淺析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題及對(duì)策

施華麗

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)支柱，經(jīng)歷了十幾年的高速發(fā)展，目前已逐步進(jìn)入瓶頸期，市場(chǎng)已處于基本飽和狀態(tài)，以前追逐高利潤(rùn)放任的發(fā)展模式已經(jīng)不能再為企業(yè)帶來(lái)規(guī)模性的擴(kuò)張和利潤(rùn)的增長(zhǎng)，升級(jí)企業(yè)管理和轉(zhuǎn)型在此時(shí)顯得尤為重要。本文首先通過(guò)分析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的背景引出加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制的重要性；其次簡(jiǎn)單說(shuō)明了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題；最后在此分析基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；內(nèi)部控制；風(fēng)險(xiǎn)管控

我們經(jīng)常談?wù)摰钠髽I(yè)內(nèi)部控制管理，主要作用是為了實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，確保該目標(biāo)的貫徹執(zhí)行，提高經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)性、效率性而在企業(yè)內(nèi)部采取的自我調(diào)整、約束、規(guī)劃、評(píng)價(jià)和控制的一系列制度、方法與措施的總稱(chēng)。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，各行各業(yè)逐步的認(rèn)識(shí)到企業(yè)管理在經(jīng)營(yíng)中的重要性，企業(yè)內(nèi)部控制制度的建立和實(shí)施越來(lái)越成為大家分析和談?wù)摰慕裹c(diǎn)。作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要支柱的房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制，就是焦點(diǎn)之一。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的背景與意義

在我國(guó)各行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展的舞臺(tái)上扮演著十分重要的角色。同時(shí)，它的健康發(fā)展與否，往往也關(guān)系到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和金融市場(chǎng)能否穩(wěn)定。因此，房地產(chǎn)企業(yè)自身管理是否高效，內(nèi)部控制是否能夠保證其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的貫徹執(zhí)行，是否能有效防范風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，不僅影響到企業(yè)自身的發(fā)展，也影響到我國(guó)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入了后周期時(shí)代，大量的房地產(chǎn)泡沫引起了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的假繁榮。隨著人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以及城鎮(zhèn)化減速等因素影響，住宅需求中樞下移，企業(yè)高杠桿、高成長(zhǎng)和高利潤(rùn)的野蠻生長(zhǎng)方式無(wú)以為繼，使得房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)各項(xiàng)管控，備戰(zhàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

很多房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常舉著大旗，高喊著“做大做強(qiáng)”的口號(hào)，最后能在市場(chǎng)的大浪潮中站穩(wěn)腳跟的依舊很少，更不用說(shuō)做大做強(qiáng)，究其原因往往忽略了做大做強(qiáng)的根本。想要做大做強(qiáng)，需要有對(duì)國(guó)家宏觀局勢(shì)的前瞻性、對(duì)市場(chǎng)敏銳的洞察力、完善的內(nèi)部控制制度做支撐。

因此，找到合適企業(yè)自身的內(nèi)部控制制度，形成科學(xué)完整的一體化管理體系，突破現(xiàn)有的管理困局，用效益向管理施壓勢(shì)在必行。

完善的企業(yè)內(nèi)控管理體系可以為企業(yè)降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和成本費(fèi)用、為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)提供制度保障。通過(guò)完善的內(nèi)部控制制度，可以完善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，提高財(cái)務(wù)管理水平，保護(hù)了很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資人的合法權(quán)益，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有著重要的意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

1.內(nèi)部控制環(huán)境不完善

目前，一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者經(jīng)營(yíng)者并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制制度的重要性，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）公司管理者缺乏內(nèi)部控制理念

企業(yè)的健康發(fā)展和內(nèi)部控制管理水平的高低與企業(yè)管理者對(duì)內(nèi)控管理的認(rèn)識(shí)和重視度有很大關(guān)系。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中都將主要的精力放在了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)上，對(duì)內(nèi)部控制制度的重要性的認(rèn)識(shí)還不夠或者存在一定的誤區(qū)。

（2）集權(quán)管理凌駕于內(nèi)部控制環(huán)境之上

內(nèi)部控制工作要依靠良好的內(nèi)部控制環(huán)境，然而從實(shí)際情況來(lái)看，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式屬于家族型或者經(jīng)營(yíng)者和所有者同為一個(gè)人的情況。因?yàn)轫?xiàng)目增加、人力資源不足而節(jié)約生產(chǎn)成本，出現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目同一套班子、人員結(jié)構(gòu)混亂、內(nèi)部制度權(quán)屬不明晰、責(zé)任分工不明確、權(quán)利集中不下放、大小事情都等最高領(lǐng)導(dǎo)者決策的現(xiàn)象。當(dāng)決策和監(jiān)督混在一起就會(huì)導(dǎo)致兩權(quán)不分離的管理方式凌駕于內(nèi)部控制環(huán)境之上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也就不能很好的制約管理者的行為，從而提高了內(nèi)部控制環(huán)境的復(fù)雜性，加大了經(jīng)營(yíng)管理的難度，直接影響到了內(nèi)部控制工作的水平。

2.公司內(nèi)部控制制度不完善

（1）流程繁瑣，審批復(fù)雜

很多企業(yè)在成立初期都有美好的愿景，希望將企業(yè)做大做強(qiáng)，于是就有各種制度各種指引各種流程相繼推出。但實(shí)際工作中，往往各種流程之間手續(xù)冗長(zhǎng)、復(fù)雜、折騰，讓人感到很是頭疼。

一個(gè)小工程或者合同的審批流程很繁瑣。首先是現(xiàn)場(chǎng)指揮的業(yè)務(wù)人員；其次是分管的責(zé)任人，再是審核的人，下面才輪到執(zhí)行管理者。于是，大家除了研究如何通過(guò)流程外，就是等候決定。當(dāng)大家都認(rèn)為流程超過(guò)了結(jié)果，人們不會(huì)注重結(jié)果，把精力放在了流程上面。對(duì)于什么時(shí)候能給有個(gè)準(zhǔn)確的結(jié)果，沒(méi)人能保證。

（2）部門(mén)之間相互推諉

企業(yè)的任何一項(xiàng)工作，都不會(huì)是某單個(gè)部門(mén)獨(dú)立完成的。部門(mén)之間的溝通協(xié)調(diào)是企業(yè)內(nèi)部管控中最難解決的問(wèn)題，也是任何一個(gè)公司都不可能回避的問(wèn)題。大家抱怨最多的就是跨部門(mén)協(xié)調(diào)困難，互相推諉，表面在“照章辦事”，實(shí)際上是在偷懶，拖累組織的效率。

（3）內(nèi)控監(jiān)管職能沒(méi)有得到有效發(fā)揮

內(nèi)部管理制度應(yīng)該立足于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，涵蓋企業(yè)的方方面面，兼具全局性和企業(yè)自身特點(diǎn)，具有業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)和監(jiān)督管理的雙重職能，尤其是監(jiān)督管理機(jī)制尤為重要，如果一個(gè)企業(yè)的內(nèi)部控制在實(shí)際工作應(yīng)用中經(jīng)不起監(jiān)督和審計(jì)，就算它設(shè)計(jì)的再完美、在嚴(yán)密，也是沒(méi)有實(shí)際意義的。

很多房地產(chǎn)企業(yè)都有設(shè)置審計(jì)部或者合同審查部門(mén)，我們肯定其設(shè)置的初衷是希望企業(yè)能監(jiān)管好各環(huán)節(jié)和流程的重要關(guān)口，為企業(yè)的內(nèi)部管理起到事前提醒、事中監(jiān)督、事后檢查的作用。實(shí)際工作中，這些部門(mén)很多流于形式，為滿(mǎn)足各種內(nèi)外部的審批而抱著敷衍或者差不多態(tài)度處理業(yè)務(wù)，無(wú)形中將內(nèi)部控制的監(jiān)管職能形同虛設(shè)。

3.缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控措施

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高危的行業(yè)，面對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和金融政策的不斷調(diào)控，企業(yè)利潤(rùn)越來(lái)越薄，投資者收益逐年縮水，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。部分企業(yè)管理人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控認(rèn)識(shí)不夠，簡(jiǎn)單地認(rèn)為所謂企業(yè)內(nèi)部控制，其實(shí)就是對(duì)多種規(guī)章制度加以匯總的結(jié)果，而對(duì)于內(nèi)部控制中風(fēng)險(xiǎn)管理的控制及其應(yīng)用價(jià)值沒(méi)有足夠的重視。在我看來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)管理就是管理者對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中給自己設(shè)定的底線，或者說(shuō)是最低目標(biāo)或者原則。當(dāng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，企業(yè)采取的各種風(fēng)險(xiǎn)提示、應(yīng)對(duì)方案和消除后續(xù)影響的能力。

如果管理者對(duì)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠、對(duì)外部政策不敏感，沒(méi)有建立合理的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，或者設(shè)定的風(fēng)險(xiǎn)管控方法單一、缺乏靈活性。則會(huì)造成企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管控上存在實(shí)施難度大而甚至產(chǎn)生不可挽回的局面。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在問(wèn)題的原因

房地產(chǎn)內(nèi)部控制存在上述諸多問(wèn)題，分析其原因，包括以下幾個(gè)方面：

1.企業(yè)以追求高利潤(rùn)為目標(biāo)，缺乏企業(yè)文化建立

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的大環(huán)境下，盲目追求高利潤(rùn)是投資者的關(guān)注點(diǎn)，從而缺乏對(duì)企業(yè)文化的建立和管理。一個(gè)全方位發(fā)展的企業(yè)是有靈魂的，有自己的風(fēng)格和特色的。管理者的風(fēng)險(xiǎn)偏好會(huì)一定程度上影響其對(duì)企業(yè)的管理水平和風(fēng)格。如果一味追求利潤(rùn)而忽視管理和文化的建設(shè)，該企業(yè)將是沒(méi)有靈魂的軀殼，即使短時(shí)間能滿(mǎn)足投資者需求但一定不會(huì)在行業(yè)的浪潮中長(zhǎng)久立足。

2.行業(yè)人員素質(zhì)及專(zhuān)業(yè)水平高低不一，對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制的理解與執(zhí)行力差異很大

根本上來(lái)說(shuō)，內(nèi)部控制的主要因素是人。擁有高素質(zhì)精專(zhuān)業(yè)的工作人員，會(huì)讓企業(yè)的發(fā)展減少不必要的麻煩和手續(xù)，使企業(yè)的內(nèi)部控制高效運(yùn)轉(zhuǎn)?，F(xiàn)在很多工作人員缺乏職業(yè)理想和敬業(yè)精神，沒(méi)有時(shí)間去學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，充實(shí)自己，使自己的思想和業(yè)務(wù)處理技巧跟不上時(shí)代發(fā)展的腳步。再者很多房地產(chǎn)企業(yè)是家族模式、連帶關(guān)系模式，非專(zhuān)業(yè)的人員占據(jù)崗位卻不能發(fā)揮效力，使得公司的管理制度在這些人面前形同虛設(shè)。

3.公司部門(mén)或者集團(tuán)內(nèi)部信息傳遞不及時(shí)，信息不能共享

很多部門(mén)各自為政的現(xiàn)象比較重，只管自己本部門(mén)的事情，不和其他部門(mén)之間交流溝通，甚至與其他部門(mén)有一點(diǎn)業(yè)務(wù)交流的都不愿做?！案魅俗?huà)唛T(mén)前雪，哪管他人瓦上霜”的態(tài)度讓工作效率大打折扣。對(duì)于部門(mén)多或者集團(tuán)上下級(jí)層級(jí)比較多的企業(yè)，人為傳遞信息的過(guò)程中會(huì)夾雜主觀因素，信息從最高決策傳遞到下屬單位不僅容易產(chǎn)生信息的失真，而且還會(huì)浪費(fèi)大量時(shí)間，影響信息的及時(shí)性和效率。

4.風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，項(xiàng)目前期管理不到位

對(duì)于政策性和風(fēng)險(xiǎn)性較強(qiáng)的房地產(chǎn)行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)控制是企業(yè)內(nèi)部控制的基礎(chǔ)工作。一個(gè)新的項(xiàng)目，從市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)發(fā)展、相關(guān)的市場(chǎng)信息把握都應(yīng)有強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)做支撐，如果對(duì)新項(xiàng)目沒(méi)有考慮整體資金和其他政策性風(fēng)險(xiǎn)，只是簡(jiǎn)單的進(jìn)項(xiàng)成本和利潤(rùn)的測(cè)算，就匆匆忙忙的開(kāi)展招投標(biāo)及施工流程，往往會(huì)降低項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

四、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的改進(jìn)建議

1.加強(qiáng)公司治理結(jié)構(gòu)

企業(yè)應(yīng)按照行業(yè)的特殊性和企業(yè)自身的特點(diǎn)及發(fā)展要求，建立健全的公司治理結(jié)構(gòu)，制定切實(shí)可行的內(nèi)部管理體系。全面協(xié)調(diào)企業(yè)與股東之間的利益關(guān)系、企業(yè)內(nèi)各利益集團(tuán)之間關(guān)系、各部門(mén)或組織之間的利益關(guān)系，既要相互配合也要相互制約。同時(shí)，不斷強(qiáng)化企業(yè)各級(jí)行政領(lǐng)導(dǎo)的職能作用，明確企業(yè)的決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

2.加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行力監(jiān)督

為確保內(nèi)部控制得到高效有序的實(shí)施，企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制不可少，比如：建立內(nèi)部審計(jì)、建立內(nèi)部合同控制和成本預(yù)算控制。企業(yè)應(yīng)在符合內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的要求前提下，建立全套內(nèi)部監(jiān)督管理制度及流程，且業(yè)務(wù)流程的設(shè)計(jì)要能覆蓋企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各環(huán)節(jié)，并將各流程中的各關(guān)鍵控制點(diǎn)落實(shí)到?jīng)Q策、執(zhí)行和監(jiān)督的各環(huán)節(jié)，以保證內(nèi)部控制制度的有利執(zhí)行。

3.加強(qiáng)人員隊(duì)伍的建設(shè)

完善的內(nèi)部控制體系要從員工堅(jiān)定不移的執(zhí)行開(kāi)始。全面培養(yǎng)企業(yè)工作人員的綜合素質(zhì)需要企業(yè)定期對(duì)員工及相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行內(nèi)控專(zhuān)業(yè)的培訓(xùn)或?qū)W習(xí)，提高員工的思想覺(jué)悟，使其能夠?qū)ζ髽I(yè)高度忠誠(chéng)，并用一個(gè)積極進(jìn)取的心態(tài)學(xué)習(xí)先進(jìn)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)專(zhuān)業(yè)水平及綜合素質(zhì)的不斷提高。同時(shí)，應(yīng)建立考核機(jī)制，職權(quán)和獎(jiǎng)懲結(jié)合，激勵(lì)企業(yè)員工對(duì)內(nèi)控制度執(zhí)行的積極性和自覺(jué)性，充分發(fā)揮內(nèi)控管理制度的管理、監(jiān)督和激勵(lì)作用。

4.加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外部的信息溝通

在信息化時(shí)代，信息傳遞的質(zhì)量和速度，極大地影響企業(yè)的辦事效率。企業(yè)可以通過(guò)構(gòu)建內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，增加信息共享模塊，根據(jù)不同級(jí)別或者業(yè)務(wù)板塊設(shè)置不同權(quán)限，嚴(yán)格控制業(yè)務(wù)流程時(shí)間，及時(shí)有效的將資源和信息傳遞到各相關(guān)公司或部門(mén)，避免因信息傳遞不及時(shí)產(chǎn)生的延時(shí)影響，縮短審批流程，提高企業(yè)辦事效率。

5.加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控的應(yīng)對(duì)方式

企業(yè)應(yīng)隨時(shí)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和法律意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)管控制度，積極掌握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，包括土地市場(chǎng)和銷(xiāo)售市場(chǎng)行情、資金監(jiān)管、融資政策等，將數(shù)據(jù)整理分析，匯總成企業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)方便日后隨時(shí)調(diào)用。結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)多元化發(fā)展，完善投資決策，將資金合理有效的運(yùn)用，可以避免某一業(yè)務(wù)板塊因風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題而影響全局。還可以采用合作、合并或者吸收的方式，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，分散企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，用科學(xué)合理的方式規(guī)避政策性或者融資上的風(fēng)險(xiǎn)。

總之，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需求，全面提升內(nèi)控管理水平，平衡好發(fā)展節(jié)奏和內(nèi)外部的管理關(guān)系，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中找準(zhǔn)方向并發(fā)展壯大。

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