淺析買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則在住房租賃中的適用

摘 要 買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則被稱(chēng)之為承租人的保護(hù)原則，但《合同法》第二百二十九條只是對(duì)其做了原則性的規(guī)定，致使在適用中出現(xiàn)很多爭(zhēng)議。本文將從住房租賃的角度，試從買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則適用的積極條件和消極條件兩方面進(jìn)行論述，分析該原則適用的范圍和條件，以期能對(duì)處于經(jīng)濟(jì)弱勢(shì)地位的承租人的利益保護(hù)起到促進(jìn)作用，能對(duì)政府提倡的“租購(gòu)并舉”的住房政策的落實(shí)起到積極影響。

關(guān)鍵詞 買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則 住房租賃 適用條件

作者簡(jiǎn)介：馬艷婕，長(zhǎng)江大學(xué)文理學(xué)院講師。

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.10.150

一、買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的含義

隨著黨的十九大報(bào)告中“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”、加快建立“租購(gòu)并舉的住房制度”等指導(dǎo)思想的提出，租房成為緩解民眾住房焦慮的一種有效辦法。在開(kāi)發(fā)住房租賃市場(chǎng)的同時(shí)，應(yīng)制定好相關(guān)制度以規(guī)制租賃市場(chǎng)的發(fā)展。明確買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的適用，不僅能切實(shí)保護(hù)好承租人的合法權(quán)益，還能促進(jìn)租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。

買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則主要規(guī)定在《合同法》第二百二十九條中，根據(jù)該規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，承租人可以向新的所有權(quán)人主張占有、使用該租賃物。盡管依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定引起所有權(quán)變動(dòng)的原因有多種，比如買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)予、繼承等，但在實(shí)踐中，容易產(chǎn)生沖突的，主要是因買(mǎi)賣(mài)而引起所有權(quán)變動(dòng)后承租人和新所有權(quán)人的沖突。此外，雖然依據(jù)《合同法》第二百二十九條的規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的適用對(duì)象不僅是不動(dòng)產(chǎn)租賃，還包括了動(dòng)產(chǎn)租賃，但從目前我國(guó)的法律規(guī)定和實(shí)務(wù)適用，該原則的適用也側(cè)重在不動(dòng)產(chǎn)租賃方面。本文將從住房租賃的角度，淺析買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的適用條件。

二、買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則適用的積極條件

買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則，是為了調(diào)整租賃權(quán)與所有權(quán)之間的沖突，以維護(hù)承租人的利益而設(shè)置的。買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的適用以合法、有效的租賃合同的存在為前提，故而該原則適用的積極條件主要有：一是出租人和承租人須是完全民事行為能力人，這是合同有效的主體要件。二是出租人與承租人就租賃事項(xiàng)的意思表示達(dá)成一致。意思表示一致是合同成立的核心要件，是判斷合同是否成立的基礎(chǔ)。三是租賃合同的內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。違反強(qiáng)制性規(guī)定的租賃合同，自始不產(chǎn)生法律效力，自然也不能對(duì)抗新的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利主體。四是出租人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人。這里的讓與是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的變動(dòng)而言，即承租人對(duì)抗的是變更所有權(quán)登記后的新的權(quán)利主體。若僅僅是出租人與第三人簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，但還未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)變更登記，則第三人還不能成為買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則對(duì)抗的對(duì)象。五是所有權(quán)的變動(dòng)發(fā)生在租賃期間。所有權(quán)的變動(dòng)發(fā)生在租賃期間，才會(huì)對(duì)承租人的利益產(chǎn)生影響，才有了買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的適用空間。

除此之外，有的學(xué)者在買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的適用中，還提出了其他要件，主要觀(guān)點(diǎn)有：

（一）確定登記為租賃對(duì)抗要件

該觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為對(duì)于未經(jīng)租賃登記的不動(dòng)產(chǎn)，承租人不能以租賃合同去對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)的受讓人。其理由主要是：承租人的租賃權(quán)依附于物權(quán)而產(chǎn)生，故而帶有物權(quán)的性質(zhì)，應(yīng)比照物權(quán)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行登記。但筆者認(rèn)為合法有效的租賃合同的才是買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則適用的前提條件。目前我國(guó)《物權(quán)法》僅對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、變更、轉(zhuǎn)讓、抵押等行為設(shè)置了登記規(guī)定，而租賃權(quán)是基于權(quán)利主體的意定而取得，且其權(quán)利的存續(xù)有時(shí)間限制，權(quán)利的行使也需要出租人的配合，故而租賃權(quán)的本質(zhì)是債權(quán)。在債權(quán)上設(shè)置登記制度，不符合債權(quán)的行使規(guī)則，也不利于保護(hù)承租人的利益。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》）第四條第一款也明確規(guī)定，未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)的，不影響租賃合同的效力。買(mǎi)受人自然也就不能以登記備案去對(duì)抗承租人的承租權(quán)。

（二）租賃合同已實(shí)際履行

該觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為承租人在此情形下并未占有租賃物，租賃物上還未產(chǎn)生使用收益，也就失去了強(qiáng)化租賃權(quán)的基礎(chǔ)；另一方面，認(rèn)為未占有就不能起到公示的作用，為維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全，不應(yīng)賦予租賃權(quán)對(duì)抗力。筆者認(rèn)為租賃合同是諾成合同，合同的履行、租賃物的交付并不是合同生效的構(gòu)成要件。生活中也有承租人未立即入住的情形，但不能以此認(rèn)為承租人對(duì)該住房就不享有使用收益，承租人享有隨時(shí)入住或?qū)⒆》坑米髌渌猛镜臋?quán)利。此外，用履行、占有來(lái)替代備案登記的公示做法也不可取，因?yàn)樽赓U合同不需要通過(guò)公示而獲得效力，所以將實(shí)際履行或是登記備案作為買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的構(gòu)成要件是對(duì)承租人權(quán)益的不合理限制。

在適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則后，善意買(mǎi)受人的權(quán)益該如何保護(hù)呢？依據(jù)我國(guó)《合同法》和《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》的規(guī)定，善意買(mǎi)受人可以采取以下措施來(lái)維護(hù)自身權(quán)益：

1.解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。租賃合同最長(zhǎng)可達(dá)20年，對(duì)于以家居為目的的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，此情形應(yīng)允許買(mǎi)受人解除合同，另尋良居。

2.承認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力的同時(shí)，可以要求出賣(mài)人降低房屋價(jià)款。在市場(chǎng)交易中，房屋存在租賃狀態(tài)必然會(huì)影響到其出售，其售價(jià)也是不能與權(quán)利完整的房屋相比的。對(duì)于善意買(mǎi)受人而言，其可以主張降低房屋價(jià)款。

3.繼受租賃合同成為出租人，要求承租人向其支付租金。若是承租人已一次性將租金交付給出賣(mài)人的，買(mǎi)受人可以向出賣(mài)人追要剩余租期相應(yīng)的租金。

三、買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則適用的消極條件

買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則保護(hù)的是承租人的租賃權(quán)，但該保護(hù)并不是漫無(wú)邊際的，否則權(quán)利的濫用最終會(huì)妨礙到權(quán)利的正常行使。同時(shí)，為了保護(hù)善意相對(duì)人或善意第三人的權(quán)益，也有必要對(duì)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的保護(hù)范圍進(jìn)行限制。依據(jù)我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定和相關(guān)法理分析，買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則不能在以下情形中適用：

（一）出租人享有租賃合同解除權(quán)的

在出租人行使解除權(quán)后，承租人的承租權(quán)即消失，也就不能再去對(duì)抗所有權(quán)。依據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，出租人的合同解除權(quán)主要存在以下情形：（1）約定解除。出租人與承租人協(xié)商一致，或是承租人有租賃合同中約定的解除合同的行為的，出租人有權(quán)行使解除權(quán)。（2）法定解除。依據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，若因不可抗力致使租賃合同無(wú)法實(shí)現(xiàn)的；在履行期限屆滿(mǎn)之前，承租人明確表示或者以自己的行為表明拒不支付租金的；承租人遲延支付租金，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的；承租人遲延支付租金或者有其他違約行為致使租賃合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的等等情形，出租人可以主張解除租賃合同。

（二）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的

此種情況下，抵押權(quán)與租賃權(quán)發(fā)生沖突，基于物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的法理，抵押權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于租賃權(quán)人。此外，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立有登記的要求，對(duì)于設(shè)定抵押后的住房，租賃人是可以知道該住房上的權(quán)利狀態(tài)的。若是知道存在抵押權(quán)后仍愿意進(jìn)行租賃的話(huà)，承租人就不能再依據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃來(lái)對(duì)抗抵押權(quán)人。《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第二十條第一款對(duì)此情形進(jìn)行了規(guī)定。

（三）房屋在出租前已被人民法院依法查封的

一方面法院依據(jù)民事訴訟法對(duì)涉案房產(chǎn)行使司法權(quán)，該房產(chǎn)的相關(guān)查封信息會(huì)及時(shí)進(jìn)行公示，承租人能通過(guò)信息查詢(xún)知曉房產(chǎn)狀態(tài)，然后再?zèng)Q定是否租賃。另一方面，法院依法查封是為維護(hù)涉案相關(guān)當(dāng)事人的權(quán)益，若在法院查封房產(chǎn)之后，還允許在后的租賃人利用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則去對(duì)抗法院司法權(quán)，既不利于維護(hù)司法權(quán)威，也不利于保護(hù)案件當(dāng)事人的利益?！冻擎?zhèn)房屋租賃合同解釋》第二十條第二款對(duì)此情形進(jìn)行了認(rèn)可。

（四）破產(chǎn)清算中的房產(chǎn)不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則

《合同法》對(duì)于買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的規(guī)定屬于原則性規(guī)定，適用于普通情形，而破產(chǎn)清算則屬于特別情形。若是《企業(yè)破產(chǎn)法》與《合同法》對(duì)此問(wèn)題有不同規(guī)定的，應(yīng)適用《企業(yè)破產(chǎn)法》的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條的規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。由此可知，管理人對(duì)企業(yè)破產(chǎn)前的房產(chǎn)租賃合同可行使解除權(quán)，而承租人不能拒絕。在管理人行使解除權(quán)后，買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的適用條件即消失。

（五）以租賃形式抵償債務(wù)的，不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則

以租賃形式抵償債務(wù)，是指?jìng)鶆?wù)人以其房屋使用權(quán)來(lái)抵償欠款的情形。以租抵債合同，其本質(zhì)是打著租賃合同名義的債權(quán)債務(wù)合同，與通過(guò)讓與房屋使用權(quán)來(lái)獲得租金的房屋租賃合同不同，該合同僅對(duì)簽約雙方有法律約束力，不能對(duì)抗合同之外的第三人。 故而以租抵債中的債權(quán)人也就不能適用租賃合同中的買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則去對(duì)抗第三人。

在不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的情形，承租人可以要求出租人退還剩余租期的租金，或是通過(guò)出租人與承租人的合同約定主張賠償。

四、結(jié)語(yǔ)

明確買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的適用條件，才能更好地理解和正確地適用該原則。買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的適用條件不僅是指應(yīng)具備怎樣的條件才能適用該原則，即該原則適用的積極條件；還包括在哪些情形下是排除該原則適用的，即該原則適用的消極條件。只有從積極條件和消極條件兩方面明確買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則的適用，才能緩解承租人與買(mǎi)受人的利益沖突，才能更好地維護(hù)承租人和買(mǎi)受人的正當(dāng)權(quán)益，才能真正促進(jìn)租購(gòu)并舉的住房制度的進(jìn)一步落實(shí)。

注釋?zhuān)?/p>

王選評(píng).不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行中虛假租賃的防范與規(guī)制.法制與經(jīng)濟(jì).2014（7）.

季金華.買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則限制適用的條件分析.政法論叢.2016（8）.

英聯(lián)視動(dòng)漫文化發(fā)展（北京）有限公司與北京恒華嘉輝科技有限公司與豪力投資有限責(zé)任公司其他合同糾紛申請(qǐng)?jiān)賹徝袷虏枚〞?shū).中華人民共和國(guó)最高人民法院第（2014）民申字第215號(hào)民事裁定書(shū)。