏風(fēng)險(xiǎn)加以注意，一旦房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)破裂，會(huì)造成無法想象的后果，進(jìn)而會(huì)影響到國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，因此，針對房地產(chǎn)供求關(guān)系及其對經(jīng)濟(jì)的影響加強(qiáng)分析，具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。

一、宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場供求

（一）土地要素方面的市場特征

1.總量特征。我國在進(jìn)行城市化建設(shè)的過程中主要有兩種模式較為常見，一種是新建式，另一種是外延式，由于對這兩種模式的應(yīng)用缺乏合理性，導(dǎo)致城市化發(fā)展與所在區(qū)域的居民收入存在不協(xié)調(diào)的問題，而且這種問題非常的普遍，因此，需要對原有的城市化模式加以調(diào)整，將外延式逐漸向內(nèi)涵式轉(zhuǎn)變，而這種發(fā)展轉(zhuǎn)變將會(huì)是城市未來發(fā)展的主要趨勢之一，且增量建設(shè)在用地供給方面將會(huì)呈現(xiàn)明顯的下降趨勢，使存量用地方面的有效利用成為主導(dǎo)城市化建設(shè)的重要條件，在2013-2014年之間，我國城市增速建設(shè)逐漸下降，在土地供應(yīng)方面也開始逐漸放緩，而且與中小型城市當(dāng)中的存量用地占比相比有明顯的增加，這說明政府部門針對建設(shè)用地指標(biāo)方面的把控力度開始逐漸增強(qiáng)，并對中小型城市中的發(fā)展優(yōu)勢進(jìn)行了有效的激發(fā)和引導(dǎo)，而外延式逐漸向內(nèi)涵式方向的轉(zhuǎn)變，使建設(shè)用地方面的供應(yīng)數(shù)量指標(biāo)被削弱，特別是在一些規(guī)模較大的城市當(dāng)中，土地供應(yīng)量將會(huì)持續(xù)減少。

2.結(jié)構(gòu)特征。由于很多區(qū)域在發(fā)展過程中出現(xiàn)了土地財(cái)政問題和地方財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，使得政府部門對于存量土地資源的利用不得不保持高度的重視，因此，在社會(huì)不斷發(fā)展的情況下，應(yīng)該將土地要素存量作為工作的重點(diǎn)內(nèi)容，除此之外，由于政府部門的經(jīng)營職能逐漸轉(zhuǎn)變成了服務(wù)職能，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，有效提升了公共服務(wù)水平，并使居住需求得到了很好的滿足，而從整體上來講，土地要素方面的需求主要呈下降趨勢，使得一線城市逐漸成了開發(fā)商滿足自身要素需求的主要區(qū)域。

3.控制政策特征。除了少數(shù)一線城市以外，大部分城市都應(yīng)該將限購政策取消，并在二套房貸利率方面給予一定的優(yōu)惠政策，對自主購房以及改善型購房加以鼓勵(lì)，將穩(wěn)定的市場以及宏觀經(jīng)濟(jì)形式作為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)思路對短期干預(yù)思維的取代，而這種控制政策則是以分類調(diào)控及稅收調(diào)控等柔性控制為主的。

（二）住房產(chǎn)品方面的市場特征

從國際角度對宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，隨著世界各國在制造業(yè)方面的快速發(fā)展，以及新能源和信息技術(shù)的普及應(yīng)用，可能會(huì)對各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生一定的影響，而在這種情況下，我國金融市場在流動(dòng)性方面也會(huì)受到相應(yīng)的影響，加上國家對實(shí)體金融服務(wù)的大力支持以及房地產(chǎn)行業(yè)投資回報(bào)的縮減，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場在流動(dòng)性方面不斷縮減，為了對開發(fā)企業(yè)自身的庫存情況加以體現(xiàn)，通常會(huì)使用竣工量和銷售量之間的比值進(jìn)行反應(yīng)，其中的比值越高，產(chǎn)生的庫存壓力也就越大，不管是地區(qū)還是重量，其在庫存率方面的特征主要表現(xiàn)為兩個(gè)階段，一是庫存率先出現(xiàn)下降而后出現(xiàn)上升；二是庫存率呈現(xiàn)平穩(wěn)下降的趨勢，城市的層級不同，其存在的庫存壓力也不盡相同，而房價(jià)增速通常在二線城市當(dāng)中反映較為明顯，在三線城市當(dāng)中的反映則相對較小，而在一線城市以及新一線城市當(dāng)中則表現(xiàn)出趨同的現(xiàn)象，此外，在房價(jià)變動(dòng)以及庫存率方面還會(huì)遇到季度或時(shí)間趨勢的影響，在此過程中可能會(huì)出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)通過低利潤確保完整資金鏈的現(xiàn)象。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本情況

（一）房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)缺乏合理性

能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成影響的因素有很多種，而房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)缺乏合理性是最主要的影響因素之一，根據(jù)調(diào)查發(fā)展，對于住房供應(yīng)方面的市場結(jié)構(gòu)來說，國家控制總量占整體房源的30%，這種結(jié)構(gòu)能夠具有較高的合理性，但在房地產(chǎn)市場實(shí)際發(fā)展過程中，商品房及別墅的比例相對較高，很多房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的商品房及別墅重量在總房源當(dāng)中能夠占據(jù)78%的比重，由此可見，國家能夠進(jìn)行有效控制的房源是非常有限的，而這種現(xiàn)象會(huì)使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)失衡的問題，主要是因?yàn)殚_發(fā)商對經(jīng)濟(jì)利益的過分追求，從某種程度上來講，也是因?yàn)榈胤秸^度支持房地產(chǎn)發(fā)展，較高的財(cái)政稅收，導(dǎo)致地方政府過度重視房地產(chǎn)市場的發(fā)展，從而影響了市場結(jié)構(gòu)的合理性。

（二）房地產(chǎn)市場存在秩序混亂的問題

我國房地產(chǎn)市場目前還存在秩序混亂的問題，而且這種問題非常嚴(yán)重，而這種混亂的秩序?qū)е峦赓Y企業(yè)的進(jìn)入并不存在阻力問題，這會(huì)對國家回避政策的作用造成嚴(yán)重的影響，而混亂的房地產(chǎn)市場，會(huì)使投資者在其中獲取更高的經(jīng)濟(jì)效益，而且在進(jìn)行房屋銷售期間，能夠通過禮品的饋贈(zèng)來促進(jìn)成交，但這種銷售理念會(huì)在一定程度上損害消費(fèi)者自身的知情權(quán)。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的具體措施

（一）保持供給的有效性

通過分析房地產(chǎn)市場方面的供求關(guān)系，發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場當(dāng)中的商品房具有較高的空置比率，所以需要對房地產(chǎn)供給數(shù)量進(jìn)行有效的控制，減少無效供給，在進(jìn)行供給期間，要堅(jiān)持適銷對路原則，為了確保房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的健康性，需要將有效供給作為切入點(diǎn)，合理的調(diào)整房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，這對于房地產(chǎn)市場的和諧發(fā)展具有積極的作用，與此同時(shí)，還要重視廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房等方面的供求情況，通過對兩者的有效供給，能夠有效滿足基層人民的住房需求，為社會(huì)的和諧發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）對缺口加強(qiáng)供給

在市場經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，資金及房地產(chǎn)市場之間具有非常密切的關(guān)聯(lián)，兩者都會(huì)受到供求關(guān)系的影響，在房地產(chǎn)市場當(dāng)中應(yīng)該應(yīng)用專項(xiàng)調(diào)控，防止出現(xiàn)不必要的影響，因此，對缺口部分加強(qiáng)供給具有很大的意義，而想要實(shí)現(xiàn)缺口供給，必須從宏觀角度入手對市場進(jìn)行調(diào)控，在進(jìn)行缺口調(diào)控的過程中，第一要做好數(shù)量調(diào)整，使房產(chǎn)出售速度得到提升；第二，要做好價(jià)格控制工作，這樣可以使短缺房的生產(chǎn)速度被加快，通過對租金的調(diào)整，能夠使供給被加強(qiáng)，而增加房地產(chǎn)租金能夠有效減少社會(huì)的房產(chǎn)需求量。

（三）對整體需求體系加以完善

對需求體系加以完善的首要任務(wù)就是要降低群眾在房地產(chǎn)投資方面的熱情，而這樣可以將房地產(chǎn)的價(jià)格有效降低，房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格設(shè)定應(yīng)該根據(jù)群眾的收入情況來確定，也只有如此，才能確保房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。當(dāng)前階段的房源已經(jīng)能夠?qū)ι鐣?huì)的需求加以滿足，因此，不需要對空置房源的數(shù)量進(jìn)行增加，在每年當(dāng)中可以對房源進(jìn)行少量的增加，對房源折舊和損毀進(jìn)行彌補(bǔ)，只有如此，才能使房地產(chǎn)市場逐漸趨于成熟，為了對房價(jià)進(jìn)行有效的控制，地方政府要將自身的作用充分發(fā)揮出來，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行正確的引導(dǎo)，不但要對房地產(chǎn)泡沫加強(qiáng)控制，還要防止投機(jī)資金涌入現(xiàn)象的出現(xiàn)，因?yàn)樵擁?xiàng)資金是造成房地產(chǎn)泡沫問題的主要原因，國家相關(guān)部門應(yīng)該根據(jù)人口增長以及收入情況進(jìn)行分析，對發(fā)展策略進(jìn)行科學(xué)的編制，這樣能夠使整體需求體系的完善性得到進(jìn)一步的提升。

四、房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)方面的影響

（一）房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)方面的宏觀影響

對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，房地產(chǎn)開發(fā)能夠?qū)ζ洚a(chǎn)生很大的促進(jìn)作用，而房地產(chǎn)行業(yè)本身具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性，能夠?qū)ㄖ牧?、裝修市場以及家電市場等進(jìn)行有效的帶動(dòng)，而且在房屋成交期間還能對銀行的發(fā)展產(chǎn)生一定的帶動(dòng)作用，與房地產(chǎn)行業(yè)存在關(guān)聯(lián)的行業(yè)有很多種，如果房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)變動(dòng)情況，對相關(guān)行業(yè)產(chǎn)生影響是不可避免的，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定關(guān)系到社會(huì)發(fā)展的穩(wěn)定，這也說明該行業(yè)會(huì)對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的影響。

（二）房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)方面的微觀影響

居民的消費(fèi)是房地產(chǎn)微觀影響的直觀表現(xiàn)，根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，我國在2017年的3、4月份當(dāng)中，全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)投資金額高達(dá)9850億元，與2016年相比，增長了8.9%，而在房地產(chǎn)投資當(dāng)中，住宅投資占比能夠占據(jù)66%以上，目前，社會(huì)各界在房地產(chǎn)方面依然具有較高的投資熱情，這也造成了部分居民的盲目跟風(fēng)，導(dǎo)致居民日常購買力出現(xiàn)下降的問題，從而影響了居民的生活質(zhì)量和水平。

五、降低影響的主要對策

（一）對房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系加以重視

由于房地產(chǎn)行業(yè)中的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，導(dǎo)致其在發(fā)展的過程中與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有非常密切的關(guān)系，但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，該行業(yè)的貢獻(xiàn)度與以往相比存在逐漸下降的問題，特別是在新形勢背景下，房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)之間的推動(dòng)與帶動(dòng)作用呈現(xiàn)降低趨勢，因此，相關(guān)部門不但要對房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系加以重視，還要對新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)加強(qiáng)培育，使經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴程度逐漸降低。

（二）對人民幣的穩(wěn)定性加以保證

由于房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的巨大利潤以及人民幣的升值，導(dǎo)致越來越多的國外投資者開始針對中國房產(chǎn)進(jìn)行投資，而投資者的心態(tài)基本都是對能夠看到利潤的項(xiàng)目進(jìn)行投資，并且在貨幣呈現(xiàn)升值趨勢的情況下就立即將資金撤離，而這種現(xiàn)象會(huì)使本土經(jīng)濟(jì)受到嚴(yán)重的影響，甚至?xí)共糠制髽I(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)的問題，加大經(jīng)濟(jì)危機(jī)的產(chǎn)生概率，因此，要加強(qiáng)外來資金的控制，盡可能的保證人民幣的穩(wěn)定性，只有如此，才能使我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性得到保證。

（三）對房地產(chǎn)市場當(dāng)中的法律制度加以健全

如果在行業(yè)當(dāng)中缺乏法律約束，非常容易使行業(yè)市場出現(xiàn)秩序混亂的問題，而由于我國房地產(chǎn)行業(yè)在市場發(fā)展過程中缺乏有效的法律約束，導(dǎo)致一些不法分子經(jīng)常應(yīng)用法律的漏洞進(jìn)行牟利，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場當(dāng)中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而使社會(huì)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不穩(wěn)定的現(xiàn)象，加大貧富差距，增加了共同富裕目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)難度，因此，相關(guān)部門必須要針對房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，對相關(guān)法律制度加以建立和完善，不斷提升法律法規(guī)的全面性和針對性，使房地產(chǎn)市場當(dāng)中的不法問題能夠得到有效的解決，以此來保證市場的良性發(fā)展。

（四）對人們的思想觀念加以轉(zhuǎn)變

在國家相關(guān)會(huì)議當(dāng)中明確指出，要對美麗中國加強(qiáng)建設(shè)，而實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的基礎(chǔ)就是對人們自身的思想觀念加以轉(zhuǎn)變，對拜金主義造成的惡劣影響進(jìn)行有效的控制，努力推動(dòng)正能量的傳遞，使人們的心態(tài)能夠更加陽光，并能夠合理的規(guī)劃自身的消費(fèi)與投資，對于投資意識較強(qiáng)的群眾，應(yīng)該鼓勵(lì)其對投資知識進(jìn)行學(xué)習(xí)，提升投資活動(dòng)的合理性，以此來對房產(chǎn)泡沫進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的科學(xué)調(diào)整。

六、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有非常密切的關(guān)系，合理的調(diào)整市場供求關(guān)系，能夠在市場當(dāng)中實(shí)現(xiàn)良性的發(fā)展，因此，國家相關(guān)部門應(yīng)該對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系加以了解，明確房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的影響，并通過有效的措施，對其影響進(jìn)行控制，以此來推動(dòng)房地產(chǎn)市場以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]代岷嵋.我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系及房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的影響[J].中國經(jīng)貿(mào)，2016，6（17）：45.

作者簡介：

李瑩，中海宏洋地產(chǎn)（銀川）有限公司。