關(guān)于房地產(chǎn)有形市場(chǎng)的考察分析探討

李斌

摘要： 筆者實(shí)地考察了浙江杭州市、安徽省淮北市、蕪湖市和河南省濮陽(yáng)市的房產(chǎn)交易大廳，并在網(wǎng)絡(luò)上了解了北京市、黑龍江省佳木斯市和河北邯鄲市等城市的房產(chǎn)交易廳情況。文章現(xiàn)結(jié)合山西省長(zhǎng)治市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，提出建立房地產(chǎn)有形市場(chǎng)的必要性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；有形市場(chǎng)；房地產(chǎn)交易大廳

房地產(chǎn)市場(chǎng)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分，遵循市場(chǎng)規(guī)律配置房地產(chǎn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇。建立和完善有形市場(chǎng)，是當(dāng)前培育和規(guī)范房產(chǎn)要素市場(chǎng)，深化房產(chǎn)管理改革的重要工作和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是全面深化改革推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，增添經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)力，促進(jìn)社會(huì)公平正義，增強(qiáng)人民獲得感的有效舉措。

1所考察有形房地產(chǎn)市場(chǎng)的建設(shè)情況

經(jīng)外出考察和網(wǎng)絡(luò)媒體了解，有形房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以大大小小房地產(chǎn)超市的形式出現(xiàn)，我國(guó)現(xiàn)有一定規(guī)模的房地產(chǎn)超市約一百余家。房地產(chǎn)超市大致分為兩大類，一類是純商業(yè)運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)超市，此類房地產(chǎn)超市多數(shù)為企業(yè)創(chuàng)建和運(yùn)作；一類為有明確行政監(jiān)管參與的房地產(chǎn)超市，為完成階段性行政工作而組建，此類房地產(chǎn)超市多為當(dāng)?shù)卣龑?dǎo)成立。

1.1純商業(yè)運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)超市

此類房地產(chǎn)超市由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)銷售企業(yè)成立，進(jìn)行類似于房展的短期集中銷售模式。從實(shí)體形式上可分為賣場(chǎng)式、媒體式、展會(huì)式、中介式。

1.2行政參與的房地產(chǎn)超市

近幾年，房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)日益艱巨，再加上全國(guó)棚改工作的不斷推進(jìn)和深化，政府引導(dǎo)建立集中銷售房源的房地產(chǎn)超市越來(lái)越多。

（1）杭州濱江高新區(qū)。入住行政服務(wù)中心33個(gè)單位，面積6000平方米，前臺(tái)窗口125個(gè)，設(shè)置自助機(jī)49臺(tái)，可辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易、不動(dòng)產(chǎn)登記、商事登記、出入檢驗(yàn)檢疫、社保醫(yī)保、投資項(xiàng)目等各類審批和便民服務(wù)事項(xiàng)。變“群眾跑腿”為“信息跑路”，變“群眾來(lái)回跑”為“部門協(xié)同辦”，變被動(dòng)服務(wù)為主動(dòng)服務(wù)，讓“最多跑一次”成為現(xiàn)實(shí)。

（2）安徽省淮北市。2015年成立了“房地產(chǎn)超市”，涉房事宜在大廳內(nèi)一站辦結(jié)。參與完成棚戶區(qū)改造項(xiàng)目171個(gè)，改造戶數(shù)8.7萬(wàn)戶，貨幣化安置8.1萬(wàn)戶，優(yōu)化棚改貨幣化形式，發(fā)放購(gòu)房券，以購(gòu)房券的形式進(jìn)行貨幣化補(bǔ)償，要求拆遷戶必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)持購(gòu)房券到超市購(gòu)買商品房、二手房或租賃住房，將棚戶區(qū)改造、城中村改造貨幣化補(bǔ)償在房地產(chǎn)超市使用達(dá)到80%—100%。

（3）河南省濮陽(yáng)市。2016年成立了“房地產(chǎn)超市”，設(shè)立房產(chǎn)、公積金、不動(dòng)產(chǎn)、金融、教育、中介等服務(wù)窗口20余個(gè)，超市由政府租賃，無(wú)償提供給進(jìn)駐單位，進(jìn)駐單位根據(jù)需要自由選擇50—100平方米的展位。引入46個(gè)信譽(yù)良好的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目入駐，開(kāi)通綠色通道，簡(jiǎn)化辦理程序，提供合同備案、商品房網(wǎng)簽、大學(xué)生學(xué)位券發(fā)放、抵押信貸、補(bǔ)貼發(fā)放、期房抵押等一條龍服務(wù)。進(jìn)入“房地產(chǎn)超市”的房源全部取得商品房預(yù)售許可證，房源無(wú)抵押、無(wú)查封等產(chǎn)權(quán)糾紛。

2建立房地產(chǎn)有形市場(chǎng)的利弊分析

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，各地普遍建立了房地產(chǎn)有形市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)不斷的探索、實(shí)踐，有形市場(chǎng)在服務(wù)群眾、規(guī)范、活躍、引導(dǎo)市場(chǎng)中的作用逐步顯現(xiàn)。

2.1房地產(chǎn)有形市場(chǎng)的有利方面

建立房地產(chǎn)有形市場(chǎng)，順應(yīng)國(guó)家政策，可有效配置資源，實(shí)現(xiàn)一舉三得。建立房地產(chǎn)有形市場(chǎng)，從政府層面，可有效化解庫(kù)存商品房，推進(jìn)棚戶區(qū)改造和城中村改造，促進(jìn)商品房銷售面積穩(wěn)步回升，實(shí)現(xiàn)行政效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益；從群眾層面，房展會(huì)可以“天天見(jiàn)”，全城隨看，隨看隨在，房產(chǎn)交易相關(guān)服務(wù)事項(xiàng)均可在大廳集中辦理，實(shí)現(xiàn)政務(wù)服務(wù)一條龍，買房賣房一站式；從企業(yè)層面，可以享受良好的營(yíng)商環(huán)境，充分利用房地產(chǎn)有形市場(chǎng)充裕的信息流、顧客流，吸引各個(gè)層次的消費(fèi)者，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)銷售成本，盡快回籠資金。房地產(chǎn)有形市場(chǎng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)打造了一個(gè)集約化的銷售平臺(tái)，可以有效加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和監(jiān)管，提升房管內(nèi)涵，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，并為房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，從而倒逼房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2.2房地產(chǎn)有形市場(chǎng)的弊端分析

（1）純商業(yè)運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)超市。該類超市自行發(fā)起，組織松散，活動(dòng)時(shí)間短，可信度差。其中，賣場(chǎng)式超市利潤(rùn)通過(guò)場(chǎng)租費(fèi)、銷售提成方面來(lái)實(shí)現(xiàn)，弊端在于追求利益最大化，時(shí)間一長(zhǎng)，難以為繼；媒體式是以報(bào)社、房產(chǎn)雜志社、網(wǎng)站牽頭，通過(guò)自身的資源作為宣傳載體，收取宣傳費(fèi)用來(lái)實(shí)現(xiàn)自身利潤(rùn)，銷售效果保障性不強(qiáng)；展會(huì)式是通過(guò)組織房展會(huì)的形式，組織者以房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、報(bào)社、廣播電視臺(tái)為主體，邀請(qǐng)市場(chǎng)上在售待售的房地產(chǎn)項(xiàng)目參加，但隨著近兩年房展會(huì)的頻繁出現(xiàn)，已經(jīng)不再受到購(gòu)房者青睞；中介式的超市實(shí)際上屬于二手房業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，但由于中介的誠(chéng)信度差，發(fā)展前景淡然。

（2）行政參與的房地產(chǎn)超市。

第一，行政監(jiān)督﹢超市模式。通過(guò)實(shí)地考察了解，安徽省淮北市是這一模式的典型代表。在政府的監(jiān)管下，房地產(chǎn)超市里真真實(shí)現(xiàn)了審批環(huán)節(jié)的“四最”和“四零”。即按照“時(shí)間最短、流程最簡(jiǎn)、收費(fèi)最低、服務(wù)最優(yōu)”、“零失誤、零距離、零差錯(cuò)、零投訴”的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)涉房事項(xiàng)。

第二，階段性行政監(jiān)管﹢超市模式。安徽省蕪湖市和河南省濮陽(yáng)市的房產(chǎn)交易大廳是這一模式的典型代表。他們?cè)谟行Щ鈳?kù)存商品房、推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作中大顯身手，在有明確的行政任務(wù)和階段性目標(biāo)中充分發(fā)揮了房地產(chǎn)超市的作用。但隨著階段性任務(wù)的完成，關(guān)鍵是政府監(jiān)管的淡出，房地產(chǎn)超市的功能有待進(jìn)一步提升。

3建設(shè)房地產(chǎn)交易大廳的必要性

3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)困境

以我市為例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有260多家，年交易住房在6000套左右，但企業(yè)資質(zhì)普遍偏低，行業(yè)引導(dǎo)又不足，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各自為戰(zhàn)，甚至出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象?，F(xiàn)有的行政管理主要是資質(zhì)和預(yù)售許可管理，但對(duì)其從業(yè)行為的日常監(jiān)管缺乏有效手段，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)刻意不辦理預(yù)售許可證，而以認(rèn)購(gòu)、預(yù)定、排號(hào)、吸納會(huì)員、發(fā)放VIP卡等方式變相銷售來(lái)獲取非法盈利，出現(xiàn)了捂盤惜售、一房多賣、面積“短斤缺兩”等違規(guī)現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象叢生，擾亂了市場(chǎng)秩序，丟失了群眾的信任。群眾缺少權(quán)威依靠，缺少政策咨詢，缺少身邊引導(dǎo)，紊亂的市場(chǎng)秩序，群眾的利益屢屢受損。再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、銀行、稅務(wù)、土地、房產(chǎn)登記等涉房企業(yè)和部門分散在市區(qū)幾個(gè)地方，造成群眾多頭跑路，耗時(shí)費(fèi)力，給群眾購(gòu)房帶來(lái)極大不便。以上種種現(xiàn)象，直接影響房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。

3.2建設(shè)房地產(chǎn)交易大廳的目的意義

面對(duì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)乏力、房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下滑明顯的嚴(yán)峻形勢(shì)，堅(jiān)持把建設(shè)房產(chǎn)交易服務(wù)大廳作為化解庫(kù)存、穩(wěn)定市場(chǎng)的重要抓手，多措并舉、強(qiáng)力推進(jìn)，努力將全市房地產(chǎn)市場(chǎng)止滑轉(zhuǎn)穩(wěn)，促進(jìn)商品房銷售面積穩(wěn)步回升，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的日趨合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的日趨成熟，勢(shì)必會(huì)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、增加房地產(chǎn)稅收、推動(dòng)城市轉(zhuǎn)型的重要支撐，為我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展寫下輝煌的篇章。

3.3建設(shè)房地產(chǎn)交易大廳的必要性

有形房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)立足當(dāng)前，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，以企業(yè)和群眾的實(shí)際需求為中心，提供便捷、高效、規(guī)范的政務(wù)服務(wù)，切實(shí)做到便民、惠民、利民。在激發(fā)買賣雙方活力的同時(shí)，有效化解庫(kù)存商品房，推進(jìn)棚戶區(qū)改造和城中村改造，促進(jìn)商品房銷售面積穩(wěn)步回升。

（1）深化改革創(chuàng)新發(fā)展為目的。有效解決機(jī)構(gòu)體制不順，職能交叉問(wèn)題，充分發(fā)揮有形市場(chǎng)的功能。從體制解決“一條龍”服務(wù)被分割為“多條龍”服務(wù)的問(wèn)題，解決群眾要到多個(gè)部門辦理手續(xù)，多頭跑路，費(fèi)時(shí)費(fèi)錢費(fèi)力，工作效率低下的問(wèn)題。實(shí)現(xiàn)買賣、租賃、抵押、贈(zèng)與、擔(dān)保、按揭、法律咨詢、證件辦理等信息共享、功能齊全、互聯(lián)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)全市縣房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)管理“一盤棋”。

（2）有形市場(chǎng)的發(fā)展模式明確。推薦實(shí)行當(dāng)前全國(guó)最可行、最成功、最健康的“行政監(jiān)督﹢超市”的模式，落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制、實(shí)行長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃、實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期運(yùn)行，堅(jiān)持做到“六最”服務(wù)。大廳執(zhí)行審批最少、流程最優(yōu)、體制最順、機(jī)制最活、效率最高、服務(wù)最好的要求，并專門設(shè)立大宗業(yè)務(wù)服務(wù)窗口和特殊群體服務(wù)窗口。

（3）超市不以商業(yè)盈利為目的。房產(chǎn)交易大廳將把勤政、為民、服務(wù)作為房地產(chǎn)超市基本理念，作為面向群眾的基本要求，而不是以贏利為主要目的的純商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。將本著政府搭臺(tái)，市場(chǎng)運(yùn)作，整合提升，共建共享，需求導(dǎo)向，便民務(wù)實(shí)的原則，為實(shí)現(xiàn)市縣房地產(chǎn)管理事項(xiàng)“一站式”快捷辦理與“全覆蓋”業(yè)務(wù)服務(wù)、“全流程”效能監(jiān)督的目標(biāo)，切實(shí)增強(qiáng)人民群眾的獲得感。

參考文獻(xiàn)：

[1]唐燕，楊皋伶.重慶市土地市場(chǎng)的發(fā)展與對(duì)策探討[J].河北農(nóng)業(yè)科學(xué)，2008（3）

[2]劉遠(yuǎn)春，胡軼言.關(guān)于房地產(chǎn)有形市場(chǎng)建設(shè)的探討[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2001（6）

[3] 白詠梅.鄂爾多斯市土地使用權(quán)有償使用中存在的問(wèn)題及對(duì)策研究[J]. 內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟(jì)，2005（11）