英國住房租賃市場信用機(jī)制分析與中國借鑒

杜麗群

【關(guān)鍵詞】信用體系? 英國? 住房租賃

【中圖分類號】F293.3? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A

【DOI】10.16619/j.cnki.rmltxsqy.2018.19.008

近年來，城市房價(jià)連續(xù)上漲，國家屢次出臺調(diào)控政策抑制房價(jià)上漲卻收效甚微。尤其在大中型城市，中低收入人群住房問題日益突出。如何培育出完備的住房租賃市場已經(jīng)成為妥善解決城市中低收入人群住房問題所面臨的重要課題。然而改革開放40年來，我國住房租賃市場一直沒有得到足夠重視，存在發(fā)展不規(guī)范、嚴(yán)重滯后于住房銷售市場等問題。2015年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要明確深化住房制度改革方向，建立以滿足新市民住房需求為主的“購租并舉”的新住房制度，發(fā)展住房租賃市場。而在這其中，制約我國住房租賃市場發(fā)展的一個重要原因，就是城市居民信用機(jī)制仍然還不健全。

誠實(shí)守信是中華民族的傳統(tǒng)美德，但近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)市場化、城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、國際化的加速推進(jìn)，社會生活中出現(xiàn)了一個奇怪的二律背反現(xiàn)象：一方面，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展迫切要求人們普遍維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序，恪守信用;另一方面，在經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中，卻出現(xiàn)了大量的違反市場秩序、破壞信用的現(xiàn)象。因此，如何盡快建立良好的市場秩序和社會信用環(huán)境，確保社會主義市場經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，已經(jīng)成為當(dāng)前我國市場建設(shè)和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要命題。

2014年6月14日，國務(wù)院印發(fā)《社會信用體系建設(shè)規(guī)劃綱要（2014～2020年）》（國發(fā)〔2014〕21號）（以下簡稱《綱要》），部署加快建設(shè)社會信用體系、構(gòu)筑誠實(shí)守信的經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境。這是我國首部國家級社會信用體系建設(shè)專項(xiàng)規(guī)劃，也是社會信用體系建設(shè)的頂層設(shè)計(jì)。2016年11月1日，中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第二十九次會議審議通過了《關(guān)于加強(qiáng)政務(wù)誠信建設(shè)的指導(dǎo)意見》《關(guān)于加強(qiáng)個人誠信體系建設(shè)的指導(dǎo)意見》和《關(guān)于全面加強(qiáng)電子商務(wù)領(lǐng)域誠信建設(shè)的指導(dǎo)意見》。會議強(qiáng)調(diào)，要大力弘揚(yáng)誠信文化，將建立誠信記錄、實(shí)施守信激勵和失信懲戒措施作為誠信建設(shè)的主要方面，以重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)人群為突破口，建立各地各行業(yè)個人誠信記錄，強(qiáng)化應(yīng)用，獎懲聯(lián)動，使守信者受益、失信者受限。這標(biāo)志著我國的社會誠信建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入了精細(xì)化、體系化發(fā)展建設(shè)新階段。

當(dāng)前，如何在我國社會誠信建設(shè)頂層設(shè)計(jì)的框架下細(xì)化落實(shí)住房租賃市場的信用體系建設(shè)，是擺在我們面前的重要命題。英美等發(fā)達(dá)國家經(jīng)過上百年的摸索，已經(jīng)形成比較完善的社會信用體系，被稱為“征信國家”。這些征信國家住房租賃信用體系的現(xiàn)狀和具體應(yīng)用，為我國的住房租賃領(lǐng)域信用體系建設(shè)提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有助于加快我國社會信用體系的建設(shè)步伐。本文以實(shí)地調(diào)查的英國住房租賃市場信用體系為例，通過分析其信用體系的基本框架和運(yùn)行模式、個人信用記錄的功能及作用等方面的內(nèi)容，為我國住房租賃市場信用體系的建立、完善及管理提供具體借鑒。

英國住房租賃市場信用體系的基本框架和運(yùn)行模式

英國的住房租賃市場信用體系發(fā)展至今，已經(jīng)形成了以市場化征信、評信、授信數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，以全面記錄個人信用為導(dǎo)向，以體系化法律制度為保障的現(xiàn)代房屋租賃市場信用體系基本框架（見圖1）。

圖1 英國現(xiàn)代住房租賃市場信用體系框架

房屋租賃活動信用服務(wù)的市場主導(dǎo)和政府引導(dǎo)。英國的住房租賃市場信用體系采用的是市場主導(dǎo)模式。在英國幾乎所有的信用主體、征信評信機(jī)構(gòu)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)都是私營性質(zhì)的營利性組織，完全市場化，隸屬于個人或公司。最大的三家信用服務(wù)公司是CallcreditPlc、Equifax Ltd和Experian Ltd。住房租賃市場的房主和房客在租賃活動中所產(chǎn)生的信用信息是英國信用信息的主要來源之一。住房租賃市場所使用的信用信息也來源于上述三家公司，當(dāng)然還包括所涉及的租客或房主的銀行信用歷史記錄、信用綜合評分等諸多內(nèi)容。除了上述三家最大的信用服務(wù)公司外，為住房租賃市場提供主要服務(wù)的還有像Keysafe Tenant Vetting這樣的致力于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)化信用服務(wù)公司。

政府鼓勵市場競爭，但也不是一味放任不管，而是注重積極監(jiān)管和引導(dǎo)：一方面國家層面的信息專員辦公室（Information Commissioner's Office）負(fù)責(zé)英國居民個人信息的整體監(jiān)管、共享和保護(hù);另一方面政府政府通過正常引導(dǎo)，來推動住房租賃市場的發(fā)展。例如，積極制定法律，2008年英國政府再次修訂的《房產(chǎn)租賃法案》中對房主、房客的義務(wù)和常見問題均做出明確規(guī)定;同時(shí)對中介公司的職業(yè)操守也做出明確規(guī)定，如房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須通過資格審查，中介公司的財(cái)務(wù)要進(jìn)行獨(dú)立審計(jì)，經(jīng)紀(jì)公司還要設(shè)立保險(xiǎn)，以備與房主或租房人發(fā)生糾紛時(shí)給予補(bǔ)償。

房屋租賃活動信用法律體系與行業(yè)自律。英國的信用體系發(fā)展與相應(yīng)法律體系的完備密不可分。英國的信用法律體系和執(zhí)法監(jiān)管體系是世界上相應(yīng)體系中最復(fù)雜，同時(shí)也是最完備的體系之一。房屋租賃市場信用法律體系是整體信用法律體系的一部分，在多部專項(xiàng)法律的保證下，英國住房租賃市場始終處于一種嚴(yán)密的監(jiān)控之下。同時(shí)，行業(yè)自律組織如英國住宅租賃經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（ARLA）、英國房產(chǎn)申訴專員委員會（TPOS）都制定有嚴(yán)格的行業(yè)準(zhǔn)則。加入?yún)f(xié)會的中介機(jī)構(gòu)決定遵守這一準(zhǔn)則以后，都必須將消費(fèi)者權(quán)益放到第一位，而不僅僅只是做到法律上的最低要求。如果租客的權(quán)益受到損害，中介機(jī)構(gòu)又是協(xié)會會員的話，租客將得到申訴專員解決糾紛的免費(fèi)服務(wù)。這種有效的支撐互動結(jié)果，極大地促進(jìn)了住房租賃市場的有序化發(fā)展與繁榮，同時(shí)也對中介機(jī)構(gòu)行為形成了一種激勵和約束機(jī)制。

房屋租賃活動中的征信與授信。英國的征信評信機(jī)構(gòu)與房主、中介機(jī)構(gòu)、租客相互聯(lián)系、相互信息流轉(zhuǎn)、相互約束。以住房租賃中的個人征信為例，上文中提到的全英最大的三家征信機(jī)構(gòu)建立了幾乎涵蓋所有英國居民的信用信息數(shù)據(jù)庫。來自于房屋租賃的消費(fèi)者信用信息數(shù)據(jù)包括來自銀行的租金支付信息、來自水電煤氣公司的賬單支付信息、來自地方政府的房地產(chǎn)稅支付信息、來自房屋租賃押金公司（Tenancy Deposit Protection Scheme）的房主押金處理信息等。房客的支付、還款，房主的貸款、還款等信用情況會被及時(shí)反饋到數(shù)據(jù)庫中。房屋租賃信用報(bào)告制度使得征信評信機(jī)構(gòu)獲得了除銀行、信用卡發(fā)行公司、商家企業(yè)之外的又一大信用數(shù)據(jù)來源。日常租賃居住的信用信息使得征信評信機(jī)構(gòu)與授信主體充分相互聯(lián)動，從而進(jìn)一步推動英國完善的信用交易市場的形成。

房屋租賃活動信用激勵與失信懲戒互動。住房租賃市場信用制度效應(yīng)的發(fā)揮效果，取決于利益導(dǎo)向機(jī)制即信用激勵與失信懲戒互動機(jī)制。在住房租賃征信評信制度與網(wǎng)絡(luò)的監(jiān)控系統(tǒng)下，英國租客、房主與中介機(jī)構(gòu)的信用狀況是非常清晰的。在整個英國社會信用體系中，個人信用得分、企業(yè)信用等級越高，就越容易得到授信。同樣的，在住房租賃市場上，住房租賃作為一種典型授信，租客個人信用得分越高，在租房過程中受到的限制就越少，越容易租到房子;房主個人信用越高，越容易得到進(jìn)一步貸款。英國的信用交易已經(jīng)滲透到經(jīng)濟(jì)社會中的各個領(lǐng)域。缺乏信用記錄或信用記錄不佳的個人如宣告破產(chǎn)，在住房租賃市場上則根本無法租到心儀的房子。這種賞罰分明的機(jī)制使社會成員的信用意識深入骨髓，自覺規(guī)范個人行為。這也是無論租客還是房主在房屋租賃過程中能夠獲得安全感和穩(wěn)定感的重要保證，是英國住房租賃市場信用體系得以健康發(fā)展的一個關(guān)鍵因素。

英國住房租賃流程中個人信用記錄的功能設(shè)計(jì)與作用分析

英國住房租賃流程可以分為三大階段：租賃準(zhǔn)備、租賃使用、租賃糾紛處理。按照《房產(chǎn)租賃法案》的規(guī)定，三大模塊中的具體流程與個人信用記錄不斷進(jìn)行交互并產(chǎn)生相應(yīng)影響。

租賃準(zhǔn)備階段個人信用記錄的功能設(shè)計(jì)與作用分析。在住房租賃準(zhǔn)備階段，房主是否具有租賃許可、房客背景調(diào)查、房客信用審查三個環(huán)節(jié)會涉及個人信用記錄，具體流程見圖2中的“階段一：房屋租賃準(zhǔn)備階段”部分。

圖2 住房租賃流程與個人信用記錄

第一，房主取得租賃許可。英國《房屋租賃法》中明文規(guī)定，房主出租房屋要取得房屋租賃許可，包括要在土地管理部門登記、購買房屋保險(xiǎn)、具備燃?xì)獍踩ＷC、具備房屋能源等級證明等。如未取得房屋租賃許可，擅自將房屋進(jìn)行租賃，政府管理部門將會對房主進(jìn)行罰款并且取消房主的抵押貸款。一旦取消抵押貸款，房主的個人信用將會受到嚴(yán)重?fù)p害。在已經(jīng)將個人信用視為日常生活重要保證的英國，這是一種非常嚴(yán)厲的懲罰。有了這個懲罰機(jī)制的設(shè)計(jì)，一般房主在出租房屋之前，將會主動使房屋各方面達(dá)到政府所要求的租賃標(biāo)準(zhǔn)，并積極取得租賃許可，從而保證不會因?yàn)槲慈〉米赓U許可而嚴(yán)重?fù)p害個人信用;對于政府而言，因?yàn)閭€人信用懲罰機(jī)制的設(shè)置，政府部門可以實(shí)時(shí)且非常全面地掌握當(dāng)前房屋租賃市場上取得租賃許可的房屋情況和房主情況，便于科學(xué)地制定相關(guān)政策。

第二，租客背景調(diào)查。房屋租賃可以視為一種典型的授信行為。房屋租給了租客以后，租客要根據(jù)合同對房屋和房屋內(nèi)的資產(chǎn)負(fù)責(zé)，并按時(shí)交納房租。同時(shí)英國法律對租賃房屋的弱勢群體有相當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)。例如，不得隨意將接受政府救濟(jì)的單身母親和小孩驅(qū)趕出租住房屋。這對房主或租賃中介機(jī)構(gòu)（如果房主已經(jīng)全權(quán)委托租賃中介機(jī)構(gòu)對租賃房屋進(jìn)行管理的話，下同）來說會是相當(dāng)麻煩的事情。因此在英國租賃房子時(shí)，從網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、房地產(chǎn)中介公司、社區(qū)服務(wù)中心等多個渠道可以看到大量的房屋租賃廣告。但是按照廣告中所給聯(lián)系方式進(jìn)行聯(lián)絡(luò)時(shí)，無論是面對房主，還是面對中介，首先迎接租客的就是背景調(diào)查問題。這些問題具體包括：職業(yè)、收入（租客的收入應(yīng)是所租房屋月租金的三倍）、同住有何人、是否養(yǎng)有寵物、是否吸煙、是否有小孩、是否接受政府救濟(jì)、是否銀行破產(chǎn)。通過租客背景調(diào)查，可以提前將不符合條件的租客剔除出備選名單，積極避免租賃活動中的潛在風(fēng)險(xiǎn)。而且對于商業(yè)化運(yùn)營的房地產(chǎn)中介公司來說，可以全面建立目標(biāo)客戶檔案，有利于開展客戶管理和營銷。在另外一方面，這一環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)對于社會民眾也是一個警示：要通過個人的認(rèn)真工作生活，努力改變現(xiàn)狀，盡量避免陷入接受政府救濟(jì)和銀行破產(chǎn)的境況，否則在租賃房屋時(shí)，一般來說沒有機(jī)會能夠通過正常市場化的方式租到心儀與合適的房屋居住。

第三，租客信用審查。雖然租客對于租賃房屋非常滿意，并且提供材料通過了房主或中介的背景調(diào)查，但是在簽訂合同前，房主或中介仍然將委托專門的信用調(diào)查公司對租客進(jìn)行正式的信用審查。住房租賃市場的租客信用審查不同于銀行的信用審查。租客信用審查所包括的內(nèi)容更加廣泛，主要有：租客近三年的具體住址和居住情況，租客的所有銀行賬戶情況，租客上一次租住房屋的證明材料（政府稅稅單、銀行賬單、水電煤氣賬單或押金證明信），直接與租客上一次租住房屋的房主聯(lián)系獲得正式證明信（說明房客對所租住房屋的維護(hù)情況和日常個人行為）。即使租客在收入或銀行信用方面沒有問題，但是一旦發(fā)現(xiàn)租客在以往歷史上存在有居住污點(diǎn)（如拒交地方政府稅、拖欠水費(fèi)電費(fèi)氣費(fèi)、嚴(yán)重?cái)_民、不愛惜房屋設(shè)施等問題），房主或中介仍將不會接受租客。這一環(huán)節(jié)的設(shè)計(jì)將租客的個人信用問題從簡單的銀行信用延展到了日常生活的多個方面，包括政府稅拖欠問題、水電氣費(fèi)用拖欠問題、個人不良居住習(xí)慣問題等。這些難以解決和監(jiān)管的問題都可以通過房屋租賃簽合同前的信用審查環(huán)節(jié)給租客以警示：上述問題一旦出現(xiàn)就將會影響到租客在租房租賃市場上的信用記錄，從而影響到未來的居住選擇。

租賃使用階段個人信用記錄的功能設(shè)計(jì)與作用分析。在房屋租賃使用階段，房主是否將押金放入政府指定公司，房主或中介是否履行了合同，房主、中介及地方政府部門對房屋進(jìn)行定期或非定期訪問的結(jié)果，房客繳納地方政府稅、房屋水電氣費(fèi)用、房租等情況都會影響相關(guān)個人的信用記錄。

房主的住房押金管理情況。根據(jù)英格蘭和威爾士的法律規(guī)定，自從2007年起，所有的租房押金都需要加入一個保障體系（protection Scheme），目前這個保障體系由3家機(jī)構(gòu)執(zhí)行：The Deposit Protection Service （DPS），My Deposit和The Dispute Service（TDS）。

具體細(xì)則是，房東在收到押金的30天之內(nèi)，必須把押金放在保障體系（protection scheme）里面，并告知租客相應(yīng)的序列號（series number）和提供一份押金存證。在租期結(jié)束交房之后，租客和房東分別在儲存押金的機(jī)構(gòu)網(wǎng)站上填寫相關(guān)信息，比如房東可以提出從押金中扣除清潔的費(fèi)用。一旦雙方達(dá)成一致，協(xié)商金額將會退回給租客。如果雙方有分歧，租客和房東可分別提交證據(jù)，然后押金儲存機(jī)構(gòu)會把雙方提交的材料交給第三方仲裁。如果對仲裁結(jié)果還不滿意，則雙方可以去法院起訴。很多案例表示，由于種種原因，在房客退房之后，房東拒絕退還高額押金。值得注意的是，如果房東沒有加入保障體系（protection scheme）的話，一旦房客找律師進(jìn)行起訴，按2012年《房屋租賃押金法案》中的規(guī)定，敗訴的房主將被判6年刑期或者賠償給房客3倍押金的金額。出現(xiàn)上述糾紛也將嚴(yán)重影響房主的信用記錄。

房主或租賃中介機(jī)構(gòu)的合同履行情況。房客搬入租賃的房屋前會與房主或中介簽訂一份非常詳細(xì)的合同。房主或中介聘請獨(dú)立的第三方機(jī)構(gòu)提供一份詳細(xì)的房屋清單，清單包括房屋內(nèi)外所有的物品及設(shè)備情況。同時(shí)，合同中還應(yīng)明確說明如果房屋出現(xiàn)損壞，在何種情況下由房主負(fù)責(zé)修理。判斷的標(biāo)準(zhǔn)是“損毀是偶然現(xiàn)象，還是由長期自然損耗造成的”。比如說下水道堵了，如果是由近期油脂堆積造成，則由房客自己負(fù)責(zé)疏通或支付相應(yīng)賬單;而如果是因?yàn)橄滤篱L期老化造成的，則由房主或租賃中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)支付相關(guān)賬單。如果證據(jù)表明房屋設(shè)施的問題應(yīng)該由房主或者租賃中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，而對方拒不負(fù)責(zé)，可以向地方政府負(fù)責(zé)房屋租賃的專門部門投訴房主或者向房地產(chǎn)投訴專員委員會投訴租賃中介機(jī)構(gòu)，將會有專人負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決。如果問題仍然得不到解決，則可以訴至法庭，由法庭進(jìn)行審判。

房主、中介和地方政府部門對租賃房屋進(jìn)行定期或非定期訪問。一般來說，房客入住后，房主或中介將會每三個月對租賃房屋進(jìn)行定期訪問，對租賃房屋的整個狀況進(jìn)行全面的拍攝、記錄和評價(jià)。訪問報(bào)告將同時(shí)發(fā)送給房客、房主。一方面，根據(jù)書面記錄，各方都會對租賃房屋的狀態(tài)有一個清楚和全面的認(rèn)識，可以減少爭議或迅速解決問題。另一方面，訪問報(bào)告也是房主或中介為房客出具租賃情況證明信的一個重要依據(jù)。

除了房主和中介的定期訪問外，地方政府部門也會對租賃房屋進(jìn)行不定期的訪問，訪問的主要內(nèi)容包括，租賃房屋的地方政府稅實(shí)際交納情況、電視牌照的購買情況。一旦發(fā)現(xiàn)租賃房屋內(nèi)的居住人與實(shí)際政府記錄不符，或者租住人未購買電視牌照，未經(jīng)許可收看電視，房客將會受到來自于地方政府的警示信。收到警示信三次后，如果還拒不交付相關(guān)費(fèi)用，房客將會被訴至法庭。即使房客離開了租賃房屋搬至其他地方居住，以上行為將被記入房客的信用記錄，并實(shí)現(xiàn)地址追蹤。

租客交納地方政府稅、水費(fèi)、電費(fèi)、氣費(fèi)等各種租房費(fèi)用情況。租客入住后，房主或中介會在地方政府、供水公司、電力公司和燃?xì)夤炯皶r(shí)更新房屋使用者的資料。在一個月內(nèi)，地方政府稅、水費(fèi)、電費(fèi)、氣費(fèi)以及電話費(fèi)、寬帶費(fèi)、電視牌照的賬單中使用者的姓名都會得到更新。這些記錄將會進(jìn)入租客的信用數(shù)據(jù)庫。如果租客不及時(shí)繳納費(fèi)用，一方面將會被訴至法庭，另一方面租客的信用記錄將會受到影響。

租客交納房租情況。在簽訂租房合同時(shí)，合同中會明確約定每月交納房租的時(shí)間。如果房客延遲交納，一般在7天之內(nèi)房主或中介將電話或?qū)懶盘嵝?。如果過了7天的期限房客還未交納，房主或中介將寫信告知相關(guān)法律責(zé)任并可要求租客立即搬出所租賃的房屋。若租客沒有任何反饋或既不繳納房租也不搬出租賃房屋，房主或中介將訴至法庭，進(jìn)入法律程序解決。一般來說法庭判決時(shí)間為3～5個月。對于租客來說，只要在繳納房租方面出現(xiàn)過不良記錄，在今后6年都很難通過正常市場行為租賃到自己滿意的房子。對于這類人群，英國政府通過兩種途徑救濟(jì)，以免他們流落街頭。第一是由政府出面補(bǔ)貼房租，并直接將房租交至房主手中，主要針對收入不高的單身母親人群;第二是政府集中修建公共租賃住房，由租客承租，主要針對低收入人群。

租賃糾紛階段個人信用記錄的功能設(shè)計(jì)與作用分析。在英國，對于房東來說，是非常不希望出現(xiàn)房屋租賃糾紛的。英國法律實(shí)質(zhì)上傾向于保護(hù)房客利益。不管是房客未按時(shí)繳納房租還是房客拒不離開租賃房屋，一旦訴至法庭，肯定要面對3至5個月訴訟期，就算取得了訴訟的勝利，房主在訴訟期內(nèi)是沒有任何房租收入的。這也就可以解釋為什么在房屋租賃準(zhǔn)備階段房主或中介要對潛在房客進(jìn)行背景調(diào)查，對明確表示租房意愿的房客再次認(rèn)真全面進(jìn)行住房租賃信用調(diào)查。這些都是為了避免后續(xù)可能出現(xiàn)的種種違約行為。

一旦被訴至法庭，不管是房客還是房東，敗訴后，相關(guān)結(jié)果都要如實(shí)進(jìn)入本人的信用記錄數(shù)據(jù)庫中，任何個人和機(jī)構(gòu)都沒有權(quán)力隨意消除數(shù)據(jù)庫中的記錄。按照法律規(guī)定，數(shù)據(jù)庫中關(guān)于訴訟的數(shù)據(jù)一般要保留6年時(shí)間。這意味著在這6年內(nèi)，一旦涉及租賃房屋，這些不良記錄就會導(dǎo)致房東或中介終止提供房屋租賃或要求提供擔(dān)保人。此外，西方社會已經(jīng)習(xí)慣于將個人信用視為“第二張身份證”。有過租賃房屋糾紛敗訴歷史的個人，不但信用評分和等級會受到影響，而且在貸款、找工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)都會因?yàn)樾庞脤彶槎獾骄芙^。有了個人不良信用記錄意味著在現(xiàn)代社會中寸步難行。

因此，房屋租賃糾紛往往導(dǎo)致嚴(yán)厲的違約懲罰。這種嚴(yán)厲的后果使得不管是房客還是房東乃至中介都會自覺按照合同約定來履行責(zé)任和義務(wù)，從而保證個人良好的信用記錄。由小及大，整個社會趨向良性化發(fā)展。

英國住房租賃市場個人信用管理經(jīng)驗(yàn)的中國借鑒

通過規(guī)范房屋租賃信用管理水平，不斷完善社會流動人口管理。隨著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程的不斷加快，城市人口流動速度越來越快，流動總量越來大。城市流動人口管理壓力日益加大。當(dāng)前的流動人口管理理念是通過辦暫住證或居住證對流動人口進(jìn)行管理控制。雖然也建立有相關(guān)的數(shù)據(jù)庫，但更多的只是與公安系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫相連接，無法起到對流動人口積極進(jìn)行日常正向引導(dǎo)的效果，實(shí)際管理控制效果并不盡如人意。而英國的房屋租賃市場的個人信用管理折射出了一條很好的管理社會流動人口的思路。流動人口短期內(nèi)在城市特別是像北上廣這樣的大城市中往往是通過租賃房屋來解決住房問題。房屋租賃不僅涉及銀行記錄，還涉及諸多非銀行記錄。因此可以選擇房屋租賃市場管理為切入點(diǎn)，通過全方位記錄一系列有效的個人信用數(shù)據(jù)，建設(shè)好社會信用數(shù)據(jù)系統(tǒng)，將信用嵌入普通民眾的日常生活，從而高效率制約個人行為，以信用促誠信，營造積極的社會關(guān)系和良好的道德風(fēng)尚。

加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，提升社會信用信息數(shù)據(jù)質(zhì)量。征信是獲取信用數(shù)據(jù)的途徑。準(zhǔn)確、完整、及時(shí)的信用數(shù)據(jù)服務(wù)是信用制度運(yùn)行的基礎(chǔ)。目前，在西方社會存在著以美英為代表的市場征信模式和以法德為代表的政府征信模式。但無論以哪種模式為主，信用數(shù)據(jù)庫的建設(shè)和運(yùn)行始終都是重中之重。

2006年1月，人民銀行負(fù)責(zé)組建的全國統(tǒng)一的個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫正式運(yùn)行，目前主要服務(wù)于商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)。數(shù)據(jù)庫中收集了大量的銀行信息和一些非銀行信息，但在實(shí)際使用過程中，個人信用數(shù)據(jù)的完整性、準(zhǔn)確性和及時(shí)性得不到保證，有欠缺之處。第一，對于非銀行數(shù)據(jù)，每一個政府職能部門都使用各自開發(fā)或購買的軟件系統(tǒng)，由于缺乏統(tǒng)一的數(shù)據(jù)接口標(biāo)準(zhǔn)，影響到共享范圍和準(zhǔn)確整合;第二，由于未建立非銀行信用信息采集的征信法規(guī)，人民銀行征信管理部門通過與當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門協(xié)調(diào)采集非銀行信息，然而各個城市的信息采集各自為政，非銀行信息采集工作缺乏理論指導(dǎo)，征集數(shù)據(jù)不系統(tǒng)、不規(guī)范，數(shù)據(jù)應(yīng)用更有待于深化;第三，隨著社會發(fā)展，需要積極整合新的信用數(shù)據(jù)來源，如廣大農(nóng)村地區(qū)的農(nóng)戶信用信息、在校大學(xué)生信用信息、鐵路訂票取票信用信息、醫(yī)院掛號取號信用信息等。以上三方面內(nèi)容不僅涉及政府職能部門，而且也涉及各地地方政府。銀行和非銀行的信用記錄問題實(shí)際涵蓋全社會的方方面面，因此在機(jī)構(gòu)設(shè)置和實(shí)際管理操作方面都亟待加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)與驅(qū)動。

全面完善并細(xì)化社會信用法律體系。從以上分析可以看出，英國的住房信用體系與法律體系是相互交融、密不可分的。每一項(xiàng)個人信用記錄方面的規(guī)定，都有明確的法律條文支持;違反了任何一項(xiàng)法律細(xì)則，除了將追究法律責(zé)任外，最終都會反映到個人的信用記錄中。信用體系和法律體系相輔相成，形成了一套完備的信用法律體系，成為整個社會秩序化運(yùn)行的堅(jiān)實(shí)保證。

我國的信用經(jīng)濟(jì)培育起步較晚，且東西部地區(qū)發(fā)展的差異非常大。生活在大城市的高收入人群因?yàn)槭褂眯庞每ǖ臅r(shí)間長，擁有完整的銀行信用記錄，已經(jīng)初步開始享有市場信用交易的果實(shí)，比如非常容易獲得銀行利息較低的商業(yè)貸款，可以免息購車，等等;生活在西部邊遠(yuǎn)地區(qū)的人群或者生活在城市的低收入人群，沒有任何銀行信用記錄的人還非常多。而全面系統(tǒng)的信用記錄絕不僅僅包括銀行信用記錄。因此，從整體上看我國的個人信用建設(shè)仍處于起步階段。與西方社會成熟的信用法律體系相比較，近年來我國在信用法律制度建設(shè)方面雖然已經(jīng)有了一些進(jìn)展，但在形式上仍未出臺統(tǒng)一的信用管理法律，立法方面所涉及的信用數(shù)據(jù)來源不廣泛，信用數(shù)據(jù)保護(hù)、公開與使用機(jī)制不明晰，調(diào)控能力不足，獎懲機(jī)制不完善等，不足以最大限度地預(yù)防和減少不守信用的各類不良甚至犯罪行為。在住房租賃市場上的種種失信行為，如房東任意分租房屋和隨意加價(jià)，房客肆意破壞或轉(zhuǎn)租，都屬于典型的住房租賃市場信用失控，歸根結(jié)底要?dú)w咎于住房租賃市場相關(guān)信用法律制度的空白與缺失。

僅以房屋租賃個人信用法律體系建設(shè)為例，在我國現(xiàn)行條件下應(yīng)積極從三個方面推進(jìn)信用立法：一是修改現(xiàn)行法律和盡快擬訂民法典，房屋租賃行業(yè)的數(shù)據(jù)來源于社會各個領(lǐng)域，要為這些信用數(shù)據(jù)的獲取、使用、傳播提供法律依據(jù)和保障;二是抓緊研究、出臺與房屋租賃行業(yè)直接相關(guān)的法律，對房屋租賃信用的管理規(guī)定基本的制度框架，以進(jìn)一步促進(jìn)房屋租賃行業(yè)規(guī)范健康發(fā)展;三是建立健全相關(guān)法律法規(guī)，盡快建立健全房屋租賃市場的個人失信懲戒和授信鼓勵機(jī)制，尤其是加大對失信行為的懲罰力度。

重視住房租賃信用體系建設(shè)對社會和諧穩(wěn)定發(fā)展所起到的關(guān)鍵性作用。英國完善的房屋租賃市場信用體系保證了廣大社會民眾特別是青年人能夠穩(wěn)定和舒適地住在租賃房屋中，也給了他們在不同城市自由選擇合適工作、釋放潛力的機(jī)會。

目前，我國大城市住房價(jià)格水平已經(jīng)使得一部分迫切需要住房的消費(fèi)者將目光轉(zhuǎn)移到租賃市場。2015北京市住宅市場需求預(yù)測調(diào)查也顯示，28歲至35歲的年輕人是北京首次購房的中堅(jiān)力量。然而，能夠?qū)崿F(xiàn)買房夢想“一步到位”的年輕人畢竟是少數(shù)。對于絕大多數(shù)處于職業(yè)生涯初期的青年人來說，先從租房開始，到35歲以后買小房，40歲左右買大房，逐步實(shí)現(xiàn)住房夢是現(xiàn)實(shí)的生活選擇，也符合實(shí)際收入增長規(guī)律。而這些無疑在要求加快我國住房租賃市場管理和改革的步伐。

同時(shí)，如果以個人信用為基礎(chǔ)的住房租賃市場管理工作做好了，則整個市場趨于規(guī)范，就有更多的人愿意租房子住，也會有更多的人愿意將空置的房子拿出來出租。住房市場整體供需趨向平衡，會有效抑制飛速上漲的房屋價(jià)格。不可否認(rèn)，當(dāng)前房價(jià)上漲是全球現(xiàn)象，地產(chǎn)熱已經(jīng)成為一個全球性的問題。而任何國家出現(xiàn)的房價(jià)下跌都可能是多諾米骨牌。在這種背景下，英國的房屋租賃市場個人信用體系經(jīng)驗(yàn)為我們提供了一條解決房地產(chǎn)泡沫問題的新思路。

（本文系國家留學(xué)基金管理委員會青年骨干教師出國研修項(xiàng)目[2013]3050成果，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士研究生祝歆對本文亦有貢獻(xiàn)）

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責(zé) 編/馬冰瑩