淺析營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃的影響

顧曉蓉

摘要：“營改增”是完善我國稅收制度的重要舉措，對于減少企業(yè)稅負、促進國民經(jīng)濟的增長具有重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國經(jīng)濟的一部分，營改增稅收制度的變化對其發(fā)展也產(chǎn)生了重要的影響。本文主要探討營改增稅收制度的變化對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃的影響，通過了解當前營改增對企業(yè)的經(jīng)營帶來的優(yōu)勢與風險，從而有針對性的提出切實可行的企業(yè)稅收籌劃方案，更好的規(guī)避企業(yè)風險。

關鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；影響分析

“營改增”是我國進入新世紀以來經(jīng)濟制度改革的重要舉措，大大的完善了我國現(xiàn)有的稅收制度，減輕了相關企業(yè)的稅收負擔，對促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展具有著重要的作用?！盃I改增”稅收政策的初衷是為了減少重復性征稅，通過稅收結(jié)構(gòu)調(diào)整的方式來幫助企業(yè)降低稅收負擔，從而降低企業(yè)的現(xiàn)有經(jīng)營成本，促進企業(yè)的轉(zhuǎn)型和升級，推動我國經(jīng)濟更好更快的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”稅收制度的調(diào)整是大勢所趨、眾望所歸，但是目前“營改增”的實行對其發(fā)展造成了重大的波動，企業(yè)面臨著一定的經(jīng)營風險，如何持續(xù)平穩(wěn)的幫助房地產(chǎn)企業(yè)渡過這一過渡性的階段就是我們研究的重點。

一、“營改增”稅收制度對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

“營改增”的目的是為有效的降低企業(yè)的稅收負擔，但是目前從某些方面來看，還是在一定的程度上加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。下面我們就“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負影響情況分為四個方面進行詳細的分析：

（一）“營改增”后建筑安裝成本的稅負抵扣難度增加，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔相對增加。國家稅收制度的變革，使得建筑施工單位的稅負一定程度上增加了，這最終都影響到了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生影響的主要是，企業(yè)無法獲得建筑行業(yè)的增值稅發(fā)票或者是只能夠獲得部分的增值稅發(fā)票，無法獲得的增值稅發(fā)票部分的稅收就無法進行抵扣，這在一定程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔。但是房地產(chǎn)企業(yè)最大的稅收支出就是建筑施工，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一部分的勞務支出和施工的材料支出并不能獲得相應的增值稅發(fā)票，因為目前很多的建筑材料售賣單位都是小規(guī)模的私營企業(yè)或個體工商戶，同時農(nóng)民是勞務工作的主要承擔者，他們兩者都不存在繳納稅收的問題，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)商能夠抵扣的增值稅發(fā)票減少，變相增加了企業(yè)的稅負。

（二）現(xiàn)行“營改增”制度對土地出讓金只能在計銷項時作為扣除項分期扣除，抵扣范圍較窄。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，成本的結(jié)構(gòu)組成是影響企業(yè)稅負的重要因素。當我國實行營改增稅收制度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)稅也相應的變更為增值稅，在這一環(huán)節(jié)中土地出讓金，也可稱之為土地成本的抵扣問題就成為了影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收負擔的重要因素。若是土地出讓金能夠作為稅收的抵扣項目，那將可以對企業(yè)的進項稅收進行有效的處理，但是根據(jù)我國目前的稅收法律法規(guī)的規(guī)定，土地出讓金是只能在計銷項時作為扣除項分期扣除，而房地產(chǎn)企業(yè)向國家支付了高額的土地購買價款同時還向國家繳納了大額的稅款，這大大的增加了企業(yè)的經(jīng)營成本。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流受到嚴重的影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行土地開發(fā)的過程中，一般已經(jīng)開始進入銷售的模式，就是我們常說的預售，預售獲得的部分收入作為稅負的承擔金額進行繳稅。但是隨著工期的增加，房地產(chǎn)商的建筑成本及財務成本會逐漸的增多，而預繳的增值稅必須待實際發(fā)生納稅義務時才能抵減應納稅額，這就造成了后期建筑房地產(chǎn)商的流動資本緊縮。

（四）政策尚有不清晰之處，處于過渡階段的房地產(chǎn)開發(fā)商承擔著較大的稅務風險。從目前的情況看，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金中的一大部分被投資到了廣告宣傳和市場營銷的方面，這兩塊支出的抵扣項目卻非常的少，這變相的導致房地產(chǎn)開發(fā)商的稅負任務增多。從2015年開始，國家頒布相關的稅收規(guī)定，并將營業(yè)稅變更為增值稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅調(diào)整為11%，在這個過渡時間段內(nèi)，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于專門的政策指導精神學習不深入、領會不到位，這導致部分的商品的售出時效性存在滯后，使得企業(yè)沒有辦法按時的繳納稅款，這造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔了一定的稅務風險。

二、“營改增”背景下合理籌劃房地產(chǎn)企業(yè)稅務管理工作的建議

“營改增”稅收制度的最終目的是調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)稅收負擔，但是由于當前處于過渡的階段，且尚有部分的政策不夠明晰，為了合理規(guī)避企業(yè)稅負風險，我們必須要采取相應的措施，合理的籌劃房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理工作，制定切實可行的稅務執(zhí)行方案，從而有效的降低企業(yè)的生產(chǎn)成本，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益?？偟膩碚f，“營改增”背景下合理籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務工作的建議可以分為以下幾個方面：

（一）企業(yè)要樹立學習觀念，加強對“營改增”政策的學習。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想制定合理有效的稅務籌劃政策，必須要對稅收政策進行詳細的解讀和掌握，需要明確“思想—意識—行為”的行動模式，采取相關的措施幫助稅務工作者清醒的認識“營改增”工作政策，理順實際工作的步驟和思路。具體可以從兩個方面著手：一是注重加強對公司管理層的教育和培訓，在領導層面全面開展“營改增”稅收政策的培訓和教育，提高領導層面的思想認識和理解。因為領導層作為企業(yè)經(jīng)營的決策者，必須要充分的掌握現(xiàn)行的法律法規(guī)政策，這樣才能對企業(yè)的經(jīng)營做出正確合理的決策，幫助企業(yè)更好地適應我國稅務政策的變化，平穩(wěn)渡過動蕩期。二是要對企業(yè)稅務工作人員進行培訓。通過舉辦定期的培訓會讓廣大的財務工作人員系統(tǒng)的學習“營改增”的政策知識，增加對現(xiàn)行稅務政策的掌握，這樣能夠有助于幫助他們在日常的財務工作中趨利避害，盡可能的高效開展財務管理工作，避免工作中的漏洞和失誤，利用合理合法的財務手段幫助企業(yè)降低稅負風險。

（二）根據(jù)“營改增”稅務政策的模式，合理籌劃房地產(chǎn)的開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)具有成本高、周期長、資金規(guī)模大、風險性強等特點，一般來講一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要三年的時間，這大大的提高企業(yè)的經(jīng)營成本。因此，為了能夠有效的降低企業(yè)成本，我們必須要對企業(yè)的稅務籌劃工作進行科學合理的安排，對房地產(chǎn)的整個開發(fā)過程進行合理的調(diào)節(jié)。尤其要注重的是上游企業(yè)的市場波動、稅務壓力等方面的影響，盡可能的做好可推遲的采購策略籌劃及合同模板樹立等方面的工作，這樣才能夠有效的降低企業(yè)的稅務負擔。

（三）充分做好企業(yè)的發(fā)票管理工作?！盃I改增”政策的推行，必將對企業(yè)的發(fā)票管理工作帶來革新，同時也增加了財務工作者對發(fā)票收取管理方面的工作量。要做好這方面的工作，首先就是要對客戶開具的發(fā)票進行妥善的保管，同時還要做好對相應發(fā)票等資料的登記和管理工作，確保后期能夠有效的查漏補缺。其次要加強對供應商的發(fā)票管理工作，這主要是為了提高發(fā)票的有效性，防止出現(xiàn)登記錯誤等工作失誤阻礙工作的進行。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理籌劃稅款的抵扣問題。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，材料、勞務的支出成本占比非常的龐大，這是獲取可抵扣增值稅發(fā)票的重要部分。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要合理的籌劃這一部分的工作，要從企業(yè)的長遠利益出發(fā)，合理合法的索要增值稅專用發(fā)票，不能夠貪圖一時的便宜，縮減增值稅發(fā)票的額度，這雖然在短時間內(nèi)會造成成本降低的假象，但從長遠的目標看，這一工作往往會造成更大的負面影響，因此相關的工作者一定要樹立正確的稅務意識，科學的管理發(fā)票，合理的進行抵扣，從而保證企業(yè)的長遠利益，減少企業(yè)的整體稅負壓力。

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