我國房價的變化趨勢、周期波動與城市差異性

譚凱玲

摘 要：目前我國房價在長期趨勢上處于上升階段，伴隨著幅度較小、時間較短的下跌；2005年6月至2018年3月，包括4個周期長度、波動幅度不完全一樣的非標準周期。不同類型城市的房價具有較大的差別：相對于二線城市，一線城市房價上漲的幅度更大、持續(xù)時間更長，而下跌時基本上相反，不同類型城市房價具有明顯的差異。

關(guān)鍵詞：住房價格 長期趨勢 變化周期 差異性

住房價格關(guān)乎國計民生。習近平總書記多次強調(diào)，要緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機制和基礎(chǔ)性制度安排。李克強總理也強調(diào)，要加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，遏制熱點城市房價過快上漲。深入分析我國城市房價變化的長期趨勢和短期波動以及不同城市房價變化的趨同性、差異性，能夠為建立短期和長期相結(jié)合的長效機制、遏制熱點城市房價過快上漲提供實踐依據(jù)，具有重要意義。

一、文獻綜述

關(guān)于我國房價居高不下持續(xù)高漲的原因，房地產(chǎn)投機論認為，我國消費者對住房的投資和投機行為導(dǎo)致了房價快速上漲和泡沫形成；這方面的研究文獻有袁志剛和樊瀟彥（2003）、況偉大（2010）等。地方政府地價控制論認為，地方政府對土地供給的壟斷和對土地收人的財政依賴是我國房價持續(xù)高漲的根本原因（劉民權(quán)和孫波，2009； 宮汝凱，2012）。市場壟斷論認為，房地產(chǎn)行業(yè)的寡頭壟斷市場使得開發(fā)商通過捂盤借售和價格合謀等手段來抬高房價。綜合供給和需求的文獻中，李仲飛和張浩（2015）發(fā)現(xiàn)，在房價較快增長地區(qū)，具有明顯的需求拉動型特征，且市場預(yù)期因素明顯；在房價較慢增長地區(qū)，房價上漲主要由于供給成本如土地價格的上升。邵新建等（2012）認為，通過投資者的預(yù)期成本效應(yīng)，由競價市場產(chǎn)生的高地價信號將拉高當期房價。洪濤等（2007）認為，不同城市的房價漲跌存在聯(lián)動性，不同城市間房地產(chǎn)泡沫的形成、膨脹及其破裂具有較強的關(guān)聯(lián)性。譚政勛和周利（2013）認為，不同城市房價既具有截面相關(guān)、房價波動表現(xiàn)出趨同性，同時房價波動存在領(lǐng)先滯后關(guān)系。

梳理上述文獻發(fā)現(xiàn)，已有文獻集中于探討房價持續(xù)上漲的影響因素，但忽略了房價自身變化規(guī)律的研究。那么，我國房價自身的變化是否具有一定規(guī)律？其長期趨勢是什么？從短期來看，我國房價是否具有周期性波動？具體特征是什么？從區(qū)域?qū)用鎭砜矗煌鞘蟹績r變化是否同時具有趨同性和差異性？本文在克服以上缺陷的基礎(chǔ)上進行創(chuàng)新：首次分析了我國房價變化的長期趨勢，并在此基礎(chǔ)上，從短期深入總結(jié)了住房價格的變化周期，包括周期長度、上漲或下跌的幅度及其持續(xù)時間。

二、住房價格變化的長期趨勢與周期波動

對于70個大中城市的平均房價，我們采用月度環(huán)比，而不是年度數(shù)據(jù)或月度同比進行分析。原因在于，環(huán)比更容易判斷房價處于上漲還是下跌狀態(tài)。更為重要的是，如果采用年度數(shù)據(jù)，樣本期間，只有2008年的房價是下跌的，無法反映房價的變化周期，因此采用月度數(shù)據(jù)。另外，需要說明的是，由于有關(guān)我國房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)并不完善，尤其是房價指數(shù)不連續(xù)，以2005年6月為分界線，在此以前，國家統(tǒng)計局公布的是35個大中城市的年度房價數(shù)據(jù)，月度數(shù)據(jù)是國房價格指數(shù)的同比；而在此以后，公布的對象變成70個大中城市，指標從同比改為環(huán)比，從2011年起，國家統(tǒng)計才開始把不同城市分為一線、二線和三線，并發(fā)布相應(yīng)數(shù)據(jù)，所以下面的實證分析的樣本期沒有完全統(tǒng)一。數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局網(wǎng)站。

圖1報告了70個大中城市住房價格的月度環(huán)比指數(shù)，新房價格指數(shù)與二手房價格指數(shù)的走勢幾乎一樣，下面只分析新房指數(shù)。以環(huán)比增長率是否大于0作為標準，根據(jù)圖1，把2015年7月至2018年3月，70個大中城市房價的變化分為四個周期。第一個周期為2005年7月—2009年2月，其中上行階段是2005年7月—2008年7月，連續(xù)上漲38個月，上漲28.4%；下行階段是2008年8月—2009年2月，只下跌了7個月，下跌2.5%，累積上漲25.2%。第二個周期為2009年3月—2012年6月，上漲期間為2009年3月—2011年7月，即29個月，幅度為20.7%；下跌期間為2011年8月—2012年5月，即10個月，只下跌1.3%，累積上漲19.1%。第三個周期為2012年6月—2015年4月，其中2012年6月—2014年4月為上行階段，23個月，這次上漲幅度最小，只有11.3%；2014年5月—2015年4月為下行階段，這次調(diào)整時間最長，達到12個月，下調(diào)幅度也最大，達到6.3%，但還是累積上漲了4.2%。第四個周期還沒走完，從2015年5月開始，目前還處于上漲階段，至2018年3月，已經(jīng)上漲36個月，上漲18.8%。

根據(jù)上述四個周期，可以發(fā)現(xiàn)兩個顯著特點。第一，上漲階段的房價上漲幅度和持續(xù)時間遠遠大于下跌階段相應(yīng)的幅度或時間，目前70個大中城市房價處于上漲趨勢中。平均來看，70個大中城市作為整體，房價的變化周期長度為39個月，上漲階段的持續(xù)時間和幅度分別為30個月、19.8%；在下行階段，持續(xù)時間只有9.7個月、下跌幅度不足3.4%。目前處于第四輪周期中，房價已上行36個月，根據(jù)上面總結(jié)的平均周期長度和上漲持續(xù)的時間，估計從2018年7月轉(zhuǎn)為下跌階段；從最長的上行階段（第1個周期）的持續(xù)時間來看，在2018年12月或2019年1月結(jié)束第四個周期的上漲并轉(zhuǎn)為下跌。不過，從圖2來看，一線城市房價已近從2018年1月開始下跌，這與前3個周期的持續(xù)時間相符。第二，從前三個完整的周期來看，雖然70個大中城市房價處于上漲趨勢中，但上漲的幅度和持續(xù)時間，從第一個周期至第三個周期，依次遞減；下跌的幅度和持續(xù)時間依次遞增；漲的幅度與持續(xù)時間，還沒走完的第四個周期上只比第三個周期更大或更長。雖然70個大中城市房價目前還處于上漲趨勢中，但上漲的速度在減緩。上述分析表明，總體來看，我國房價在長期趨勢上還處于上升階段，但上升過程中伴隨者幅度較小、時間較短的下跌，具有周期性特征，只是不同時期的周期長度、波動幅度不完全一樣，即非標準的周期性波動，不是像正弦或余弦函數(shù)那樣標準的周期性波動；不同類型城市的房價具有較大的差別：相對于二線城市，一線城市房價上漲的幅度更大、持續(xù)時間更長，而下跌時相反，具有明顯的異質(zhì)性。

三、不同城市住房價格的異質(zhì)性

與圖2—4相對應(yīng)，下面從房價增長率、竣工面積增長率和銷售面積增長率三個角度來分析不同城市房價的異質(zhì)性。圖2表明，與下跌階段相比較，在上升階段，三類房價上漲的幅度更大，持續(xù)時間更長，因此，三類城市房價的變化具有相當程度的趨同性，在長期趨勢上均處于上升過程中。但是，三類城市房價的上漲具有不一樣的特征：在2017年6月以前，當房價處于上升階段時，一線城市房價上漲的幅度比二三線城市更大，并且在更早的時間上漲；相反，當房價處于下跌階段時，一線城市房價下跌的幅度比二三線城市更小，并且在更晚的時間下跌。不過，從2017年7月開始，上述特征發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，不僅一線城市房價上漲的幅度更小，而且從2018年1月開始下跌；相反，二線城市房價仍然上漲的趨勢，只是比自身前期的上漲幅度有所減小。其可能原因是，從2016年9月30日開始，我國政府加強了對房地產(chǎn)市場的分類調(diào)控，其中一線城市的調(diào)控政策最為嚴厲；而在此以前，基本上對所有城市采用相同的調(diào)控政策。因此，根據(jù)圖2，黨中央關(guān)于“加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售和中介行為，遏制熱點城市房價過快上漲”的決策完全正確，有效遏制了熱點城市房價的過快上漲。如果住宅竣工面積表示住房供給，銷售面積表示住房需求，圖3圖4則報告了三類城市住房供求的差異。圖3顯示，在絕對多數(shù)年份中，一線城市住房竣工面積的增長率低于二線城市；而且除2010、2011和2014年外，一線城市房屋竣工面積的增長率小于0，也就是說，供給越來越少，相反，二線城市的房屋供給相對更為穩(wěn)定，在多數(shù)情況下供給是逐年增加的。圖4表明，多數(shù)年份中，一線城市住宅銷售面積增長率高于二線城市，而且多數(shù)年份的銷售面積逐步增長，這說明一線城市的房屋需求更為穩(wěn)定和持續(xù)。綜合圖3—4可以發(fā)現(xiàn)，與二線城市相比較，一線城市房屋的供給不足甚至供給逐年減少，而需求更加旺盛，這也是造成兩類城市房價差異的重要因素。最后指出的是，我國房價歷史上出現(xiàn)了三次房價快速上漲，分別是2007年、2009年和2016年，這都與當時的貨幣超發(fā)有關(guān)。從圖1可以看到，以2009年的前2個月房價還在下跌，但從3月開始持續(xù)快速上漲，2009年12月的1.9%是歷史上單月上漲幅度最大的；而2009年M2的增長率高達28.5%，是2000年后增加最快的一年。

四、結(jié)論

本文深入探討了我國房價自身的變化規(guī)律，包括我國房價變化的長期趨勢、短期波動的周期長度、上漲和下跌的幅度；并在此基礎(chǔ)上，探討了一線城市和二線城市房價波動的趨同性和差異性。發(fā)現(xiàn)了以下重要結(jié)論：第一，無論是房價上漲幅度還是持續(xù)時間，上漲階段都遠遠大于下跌階段相應(yīng)的幅度或時間，目前70個大中城市房價還處于上漲趨勢中；但上漲的幅度和持續(xù)時間依次遞減，而下跌的幅度和持續(xù)時間依次遞增，上漲的速度在減緩。第二，我國房價雖然持續(xù)快速上漲，但不是單邊上漲、上升過程中伴隨者幅度較小、時間較短的下跌，具有一定周期性的波動特征；不同時期的周期長度、波動幅度不完全一樣，即非標準的周期性波動。第三，不同類型城市的房價走勢是基本一致的，具有較大的趨同性。但是，不同類型城市的房價還具有一定的差別：相對于二線城市，一線城市房價上漲的幅度更大、持續(xù)時間更長、上漲的時間也更早，而下跌時相反，具有較為明顯的異質(zhì)性；從2016年9月30日后，由于對一線城市房價實施了更為嚴格的調(diào)控措施，上述差別發(fā)生了一定程度的逆轉(zhuǎn)。

綜合上述結(jié)論，提出如下建議。第一，短期內(nèi)仍然要堅持房地產(chǎn)市場分類、分城市的調(diào)控措施。第二，長期要建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、平衡發(fā)展的新機制。以人均GDP來衡量的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平是導(dǎo)致不同類型城市房價異質(zhì)性的根本原因；只有縮小不同城市、不同地區(qū)之間經(jīng)濟發(fā)展的差距，才能從根源上真正遏制熱點城市房價的過快持續(xù)上漲，當一線城市房價持續(xù)快速上漲得到有效遏制后，處于跟風狀態(tài)的二三線城市的房價上漲自然而然得到化解。第三，盡快采取措施，以期克服“人地分離”現(xiàn)象。

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