房地產(chǎn)投資基金現(xiàn)狀分析及對策探討

李一萌

摘要：一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)往往占據(jù)著主導(dǎo)性的地位，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是帶動國家經(jīng)濟(jì)增長的重要手段。而近年來，隨著經(jīng)濟(jì)全球化以及金融自由化的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)金融為了能夠適應(yīng)自身的更新以及時代的需求，需要不斷進(jìn)行創(chuàng)新，特別是房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展非常迅速。而房地產(chǎn)基金發(fā)展的具體情況如何、其發(fā)展中所面臨的問題有哪些，又應(yīng)當(dāng)采取哪種對策進(jìn)行問題的解決等等就成了本文探究的內(nèi)容。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資基金；現(xiàn)狀分析；對策探討

一、房地產(chǎn)投資基金概述

1.房地產(chǎn)投資基金的含義

房地產(chǎn)投資基金主要是指從事房地產(chǎn)管理、銷售、開發(fā)、收購等以便取得收入的集合投資制度。通常來看，房地產(chǎn)投資基金是采用基金證券發(fā)行的形式，對相關(guān)投資者的資金進(jìn)行募集，并將其委托給相關(guān)的人員開展房地產(chǎn)抵押貸款或者從事房地產(chǎn)等方面的投資，其投資的時間一般比較長，主要目的是為了能夠取得長期穩(wěn)定的收益。房地產(chǎn)投資基金在房地產(chǎn)以及部分權(quán)利的基礎(chǔ)上，推動了房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)的證券化，使得房地產(chǎn)資產(chǎn)具有更強(qiáng)的流動性，也成了投資者對房地產(chǎn)進(jìn)行投資的良好工具，是房地產(chǎn)市場與資本市場較好聯(lián)系的紐帶。

2.房地產(chǎn)投資基金的必要性分析

首先，能夠推動融資渠道的不斷增加。就當(dāng)前的情況來看，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都比較急于獲取資金，對資金具有較大的需求度，但是其融資渠道卻并不是十分豐富，因此往往房地產(chǎn)項目的整個開發(fā)過程中都需要涉及商業(yè)銀行。而房地產(chǎn)行業(yè)的信貸狀況與商業(yè)銀行的風(fēng)險值緊密相關(guān)，所以不同的商業(yè)銀行都比較重視對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的規(guī)避，并建立了規(guī)范化的評估體系對其風(fēng)險進(jìn)行評估。而當(dāng)前的實(shí)際情況為，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為單一，使得商業(yè)銀行出現(xiàn)了貸款方面的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險，對銀行的抗風(fēng)險能力造成了困擾，并且也不利于提升房地產(chǎn)公司的資本運(yùn)作效率。而房地產(chǎn)投資基金則能夠在一定程度上使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資渠道得以拓寬，這就能夠推動傳統(tǒng)額信貸模式實(shí)現(xiàn)良好的升級。

其次，有助于市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。就當(dāng)前我國證券市場的實(shí)際發(fā)展情況來看，很多產(chǎn)品的風(fēng)險都比較高，雖然部分產(chǎn)品的風(fēng)險能夠得到合理的控制，但是這些產(chǎn)品往往并不多，而且受眾面也比較低。因此為了更好地推動市場結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定，應(yīng)當(dāng)對當(dāng)前的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及種類等進(jìn)行優(yōu)化和完善，使得低風(fēng)險產(chǎn)品的比例不斷增加。而由于房地產(chǎn)基金自身所具有的屬性，能夠在很大程度上使得低風(fēng)險產(chǎn)品的數(shù)量得以提升，這就能夠推動市場結(jié)構(gòu)更加合理，促進(jìn)市場結(jié)構(gòu)得到有效的優(yōu)化。

二、房地產(chǎn)投資基金的現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)投資基金整體來看屬于信托的范疇，所以其往往會具有信托產(chǎn)品所具備的性質(zhì)，為了推動房地產(chǎn)投資基金的健康規(guī)范發(fā)展，應(yīng)當(dāng)對其存在的風(fēng)險進(jìn)行有效地預(yù)防和規(guī)避。

1.宏觀經(jīng)濟(jì)方面存在一定的風(fēng)險

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢處于良好的態(tài)勢中，整體性的運(yùn)行狀況較為平穩(wěn)，但是由于市場經(jīng)濟(jì)具有周期性的規(guī)律，所以一時期出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的波動屬于正常范圍。而房地產(chǎn)投資基金與我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān)，因此其容易受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢的影響。同時不說宏觀經(jīng)濟(jì)，從其他方面來看，相關(guān)聯(lián)的行業(yè)變動也會對房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)生一定的影響。如果與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)性比較大的行業(yè)由于經(jīng)濟(jì)波動而產(chǎn)生了一定程度的變化，那么勢必會導(dǎo)致其對房地產(chǎn)投資基金的變動，使得其受到一定的影響，這就會導(dǎo)致其風(fēng)險的產(chǎn)生。

2.房地產(chǎn)行業(yè)自身存在的風(fēng)險

第一，房地產(chǎn)行業(yè)具有較強(qiáng)的周期性波動性質(zhì)，會受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響而產(chǎn)生一定的波動，而在其波動的時間段內(nèi)，往往會影響其具體的房價，使得房價處于下行的通道，所以企業(yè)的新開發(fā)規(guī)模會得到一定程度的降低，這就會導(dǎo)致其投資基金的收益受到明顯的影響，不利于投資者利益的增加。第二，房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)也有一定的不同，其涉及的行業(yè)較多，鏈條較長，如果在實(shí)際發(fā)展中部分企業(yè)因為自身管理不力而產(chǎn)生了較多的負(fù)債，那么其抗風(fēng)險的能力就會降低，風(fēng)險一旦產(chǎn)生，就會導(dǎo)致?lián)p失的出現(xiàn)。

3.法律體系層面存在風(fēng)險

對我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢和狀況進(jìn)行分析可知，我國信托業(yè)發(fā)展起步較晚，但是發(fā)展的速度非?？?，特別是近年來，我國信托業(yè)的發(fā)展進(jìn)入到了一個新的層面，信托產(chǎn)品不斷豐富和完善，不僅僅資金信托得到了快速的發(fā)展，其他種類的產(chǎn)品也逐漸被開發(fā)出來。但是從我國法律規(guī)范方面來看，我國政府沒有及時跟隨信托行業(yè)的發(fā)展形勢和速度構(gòu)建完善的法律規(guī)范，使得我國法律規(guī)范無法跟上信托業(yè)的發(fā)展速度，這就使得部分地方出現(xiàn)了法律真空的現(xiàn)象。并且與房地產(chǎn)投資基金相關(guān)的部分法律規(guī)范并不是十分完善，很多地方還需要優(yōu)化和健全，這就導(dǎo)致該方面的風(fēng)險不斷增加。

三、完善房地產(chǎn)投資基金的對策

完善房地產(chǎn)投資基金對于房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展，提升房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平具有重要作用。我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況以及其發(fā)展中所面臨的風(fēng)險建立完善的對策，以便為其發(fā)展?fàn)I造良好的運(yùn)行環(huán)境。

1.做好宏觀政策的分析

國家宏觀政策的制定是根據(jù)一定時期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況所進(jìn)行的，其具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，與國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢相適應(yīng)。房地產(chǎn)投資基金應(yīng)當(dāng)及時對國家的宏觀政策進(jìn)行關(guān)注，并及時對其進(jìn)行細(xì)致的分析，這就要求房地產(chǎn)信托企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有較強(qiáng)的風(fēng)險防控能力以及決策能力，能夠?qū)νㄟ^自身對國家宏觀政策的分析，結(jié)合自身實(shí)際發(fā)展的情況合理進(jìn)行風(fēng)險的分析，及時采取相關(guān)的對策進(jìn)行風(fēng)險的規(guī)避和預(yù)防，不斷增強(qiáng)自身的抗風(fēng)險能力，推動自身決策水平的不斷提升。

2.加強(qiáng)風(fēng)險評估，并采取有效的措施進(jìn)行規(guī)避

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展容易受到我國經(jīng)濟(jì)以及各個關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展的影響，因此其發(fā)展往往具有一定的不可預(yù)知性，并且具有一定的風(fēng)險，為了推動其更好地發(fā)展必須要對其風(fēng)險進(jìn)行預(yù)防和規(guī)避。為了更好地對房地產(chǎn)投資基金進(jìn)行規(guī)范化、科學(xué)化地管理，應(yīng)當(dāng)對宏觀市場的實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行全面地關(guān)注，并及時根據(jù)不同參數(shù)的變化進(jìn)行風(fēng)險的評估，對具體的風(fēng)險狀況進(jìn)行預(yù)知，根據(jù)實(shí)際情況制定健全的風(fēng)險防控對策。應(yīng)當(dāng)不斷提升自身對市場發(fā)展?fàn)顩r的了解，及時進(jìn)行利弊的權(quán)衡，增強(qiáng)風(fēng)險的認(rèn)識程度，避免房地產(chǎn)投資基金陷入發(fā)展的困境。

3.做好法律規(guī)范的完善和健全

歐美等發(fā)達(dá)國家信托業(yè)起步較早，發(fā)展的速度較快，并且已經(jīng)制定了較為全面的法律規(guī)范，這就使得其房地產(chǎn)基金市場較為成熟，并且運(yùn)作的經(jīng)驗也比較豐富，法律制度較為完善。而我國政府并沒有建立完善科學(xué)的信托業(yè)法律體系，因此我們可以借鑒國外發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，對當(dāng)前我國現(xiàn)有的法律體系進(jìn)行完善和優(yōu)化，并根據(jù)實(shí)際情況建立適合我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律規(guī)范，為我國房地產(chǎn)投資基金更加科學(xué)持續(xù)地發(fā)展做基礎(chǔ)。另外，我國政府還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身對房地產(chǎn)基金市場的分析與探究，確保自身所制定的法律體系比較詳細(xì)，能夠?qū)ζ渲兴嬖诘膯栴}進(jìn)行規(guī)范，并約束其發(fā)展，為其科學(xué)化的發(fā)展?fàn)I造良好的環(huán)境。

4.做好環(huán)境風(fēng)險的控制

通常來說，環(huán)境風(fēng)險主要是來源于政策的不完善和不穩(wěn)定，所以應(yīng)當(dāng)從政策風(fēng)險入手進(jìn)行環(huán)境風(fēng)險的合理控制和完善。具體來說，首先，做好該方面的教育和宣傳，盡量為房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展?fàn)I造有利的條件和環(huán)境，并從思想上入手提升人們對房地產(chǎn)投資基金的認(rèn)識，使得人們能夠更加清晰合理地認(rèn)識房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)行狀況、作用以及性質(zhì)等等。其次，為了推動投資決策戰(zhàn)略性和科學(xué)性的提升，應(yīng)當(dāng)從項目審理和資金管理兩個方面出發(fā)構(gòu)建完善的規(guī)章制度，避免隨意決策的出現(xiàn)。最后，應(yīng)當(dāng)推動相關(guān)主體人員對該方面的法律規(guī)范進(jìn)行自覺遵守，避免法律糾紛的產(chǎn)生。房地產(chǎn)投資所涉及的范圍較廣，內(nèi)容較多，為了更好地促進(jìn)其規(guī)范化發(fā)展，應(yīng)當(dāng)受到法律規(guī)范的約束，確保各個行動都能夠在法律規(guī)范的約束下開展，一旦遇到特殊情況，應(yīng)當(dāng)及時與相關(guān)部門進(jìn)行溝通和聯(lián)系，避免糾紛的產(chǎn)生。

結(jié)束語

當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)處于快速運(yùn)作的狀態(tài)，我國政府不斷鼓勵金融創(chuàng)新，房地產(chǎn)投資基金能夠為其發(fā)展發(fā)揮重要作用，推動金融行業(yè)的有效發(fā)展。當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資基金發(fā)展中還存在較多的問題，面臨著一系列風(fēng)險，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以及各個方面法律制度的不斷健全和完善其風(fēng)險能夠得到合理地降低和規(guī)避，其發(fā)展的前景還是十分廣闊的。

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