我國房地產(chǎn)市場樓市分化問題的探析

陳 盼，王保乾

（河海大學(xué)商學(xué)院，南京 211100）

相比于西方發(fā)達(dá)國家，我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展較晚，隨著1992年房改的展開，我國房地產(chǎn)市場開始逐步形成。1998年以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速增長、城市化進(jìn)程不斷加快、居民收入水平穩(wěn)步提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)市場得到了快速發(fā)展（劉博等，2012）。在過去的十多年間，我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展承接著推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化建設(shè)和改善民生的多重目標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)逐步成長為國民經(jīng)濟(jì)中具有先導(dǎo)性和支柱性的產(chǎn)業(yè)。但是，在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，房價(jià)持續(xù)攀升，絕大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯，給中等及以下收入水平的居民帶來巨大的購房壓力。在一些熱點(diǎn)的一線和二線城市，高房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民的可支付能力。

2015年年末深圳房價(jià)開始持續(xù)飆升，2016年春節(jié)后上海房價(jià)也跟著上漲，緊隨其后北京等其他一線城市和杭州、南京、蘇州、合肥等熱門的二線城市房價(jià)也出現(xiàn)驚人的上漲。然而，三四線城市卻出現(xiàn)了截然相反的情況，其樓市情況相當(dāng)慘淡，伴隨著天量投資和購房資金都涌入一二線城市，三四線城市大量庫存銷售不出去。一二線城市和三四線城市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的景象，樓市分化走勢進(jìn)一步加劇。房地產(chǎn)走勢的分化在我國房地產(chǎn)市場近十幾年來的發(fā)展中第一次出現(xiàn)，值得引起我們的關(guān)注與重視，對(duì)其進(jìn)行一定程度的探析也具有相當(dāng)重要的意義。筆者從已有的研究中找到不足，進(jìn)而對(duì)我國近來出現(xiàn)的樓市分化現(xiàn)象進(jìn)行分析，提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，以求我國房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

一、文獻(xiàn)回顧

改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，短短十幾年取得了巨大的成就，也逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。然而近年來房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲或過高，嚴(yán)重偏離了絕大多數(shù)居民的消費(fèi)水平，在社會(huì)上引起了很大的爭議。同時(shí)，學(xué)術(shù)界也對(duì)我國的房地產(chǎn)市場進(jìn)行了大量的研究，主要結(jié)合各種理論和模型，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成、影響因素、房價(jià)預(yù)測、政策調(diào)控等方面進(jìn)行研究。

對(duì)于房價(jià)構(gòu)成的研究，學(xué)術(shù)界的研究結(jié)果大致相同，主要是從土地成本、開發(fā)成本、營銷費(fèi)用、規(guī)費(fèi)與稅收、開發(fā)商利潤等角度考慮。王猛（2010）、金小明（2011）、費(fèi)茂清（2012）等對(duì)我國的高房價(jià)進(jìn)行結(jié)構(gòu)分析，將房地產(chǎn)價(jià)格分解為土地取得成本、開發(fā)成本與銷售費(fèi)用、各種規(guī)費(fèi)與稅收、開發(fā)商利潤等要素，然后具體分析各要素結(jié)構(gòu)及其在房價(jià)形成過程中所起的作用。還有些學(xué)者會(huì)結(jié)合研究的具體對(duì)象將構(gòu)成要素進(jìn)一步細(xì)分，另有一部分學(xué)者只針對(duì)某個(gè)構(gòu)成要素進(jìn)行深入分析。

對(duì)于房價(jià)影響因素的研究，國內(nèi)學(xué)者們從不同角度進(jìn)行探究。地價(jià)是房價(jià)的重要影響因素基本得到學(xué)術(shù)界的廣泛認(rèn)可，但兩者之間的關(guān)系一直存在紛議。鄧宏乾（2012）、王岳龍（2010）、溫海珍（2010）等發(fā)現(xiàn)，地價(jià)與房價(jià)之間存在內(nèi)生性關(guān)系，相互影響是正向的，地價(jià)對(duì)房價(jià)有很強(qiáng)的推動(dòng)作用。楊和禮（2007）、黃漢江（2010）、王娟（2013）等從影響房地產(chǎn)供求關(guān)系的因素入手，認(rèn)為各因素都是改變房地產(chǎn)的供求關(guān)系，進(jìn)而影響房價(jià)。余華義（2010）、李玲（2012）、郭貫成（2014）、韓永輝（2014）等運(yùn)用數(shù)據(jù)和模型，對(duì)土地政策、房地產(chǎn)“限購令”等政策的效果進(jìn)行分析。目前，從區(qū)域差異角度探究我國房地產(chǎn)問題的文獻(xiàn)還比較缺乏，但梁云芳（2007）、王藝明（2008）、羅孝玲（2014）等對(duì)這方面的研究做出了貢獻(xiàn)。

對(duì)于房價(jià)預(yù)測的研究，學(xué)術(shù)界常用的方法主要有時(shí)間序列法、回歸模型、蛛網(wǎng)模型、灰色理論等。閆妍（2007）、胡六星（2010）、李東月（2006）、郭培?。?011）等對(duì)此進(jìn)行了研究分析。近年來，綜合我國房地產(chǎn)發(fā)展的特征，學(xué)術(shù)界也不斷采用新的方法以便能夠更準(zhǔn)確地反映我國房地產(chǎn)價(jià)格。谷秀娟、李超（2012）視房價(jià)動(dòng)態(tài)過程為馬爾科夫鏈，對(duì)房價(jià)走勢進(jìn)行預(yù)測分析。申瑞娜、曹昶、樊重?。?013）采用基于主成分分析的支持向量機(jī)方法對(duì)上海房價(jià)進(jìn)行預(yù)測。阮連法、包洪潔（2012）拓展了經(jīng)驗(yàn)?zāi)B(tài)分解方法，將其運(yùn)用到短期房價(jià)預(yù)測。

對(duì)于房價(jià)調(diào)控政策的研究，我國的房價(jià)政策手段主要集中在貨幣、稅收、行政等方面。武康平（2010）、沈悅（2011）、徐忠（2012）等從貨幣供應(yīng)、利率等貨幣調(diào)控政策入手進(jìn)行分析。崔光燦和諶漢初（2011）、常清（2012）、朱迎春（2013）、況偉大（2012）等圍繞交易稅、房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅改增值稅等稅收調(diào)控政策探析對(duì)房地產(chǎn)市場的影響。劉江濤（2012）、鄧柏峻（2014）、高軍（2012）等對(duì)政府出臺(tái)的限購政策等行政調(diào)控政策的效果進(jìn)行分析闡述。

從以上綜述可以看出，學(xué)者們對(duì)我國的房地產(chǎn)市場問題已做了大量研究，通過不同的角度，運(yùn)用不同的方法進(jìn)行分析，得到了許多具有指導(dǎo)意義的結(jié)論。然而，基本還沒有學(xué)者對(duì)我國房地產(chǎn)市場分化走勢進(jìn)行研究，樓市分化趨勢是房地產(chǎn)市場近十多年發(fā)展過程中第一次出現(xiàn)的，值得引起我們的關(guān)注。本文擬從分析我國近來我國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的分化現(xiàn)象出發(fā)，找出其產(chǎn)生的原因，進(jìn)而提出相關(guān)建議。

二、我國房地產(chǎn)市場樓市分化現(xiàn)象

2015年年初以來，以深圳、上海、北京為代表的一線城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格持續(xù)上漲且成交量也在不斷擴(kuò)大，天量資金涌入熱點(diǎn)的一二線城市，房價(jià)、地價(jià)隨之水漲船高。然而，絕大多數(shù)三四線城市的情況卻相當(dāng)慘淡，去庫存壓力有增無減。我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的分化走勢，這也是近十幾年發(fā)展過程中首次出現(xiàn)的現(xiàn)象。

（一）現(xiàn)狀分析

2015年年末深圳房價(jià)開始飆升并一直持續(xù)，2016年春節(jié)后上海房價(jià)也跟著上漲，緊隨其后北京等其他一線城市和杭州、南京、蘇州、合肥等二線城市房價(jià)也出現(xiàn)驚人的上漲形勢。與此同時(shí)，三四線城市卻出現(xiàn)截然相反的情況，與一二線城市樓市過熱相比，三四線城市樓市情況則顯得低迷，投資和購房資金都涌入一二線城市，三四線城市大量庫存銷售不出去，房價(jià)和地價(jià)也跟著水漲船高。一二線和三四線城市“冰火兩重天”，樓市分化不斷加劇。

去年以來，一線城市中深圳和上海的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)更為突出，上海的交易量更是創(chuàng)下了世界歷史新記錄。中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年度上海一、二手房共成交4 986萬平方米，成交金額達(dá)到1.4萬億元，相當(dāng)于2015年北京、天津、紐約和香港4個(gè)城市的房地產(chǎn)交易金額之和。深圳的房價(jià)2015年度漲幅也創(chuàng)下中國最快紀(jì)錄，除了量價(jià)齊漲，總價(jià)超過1 000萬元的豪宅成交量也在大幅度增加。在過去的每一輪價(jià)格上漲周期里，成交量增長最快的都是90平方米左右且總價(jià)較低的中小戶型，而此次一線城市的房地產(chǎn)周期最明顯的特點(diǎn)是總價(jià)高的大戶型成交增長很快。

比房價(jià)上漲更加迅猛的是地價(jià)，今年6月初，北京、深圳的樓盤再次拍出“地王”。據(jù)了解，深圳一宗地塊的樓面價(jià)接近甚至超過周邊的在售樓盤，北京遠(yuǎn)郊區(qū)延慶某地塊的商品住宅樓面價(jià)4.3萬元，是當(dāng)前房價(jià)的3倍多?！暗赝酢迸某?、房價(jià)上漲的現(xiàn)象再次出現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，今年5月末，商品房待售面積72 169萬平方米，比4月末減少521萬平方米，其中住房待售面積減少721萬平方米。而2015年末，商品房待售面積71 853萬平方米。表明現(xiàn)今全國總庫存量高于去年末的水平，而樓市的高庫存量又主要集中在三四線城市，由此也說明我國樓市將處于較漫長的去庫存過程之中，樓市分化趨勢也將持續(xù)。

（二）原因分析

針對(duì)2015年以來短期房價(jià)快速上漲現(xiàn)象所引起的樓市分化，傳統(tǒng)的供求關(guān)系、政策刺激、人口流動(dòng)等觀點(diǎn)都無法很好地解釋清楚。為了保障我國房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，深入探究此次樓市分化趨勢的形成原因顯得至關(guān)重要。

1.城市基本條件因素。一線與熱點(diǎn)的二線城市通常都具備優(yōu)越的公共設(shè)施條件，為居民的生活、工作提供便利，生活的品質(zhì)也不斷提升。大城市擁有更多良好的教育資源、醫(yī)療資源，為了讓孩子接受更好的教育，生病時(shí)可以享受更好的醫(yī)療服務(wù)，因而大多數(shù)有資本的居民選擇到大城市投資。所以，近年來出現(xiàn)不少小城市居民到大城市購房的現(xiàn)象。同時(shí)，對(duì)于大多數(shù)年輕人而言，他們經(jīng)過幾年大學(xué)生活，早已適應(yīng)了大城市的高效、快速的節(jié)奏，也習(xí)慣了便捷的交通等公共設(shè)施。不但如此，大城市有許多高科技、新興產(chǎn)業(yè)駐扎，就業(yè)機(jī)會(huì)多、渠道廣，對(duì)年輕人也有很大的吸引力。豐碩的收入、高福利待遇，更加堅(jiān)定了他們留在大城市的心。因而，很多人愿意在畢業(yè)后留在大城市打拼，之后慢慢定居下來?？偟膩碚f，一二線大城市在公共設(shè)施等基本方面擁有三四線城市所無法比擬的優(yōu)越性，這也正是不斷推動(dòng)一二線城市房地產(chǎn)市場價(jià)格不斷飆升的一大主要原因。人口、資金都不斷向大城市涌動(dòng)，使得三四線城市樓市顯得慘淡，大量庫存難以消化，進(jìn)而逐漸形成我國房地產(chǎn)市場分化走勢。

2.股市因素。深圳股票市場中小板現(xiàn)有接近800家上市公司，創(chuàng)業(yè)板有接近500家，他們?cè)谏钲诮灰姿鶔炫平灰缀螅蜁?huì)在深圳開戶，設(shè)立辦事處，其所有自然人股東和法人股東的賬戶管理也都在深圳。伴隨著股價(jià)上市，上市公司股東的賬面財(cái)富迅速增加。截至2015年底，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)平均價(jià)格上升84%，中小板上升53%，上市公司股東尤其是發(fā)起人股東財(cái)富迅速增加并集中在深圳。股市上漲產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)同樣會(huì)刺激上海的房地產(chǎn)市場，只是影響程度不如深圳。因?yàn)樯虾ＷC券交易所上市的主要是國有控股的藍(lán)籌股，且上海綜合指數(shù)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于深圳的中小板和創(chuàng)業(yè)板指數(shù)。當(dāng)然，以上海為中心的長三角地區(qū)是我國經(jīng)濟(jì)最有活力的地區(qū)，集聚著大量在深圳中小板和創(chuàng)業(yè)板上市的公司，因而中小板和創(chuàng)業(yè)板股價(jià)的大幅上漲也使上海的房地產(chǎn)市場受到影響。南京、杭州及蘇州等上海周邊城市由于分布著相當(dāng)數(shù)量的科技類上市公司的總部，其房價(jià)也表現(xiàn)得同樣搶眼。此外，股市對(duì)樓市的影響還表現(xiàn)在證券從業(yè)人員的薪酬方面。2015年證券市場的成交量大幅度增加，證券業(yè)的盈利狀況大幅度好轉(zhuǎn)，證券從業(yè)人員的收入也明顯增加，中層管理人員的年收入達(dá)到100萬元以上，有些高管人員的薪金超過1 000萬元，而這些證券業(yè)的中高級(jí)管理人員大多集中在北京、上海和深圳。

3.貨幣因素。從2001年以后的房地產(chǎn)市場運(yùn)作來看，房價(jià)變動(dòng)與貨幣投放高度相關(guān)，或者說，房地產(chǎn)市場對(duì)貨幣政策與信用的變動(dòng)高度敏感。此次的一線樓市價(jià)格瘋漲同樣受到了貨幣政策變動(dòng)的影響。最近階段內(nèi)，我國貨幣供應(yīng)量總體上總體上呈現(xiàn)增長趨勢，尤其是M1和M2增長量比較大，從而加強(qiáng)了社會(huì)的購買力。據(jù)中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年12月，M1的供應(yīng)量40.1萬億元，M2的供應(yīng)量139.23萬億元，而到了2016年4月，M1、M2的供應(yīng)量分別為41.35萬億元、144.52萬億元。貨幣供應(yīng)量增速變化總體而言不大，但投放到市場的貨幣數(shù)額仍然巨大。這些資金并沒有完全流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，進(jìn)入股市的資金也較有限，大量資金通過不同途徑進(jìn)入到房地產(chǎn)市場。由于對(duì)三四線城市房地產(chǎn)市場避之不及，因而天量資金流入三四線城市的數(shù)量很有限，三四線城市樓市顯得蕭條，大量資金流到了一線和熱點(diǎn)的二線城市的樓市，推動(dòng)一二線城市房價(jià)大幅上漲，進(jìn)而造成樓市分化走勢。同時(shí)，2015年多次降準(zhǔn)降息，尤其是2016年1月的信貸數(shù)據(jù)使市場受到強(qiáng)大刺激，即1月新增人民幣貸款2.51萬億元，社會(huì)融資3.42萬億元，同比增長67.08%，環(huán)比增長88.42%，大大超過市場預(yù)期。據(jù)人民銀行公布的第一季度信貸數(shù)據(jù)，個(gè)人購房貸款增加1萬億元，同比多增4 309億元，一季度全部新增貸款為4.61億元。單季1萬億元的房貸新增量，創(chuàng)下自2010年央行開始公布金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告以來的歷史最高紀(jì)錄。與去年相比，2015年全年新增個(gè)人住房貸款總計(jì)2.66萬億元。從余額看，截至2016年3月末，個(gè)人購房貸款余額15.18萬億元，同比增長25.5%，增速比上年末高2.4個(gè)百分點(diǎn)，比各項(xiàng)貸款增速高10.8個(gè)百分點(diǎn)。樓市的價(jià)格波動(dòng)受預(yù)期支配的影響很大，價(jià)格上漲的趨勢一旦形成會(huì)自我強(qiáng)化，2015年一線城市房價(jià)已形成上漲趨勢的背景下，再受到一系列貨幣政策的刺激，房價(jià)上漲趨勢將進(jìn)一步加強(qiáng)。

4.加杠桿行為因素。在資產(chǎn)價(jià)格迅速上漲的背景下，投資者傾向于加杠桿，這是資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)過程中的一般規(guī)律。自去年一線城市房價(jià)上漲以來，房地產(chǎn)中介的加杠桿行為助推了房地產(chǎn)投機(jī)。除了相對(duì)寬松的銀行貸款，眾籌、P2P、首付貸等金融配資業(yè)務(wù)十分活躍。

據(jù)了解，目前不少機(jī)構(gòu)提供“首付貸”，有的P2P平臺(tái)甚至提供首付全額的授信金額。對(duì)于銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制而言，住房按揭貸款的首付是第一道安全閥，中介機(jī)構(gòu)提供了“首付貸”后，按揭貸款實(shí)際成了“零首付”產(chǎn)品，銀行風(fēng)險(xiǎn)控制的安全閥完全失效，這是相當(dāng)可怕的現(xiàn)象。美國的次貸危機(jī)就是由于大量零首付的按揭貸款導(dǎo)致的。

高杠桿必然帶來高風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)此次樓市分化趨勢的情況，加杠桿導(dǎo)致樓市“虛火”上升，放大樓市“虹吸效應(yīng)”，資金過度向一二線城市集中，使熱點(diǎn)城市房價(jià)高漲，同時(shí)增加三四線城市去庫存的難度。金融杠桿就會(huì)催生房地產(chǎn)市場泡沫，放大金融風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)導(dǎo)致實(shí)體經(jīng)濟(jì)“空心化”。

三、結(jié)論和建議

我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，使廣大居民的居住環(huán)境得到改善，但同時(shí)高房價(jià)也給購房者帶來沉重的經(jīng)濟(jì)壓力，房地產(chǎn)市場也遭遇到了嚴(yán)重的發(fā)展瓶頸，樓市分化現(xiàn)象讓房地產(chǎn)市場發(fā)展相當(dāng)乏力，去庫存壓力還將持續(xù)。目前，樓市分化已成為阻礙房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的最大障礙，直接威脅國民的住房需求，不利于我國資本、金融和經(jīng)濟(jì)市場的穩(wěn)定。

造成房地產(chǎn)市場分化的主要原因是城市基本條件差異、股市方面影響、貨幣方面影響、金融機(jī)構(gòu)加杠桿等。因此，我們也因該從這些原因入手，分類調(diào)控、因城施策，通過供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，供需兩端同時(shí)發(fā)力，積極推進(jìn)戶籍制度改革和新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)逐步穩(wěn)定協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，或者說逐步消除這種分化形勢。只有保障房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展，才能保障廣大居民的基本利益，維護(hù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。所以，在實(shí)踐中尋求切實(shí)可行的解決措施也顯得至關(guān)重要。

（一）完善中小城市基礎(chǔ)設(shè)施條件，擴(kuò)大中小城市吸引力

首先，一線及熱點(diǎn)二線城市擁有三四線城市無法比擬的優(yōu)越性，不僅表現(xiàn)在公共基礎(chǔ)建設(shè)方面，還表現(xiàn)在生活收入水平、就業(yè)機(jī)會(huì)、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、教育條件等方面。一般生活在大城市的居民，他們更有可能選擇到令自己幸福感更高的職業(yè)，擁有更加優(yōu)雅的工作、生活環(huán)境，孩子也能夠接受更好的教育資源，從而導(dǎo)致三四線等中小城市吸引力不足，人口向一線和熱門的二線等大城市過度集中。因而，要想逐步化解樓市分化趨勢，要注重改善中小城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件，政府可以加強(qiáng)對(duì)中小城市的交通建設(shè)，使它們與外界的溝流交通更加便捷。同時(shí)，加大城市的公共娛樂項(xiàng)目建設(shè)，加大教育投資，提高中小城市的文化底蘊(yùn)，增強(qiáng)中小城市的吸引力。除此之外，中小城市的地方政府還可以適當(dāng)提供優(yōu)惠政策，引進(jìn)國內(nèi)外一些大型的、先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)，增加城市的就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引人才的流入。

（二）結(jié)合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革因城施策，供需兩端同時(shí)發(fā)力

今年以來，在去庫存的大背景下，一些針對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策措施也體現(xiàn)了分類調(diào)控、因城施策的原則，比如，針對(duì)非限購城市實(shí)行首套房首付比例下調(diào)和貸款利率的優(yōu)惠。短期來看，這些的確帶來了一些效應(yīng)，但較長時(shí)間總體來看，三四線城市樓市仍處于較為漫長的去庫存過程中，卻使得能夠享受優(yōu)惠政策的一線城市周邊的一些地區(qū)以及一些熱點(diǎn)的二線城市房價(jià)不斷攀升。

樓市調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)市場的作用必不可少，但僅靠調(diào)控只能發(fā)揮短期效應(yīng)。從長期來看，決定樓市未來走向的還是供給和需求，因而促進(jìn)樓市健康可持續(xù)發(fā)展還是需要從供需兩端同時(shí)發(fā)力，適當(dāng)供給，滿足需求。目前我國房地產(chǎn)市場的供給側(cè)改革，亟待探索制度性改革，主要包括土地供應(yīng)制度、土地招拍掛制度、集體建設(shè)用地入市制度，以及促進(jìn)現(xiàn)有城市存量土地進(jìn)入到供應(yīng)體系當(dāng)中的一些制度，從而避免不斷拍出“地王”，緩和房價(jià)不斷暴漲的趨勢。當(dāng)然，解決居民居住問題的手段除了購買，還有租賃。國務(wù)院辦公廳出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，強(qiáng)調(diào)建立租購并舉的住房制度，這也是房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要部分，通過擴(kuò)大租賃供給在市場中的占比優(yōu)化市場供給，更好滿足多層次、多方面的住房需求。針對(duì)需求端，我國有龐大的農(nóng)民工群體生活在大城市中，他們有潛在的購房需求，因而要通過有效的政策刺激這部分群體對(duì)住房的購買需求。

（三）發(fā)展新型城鎮(zhèn)化，推進(jìn)戶籍制度改革

新型城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)去庫存的基本政策導(dǎo)向。針對(duì)我國有龐大的農(nóng)民工群體的特殊情況，我國政府應(yīng)當(dāng)切實(shí)出臺(tái)相應(yīng)的政策措施，刺激農(nóng)民工群體的購房需求。主要是要加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，消化庫存，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。因而，我們要積極推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，讓廣大農(nóng)民工得到城鎮(zhèn)戶口，成為其所生活城市的市民，享受均等的社會(huì)保障和城市公共服務(wù)，尤其在子女教育、公共醫(yī)療、社會(huì)保障、就業(yè)等民生重點(diǎn)領(lǐng)域。

（四）房地產(chǎn)公司謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，尋求可持續(xù)發(fā)展

針對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢，房地產(chǎn)公司不能再如以前那般企盼輕松而高額的行業(yè)利潤。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該客觀審視目前行業(yè)的基本情形以及未來長期發(fā)展所面臨的阻礙，然后采取切合實(shí)際的措施來應(yīng)對(duì)可能的行業(yè)發(fā)展壁壘。積極謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，尋求可持續(xù)發(fā)展，從規(guī)模擴(kuò)張向品質(zhì)改進(jìn)，從財(cái)富積累轉(zhuǎn)向財(cái)富傳承。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)客戶群體進(jìn)行層次分析，針對(duì)不同群體設(shè)計(jì)不同標(biāo)準(zhǔn)的房屋；其次，房地產(chǎn)企業(yè)不能一味追求量的擴(kuò)張，而應(yīng)精心設(shè)計(jì)，提高房屋的品質(zhì)，向品牌化戰(zhàn)略方向發(fā)展；再次，房地產(chǎn)企業(yè)不能僅僅追求財(cái)富的積累，還應(yīng)在此過程中注重企業(yè)文化的沉淀，人才的培養(yǎng)，使得企業(yè)財(cái)富以更好的形式得以傳承，企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

（五）穩(wěn)定貨幣政策，約束金融中介機(jī)構(gòu)的加杠桿行為

房地產(chǎn)市場一向?qū)ω泿耪吲c信用的變化高度敏感，而我國此次一線城市的房價(jià)瘋漲同樣是受到貨幣政策的影響。近階段內(nèi)，我國貨幣供應(yīng)量總體上呈現(xiàn)增長趨勢，加強(qiáng)了社會(huì)的購買能力，貨幣供應(yīng)量的增速變化雖然不大，但投放到市場中的數(shù)額仍然是巨大的。這些資金并沒有完全進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，進(jìn)入股市的資金也有限，大量的資金通過不同途徑流入房地產(chǎn)市場。由于三四線樓市的低迷狀態(tài)，天量資金更傾向于流入一線城市及熱門的二線城市，進(jìn)一步加劇樓市分化的趨勢。因而，在目前情形下，要促使房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，穩(wěn)定貨幣政策必不可少。政府應(yīng)適當(dāng)減少投入市場的貨幣量，緩和房地產(chǎn)市場的購買能力。

在資產(chǎn)價(jià)格上漲的背景下，投資者傾向于加杠桿。在此輪一線及二線房價(jià)上漲的過程中，金融中介機(jī)構(gòu)的加杠桿行為也助推了房地產(chǎn)投機(jī)。眾籌、P2P、首付貸等金融配資業(yè)務(wù)在此背景下相當(dāng)活躍，高杠桿行為也給樓市帶來了高風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，政府應(yīng)該積極采取及時(shí)有效的措施，因城施策，嚴(yán)格控制金融機(jī)構(gòu)的加杠桿行為。針對(duì)三四線城市目前去庫存的壓力，可實(shí)行較為寬松的銀行貸款政策，降低購房首付比例，提高居民的住房購買需求，滿足廣大城鎮(zhèn)居民的自有住房需求。而針對(duì)一線及熱門的二線城市，適當(dāng)提高購房資格，實(shí)施必要的限購政策，避免房地產(chǎn)市場的過度投機(jī)。

[1]劉博，周晨丹，劉曉欣，等.土地市場波動(dòng)與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系分析——基于VAR模型的實(shí)證研究[J].數(shù)學(xué)的實(shí)踐與認(rèn)識(shí)，2012，(13)：47-54.

[2]王猛，張禎波，李濤.如何針對(duì)房價(jià)構(gòu)成要素特點(diǎn)來制定調(diào)控措施[J].經(jīng)濟(jì)縱橫，2010，(12)：31-33.

[3]金小明.房價(jià)的兩種定義三分結(jié)構(gòu)及其宏調(diào)功能應(yīng)用——在穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格中縮小“三大”差距的途徑原理與法律政策建議[J].技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究，2011，(2)：80-85.

[4]費(fèi)茂清，石堅(jiān).對(duì)我國房地產(chǎn)稅制改革的幾點(diǎn)看法[J].涉外稅務(wù)，2012，(11)：24-26.

[5]鄧宏乾，賈傅麟.地價(jià)、信貸與房價(jià)的關(guān)聯(lián)性研究[J].武漢大學(xué)學(xué)報(bào)，2012，(5)：99-104.

[6]王岳龍，張瑜.房價(jià)與地價(jià)之爭的理性思考[J].財(cái)貿(mào)研究，2010，(2)：27-33.

[7]溫海珍，呂雪夢，張凌.房價(jià)與地價(jià)的內(nèi)生性及其互動(dòng)影響——基于聯(lián)立方程模型的實(shí)證分析[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2010，(2)：124-129.

[9]洪弋浩，黃漢江.房價(jià)影響因素理論研究[J].中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2010，(2)：72.

[10]王娟，劉志成.影響房價(jià)因素與高房價(jià)困局下的政策選擇[J].價(jià)格月刊，2013，(8)：13-17.

[11]余華義.經(jīng)濟(jì)基本面還是房地產(chǎn)政策在影響中國的房價(jià)[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2010，(3)：116-122.

[12]李玲，朱道林，胡克林.基于PSR模型的房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房價(jià)影響的研究——以北京為例[J].資源科學(xué)，2012，(4)：787-793.

[13]郭貫成，熊強(qiáng)，汪勛杰.土地供應(yīng)政策對(duì)房價(jià)影響的GWR模型分析[J].南京農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2014，(5)：91-96.

[14]韓永輝，黃亮雄，鄒建華.房地產(chǎn)“限購令”政策效果研究[J].經(jīng)濟(jì)管理，2014，(4)：160-170.

[15]梁云芳，高鐵梅.中國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)區(qū)域差異的實(shí)證分析[J].經(jīng)濟(jì)研究，2007，(8)：133-142.

[16]王藝明.房租資本化、模型誤設(shè)與房地產(chǎn)投機(jī)泡沫：基于北京、上海和廣州住房二級(jí)市場的研究[J].世界經(jīng)濟(jì)，2008，(6)：59-68.

[17]羅孝玲，周琳杰，馬世昌.房價(jià)影響因素的空間非一致性與差異化調(diào)控手段——基于Panel Data模型的實(shí)證研究[J].華東經(jīng)濟(jì)管理，2014，(7)：37-41.

[18]閆妍，許偉，部慧，等.基于TEI@I方法論的房價(jià)預(yù)測方法[J].系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐，2007，(7)：1-9.

[19]胡六星，吳結(jié)飛.基于灰色理論的兩種房價(jià)預(yù)測方法比較[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2010，(7)：22-24.

[20] 李東月，馬智勝.灰色 GM（1，1）模型在房價(jià)預(yù)測中的算法研究[J].企業(yè)經(jīng)濟(jì)，2006，(9)：96-98.

[21]李東月.房價(jià)預(yù)測模型的比較研究[J].工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2006，(9)：65-67.

[22]郭培俊，毛海舟.基于灰色理論的溫州房價(jià)預(yù)測模型[J].數(shù)學(xué)的實(shí)踐與認(rèn)識(shí)，2011，(20)：10-16.

[23]谷秀娟，李超.基于馬爾科夫鏈的房價(jià)預(yù)測研究[J].消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，2012，(5)：40-43.

[24]申瑞娜，曹昶，樊重俊.基于主成分分析的支持向量機(jī)模型對(duì)上海房價(jià)的預(yù)測研究[J].數(shù)學(xué)的實(shí)踐與認(rèn)識(shí)，2013，(23)：11-16.

[25]阮連法，包洪潔.基于經(jīng)驗(yàn)?zāi)B(tài)分解的房價(jià)周期波動(dòng)實(shí)證分析[J].中國管理科學(xué)，2012，(3)：41-46.

[26]武康平，胡諜.房地產(chǎn)市場與貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制[J].中國軟科學(xué)，2010，(11)：32-43.

[28]徐忠，張雪春，鄒傳偉.房價(jià)、通貨膨脹與貨幣政策——基于中國數(shù)據(jù)的研究[J].金融研究，2012，(6)：1-12.

[29]崔光燦，諶漢初.差別化稅收對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用[J].中國土地科學(xué)，2011，(11)：14-20.

[30]常清.房價(jià)調(diào)控重在需求管理[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2012，(5)：8-9.

[31]朱迎春.我國房地產(chǎn)稅收對(duì)房價(jià)的調(diào)控效應(yīng)研究[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2013，(1)：85-86.

[32] 況偉大.房產(chǎn)稅、地價(jià)與房價(jià)[J].中國軟科學(xué)，2012，(4)：25-37.

[33]劉江濤，張波，黃志剛.限購政策與房價(jià)的動(dòng)態(tài)變化[J].經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài)，2012，(3)：47-54.

[34]鄧柏峻，李仲飛，張浩.限購政策對(duì)房價(jià)的調(diào)控有效嗎[J].統(tǒng)計(jì)研究，2014，(11)：50-57.

[35]高軍.限購令的合法性探析——兼論房價(jià)調(diào)控中的法治問題[J].山西師大學(xué)報(bào)，2012，(2)：40-44.