新常態(tài)下我國房地產(chǎn)去庫存探析

王 荻

（江西財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院，南昌330013）

一、新常態(tài)下我國房地產(chǎn)的基本現(xiàn)狀

（一）房價居高不下

房價持續(xù)上漲、居高不下是我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的重大問題。房產(chǎn)界四大“名嘴”之一的戴欣明先生通過以收入為基準的對比測算發(fā)現(xiàn)中國的房價幾乎是美國的50倍，可見中國的房價已處于異常水平。形成“天價房”的因素錯綜復(fù)雜，包括快速城鎮(zhèn)化下國人過旺的購房剛需，地方政府索取的高昂地價，房地產(chǎn)商追求的黑心暴利，政府強硬的行政干預(yù)，不健全的金融體制和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以及一些人聯(lián)合炒房的投機行為。過高的房價已經(jīng)嚴重違背了市場價值規(guī)律，成為影響人們生活質(zhì)量的沉重負擔。

（二）產(chǎn)品需求差異化

經(jīng)濟新常態(tài)下，我國房產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出了多元化的房地產(chǎn)產(chǎn)品需求，主要分為住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)。隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，大規(guī)模涌入的農(nóng)村人口對住房的需求與原本的城市居民對休閑娛樂房產(chǎn)產(chǎn)品的需求都表現(xiàn)出明顯的差異。在地域方面，我國發(fā)達的一線城市和三四線城市在房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)思路上也存在區(qū)別。

（三）房產(chǎn)庫存規(guī)模居高不下

中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心認為，房地產(chǎn)庫存去化周期的合理區(qū)間在6～18個月。自2000年至2016年，全國累計商品房待售面積為55.37億平方米，即使按照2013年最快的銷售速度，也需要4.24年的時間周期來消化庫存。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的盲目投資擴建，但經(jīng)營管理水平卻未能同步提升。政府調(diào)控政策接連出臺，對房價降低的預(yù)期使得群眾對樓盤保持觀望態(tài)度。以上種種，均導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存量巨大，流動資金無法收縮，眾多房地產(chǎn)企業(yè)面臨破產(chǎn)危機。

（四）地區(qū)分化明顯

房地產(chǎn)地區(qū)分化，主要指不同類型城市對商品房需求的差異較大。一線城市的庫存壓力較小，原因在于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)人們對住房需求仍然巨大，住房量和房價依然保持上升態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)充滿活力。然而，多數(shù)三四線欠發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)疲軟，庫存規(guī)模遠超合理水平，面臨沉重的消化壓力。另一方面，發(fā)達地區(qū)居民對于房產(chǎn)類型，物業(yè)管理、居住環(huán)境、配套設(shè)施等有著較高且多樣化的要求，而欠發(fā)達地區(qū)房產(chǎn)同質(zhì)化嚴重，相關(guān)服務(wù)也有相當程度的欠缺。

（五）房地產(chǎn)交易市場有待規(guī)范

我國三四線城市存在大量違規(guī)建筑和無證銷售的現(xiàn)象，部分政府官員與房地產(chǎn)商勾搭成奸，從中牟利，刻意放松監(jiān)管或從輕處罰。另外，大多數(shù)開發(fā)商利用捂盤惜售等手段欺騙消費者，房地產(chǎn)實際構(gòu)造與先前規(guī)劃存在眾多不一致，嚴重損害消費者合法權(quán)益。房地產(chǎn)交易市場的不規(guī)范性將很大程度制約房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)去庫存的必要性

（一）有助于我國經(jīng)濟的平穩(wěn)運行

房地產(chǎn)是我國長久以來的支柱型產(chǎn)業(yè)。第一，截至2017年，我國的城市化率僅為56%，與多數(shù)西方國家80%的城鎮(zhèn)化水平相距甚遠，因此，我國實現(xiàn)高水平的城鎮(zhèn)化仍需較長時間，由城鎮(zhèn)化進程帶來的住房需求是巨大的，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展后勁強盛。第二，房地產(chǎn)與建筑、運輸、餐飲業(yè)等20多個產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系，上下游共覆蓋50多個行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮將在諸多領(lǐng)域產(chǎn)生輻射帶動效應(yīng)，對國民經(jīng)濟的影響至關(guān)重大。經(jīng)濟新常態(tài)下，GDP增速放緩，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)急需轉(zhuǎn)型升級，而我國的水泥、鋼鐵行業(yè)正是“產(chǎn)能過剩”的重災(zāi)區(qū)。通過房地產(chǎn)去庫存擴大需求，刺激房地產(chǎn)周邊建筑、建材產(chǎn)業(yè)的整合重組，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，淘汰落后產(chǎn)能，促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)運行。

（二）有助于防范系統(tǒng)性風險的發(fā)生

據(jù)中國經(jīng)濟網(wǎng)2015年12月18日報道，美國著名雜志《福布斯》評選全球七大金融泡沫，中國房地產(chǎn)泡沫僅次于金價泡沫位居第二位。2016年1月25日，國際信貸評級機構(gòu)穆迪投資發(fā)表報告指出，中國是推動亞太地區(qū)經(jīng)濟增長的主要動力，但資產(chǎn)泡沫可能使中國進入下一個盛衰周期，對亞太經(jīng)濟前景帶來風險。一方面，如果任由房地產(chǎn)商盲目擴建，庫存持續(xù)增加，泡沫不斷膨脹勢必走向破滅，首當其沖的是金融業(yè)，由于眾多購房者都選擇銀行按揭貸款，一旦房價猛跌，房產(chǎn)現(xiàn)值低于應(yīng)還款金額，貸款者往往停止支付月供，銀行壞賬率陡然升高，產(chǎn)生金融危機。另一方面，土地出讓金是財政收入的重要來源以及地方債務(wù)的質(zhì)押資產(chǎn)。房價預(yù)期決定地價，房產(chǎn)庫存滯銷嚴重，地價成本高而房價預(yù)期下跌，其導(dǎo)致的直接后果即地方償債能力下降，出現(xiàn)債務(wù)風險。因此，房地產(chǎn)去庫存可以有效防范系統(tǒng)性風險，為國民經(jīng)濟發(fā)展營造健康穩(wěn)定的金融環(huán)境。

（三）減少社會不穩(wěn)定因素

房地產(chǎn)庫存量持續(xù)走高，使得資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂的危機。許多中小房地產(chǎn)商，由于實力薄弱，抗風險能力差，生命周期短，致使其融資渠道受到諸多制約，融資成本居高。結(jié)合目前國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展形勢嚴峻，很多房地產(chǎn)企業(yè)半路停工，出現(xiàn)大面積“爛尾樓”?！盃€尾樓”的出現(xiàn)，極大激化了購房者與地產(chǎn)商的矛盾，各地集體上訪、示威游行的事件急劇攀升，一些房地產(chǎn)商的不負責任與政府官員的不作為也促成了一幕幕流血悲劇?！盃€尾樓”“豆腐渣”工程的泛濫，增加了社會不穩(wěn)定因素，加快房地產(chǎn)去庫存有助于減輕社會負擔，提升人民幸福指數(shù)，維護社會的和諧美好。

三、去庫存途徑的可行性分析

（一）加強政府引導(dǎo)

對于庫存量巨大，去庫存周期長的欠發(fā)達地區(qū)，政府理應(yīng)嚴格把控，減少或停止土地供應(yīng)。在稅收方面，由于政府部門制定的相關(guān)政策缺乏長期性考慮和有效引導(dǎo)，外加稅收監(jiān)管不力，導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅，建造成本推高房價，庫存難以消化等現(xiàn)象頻發(fā)。解決房地產(chǎn)去庫存問題，政府首先要制定和完善地產(chǎn)行業(yè)的法律規(guī)章，堅持短期性政策和長效機制相結(jié)合。對于人口流入的一線城市，當?shù)卣Y(jié)合實際情況，采取對策緩沖去庫存的影響，繼續(xù)實施限購，平抑房價，遏制房價增速。房地產(chǎn)去庫存壓力最大的是人口流出的三四線城市，政府部門在加大力度去庫存的基礎(chǔ)上，要限制新出讓土地數(shù)量，遏制地產(chǎn)商盲目漲價，引導(dǎo)房價回歸正常水平，在購買者角度，政府可以采取購房減稅降息、加大購房補貼力度等組合拳來分擔購房成本，增強群眾購買力，從而擴大內(nèi)需，促進房地產(chǎn)市場健康運轉(zhuǎn)。

（二）推動房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級

房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)時刻把握市場動向，精準定位房地產(chǎn)產(chǎn)品需求，優(yōu)化房地產(chǎn)的品質(zhì)和服務(wù)管理，切實提升“硬實力”。作為國民經(jīng)濟重要引擎的大型房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當主動承擔社會責任，加快住房保障方式的轉(zhuǎn)變?？刹扇≌匈徺I在建或已建成普通商品住房作為棚戶區(qū)改造安置房的方式消化庫存，但始終以待售的普通商品住房為主，且價格嚴格控制在當?shù)胤慨a(chǎn)均價以下。也可以從租賃市場收集房源信息，努力將存量商品房改造成為公共租賃房，讓收入微薄的家庭享受應(yīng)有的社會保障。對于中小房地產(chǎn)商，應(yīng)當加強合作，優(yōu)化資源配置，找準自身定位，克服同質(zhì)化傾向，充分挖掘房地產(chǎn)品牌效應(yīng)，增強供給創(chuàng)新，從而適應(yīng)市民多樣化、個性化的需求，建造消費者滿意的房產(chǎn)產(chǎn)品。

（三）落實住房租賃市場發(fā)展政策

我國住房自有化率高達89%，遠超美英法等發(fā)達國家的平均水平。我國的住房自有化率折射出我國住房租賃市場的相對落后。一方面，住房租賃可以滿足多元化的住房需求。目前我國仍然處于社會主義初級階段，中低收入群體占比較大，房地產(chǎn)自身的價值特性和人們收入水平的差距決定了購房壓力不是每個人都能承受的。租售并舉住房體系的形成，可以極大程度的滿足我國低收入群體的住房需求，并在此基礎(chǔ)上培育未來購房者，這對于國民經(jīng)濟的增長和社會的和諧穩(wěn)定都有著積極的影響。另一方面，住房租賃市場的發(fā)展能很好地遏制房價。在租售并舉的體系下，供給結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，需求走向多元，供求逐漸達到平衡狀態(tài)，房價將回落到合理水平，庫存壓力將大大緩解。在推動住房租賃市場發(fā)展進程中，不但要給予租賃機構(gòu)優(yōu)惠政策，完善融資方式，積極引入資金，還要注重房地產(chǎn)中介機構(gòu)的規(guī)范化，通過強有力的法律法規(guī)保障承租人的權(quán)益，嚴厲打擊部分中介機構(gòu)提供虛假房源等不法行為，促進住房租賃市場的健康可持續(xù)發(fā)展。

（四）強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管

政府必須履行監(jiān)管職責，深化房地產(chǎn)市場分析判斷，健全房地產(chǎn)市場信息公開和監(jiān)管機制，及時掌握市場動態(tài)。加大對房地產(chǎn)商違規(guī)建筑、無證銷售、捂盤惜售等行為的懲擊力度，加強對資金鏈風險的排查力度，高度關(guān)注重點地區(qū)和重點企業(yè)。強化對房地產(chǎn)預(yù)售的監(jiān)管，爭取對所有在建的商品住房項目進行一次清理和整治。對已取得預(yù)售許可的商品住房項目逐一排查，準確掌握已預(yù)售的商品住房數(shù)量、正在預(yù)售的商品住房數(shù)量和尚未開盤的商品住房數(shù)量等情況，并將清理情況向社會公開。

（五）培養(yǎng)新市民住房需求

在加速城鎮(zhèn)化過程中，大量的農(nóng)民進城落戶，帶來了潛在的購房需求。在房地產(chǎn)高庫存的壓力下，應(yīng)當積極鼓勵農(nóng)民購房，包括購房補貼、購房與戶口掛鉤、改革貸款方式、簡化收入證明和擔保手續(xù)等。加快房地產(chǎn)去庫存應(yīng)當始終把市場的作用放在第一位，堅持市場為主導(dǎo)，尊重市場規(guī)律，以新的住房需求促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

房地產(chǎn)去庫存與國民經(jīng)濟的發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定息息相關(guān)。在新常態(tài)背景下，以房地產(chǎn)高房價、高庫存等現(xiàn)狀為出發(fā)點，分析問題背后的原因，并在尊重市場規(guī)律的基礎(chǔ)上，對癥下藥，從多角度多層面入手，為政府宏觀調(diào)控獻計獻策，以求加快房地產(chǎn)去庫存進程，著力推動房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

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