從公開年報(bào)看當(dāng)前上市房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營特點(diǎn)

文/莊幼緋

引言

本文主要對公開發(fā)布年報(bào)的40家上市房地產(chǎn)企業(yè)(包括滬深和香港上市的我國內(nèi)地房企及在我國香港的港資房企)進(jìn)行研究，擬通過企業(yè)年報(bào)中的關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)對活躍在房地產(chǎn)市場中的相關(guān)房企運(yùn)營特點(diǎn)進(jìn)行分析，梳理它們在運(yùn)營風(fēng)格、風(fēng)險(xiǎn)控制、產(chǎn)品特點(diǎn)等方面存在的差異與優(yōu)劣，以促進(jìn)對房地產(chǎn)市場的全面認(rèn)識與了解。下文所涉及的圖表數(shù)據(jù)均以上市公司2016年企業(yè)年報(bào)為基準(zhǔn)。

圖1 2014-2016年我國香港本地房企營收規(guī)模及營收增長率

一、發(fā)展速度

從總資產(chǎn)情況看，所謂的“行業(yè)三巨頭”——恒大、萬科和碧桂園——分別達(dá)到13509億元、8307億元及5916億元，穩(wěn)居前三。中海（5110億元）、保利（4680億元）、新鴻基（5252億元）、九龍倉（3970億元）等超三千億的企業(yè)形成第二梯隊(duì)，其中內(nèi)地央企、內(nèi)地民企和港企數(shù)量相當(dāng)。企業(yè)規(guī)模在千億左右的房企還有富力（2264億元）、龍湖（2248億元）、恒隆（1667億元）、嘉里（1544億元）等。

從營業(yè)收入規(guī)?？?，處于行業(yè)龍頭地位的仍然是所謂的“行業(yè)三巨頭”，營業(yè)收入均超千億；華潤、招商、新鴻基、長實(shí)等企業(yè)緊隨其后，營業(yè)收入達(dá)500億至千億之間；首創(chuàng)、寶龍、恒基、瑞安等企業(yè)在百億左右，整體營收情況與總資產(chǎn)規(guī)模呈現(xiàn)的特征基本相同。（圖1、圖2）

從近三年房企營收增長率看，長實(shí)、融信、景瑞、泰禾分別為80.8%、74.8%、56.4%和50.1%，增長率均超50%。長實(shí)的營收之所以能如此大幅增長，主要是因?yàn)?015年和記黃埔的業(yè)績并入了長實(shí)的財(cái)務(wù)報(bào)告中，因此其2015、2016年業(yè)績相較2014年有了顯著提升。值得注意的是，除長實(shí)以外，大多數(shù)港企的營收增長率均低于內(nèi)地中位數(shù)水平（萬科的21.1%）。（由于長實(shí)集團(tuán)沒有2013年的營收數(shù)據(jù)，故80.8%是近兩年的營收增長率。）（表1）

圖2 2014-2016年我國內(nèi)地上市房企營收規(guī)模及營收增長率

從凈資產(chǎn)收益率看，中駿、旭輝及萬科顯著領(lǐng)先，分別達(dá)到24.6%，18.7%和18.4%。相比之下，港企的凈資產(chǎn)收益率均低于內(nèi)地中位數(shù)水平（保利的13.7%）。(表2)

從總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率、營收規(guī)模及增長速度等角度考量在房地產(chǎn)市場中較為活躍的上市房企，發(fā)現(xiàn)其增長速度均較快，但細(xì)分之下，我國內(nèi)地房企仍比我國香港房企“更快一籌”。2000年后，我國內(nèi)地房企開始高速發(fā)展，目前正處于高周轉(zhuǎn)、高杠桿、快速擴(kuò)張的發(fā)展階段，而香港房企由于起步和發(fā)展時(shí)間與我國內(nèi)地房企有明顯不同，九龍倉、新鴻基、長實(shí)等成立時(shí)間均在五十年以上，歷史較為悠久，相對而言已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)定、成熟的發(fā)展階段。

表1 近三年我國香港本地房企及我國內(nèi)地上市房企營收增長率排行榜

表2 2016年我國香港本地房企及我國內(nèi)地上市房企凈資產(chǎn)收益率排行榜

二、經(jīng)營風(fēng)格

從負(fù)債情況看，陽光城、泰禾、佳兆業(yè)等企業(yè)處于較高水平，反觀央企和香港房企，其資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率均較低，企業(yè)融資相對謹(jǐn)慎，風(fēng)險(xiǎn)控制較為嚴(yán)格。（圖3、圖4）

圖3 2016年我國香港本地房企資產(chǎn)負(fù)債率及凈負(fù)債率一覽圖

圖4 2016年我國內(nèi)地上市房企資產(chǎn)負(fù)債率及凈負(fù)債率一覽圖

從杠桿情況看，多數(shù)央企與港企對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和綜合風(fēng)險(xiǎn)的管控相對較為謹(jǐn)慎。

相對于部分房企資產(chǎn)規(guī)模增長主要來源于負(fù)債擴(kuò)張，上述房企的規(guī)模增長主要來源于凈利潤轉(zhuǎn)化為凈資產(chǎn)后的累積，因此相對穩(wěn)健。而過去數(shù)十年內(nèi)地的大規(guī)模建設(shè)則促使內(nèi)地部分房企采取積極進(jìn)取、大膽布局的發(fā)展戰(zhàn)略，追求資金的快速流轉(zhuǎn)。值得注意的是，雖然部分在內(nèi)地投資的香港企業(yè)也經(jīng)歷了內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮階段，但由于他們在香港經(jīng)歷過金融危機(jī)與房價(jià)的暴跌，因此“接受過教訓(xùn)”后，在投資策略上略顯保守。（圖5、圖6）

圖5 2016年我國香港本地房企經(jīng)營杠桿、財(cái)務(wù)杠桿和綜合杠桿情況

圖6 2016年我國內(nèi)地上市房企經(jīng)營杠桿、財(cái)務(wù)杠桿和綜合杠桿排名情況

三、運(yùn)營策略

從物業(yè)自持情況看，恒隆、九龍倉、信和、新鴻基等8家港企和金茂、寶龍的自持物業(yè)占比均超過50%，恒隆、九龍倉更是達(dá)到90%以上，這說明上述企業(yè)主要打造商辦物業(yè)，企業(yè)運(yùn)營并非主要依靠物業(yè)售賣獲利。其中，香港房企物業(yè)持有的總體水平較高。（表5、表6）

表5 2016年我國香港本地房企自持物業(yè)比例排行榜

表6 2016年我國內(nèi)地上市房企自持物業(yè)比例排行榜

從營業(yè)收入構(gòu)成情況看，對比房企的物業(yè)銷售收入和物業(yè)租賃收入，絕大多數(shù)企業(yè)的銷售收入比租賃收入高，但進(jìn)一步分析后，發(fā)現(xiàn)香港房企的租金收入與銷售收入比值均高于內(nèi)地房企。新鴻基、九龍倉、恒隆的物業(yè)租賃收入分別高達(dá)港幣210億、150億和83億，相當(dāng)于內(nèi)地房企中投資物業(yè)收入最高的華潤置地（63億元人民幣）的3.3倍、2.4倍和1.3倍。此外，新鴻基、嘉里建設(shè)和九龍倉的物業(yè)租賃收入占銷售收入約50%，恒隆的租賃收入甚至高出了銷售收入。（表7）

表7 我國香港本地房企銷售收入與租金收入比較

從銷售毛利率看，金茂、禹州、合景泰富等8家大陸房企和恒隆、九龍倉、嘉華等10家香港房企超過了30%。其中，恒隆以68.42%遙遙領(lǐng)先，九龍倉、嘉華、嘉里等港企的銷售毛利率也在40%以上，分別達(dá)到了48.44%、47.02%和45.08%，均高于內(nèi)地房企的最高水平（金茂的37.4%）。

通過上述分析可以看出，內(nèi)地房企由于處在快速擴(kuò)張、積極進(jìn)取的發(fā)展階段，因此以“短平快”銷售物業(yè)為主，注重高周轉(zhuǎn)，而港企更多注重“物業(yè)持有和銷售并重”的經(jīng)營策略，側(cè)重開發(fā)城市核心區(qū)域的高端項(xiàng)目。（表8、表9）

四、發(fā)展方向

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展正從單一的房地產(chǎn)開發(fā)與銷售逐步向城市運(yùn)營商的角色轉(zhuǎn)型。從內(nèi)地房企看，華潤的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、海外投資、物業(yè)投資及管理等經(jīng)營領(lǐng)域收入規(guī)模為96億元，占比8.8%；恒大的金融業(yè)務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)、酒店運(yùn)營等經(jīng)營領(lǐng)域收入規(guī)模為75億元，占比3.5%；金茂的物業(yè)管理、設(shè)計(jì)裝修服務(wù)等經(jīng)營領(lǐng)域收入規(guī)模為9.7億元，占比3.5%。除上述幾家企業(yè)外，其他內(nèi)地房企也越來越多地滲透到了城市運(yùn)營的方方面面，但囿于公開資料有限，尚不能做更多的分析與展示。（表10）

表8 2016年我國香港本地房企銷售毛利率排行榜

表9 2016年我國內(nèi)地上市房企銷售毛利率排行榜

表10 我國內(nèi)地房企多元化經(jīng)營領(lǐng)域及收入規(guī)模比較

而在香港房企中，較有代表性的是新鴻基、九龍倉與新世界發(fā)展。新鴻基除開展地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)投資外，還涉及地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)（包括酒店、物業(yè)管理、建筑、保險(xiǎn)及按揭服務(wù)）、電訊及資訊科技（數(shù)碼通，香港主要的電訊運(yùn)營商之一）、基建及其他業(yè)務(wù)（停車場運(yùn)營、機(jī)場空運(yùn)、巴士業(yè)務(wù)等）；九龍倉除發(fā)展物業(yè)和投資物業(yè)外，在香港還經(jīng)營現(xiàn)代貨箱碼頭（年吞吐量達(dá)到780萬個(gè)標(biāo)準(zhǔn)箱）、天星小輪（香港旅游必到景點(diǎn)之一）等運(yùn)輸業(yè)務(wù)；新世界發(fā)展除房地產(chǎn)開發(fā)外，在香港還提供基建服務(wù)，在內(nèi)地還從事基建和百貨業(yè)務(wù)。（表11）

表11 我國香港房企多元化經(jīng)營領(lǐng)域及收入規(guī)模比較

結(jié)束語

通過以上四個(gè)角度的比較分析可以看出，部分企業(yè)尤其是內(nèi)地房企借助國內(nèi)改革開放浪潮，擴(kuò)張速度較快、發(fā)展較為迅猛，而部分央企與港企因更注重毛利潤率和物業(yè)自持，發(fā)展較為穩(wěn)健。

這些形形色色的企業(yè)給上海的過去、現(xiàn)在及未來增添了一抹抹絢麗的光彩，上海這座城市也期待著房地產(chǎn)企業(yè)能逐步從開發(fā)商向城市運(yùn)營商、服務(wù)商轉(zhuǎn)型，希望看到更多愿意且有能力與城市共發(fā)展的企業(yè)參與到城市運(yùn)營管理中去。當(dāng)然，這對大多數(shù)企業(yè)而言仍然需要一個(gè)長期積累的過程。