房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析及應對策略

嚴浩哲，張家榮

（商洛學院，陜西 商洛 726000）

引言

近年來，“房價”牽動著很多人的心，我國房地產(chǎn)市場的房價普遍偏高，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也備受社會各界的關注。國家為了控制房價上漲過快的趨勢，出臺了一系列房產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)因此受到影響，而房地產(chǎn)企業(yè)的情況，是管理者、投資者和政府等利益相關者共同關注的問題。另外，房地產(chǎn)企業(yè)往往需要投入大量的資金，隨著信貸收緊，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務風險增加，再加上房地產(chǎn)企業(yè)關聯(lián)性很強，關系到很多企業(yè)，比如施工企業(yè)等，故而房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展直接影響到其他相關企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)投資風險分析。房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)所需時間長，占用資金大，整個資金鏈循環(huán)周期就會很長，而且房地產(chǎn)企業(yè)涉及的產(chǎn)業(yè)多，諸多問題也層出不窮，需要做具體的規(guī)劃及調(diào)整。比如有的企業(yè)總部與項目地距離較遠，這就限制了總部根據(jù)具體問題做出具體決策，無法跟隨項目的進度進行及時調(diào)整，繼而導致執(zhí)行效率低、反應慢等問題，從而對企業(yè)的財務活動產(chǎn)生影響。還有有的企業(yè)進行多元化投資，在做房地產(chǎn)投資的同時還兼顧其他業(yè)務，涉及范圍較廣[1]。

2.房地產(chǎn)企業(yè)籌資風險分析。現(xiàn)今，房地產(chǎn)的籌資方式主要通過銀行貸款、融資租賃、房屋預售等。各種籌資方式的不同，最終導致企業(yè)收益不相同，也就增加了籌資風險。房地產(chǎn)企業(yè)具有周期長、風險大、資金回籠慢等特征，加之很多房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行借款，到期不能償付債務，極大地增加了發(fā)生財務風險的可能性。有些企業(yè)則利用預售房款或融資租賃等方式獲得資金，隨著國家各種監(jiān)管政策的嚴密把控，這些籌資方式也受到諸多限制[2]。故而房地產(chǎn)企業(yè)要清醒認識到大規(guī)模的負債將導致各種支出增加，造成企業(yè)償付能力降低，隨之而來的就是房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險，更需要尋找合適的融資方式，減少銀行借款，積極拓寬融資渠道，進行融資方式的創(chuàng)新，才能有效緩解融資難帶來的負面影響，繼而減少企業(yè)的財務風險。

3.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險分析。房地產(chǎn)企業(yè)相較于其他的企業(yè)來說比較特殊，其占用資金較大，建設周期長，資金回收慢，這些因素導致了房地產(chǎn)企業(yè)存在較大的經(jīng)營風險，繼而也會引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。

房地產(chǎn)企業(yè)建設周期長，一般時間在3—5年，有的房地產(chǎn)企業(yè)由于其他客觀因素甚至有可能達到5—6年，這無疑會增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險；同時，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者在關乎房地產(chǎn)企業(yè)存亡的節(jié)點上決策失誤對于自身發(fā)展有著很大的負面影響，運營風險加大也會增加企業(yè)的財務風險。比如房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者在合理安排資金的決策上失誤，可能會導致資金斷裂，繼而給企業(yè)造成經(jīng)營風險。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不完善，部門職能混亂，缺少行之有效的財務監(jiān)管體系，造成財務混亂，影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者做出正確的財務決策。這也會增加房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險，因此房地產(chǎn)企業(yè)應該針對各個階段風險采取相應措施，規(guī)避經(jīng)營風險，降低發(fā)生財務風險的概率[3]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)應對財務風險的策略

1.進行事前控制。房地產(chǎn)企業(yè)應該進行全面預算，加強經(jīng)營管理，控制經(jīng)營成本，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)抵抗財務風險的能力。房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下幾個方面規(guī)避經(jīng)營風險，從而減少財務風險。合理安排資金的使用，避免后期資金斷裂造成的不良后果；制定嚴格的質(zhì)量標準，在建筑質(zhì)量和施工隊伍質(zhì)量上嚴格把關；制定合理的銷售政策，由于房地產(chǎn)企業(yè)競爭激烈，且銷售收入直接關乎房地產(chǎn)企業(yè)利潤，故而房地產(chǎn)企業(yè)一定要制定合理有效的銷售策略；加強應收賬款的管理，應收賬款一旦收不回來，企業(yè)遭受的損失也就特別大，極易引發(fā)企業(yè)的財務風險，故而應該加強房地產(chǎn)企業(yè)應收賬款管理，減少壞賬損失，增加現(xiàn)金流入，降低企業(yè)資金鏈易斷裂的風險，減少財務風險[4]。

2.縮小房地產(chǎn)企業(yè)差距。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營者應該根據(jù)本公司的實際情況對自身的財務風險做出一個合理的評價，分析自己的優(yōu)勢和劣勢，并與同類型企業(yè)進行比較，找出不足，然后在經(jīng)營過程中及時調(diào)整經(jīng)營管理戰(zhàn)略，完成或超額完成預期的經(jīng)營目標，提高本企業(yè)的綜合能力，從而縮小房地產(chǎn)企業(yè)的差距。

3.控制房地產(chǎn)企業(yè)負債水平。房地產(chǎn)企業(yè)目前大多是舉債經(jīng)營，資產(chǎn)負債率都很高。雖然債務融資可以提高公司的財務績效，但隨著財務杠桿水平的增加，經(jīng)營風險也會加大，財務風險增加。因此，控制負債水平是十分必要的，首先房地產(chǎn)企業(yè)要明確戰(zhàn)略方向，合理籌集和有效使用資金，只有明確了經(jīng)營方向，才能避免盲目的擴張和投資，在很大程度上也能減輕資金需求壓力過大造成風險的可能性，避免舉債過多。另外,房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)本企業(yè)資本的投放時間安排以籌集資本，使籌資與投資在時間上相協(xié)調(diào)，避免因籌資或投資的時間問題造成的錯過有利機會或者資金閑置。只有控制好負債比率,才能降低財務風險，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

4.制定多元化籌資戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)大多偏好債務融資，負債比較重，這種單一的籌資方式會把整個房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險轉到銀行身上，而銀行為保全自身的利益，勢必會更新或變動貸款政策，比如提高貸款利率和貸款信用等級，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款的難度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)對于資金的需求比較密集，一次性投入的資金量很大，加上開發(fā)周期長，資金回籠慢、經(jīng)營風險高等特點，一旦資金安排不當，就會陷入財務危機，出現(xiàn)財務風險。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應該制定多元化籌資戰(zhàn)略，如股權融資、發(fā)行債券等，通過改變資本結構提高公司的自有資金比例，進而降低財務風險，提高財務安全水平。

5.建立風險防控體系規(guī)避風險。房地產(chǎn)企業(yè)大多高負債經(jīng)營，財務風險很大。另外，企業(yè)間的競爭很激烈，加之近年來受政府緊縮政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務風險可能增加。為了規(guī)避財務風險，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立風險防控體系，對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險進行跟蹤預防[5]，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步健康發(fā)展。

三、總結

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對于我國的經(jīng)濟增長至關重要，但與此同時房地產(chǎn)企業(yè)又面臨著極大的財務風險。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險研究是十分重要的。本文通過對其概念、特征以及財務風險表現(xiàn)的初步認識，深化到房地產(chǎn)企業(yè)財務風險成因，以及對投融資風險、經(jīng)營風險進行具體分析，提出房地產(chǎn)企業(yè)應對財務風險的對策建議。筆者認為，房地產(chǎn)企業(yè)應該做到以下幾點：做好經(jīng)營計劃，進行事前控制；縮小房地產(chǎn)企業(yè)差距；控制房地產(chǎn)企業(yè)負債水平；拓寬融資渠道，制定多元化籌資戰(zhàn)略；根據(jù)自身實際情況建立風險防控體系，規(guī)避經(jīng)營風險。

參考文獻：

[1]林錦國，陳慧敏.宏觀調(diào)控下我國房地產(chǎn)上市公司財務風險評價研究[J].會計之友，2013，(3)：72-75．

[2]許存興，張芙蓉.基于因子分析法的房地產(chǎn)企業(yè)償債能力分析[J].曲阜師范大學：自然科學版，2014，(4)：4-8．

[3]陳曉，陳治鴻.中國上市公司的財務困境預測[J].中國會計與財務研究，2000，(3)：55-92.

[4]李素紅，陳立文.基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司財務風險評價[J].河北工業(yè)大學學報，2012，(6)：101-106.

[5]譚曙芳.淺析成長型房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警與控制[J].現(xiàn)代商業(yè)，2010，(21)：217-218.