住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的作用

摘 要：近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅猛，到現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)依然是當(dāng)前最熱門的行業(yè)之一。住房公積金在房地產(chǎn)的發(fā)展中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，本文就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房公積金的現(xiàn)狀，分析了住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的問(wèn)題，并探討了如何使住房公積金在未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮更大的作用，以緩解當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下給人民群眾的壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：住房公積金；經(jīng)濟(jì)；作用

引言

房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，雖然使得國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，但是由于房?jī)r(jià)一直居高不下，給國(guó)內(nèi)的基層人民的生活帶來(lái)了嚴(yán)重影響。針對(duì)這些房?jī)r(jià)的居高不下問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀也進(jìn)行著詳細(xì)分析，以求緩解基層人員的生活壓力。于是就有了住房公積金的出現(xiàn)，并且與政府宏觀調(diào)控發(fā)揮著同樣的作用，雖然住房公積金政策實(shí)施已經(jīng)取得了巨大成功，但是當(dāng)前的住房公積金政策依舊不夠完善，需要在未來(lái)的發(fā)展中不斷對(duì)住房公積金政策不斷改進(jìn)，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

一、住房公積金在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的作用

（一）住房公積金增強(qiáng)了國(guó)民購(gòu)房能力

住房公積金政策的實(shí)施，在一定程度上緩解了基層人民的購(gòu)房壓力。由于房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)且居高不下，國(guó)家推出了住房公積金政策。住房公積金的推出是為了實(shí)現(xiàn)資金互助、貨幣分配的目的，是緩解基層人民購(gòu)房壓力的主要措施，既使得基層人民如愿住上新房，又推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（二）推動(dòng)了公租房的建設(shè)

住房公積金的推動(dòng)了廉價(jià)房和公租房的建設(shè)力度，對(duì)低收入人員的住房問(wèn)題影響最為明顯，使得公積金的作用最大化體現(xiàn)。住房公積金作為保障性住房建設(shè)的主要投資，有效地保證了的保障性住房建設(shè)力度，使得更多的人受益于住房公積金。

二、住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的重要性

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，就目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，住房公積金制度有效地緩解了低收入人民群眾的購(gòu)房壓力，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、持續(xù)、快速發(fā)展。住房公積金可以有效地規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，這和住房公積金能融合不同渠道的資源，并對(duì)資源進(jìn)行合理分配，增強(qiáng)資金的開發(fā)方式和領(lǐng)過(guò)度的應(yīng)用有著密切聯(lián)系。其次，住房公積金能在一定程度上控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的預(yù)算，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。住房公積金政策的調(diào)整能夠在一定程度上拉動(dòng)住房消費(fèi)需求，也可以促進(jìn)房地產(chǎn)投資和項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)行，還能夠防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫化現(xiàn)象的出現(xiàn)，加快房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)流動(dòng)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速發(fā)展。

從政策角度來(lái)看。住房公積金政策改善人民群眾生活條件和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的重要政策。對(duì)人民群眾來(lái)說(shuō)這項(xiàng)政策既方便了別人，又方便了自己，所有企業(yè)單位的人員都有義務(wù)繳納住房公積金，這項(xiàng)政策在一定程度上也實(shí)現(xiàn)了社會(huì)公平，使得不同經(jīng)濟(jì)情況的人民群眾住上了相同的樓房。

三、住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的調(diào)控手段

住房公積金就是給沒(méi)有實(shí)際購(gòu)買能力的人群提供住房貸款，一方面緩解了人民群眾的住房困難，也保證了房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，下面介紹了幾種主要的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控方法：

（一）雙向調(diào)控手段

雙向調(diào)控就是同時(shí)對(duì)住房公積金和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)控。具體實(shí)施可從以下方面出發(fā)：（1）規(guī)定貸款額度。一般情況下，不同時(shí)期的的住房公積金的貸款額度都是不同的。比如，當(dāng)市場(chǎng)上的房子供不應(yīng)求時(shí)，政府就會(huì)降低住房公積金的貸款額度，當(dāng)住房市場(chǎng)不景氣時(shí)，國(guó)家就會(huì)提高住房公積金的貸款額度。同時(shí)住房公積金貸款人員是否具有償還能力對(duì)住房公積金貸款也有影響。（2）延長(zhǎng)貸款年限。住房公積金貸款人員可根據(jù)自己的實(shí)際償還能力向政府提出延長(zhǎng)延長(zhǎng)還款年限。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的住房成交量大，甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，政府就會(huì)適當(dāng)?shù)目s短住房公積金的貸款的還款年限，以緩解住房市場(chǎng)壓力，反之，房地產(chǎn)市場(chǎng)住房過(guò)剩，政府就會(huì)延長(zhǎng)住房公積金的還款年限，刺激人民群眾購(gòu)房，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力。在此之外，住房公積金的雙向調(diào)控還有其它方式進(jìn)行雙相調(diào)控，例如，首付款比例調(diào)節(jié)方式、存儲(chǔ)額倍數(shù)調(diào)控方式等等，都可根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況進(jìn)行合適的雙向調(diào)控，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

（二）刺激調(diào)控手段

住房公積金的刺激調(diào)控手段主要有兩種：異地貸款調(diào)控和逐月提取還貸調(diào)控。其中異地貸款調(diào)控主要是針對(duì)那些在外地工作的人員出現(xiàn)的的調(diào)控手段，當(dāng)本地的住房市場(chǎng)低迷，住房過(guò)剩時(shí)，就會(huì)允許異地人員進(jìn)行住房公積金貸款，鼓勵(lì)外地人員進(jìn)行購(gòu)房，緩解住房過(guò)剩壓力。雖然種種調(diào)控方式有著一定難度，需要基地機(jī)構(gòu)跨區(qū)合作，但是對(duì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用無(wú)疑是巨大的。逐月提取還貸調(diào)控主要是針對(duì)收入較低的普通居民，用住房公積金每月繳納的錢來(lái)歸購(gòu)房貸款。

（三）抑制調(diào)控方式

抑制調(diào)控可以有效地防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的突發(fā)情況采取變動(dòng)，抑制消極因素對(duì)房地長(zhǎng)市場(chǎng)的影響，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

四、如何完善住房公積金政策，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展

沒(méi)有完美的制度，只有不斷完善的制度，住房公積金制度雖然提高了普通人群的購(gòu)房能力，促進(jìn)了房地差行業(yè)的蓬勃發(fā)展，但是在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展下，住房公積金政策也暴露出了其不足之處。因此進(jìn)一步完善住房公積金制度，是未來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定發(fā)展的重點(diǎn)之一。

（一）加強(qiáng)住房公積金的宣傳和監(jiān)督力度

住房公積金政策的實(shí)施和完善需要廣大人民群眾的積極配合。住房公積金政策雖然實(shí)施已久，但是我國(guó)個(gè)別地區(qū)城市的某些企業(yè)單位并沒(méi)有詳細(xì)了解我國(guó)的住房公積金政策，也就無(wú)法得到住房公積金帶來(lái)的優(yōu)惠政策，在一定程度上影響到我國(guó)的住房公積金政策的完善。因此，這就需要企業(yè)單位的管理人員通過(guò)企業(yè)員工易于接受的方式，加大住房公積金政策的宣稱力度，加深企業(yè)員工對(duì)住房公積金政策的理解，以促進(jìn)住房公積金政策的發(fā)展。

（二）擴(kuò)大住房公積金覆蓋面，使得住房公積金得到充分利用

就目前而言，我國(guó)的住房公積金政策適用范圍有限，只適用于國(guó)企單位和社會(huì)團(tuán)體單位的員工，對(duì)于城市中的個(gè)體商戶和自由職業(yè)者并不能得到住房公積金政策帶來(lái)的優(yōu)惠。住房公積金覆蓋面大小在很大程度上限制了住房公積金的使用率，使得自己得不到充分利用。因此，合理的提高住房公積金的覆蓋面，是未來(lái)住房公積金政策發(fā)展的重點(diǎn)內(nèi)容之一。

（三）嚴(yán)格執(zhí)行住房公積金政策各項(xiàng)規(guī)定，從分發(fā)揮住房公積金杠桿作用

根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀，科學(xué)的調(diào)整住房公積金政策，才能充分發(fā)揮處住房公積金的杠桿作用。比如，在房地產(chǎn)市場(chǎng)住房供不應(yīng)求時(shí)，就要適當(dāng)提高住房公積金的貸款利率，可以在一定程度上降低人民群眾的購(gòu)房積極性，抑制市場(chǎng)發(fā)展；反之，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求時(shí)，就要適當(dāng)降低住房公積金貸款利率，減低貸款條件，以促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在進(jìn)行住房公積金貸款辦理時(shí)，要嚴(yán)格遵循住房公積金政策各項(xiàng)規(guī)定，規(guī)范住房公積金的使用。

五、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的資金投入不斷加大，住房公積金政策在我國(guó)房地產(chǎn)行現(xiàn)在以及未來(lái)發(fā)展的地位越來(lái)越重要。在我房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展中，住房公積金政策也必須不斷發(fā)展和完善。結(jié)合我國(guó)國(guó)情的現(xiàn)狀，最大化的擴(kuò)大住房公積金的覆蓋范圍，使得住房公積金和每個(gè)人的生活的緊密聯(lián)系，最大化的提高住房公積金的利用率，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：馬驥，鄭州大學(xué)第一附屬醫(yī)院。