淺談當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的特征和成因研究

摘 要：隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及房市的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要構(gòu)成因素。但是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性角度而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度后，就會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的市場(chǎng)波動(dòng)，也就是形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱不能及時(shí)控制并破滅，那么就會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成極大危害。本文將結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的特征進(jìn)行詳細(xì)分析，并探索其形成原因，最后結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；市場(chǎng)過熱；特征及成因；防范措施

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過周期性發(fā)展階段后，就有可能出現(xiàn)過熱，如不加控制，就可仍產(chǎn)生泡沫，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)共同特征。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)不再作為基礎(chǔ)民生物資存在，而是具備了市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)值，尤其是房地產(chǎn)所具備的不可流動(dòng)性特點(diǎn)，使其經(jīng)濟(jì)特性更加特殊。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱甚至形成泡沫，國(guó)家必須采取有效措施進(jìn)行控制，否則將面臨經(jīng)濟(jì)全面崩盤的風(fēng)險(xiǎn)，后果不堪設(shè)想，勢(shì)必對(duì)我們整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成嚴(yán)重打擊。基于此，我國(guó)政府要積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，找到其成因的同時(shí)，制定更科學(xué)有效的防范措施，以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的特征

從國(guó)際相關(guān)經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫在形成初期具有較大的隱蔽性，一般表現(xiàn)為短周期性的反復(fù)過熱，不容易被發(fā)覺。而這一過熱必然導(dǎo)致泡沫形成，且周期越長(zhǎng)，其風(fēng)險(xiǎn)程度也就越高，影響范圍也越廣，經(jīng)濟(jì)代價(jià)也就更加慘重。因此，提前識(shí)別房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的特征就顯得尤其重要。具體來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱有以下特征存在。

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中都會(huì)出現(xiàn)一系列的周期性現(xiàn)象，這些現(xiàn)象具有循環(huán)性和連續(xù)性。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期內(nèi)，會(huì)出現(xiàn)升溫期、繁榮期、平臺(tái)期、衰退期，然后循環(huán)往復(fù)，周而復(fù)始。與之相對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)表現(xiàn)也會(huì)從房地產(chǎn)價(jià)格的升高、回落中體現(xiàn)出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期運(yùn)作、震蕩等都有一定的規(guī)律性可循，這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一種必然現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱最為直觀的表現(xiàn)形式就行房產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲和回落。一旦泡沫出現(xiàn)，房?jī)r(jià)會(huì)在短期內(nèi)有大幅上升，而泡沫破滅之后，其價(jià)格又會(huì)大幅回落。與房地產(chǎn)周期性運(yùn)作規(guī)律不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱不具備連續(xù)性，可能連續(xù)出現(xiàn)，也可能一次性出現(xiàn)。

從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史來看，泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)源于近代，是建立在投機(jī)行為之上的一種經(jīng)濟(jì)結(jié)果，卻并非經(jīng)濟(jì)發(fā)展到某一階段的必然產(chǎn)物。房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱是可以防范、控制和消除的，尤其是在房市整體經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)周期可能與經(jīng)濟(jì)泡沫同時(shí)出現(xiàn)，兩者的表面特征較為一致。在房市升溫階段是最易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫的階段，其經(jīng)濟(jì)峰值點(diǎn)有可能成為經(jīng)濟(jì)泡沫的制高點(diǎn)。在房地產(chǎn)泡沫破滅期，房市經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期或蕭條期。泡沫的形成會(huì)加劇市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的震蕩幅度，從而使市場(chǎng)周期形態(tài)出現(xiàn)變化。

（二）房地產(chǎn)過熱與通貨膨脹

當(dāng)前，針對(duì)通貨膨脹的概念界定主要集中在兩個(gè)方面，一方面?zhèn)戎赜诜治鐾ㄘ浥蛎浰鶎?dǎo)致的加過，也就是關(guān)注物價(jià)上升的過程性變化。另一方面則是對(duì)通貨膨脹的形成原因進(jìn)行分析，也就是貨幣增發(fā)幅度超出生產(chǎn)增速時(shí)所造成的通貨膨脹。從前者觀點(diǎn)來看，一切市場(chǎng)過熱的形成都屬于資產(chǎn)價(jià)格上漲造成的，而不是基于普遍性的物價(jià)水平提升。從上世紀(jì)八十年代中期之后，日元急劇升值，日本資產(chǎn)也隨之增值，從而形成了資產(chǎn)膨脹這一經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，而日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家則指出，這一時(shí)期所出現(xiàn)的土地價(jià)格與證券價(jià)格的大幅上漲，是基于物價(jià)整體穩(wěn)定水平基礎(chǔ)上的，因此可以將其界定為“資產(chǎn)通貨膨脹”。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱和通脹有著一定聯(lián)系和區(qū)別，因此能夠用地價(jià)指數(shù)和物價(jià)指數(shù)比值來判斷經(jīng)濟(jì)過熱程度。貨幣流動(dòng)總量對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的形成有著重要影響，因此這一過熱就表現(xiàn)為價(jià)格現(xiàn)象，同時(shí)又表現(xiàn)為貨幣現(xiàn)象。過熱產(chǎn)生的過程伴隨貨幣投放量的持續(xù)增加，不同類型、不同形式的投資會(huì)通過各種途徑注入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而在短期內(nèi)造成房?jī)r(jià)大幅上漲。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱風(fēng)險(xiǎn)的成因

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱元素，對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著直接影響作用。在這樣的大環(huán)境下，如果房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降，必然會(huì)對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展趨勢(shì)造成影響。但是，房?jī)r(jià)問題“必須重視”，否則就會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱愈演愈烈，甚至導(dǎo)致泡沫破裂，進(jìn)而引發(fā)不可預(yù)期的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，事后挽救很難達(dá)到預(yù)期效果，只有提前探尋房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的成因，才能制定出有效的防范措施。

（一）土地財(cái)政刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱形成

實(shí)施分稅制改革之后，中央對(duì)于各級(jí)政府的財(cái)權(quán)與事權(quán)進(jìn)行了重新界定，這一舉措在很大程度上激發(fā)了地方政府財(cái)政管理的積極性，但是由于兩權(quán)不相匹配，造成地方政府財(cái)政收益有限，很難滿足當(dāng)?shù)厣鐣?huì)建設(shè)和財(cái)政開支需求。因此，不少地方政府開始推行“土地經(jīng)濟(jì)”，而土地收入也成為地方財(cái)政的主要來源，政府部門利用控制供地、抬高土地價(jià)格等措施“創(chuàng)收”，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱。

（二）實(shí)體經(jīng)濟(jì)新發(fā)展動(dòng)力不足

房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的形成與加劇，在很大程度上與實(shí)體經(jīng)濟(jì)新發(fā)展動(dòng)力不足有關(guān)。長(zhǎng)期以來，固定資產(chǎn)投資居于高位，社會(huì)投資渠道相對(duì)狹窄，民間資本新的投資標(biāo)的相對(duì)不足，經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)相對(duì)薄弱。這就使房地產(chǎn)投資的高收益?zhèn)涫荜P(guān)注，并且長(zhǎng)期霸占著社會(huì)的熱門投資項(xiàng)目，形式各異的社會(huì)資金源源不斷的注入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以期獲得更客觀的投資回報(bào)，這些資金的注入推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，其高收益又會(huì)形成新的投資新引力，循環(huán)往復(fù)最終加劇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)泡沫。

（三）房地產(chǎn)調(diào)控效果有待進(jìn)一步加強(qiáng)

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入新世紀(jì)以來，短短十幾年時(shí)間，我國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升十倍左右，有專家認(rèn)為“越調(diào)越高”是導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的主要原因。從當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控手段來看，主要以控制消費(fèi)需求為主，對(duì)房地產(chǎn)供需調(diào)控效果有待進(jìn)一步加強(qiáng)。目前市場(chǎng)上認(rèn)為公眾認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)無止境的漲上去，而基于“買漲不買跌”的消費(fèi)心理，不少消費(fèi)者都會(huì)提前為子女購置房產(chǎn)，這樣的消費(fèi)方式造成了過分透支房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的消費(fèi)潛力同時(shí)，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)反復(fù)過熱。

三、化解房地產(chǎn)過熱風(fēng)險(xiǎn)的具體策略

通過上述分析可以看到，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱呈現(xiàn)出愈演愈烈的趨勢(shì)，對(duì)于這一市場(chǎng)現(xiàn)象必須客觀冷靜的看待，尤其是對(duì)其危害性有深入認(rèn)識(shí)。在分析其特征及成因的基礎(chǔ)上，提出有效的化解應(yīng)對(duì)措施，以保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定健康發(fā)展。

（一）大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)

實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有利于及時(shí)有效的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，雖然當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展還有一定困難，但是在國(guó)家相關(guān)政策的扶持下，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的契機(jī)不斷出現(xiàn)。同時(shí)，通過利率市場(chǎng)化發(fā)展實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有序調(diào)控。實(shí)體經(jīng)濟(jì)有利于形成健康、可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系，從而減少市場(chǎng)過熱所帶來的市場(chǎng)震蕩和危機(jī)，從而提高國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控

房地產(chǎn)本身屬于特殊商品，因此具有其相應(yīng)的商品屬性。國(guó)人的“安居”情結(jié)是導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)過熱的重要原因，也是引發(fā)房?jī)r(jià)走高的原因之一。因此，政府在調(diào)控房市價(jià)格的同時(shí)，還需要引導(dǎo)公眾理性對(duì)待房產(chǎn)購置，將其作為一項(xiàng)民生物資而不是資本炒作標(biāo)的。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控還需要增加地方用地指標(biāo)限制，提高土地應(yīng)用效率，繼而提高供給質(zhì)量，控制房市價(jià)格無序上漲。只有這樣才能有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的產(chǎn)生，并避免過熱導(dǎo)致泡沫破裂對(duì)我們實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成毀滅性的影響。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱已經(jīng)引起社會(huì)各界的高度重視，政府作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控者和管理者，必須客觀看待這一問題，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略著眼，不能過于追求短期利益。要從經(jīng)濟(jì)大局出發(fā)，不斷加大宏觀調(diào)控力度，同時(shí)向公眾釋放理性客觀的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展信號(hào)，通過房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的控制和干預(yù)，減少市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成的不良影響，保障房地產(chǎn)民生供給，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

王曉君（1982-），男，漢族，福建泉州人，就職于安溪縣土地收購儲(chǔ)備中心，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。