違約方導(dǎo)致交易失敗怎么守約方反成被告

□裴通笑

按理說，房屋交易應(yīng)按合同來履行，誰違約誰擔(dān)責(zé)，守約方不應(yīng)承擔(dān)任何費(fèi)用?？墒屈S先生說啥也沒想到，自己是無過錯(cuò)的守約方，卻莫名其妙成為被告，要求承擔(dān)違約中介費(fèi)。這究竟是怎么回事呢？

意想不到的傳票

2017年11月初的上海，秋高氣爽?？墒巧钤谏虾Ｊ衅胀訁^(qū)的黃先生心情卻一點(diǎn)也不爽，他剛剛收到法院傳票，納悶自己為何成了被告。告他的是房屋中介——上海搜房房天下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（下稱“搜房”）。經(jīng)回憶，黃先生想起自己確實(shí)與“搜房”打過交道，但已經(jīng)過去近兩年了……

2015年年底，黃先生“看中”鄭女士名下一套標(biāo)價(jià)150萬元、位于嘉定區(qū)銅川路2288弄（嘉美坊）、建筑面積為48.31平方米的一室一廳二手房。買賣雙方一拍即合，決定找一中介平臺，以保障交易履行，所以就主動聯(lián)系上“搜房”。

當(dāng)時(shí)，“搜房”業(yè)務(wù)員付小姐喜出望外，這可是一筆“送上門”的業(yè)務(wù)呀，既省卻了帶人看房，又免去協(xié)調(diào)雙方討價(jià)還價(jià)，無異于天上掉餡餅！她當(dāng)即掏出公司印制的格式合同，讓買賣雙方于2016年1月15日在鄭女士家中簽署了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》和《房屋買賣合同》。由于房主鄭女士提出“要150萬元凈到手價(jià)”，所以原本應(yīng)雙方分擔(dān)的中介費(fèi)，總房價(jià)的0.5%，即7500元將由買方黃先生全部承擔(dān)。黃先生當(dāng)即支付5萬元作為定金，并簽署《傭金確認(rèn)書》。

在落筆的前一刻，黃先生忽然提出兩個(gè)條件。第一，支付傭金須待房屋買賣圓滿完成；第二，房屋交易過程中，誰違約誰將負(fù)擔(dān)傭金。黃先生說，這兩點(diǎn)應(yīng)在《傭金確認(rèn)書》中注明。

付小姐解釋：“您盡管放心，對于第一點(diǎn)我們公司歷來都這么操作的，《合同法》就有這個(gè)規(guī)定。至于第二點(diǎn)，我們剛才簽署的《房屋買賣合同》第十二條‘簽約承諾’中已經(jīng)明確這一點(diǎn)了?！闭f著，她拿起《房屋買賣合同》讀了起來：“導(dǎo)致本合同無法生效或無法履行的，該簽署人應(yīng)向居間方支付總房價(jià)款的0.5%作為補(bǔ)償金，并向交易對方承擔(dān)定金責(zé)任?！?/p>

“怎么樣，您該放心了吧！”付小姐遞過桌邊的那份《傭金確認(rèn)書》給黃先生：“您就直接簽，沒錯(cuò)。再說這打印的固定格式《傭金確認(rèn)書》也沒地方添加‘備注’??！”

黃先生仍不夠放心，指出：“沒地方加‘備注’，那你這就算代表貴公司‘口頭承諾’了？”看到付小姐頻頻點(diǎn)頭應(yīng)諾，黃先生便不再多說，拿起筆簽了《傭金確認(rèn)書》。

三方按合同約定，于1月31日前往嘉定區(qū)房地產(chǎn)交易中心簽署國家統(tǒng)一的房屋交易示范合同（俗稱“網(wǎng)簽”合同）。

意料之外的翻盤

可到1月31日那天，三方“網(wǎng)簽”卻沒簽成。原因是鄭女士出售的房屋天井里有違章搭建，交易受限。于是三方只好再擬定一個(gè)《補(bǔ)充協(xié)議》，將“網(wǎng)簽”日期推到3月31日。

天有不測風(fēng)云。就在春節(jié)前后，作為一線城市的上海房價(jià)飛漲。黃先生唯恐交易有變，籌足了所有款項(xiàng)，連連催促對方盡早去“網(wǎng)簽”。

可是往往怕什么就來什么。3月10日，賣方口頭通知黃先生“房不賣了”。3月16日，賣方給黃先生發(fā)來短信，重申不賣房了。并給違約找了個(gè)理由：因他們換購房的上家變卦不賣給他們了，所以他們也不能賣房給黃先生了。

既然不賣房了，就該按契約“退一賠一”吧！可是鄭女士及代理人徐先生不但不賠錢，就連黃先生的5萬元定金也不退了。理由是，中介“搜房”正在向他們索要7500元違約中介費(fèi)，而他們?yōu)榱藨?yīng)對“搜房”的追討，索性扣押黃先生的定金，讓黃先生去擺平“搜房”，由此轉(zhuǎn)嫁矛盾。

5萬元定金是支付給鄭女士的，黃先生手中握有鄭女士的收款收據(jù)，當(dāng)然不可能出面去找“搜房”。不過，他從中介履約行為已看到，“搜房”確實(shí)在兌現(xiàn)“誰違約誰承擔(dān)中介費(fèi)”的口頭承諾。

誰知這一扣押，半年多過去了，無論黃先生怎么向鄭女士解釋，她堅(jiān)持不還款，還一個(gè)勁兒叫板：“有理到法院去講。”這是逼著黃先生走司法途徑的節(jié)奏，他只好去找律師咨詢。

黃先生向律師提出兩個(gè)問題：在這起房屋買賣案例中，中介該不該收費(fèi)？如果收費(fèi)，該由守約方黃先生支付還是由違約方鄭女士支付？

律師告知，根據(jù)《合同法》第四百二十七條：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用?！狈课葜薪樵诜啥ㄐ陨蠈儆诰娱g合同，由于這筆房屋買賣并沒有成交，交易活動尚在“網(wǎng)簽”之前，基本不產(chǎn)生必要費(fèi)用。所以中介機(jī)構(gòu)無權(quán)要求支付報(bào)酬。這是第一個(gè)問題。至于第二個(gè)問題，即使三方簽署相關(guān)協(xié)議要求向中介支付費(fèi)用，那么因?yàn)樵撡M(fèi)用作為違約損失最終也應(yīng)該由違約方承擔(dān)，而不能由守約方承擔(dān)。

聽完律師的解答，黃先生有了底氣，決定到法院起訴。

司法維權(quán)的嘗試

打官司要靠證據(jù)說話，首先要突破的是取證難。黃先生要求“搜房”出張證明，實(shí)事求是反映買賣雙方的交易過程及中止原因。“搜房”有關(guān)人員說，他們沒這權(quán)也沒公章，要找上海公司法務(wù)部解決?？墒屈S先生找到公司法務(wù)部，法務(wù)人員又以“只對公司內(nèi)部，不對外”為由，拒絕接待。無奈，黃先生多次找“搜房”的北京總部投訴，經(jīng)過兩個(gè)多月的反反復(fù)復(fù)折騰，總算由投訴處理專員牽線，讓法務(wù)部門接待黃先生，勉強(qiáng)開具一份“明確賣方鄭女士在交易中的違約過程和應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約中介費(fèi)責(zé)任”的情況說明。

隨后，備齊證據(jù)材料的黃先生來到法院立案起訴。2016年10月，上海市嘉定區(qū)人民法院開庭審理了此案。在一項(xiàng)項(xiàng)證據(jù)面前，鄭女士和訴訟代理人徐先生雖百般抵賴但難以自圓其說，結(jié)果只好按合約退一賠一，支付給黃先生10萬元，法院要求在一周內(nèi)給付完畢，并且承擔(dān)全部起訴受理費(fèi)。這個(gè)以扣押黃先生定金來對抗中介費(fèi)的籌碼，鄭女士徹底喪失。

黃先生雖然失去了房價(jià)上漲所帶來的收益，但是能按合約獲得一份賠償，也算聊勝于無。至于“搜房”此后是否再去追討鄭女士的違約中介費(fèi)，黃先生便沒再關(guān)心。

成被告如何維權(quán)

這樣平靜而安寧地度過一年多時(shí)間，正當(dāng)黃先生漸漸忘卻那次不愉快的購房經(jīng)歷時(shí)，突然又接到“搜房”中介起訴他未繳中介費(fèi)的法院傳票。黃先生百思不得其解，在心中嘀咕：不是“搜房”承諾過違約方交中介費(fèi)嗎？明知我是無過錯(cuò)的守約方，憑啥要我交？之前“搜房”從未向我要過“中介費(fèi)”，怎么突然把我告上法庭呢？他甚至懷疑對方會不會告錯(cuò)了？可是，他收到的原告起訴書上，卻真真切切寫明他的信息。法院還要求他在一周內(nèi)寄回答辯狀。

入夜，黃先生輾轉(zhuǎn)反側(cè)，難以入眠，他思來想去，覺得問題應(yīng)該出在《傭金確認(rèn)書》上，如果“搜房”賴掉“口頭承諾”，我豈不空口無憑，啞巴吃黃連了？雖說我是守約方，可只有我簽署了《傭金確認(rèn)書》，違約方壓根兒沒簽。

第二天，黃先生立刻從微信上聯(lián)系到“搜房”業(yè)務(wù)員付小姐，付小姐仍記得自己代表公司的口頭承諾，認(rèn)為無論從哪個(gè)角度，都不該由黃先生來交這筆中介費(fèi)。但是最后，付小姐告訴黃先生，她現(xiàn)已離職去了其它公司，無法管這件事了。于是黃先生將這些微信對話打印了出來，留證備用。

2017年12月7日，上海嘉定區(qū)人民法院開庭審理了該案。原告“搜房”公司由委托代理人、法務(wù)部職員楊先生出庭訴訟。黃先生作為被告到庭。

原告楊先生以黃先生親筆簽名的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》和《傭金確認(rèn)書》為證，要求法院依法判決黃先生支付傭金7500元。

被告黃先生當(dāng)然不同意。他把購房的來龍去脈敘述一遍后，堅(jiān)定地表示，“搜房”有過“違約方交傭金”的承諾，雖是“口頭承諾”，但“搜房”也認(rèn)真履行過。為此，他提交了以下證據(jù)：一、錄音。黃先生向鄭女士追索5萬元定金時(shí)，鄭女士要求黃先生先去“擺平”中介向她催討違約中介費(fèi)的電話錄音，旁證“搜房”曾經(jīng)履約。二、微信。代表“搜房”承諾的業(yè)務(wù)員付小姐至今“認(rèn)賬”：不該由守約方黃先生來交中介費(fèi)的微信對話截屏。證明“口頭承諾”是真實(shí)存在的。三、證明。由“搜房”開出的明確違約方鄭女士應(yīng)擔(dān)負(fù)違約中介費(fèi)責(zé)任的情況說明，以證明“搜房”現(xiàn)在的做法與當(dāng)時(shí)說法是出爾反爾、違背誠信。

黃先生認(rèn)為，以上三項(xiàng)已形成“有承諾”的證據(jù)鏈，他雖然簽署了《傭金確認(rèn)書》，但作為守約方不具有交中介費(fèi)的責(zé)任。請求法院駁回原告的訴請。

原告楊先生表示不認(rèn)可黃先生的說法。其理由是：業(yè)務(wù)員離職往往會帶有不滿情緒，所以微信不可信。在出具的情況說明中，“搜房”雖然主張了向違約方索要傭金，但沒承諾過不收取守約方的傭金呀。

黃先生立刻反駁：“7500元是總房價(jià)的傭金，‘搜房’既向違約方索要，又向守約方再要，難道想重復(fù)收費(fèi)不成？中介在未促成合同成立的，無權(quán)要求支付報(bào)酬，該合同理應(yīng)包括沒簽成的‘網(wǎng)簽’。因?yàn)檫@筆交易是主動送上門的，所以也不存在中介活動支出的必要費(fèi)用?！?/p>

法院經(jīng)過審理認(rèn)為，“搜房”居間已促成簽訂了《房屋買賣合同》，且該合同具備房地產(chǎn)買賣合同的主要條款，即雙方對房屋買賣的主要事項(xiàng)達(dá)成了一致。后因賣方鄭女士不愿繼續(xù)履行合同，目前買賣雙方已通過訴訟解決了糾紛。至于居間費(fèi)用，本應(yīng)由黃先生負(fù)擔(dān)，但黃先生出具的情況說明反映，“搜房”是認(rèn)可應(yīng)由違約方負(fù)擔(dān)的，而且“搜房”也認(rèn)為鄭女士就是違約方，此系“搜房”的真實(shí)意思表示。現(xiàn)在突然又要求作為買方的黃先生來承擔(dān)傭金，有違誠信，法院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決駁回上海搜房房天下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司要求被告黃先生支付傭金人民幣7500元的訴訟請求，且負(fù)擔(dān)案件受理費(fèi)。

“搜房”不服，隨即向上海市第二中級人民法院提起上訴。2018年4月2日，上海市第二中級人民法院開庭審理。法庭認(rèn)為一審判決并無不當(dāng)，“搜房”確實(shí)違背誠信。本次“搜房”上訴二審又提供不出新證據(jù)，所以上訴理由不能成立，上訴請求不予支持。在2018年5月上旬送達(dá)的判決書中，上海市第二中級人民法院依據(jù)《訴訟法》第一百七十條第一款之規(guī)定：駁回上訴，維持原判。上訴費(fèi)由“搜房”負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。至此，黃先生因購房頻遭失信而引發(fā)的三場官司終于塵埃落定。雖歷時(shí)四年，但正義終未缺席。