解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題需“下決心”

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)積極財(cái)政政策要更加積極、穩(wěn)健貨幣政箢要松緊適度后，資金借道流向房地產(chǎn)的擔(dān)憂之聲再起。

對(duì)此，7月31日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議給予明確回應(yīng)：下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。其中，“下決心”三個(gè)字體現(xiàn)了決策層對(duì)任務(wù)艱巨的清醒認(rèn)識(shí)，更體現(xiàn)出迎難而上的態(tài)度。而相較以往“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的表態(tài)，“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的措辭更為嚴(yán)格。未來(lái)調(diào)控只緊不松的預(yù)期得到強(qiáng)化。

當(dāng)然，相比態(tài)度，更重要的是可落地的政策。本次中央政治局會(huì)議也明確了政策措施。

一是堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡。

因城施策的大背景是本輪房地產(chǎn)的分化格局。在本輪較長(zhǎng)的調(diào)控周期中，伴隨著一線監(jiān)管從嚴(yán)、熱點(diǎn)二線城市推出一系列人才競(jìng)爭(zhēng)稻便捷落戶政策以及三四線城市棚改政簫和監(jiān)管政策相對(duì)較松，導(dǎo)致樓市出現(xiàn)明顯分化——一線城市房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，二線城市出現(xiàn)了一二手房?jī)r(jià)倒掛，三四線城市在一段時(shí)間內(nèi)領(lǐng)漲。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，出現(xiàn)這種情況盡管有“補(bǔ)漲”因素或部分地區(qū)政策窗口期帶來(lái)的紅利效應(yīng)，但已有不少分析人士提出警告：這種趨勢(shì)與人口流動(dòng)的方向相悖，且部分地區(qū)缺乏高效的產(chǎn)業(yè)支撐，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲背后的主要推手是地方政府高漲的土地出讓熱情、部分違規(guī)流入樓市的投機(jī)資金。新華社也發(fā)文提示，要謹(jǐn)防三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成為新的風(fēng)險(xiǎn)聚集地。

在這種情況下，本次中央政治局會(huì)議盡管重申了去杠桿、去產(chǎn)能和補(bǔ)短板，但并未再提及“去庫(kù)存”，而是強(qiáng)調(diào)了“促進(jìn)供求平衡”。必須提醒的是，這種平衡顯然不是短期投機(jī)或市場(chǎng)熱點(diǎn)推高需求后，就加緊賣地建樓賣房，而是避免短視行為，提供適應(yīng)需求結(jié)構(gòu)的供應(yīng)。例如，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市剛需強(qiáng)勁，但是價(jià)格已經(jīng)處于相對(duì)高位，應(yīng)思考如何通過(guò)加強(qiáng)建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房、租售并舉的機(jī)制解決剛需，疏導(dǎo)需求：三四線城市則不可一概而論，必須根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)支撐的力度和未來(lái)的發(fā)展前景，保持合理的住房供應(yīng);同時(shí)，要堅(jiān)決堵住社會(huì)投機(jī)資金，避免“短期過(guò)熱”而盲目增加供應(yīng)，走上“過(guò)?！崩下?。

二是合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。

整治市場(chǎng)秩序之舉已經(jīng)開(kāi)展。中央政治局會(huì)議召開(kāi)的當(dāng)天，廣東深圳發(fā)布了規(guī)范樓市的新政《深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國(guó)土委等單位關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)上存在的假離婚購(gòu)房、以法人單位的名義投機(jī)炒房等市場(chǎng)亂象進(jìn)行精準(zhǔn)打擊。

今年6月份，住房城鄉(xiāng)建設(shè)都會(huì)同中宜部、公安部等部委，聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、南京等30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，重點(diǎn)包括投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告4個(gè)方面。隨著“堵漏洞”政策不斷出臺(tái)，試圖“鉆政策空子”之舉將難以遁形。

而這種堅(jiān)決整治本身就是一種強(qiáng)信號(hào)，是一種預(yù)期引導(dǎo)。在6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅出現(xiàn)擴(kuò)大跡象、穩(wěn)增長(zhǎng)政策帶來(lái)的慣性預(yù)期下樓市升溫苗頭初現(xiàn)時(shí)，本次中央政治局會(huì)議的堅(jiān)決表態(tài)，不僅是此前調(diào)控思路的延續(xù)，更是對(duì)市場(chǎng)猜測(cè)的回應(yīng)，是對(duì)觀望者的預(yù)期引導(dǎo)。

三是加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)一直在推進(jìn)。2015年3月1日施行的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，即被視為改革的先手棋，不僅借此保證交易的透明性和安全性，同時(shí)扭轉(zhuǎn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記長(zhǎng)期存在的“九龍治水…‘政策多門”行政管理痼疾，摸清我國(guó)樓市的真正“家底”，為日后設(shè)計(jì)政策方向、制定辦法與有效執(zhí)行打下基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)稅正是被寄予厚望的調(diào)控機(jī)制之一。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人？月16日在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，中央下一步將加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控，同時(shí)，從供給側(cè)進(jìn)一步發(fā)力，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅相關(guān)政策舉措?？梢钥吹剑M管相關(guān)政策還未落地，但結(jié)合國(guó)情制定適合當(dāng)前形勢(shì)，同時(shí)具有長(zhǎng)效調(diào)控能力的房地產(chǎn)稅政策的探討和分析一直沒(méi)有停歇，且仍是長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制建設(shè)的重要一環(huán)。

與購(gòu)房市場(chǎng)同步構(gòu)建的還有租房市場(chǎng)的調(diào)控機(jī)制。除了規(guī)范中介經(jīng)營(yíng)、建設(shè)長(zhǎng)租房外，一系列相關(guān)支持性政策也在穩(wěn)步探索中。住房租賃專項(xiàng)債券、REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）等金融產(chǎn)品也在配套成型，成為租售并舉、建設(shè)多層次住房體系的重要助力。

總之，無(wú)論是短期的嚴(yán)格打擊投機(jī)性需求、整治市場(chǎng)秩序之舉，還是中長(zhǎng)期的供需平衡探索與調(diào)控制度建設(shè)，中央的“下決心”要轉(zhuǎn)化為跨區(qū)域的差異化調(diào)控、跨部門的協(xié)同努力、跨周期的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。在差異化、多元化的選擇面前，一個(gè)共同的警示是，如果仍寄希望于監(jiān)管政策的放松或重現(xiàn)過(guò)去10多年來(lái)的樓市“神話”，恐將面對(duì)不可承受之重。