房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理及風(fēng)險(xiǎn)防范

摘 要：本文章對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流及其管理進(jìn)行具體的定義、闡述，并對(duì)印度尼西亞中資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并就進(jìn)一步完善印尼中資房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理提出建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；現(xiàn)金流；現(xiàn)金流管理

引言

20世紀(jì)70年底起，美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)、美國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)等行業(yè)協(xié)會(huì)公布相關(guān)規(guī)定，要求企業(yè)“提供給債權(quán)人以及投資人關(guān)于將來(lái)現(xiàn)金流入的時(shí)間和金額安排的有關(guān)信息排及不確定性的有關(guān)信息” （美國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)，《會(huì)計(jì)目標(biāo)研究報(bào)告》，1973）；1987年，制定現(xiàn)金流量表并規(guī)定了具體編制方法，使用現(xiàn)金流量表替代財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表；上述舉措用以推進(jìn)企業(yè)對(duì)外公布的信息更為全面完整反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果及現(xiàn)金流量，有助于債券人及投資人做出更為準(zhǔn)確的判斷。

房地產(chǎn)行業(yè)在各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著至關(guān)重要的作用，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用不容忽視。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，對(duì)于現(xiàn)金、現(xiàn)金流管理的需求更加迫切；做好房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營(yíng)管理是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的必要途徑。

1998年亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)席卷印度尼西亞之后，印尼政府全面整頓銀行業(yè)，各大銀行全面收緊信貸水平，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款批復(fù)更為謹(jǐn)慎并將信貸政策延續(xù)至今；印尼房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲取貸款的難度加大。

一、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理概述及具體措施

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流是指企業(yè)一定的會(huì)計(jì)期間內(nèi)通過(guò)前期的拿地置業(yè)、中期的物業(yè)建造開(kāi)發(fā)和后期的銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，產(chǎn)生的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及凈流量的總稱(chēng)。

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理是企業(yè)為實(shí)現(xiàn)財(cái)富最大化的戰(zhàn)略目標(biāo)，通過(guò)制定計(jì)劃、編制預(yù)算、可行性分析、董事會(huì)決策、內(nèi)部管控和事后對(duì)比分析等多重手段對(duì)企業(yè)不同發(fā)展階段現(xiàn)金流入及流出的形式、時(shí)間、金額大小等進(jìn)行的一系列全方位的準(zhǔn)確的系統(tǒng)性管理；現(xiàn)金流管理的目標(biāo)是在保證公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況良好的情況下，最大限度地提高資金收益率。

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理具體措施可分為現(xiàn)金流流程管理、現(xiàn)金流流量管理、現(xiàn)金流流速管理、現(xiàn)金流質(zhì)量分析及現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理。

現(xiàn)金流流程管理是分析當(dāng)前或未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的現(xiàn)金流動(dòng)在時(shí)間和數(shù)量等方面的安排所做的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)與計(jì)劃、執(zhí)行與控制、考評(píng)與反饋，進(jìn)行事前、事中、事后進(jìn)行分析。

現(xiàn)金流流量管理是指企業(yè)現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出、現(xiàn)金凈流量的管理。

現(xiàn)金流流速管理是對(duì)于企業(yè)資金從流出到流回企業(yè)內(nèi)部，完成整個(gè)現(xiàn)金循環(huán)的速度進(jìn)行管理。流速越快，說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況越好，生命力越旺盛。加快現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)速度能夠有效地防范現(xiàn)金流斷流。流速管理使用現(xiàn)金周期來(lái)衡量，現(xiàn)金周期包括存貨周轉(zhuǎn)期、應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)期和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期等相關(guān)指標(biāo)。

現(xiàn)金流質(zhì)量分析是通過(guò)盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)、營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金比例、流動(dòng)比例、速動(dòng)比例等一系列關(guān)鍵指標(biāo)，對(duì)于公司現(xiàn)金流質(zhì)量進(jìn)行分析。

現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)對(duì)由于外部環(huán)境的不斷變化以及決策過(guò)程、決策結(jié)果的不確定性，使得行為結(jié)果與公司預(yù)期的結(jié)果不匹配的可能性進(jìn)行管理。

二、印尼中資房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可分為前期立項(xiàng)、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定，購(gòu)地及拆遷安置，項(xiàng)目施工建設(shè)，銷(xiāo)售、回款管理及物業(yè)管理等四個(gè)階段。由于國(guó)情、政治及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的差異，印尼中資房地產(chǎn)企業(yè)在上述階段與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)存在差異如下：印度尼西亞土地所有權(quán)私有化，印尼中資房地產(chǎn)企業(yè)在土地采購(gòu)階段耗時(shí)長(zhǎng)，占用資金量大，且資金來(lái)源必須為企業(yè)自有資金；印尼銀行業(yè)對(duì)于購(gòu)房客戶按揭貸款審批嚴(yán)格，購(gòu)房客戶按揭獲批率較低；印尼房地產(chǎn)企業(yè)可預(yù)售樓花，同時(shí)向客戶提供較長(zhǎng)的分期付款期，最長(zhǎng)可達(dá)6年期。

（一）融資渠道過(guò)于單一

印尼銀行業(yè)普遍對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款批復(fù)較為謹(jǐn)慎。中資房地產(chǎn)企業(yè)向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，銀行要求企業(yè)提供超出貸款總額的抵押物擔(dān)保，同時(shí)母公司需要出具保證擔(dān)保函，上述條件增加了公司及母公司的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也增加了中資房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的難度。目前，多數(shù)中資房地產(chǎn)企業(yè)只能依靠股東資本金投入及銷(xiāo)售回款提供流動(dòng)資金。

（二）開(kāi)發(fā)進(jìn)度與銷(xiāo)售回款速度不匹配

印尼本地房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)周期及銷(xiāo)售回款速度安排項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，在房地產(chǎn)行業(yè)衰退、蕭條周期內(nèi)，由于資金短缺、收款金額不足，本地企業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)交房延誤的狀況。中資房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入印尼市場(chǎng)較晚，多數(shù)采取加快項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，用以迅速獲取市場(chǎng)認(rèn)可度及客戶信任。同時(shí)造成中資房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流出進(jìn)度與股東資金投入、銷(xiāo)售回款產(chǎn)生的現(xiàn)金流入速度不匹配，造成資金短缺的局面。

（三）事后現(xiàn)金流量分析是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金管理主要方式

印尼中資房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理方式多數(shù)為事后管理，缺乏戰(zhàn)略思維和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。企業(yè)財(cái)務(wù)人員在月度末及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)編制現(xiàn)金流量表并與計(jì)劃、預(yù)算進(jìn)行對(duì)比分析，根據(jù)對(duì)比分析結(jié)果及后期預(yù)測(cè)不斷調(diào)整計(jì)劃、預(yù)算，缺乏標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化的現(xiàn)金管理模式及事中現(xiàn)金管理的問(wèn)責(zé)機(jī)制。

（四）對(duì)于現(xiàn)金流質(zhì)量管理的重視程度不夠

印尼中資房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)將銷(xiāo)售額作為績(jī)效考核的首選目標(biāo)而忽略現(xiàn)金流量的重要性；低質(zhì)量的現(xiàn)金流管理顯著增加企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，可能引起工期交付延誤或者質(zhì)量大打折扣的局面，影響中資房地產(chǎn)企業(yè)信譽(yù)及“一帶一路”在印尼的影響力。

三、完善印尼中資房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的相關(guān)建議

（一）加強(qiáng)現(xiàn)金流管理的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置

公司的組織結(jié)構(gòu)設(shè)置在當(dāng)今企業(yè)管理中起著至關(guān)重要的作用。為實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值最大化，公司需要將現(xiàn)金流管理上升到公司戰(zhàn)略層面，設(shè)置優(yōu)秀的組織結(jié)構(gòu)，建立卓越的現(xiàn)金流量管理水平。該結(jié)構(gòu)中，應(yīng)當(dāng)包括決策層、管理層和執(zhí)行層三個(gè)層級(jí)，各層級(jí)各司其職，加強(qiáng)溝通。

（二）對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流進(jìn)行分階段管理并建立預(yù)警機(jī)制

印尼中資房地產(chǎn)企業(yè)有著房地產(chǎn)企業(yè)共性的特征，同時(shí)由于印尼國(guó)情、政治及經(jīng)濟(jì)的特殊性，又兼具其特殊性。因此印尼中資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流進(jìn)行階段管理，大致分為以下三個(gè)階段：

一是前期立項(xiàng)、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定、及購(gòu)地、拆遷安置階段的決策階段。該階段公司無(wú)現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流出用于前期調(diào)研支出、設(shè)計(jì)方案費(fèi)用、土地購(gòu)置及拆遷安置。公司應(yīng)當(dāng)關(guān)注項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、投資回收期及內(nèi)含報(bào)酬率等相關(guān)指標(biāo)，并制定項(xiàng)目公司全景開(kāi)發(fā)計(jì)劃及現(xiàn)金流量表作為后期執(zhí)行對(duì)比依據(jù)。

二是施工建設(shè)及預(yù)售過(guò)程的實(shí)施階段。該階段公司現(xiàn)金流入來(lái)源于樓房預(yù)售階段的銷(xiāo)售回款，現(xiàn)金流出用于房地產(chǎn)主體施工工程費(fèi)、景觀及配套建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、企業(yè)所得稅及其他稅費(fèi)支出。公司應(yīng)當(dāng)關(guān)注現(xiàn)金流量平衡，將現(xiàn)金流實(shí)際執(zhí)行情況與預(yù)算、現(xiàn)金流量計(jì)劃進(jìn)行對(duì)比，分析差異產(chǎn)生的原因以及后期走勢(shì)。

三是房地產(chǎn)項(xiàng)目終止運(yùn)營(yíng)時(shí)形成現(xiàn)金流的完成階段。該階段公司主要工作為已售房源的應(yīng)收款項(xiàng)催收事宜，并為公司其他房地產(chǎn)項(xiàng)目積累經(jīng)驗(yàn)。

同時(shí)，印尼中資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的現(xiàn)金流管控部門(mén)，在管控全階段設(shè)立預(yù)警機(jī)制。當(dāng)企業(yè)實(shí)際現(xiàn)金流與預(yù)期發(fā)生偏離時(shí)，及時(shí)預(yù)警向董事會(huì)進(jìn)行匯報(bào)，并進(jìn)行分析，采取必要措施，避免不必要的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建立多元化融資渠道

鑒于印尼實(shí)際國(guó)情及現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，印尼中資房地產(chǎn)企業(yè)獲取銀行開(kāi)發(fā)貸款難度加大，企業(yè)可以通過(guò)國(guó)內(nèi)的信托、私募、國(guó)內(nèi)外發(fā)債的形式進(jìn)行融資；也可以通過(guò)在印尼尋找其他開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，減輕企業(yè)的資金壓力。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)該提升自身的運(yùn)營(yíng)能力，加強(qiáng)企業(yè)自身的造血功能，通過(guò)現(xiàn)金折扣、物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)等多種手段催促客戶提前支付購(gòu)房款、縮短收款周期，以期獲取資金優(yōu)勢(shì)，在印尼日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)打造自己的一片天地。

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作者簡(jiǎn)介：

孫浩亮，中國(guó)港灣雅加達(dá)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司。