營(yíng)改增背景下的企業(yè)納稅籌劃方法分析

胡春艷

摘要：隨著營(yíng)改增的全面推行，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收帶來(lái)了一定影響，使企業(yè)普遍面臨著稅負(fù)不降反增、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大的問(wèn)題。為此，企業(yè)必須引起高度重視，采取有效的稅務(wù)管理措施扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀。本文從分析營(yíng)改增背景下對(duì)企業(yè)稅收的影響入手，并針對(duì)增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三大稅種提出納稅籌劃方法，期望對(duì)合法降低企業(yè)稅負(fù)有所幫助。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；納稅籌劃

一、營(yíng)改增背景下對(duì)企業(yè)稅收的影響

（一）稅負(fù)不降反增

消除重復(fù)納稅、降低企業(yè)稅負(fù)是營(yíng)改增方案實(shí)施的目的之一，但是從近年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收情況來(lái)看，卻出現(xiàn)了稅負(fù)不降反增的現(xiàn)象。造成這一現(xiàn)象的原因主要在于：一是營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的增值稅稅率從表面上來(lái)看高于營(yíng)改增之前適用的營(yíng)業(yè)稅稅率。二是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期長(zhǎng)、參建主體多，屬于勞動(dòng)密集型的項(xiàng)目活動(dòng)，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，企業(yè)很難在成本費(fèi)用支出環(huán)節(jié)取得足額的增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣不足，稅收負(fù)擔(dān)加重。三是營(yíng)改增之前，企業(yè)享受營(yíng)業(yè)稅差額征收的優(yōu)惠政策，稅收優(yōu)惠幅度較大，然而營(yíng)改增之后，增值稅的納稅籌劃更加復(fù)雜，并且稅收政策的優(yōu)惠力度不足。

（二）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大

營(yíng)改增背景下，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收環(huán)境帶來(lái)了巨大變化，導(dǎo)致企業(yè)在稅務(wù)管理中面臨著諸多不確定性因素，增大了企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，易給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。具體表現(xiàn)在以下方面：一是國(guó)家持續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，并將稅收調(diào)控作為宏觀調(diào)控的重要手段，若企業(yè)未能及時(shí)了解和遵循最新稅收政策，則有可能使企業(yè)的納稅籌劃方案偏離稅收政策要求。二是增值稅納稅籌劃較為復(fù)雜，需要財(cái)務(wù)人員思慮周全，著眼于開發(fā)項(xiàng)目的全壽命周期進(jìn)行籌劃。一些稅收籌劃方案雖然能夠降低企業(yè)稅負(fù)，但與此同時(shí)也降低了企業(yè)整體利潤(rùn)額，所以會(huì)使企業(yè)面臨更大的資金壓力。三是由于稅務(wù)機(jī)關(guān)與企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)同一稅收政策的理解可能存在偏差，所以企業(yè)的納稅籌劃方案未必能夠得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可，使企業(yè)面臨著納稅籌劃失敗的風(fēng)險(xiǎn)。四是企業(yè)納稅籌劃涉及多個(gè)稅種，若企業(yè)在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，則會(huì)直接影響到納稅籌劃方案的實(shí)施效果。

二、營(yíng)改增背景下的企業(yè)納稅籌劃方法

下面從營(yíng)改增之后房地產(chǎn)企業(yè)主要繳納的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅三大稅種入手，分析具體的納稅籌劃方法。

（一）增值稅籌劃方法

1.調(diào)整銷售策略。根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝修房產(chǎn)，并在買賣合同中注明精裝修費(fèi)用，無(wú)需視同銷售。例如，A企業(yè)轉(zhuǎn)讓精裝修房產(chǎn)，裝修涵蓋電器、家具、裝飾等，其中電器、家具的購(gòu)進(jìn)價(jià)格為200萬(wàn)元，銷售收入1000萬(wàn)元，那么無(wú)需對(duì)電器家具征收17%的增值稅，只需要對(duì)1000萬(wàn)元銷售價(jià)格開具增值稅專用發(fā)票，按照11%的稅率繳納增值稅。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅可以通過(guò)銷售精裝房獲得節(jié)稅收益，而且還可以增加商品房的銷售優(yōu)勢(shì)，滿足消費(fèi)者多樣化的購(gòu)房需求。

2.優(yōu)選合作方。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要優(yōu)選合作方，盡量與具有一般納稅人資格的施工企業(yè)、材料供應(yīng)商、勞務(wù)派遣公司合作。在項(xiàng)目合同中可約定甲供材料，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇材料供應(yīng)商，獲取足額的材料采購(gòu)增值稅專用發(fā)票用于進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。在房屋銷售環(huán)節(jié)，企業(yè)可委托具有一般納稅人資格的勞務(wù)公司銷售房屋，獲取6%的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票用于抵扣。若企業(yè)采用自己的銷售隊(duì)伍開展銷售活動(dòng)，則無(wú)法抵扣由此產(chǎn)生的人工成本。

（二）土地增值稅籌劃方法

1.合理選用定價(jià)政策。土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，在項(xiàng)目開發(fā)成本一定的前提下，項(xiàng)目增值額越高，適用的土地增值稅稅率就越高，對(duì)企業(yè)稅后利潤(rùn)會(huì)產(chǎn)生直接影響。所以，企業(yè)必須要合理確定房地產(chǎn)售價(jià)，準(zhǔn)確測(cè)算土地增值稅和稅后利潤(rùn)，選取節(jié)稅收益最大化的定價(jià)策略。

例如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)許扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額為3300萬(wàn)元，現(xiàn)有兩套定價(jià)方案：方案一，房地產(chǎn)銷售收入為4900萬(wàn)元；方案二，房地產(chǎn)銷售收入為5000萬(wàn)元。方案一的土地增值額為4900-3300=1600萬(wàn)元，增值率為1600/3300=49%，適用土地增值稅稅率為30%，應(yīng)交土地增值稅1600×30%=480萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為4900-3300-480=1120萬(wàn)元；方案二的土地增值額為5000-3300=1700萬(wàn)元，增值率為1700/3300=52%，適用土地增值稅稅率為40%，應(yīng)交土地增值稅1700×40%-3300×5%=515萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為5000-3300-515=1185萬(wàn)元。通過(guò)方案對(duì)比可知，雖方案二的應(yīng)交土地增值稅較大，但稅后利潤(rùn)卻較高，所以應(yīng)選用方案二。

2.借款利息籌劃。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若能夠按照轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，且金融機(jī)構(gòu)可開具相關(guān)證明的，準(zhǔn)許在稅前扣除。若企業(yè)不能在項(xiàng)目開發(fā)與其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之間準(zhǔn)確劃分借款利息支出，且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明，則要按照土地成本和開發(fā)成本兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除限額。所以，企業(yè)可在比較兩種利息扣除方式帶來(lái)的節(jié)稅收益之后，最終確定利息扣除方式。

3.利用稅收優(yōu)惠政策。若房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目定位于普通住宅，則可充分利用土地增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅的這一稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃。例如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)住宅項(xiàng)目，房屋銷售收入為4000萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目費(fèi)用為3200萬(wàn)元。在納稅籌劃之前，該住宅項(xiàng)目的土地增值額為4000-3200=800萬(wàn)元，土地增值率=800/3200=25%，根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，該項(xiàng)目適用的土地增值稅稅率為30%，應(yīng)交土地增值稅=800×30%=240萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)=4000-3200-240=560萬(wàn)元。在納稅籌劃之后，將房屋銷售收入降到3840萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目費(fèi)用仍為3200萬(wàn)元，土地增值額為3840-3200=620萬(wàn)元，增值率為620/3200=19%，可以享受到免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)稅后利潤(rùn)為3840-3200=640萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)納稅籌劃的稅后利潤(rùn)比納稅籌劃之前多640-560=80萬(wàn)元。

（三）企業(yè)所得稅籌劃

1.延遲納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在考慮貨幣時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上，充分利用現(xiàn)行稅法對(duì)企業(yè)所得稅可彌補(bǔ)5年虧損的這一規(guī)定進(jìn)行籌劃。為緩解企業(yè)的資金壓力，企業(yè)可在相關(guān)文件規(guī)定允許的范圍內(nèi)，采取推遲完工時(shí)間的方式延遲納稅，用以彌補(bǔ)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)前期的虧損。

2.利用稅前扣除項(xiàng)目。房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用企業(yè)所得稅法規(guī)定，用足業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)的抵扣限額，合法增大稅前扣除項(xiàng)目數(shù)額，降低所得稅計(jì)稅基數(shù)。

三、結(jié)論

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須認(rèn)清營(yíng)改增對(duì)企業(yè)稅負(fù)帶來(lái)的影響，從強(qiáng)化企業(yè)稅務(wù)管理入手，利用合法的納稅籌劃方法降低企業(yè)稅負(fù)，充分享受營(yíng)改增政策給行業(yè)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的稅收紅利。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)部門要重點(diǎn)做好增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的超前謀劃工作，加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，確保納稅籌劃方案得到認(rèn)可，規(guī)避企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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