建立科學的房產經(jīng)營管理模式的探討

摘 要：隨著經(jīng)濟不斷的發(fā)展，管理科學的細分，房產經(jīng)營管理作為獨立的研究領域在我國企業(yè)界和學術界越來越受到重視。在房產經(jīng)營管理模式不斷完善化的進程中，呈現(xiàn)出了區(qū)別于傳統(tǒng)管理模式的新趨勢、新特征，需要我們認真思考。

關鍵詞：科學 房產經(jīng)營管理 模式

隨著經(jīng)濟不斷的發(fā)展，管理科學的細分，房產的經(jīng)營管理作為獨立的研究領域在我國企業(yè)界和學術界越來越受到重視。在房產經(jīng)營管理模式不斷完善化的進程中，呈現(xiàn)出了區(qū)別于傳統(tǒng)管理模式的新趨勢、新特征。傳統(tǒng)的公司不動產管理主要組成因素是成本和經(jīng)營費用支出，管理的重點是為了保值增值?，F(xiàn)代房產經(jīng)營管理則從戰(zhàn)略視角，除了考慮企業(yè)在不同地域的經(jīng)營擴張需要外，更立足企業(yè)的戰(zhàn)略層面，從風險控制、組合經(jīng)營與經(jīng)營價值最大化的原則來管理房產。

一、建立科學房產經(jīng)營管理模式的必要性

房產經(jīng)營管理工作，只有通過建立科學的房產經(jīng)營管理模式，才能實現(xiàn)房產的保值增值、才能充分挖掘和實現(xiàn)不動產的最大潛力，實現(xiàn)經(jīng)營價值的最大化。這主要體現(xiàn)在以下幾方面：

（一）有了科學的經(jīng)營管理，吸引優(yōu)質客戶，才能實現(xiàn)不動產出租市場的不斷開拓

房產經(jīng)營具有收益型物業(yè)的特性，高的出租率是其獲得良好穩(wěn)定收益的保證。沒有科學的經(jīng)營管理理念就不到能吸引優(yōu)質客戶，甚至會馬上失去已有的客戶，造成出租率下降的不利局面，而當期空置即意味著當期損失。由于公司管理的不動產本身規(guī)模大、功能多、設備復雜，加之進駐的多為大型優(yōu)質客戶，自然各方面的管理要求都比較高。我們只有加強精細化的經(jīng)營管理，做好不動產經(jīng)營中的各個環(huán)節(jié)，逐一細化分解，乃至量化各項工作，使各項工作有序、順利進行；同時加強管理人員的服務意識、對用戶的重視程度、對用戶權利和利益的重視程度、提高用戶辦事的便利程度，在日常管理中滿足業(yè)主的舒適性需求，才能吸引客戶，留住客戶，保住市場，擴大市場。

（二）有了科學的經(jīng)營管理，才能保障保證房產與資金的安全

安全是國家和政府賦予企業(yè)的責任；是社會和員工的要求；是生產經(jīng)營的準入條件；是市場競爭的要素；是持續(xù)發(fā)展的基礎；是利潤的組成部分。保證不動產安全，減少事故損失，是提高不動產經(jīng)營的直接經(jīng)濟效益的保障。安全問題必須貫穿于企業(yè)不動產經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)，安全管理是一項至關重要的工作任務。

這就要求我們首先要建立科學的安全管理制度體系，預防租賃房產內發(fā)生刑事案件和治安案件，提高消防安全，保證不動產的安全，為客戶樹立房產的安全意識。另外，科學的經(jīng)營管理制度及流程，可以切實化解和消化房產租賃管理風險，最大限度的預防房產經(jīng)營管理工作中存在的不確定性負面因素，確保按時、足額收取房產經(jīng)營收入。

二、現(xiàn)階段房產經(jīng)營管理中存在的問題

市場預測是為了預測未來市場變化趨勢而進行的調查，它著眼于對未來市場的調查研究。市場預測是預測價格的一個重要步驟，在市場競爭日益激烈的情況下，可以有效避免企業(yè)房產出租定價決策失誤。如當預測市場出租價格將快速增長時，與客戶簽訂合同時，如在合同中規(guī)定租金年增長幅度較高時，可能會使客戶難以接受，造成客戶的流失，所以可以簽訂短期合同，待合同到期后，根據(jù)當時的市場價格，簽訂新的合同，適時增加租金。當預測市場出租價格將降低時，可與客戶簽訂長期合同，利用合同的法律效力更好的保持較高房產租金收入。因此，更好地適應市場需要，提高競爭能力與應變能力，市場調查和分析是不可缺少的。公司現(xiàn)在對調查報告的分析方式比較簡單，對市場價格的變化及走向把握的不準確，不利于長期合同的定價決策。

三、完善房產經(jīng)營管理模式的對策與建議

（一）加強市場預測，進一步完善出租定價機制

公司要在描述性調查的基礎上，安排專人進行調查數(shù)據(jù)的梳理，保證調查數(shù)據(jù)匯總的準確性；借助專業(yè)工具、方法對調研數(shù)據(jù)進行分析；召集相關人員對調查情況進行分析與處理，并加強員工房產經(jīng)營管理專業(yè)培訓，并將成功的房產經(jīng)營管理的案例作為日常學習的模板，使我們在房產經(jīng)營管理中更加專業(yè)化，使我們對房產出租市場變化的預測更準確、對出租市場的理解更深刻、在合同的談判中更專業(yè)，保證在合同談判中占有主導地位，保證房產的保值增值。

（二）突出管理制度化，科學完善管理制度內容

管理制度內容的針對性、規(guī)則的合理化，是企業(yè)實現(xiàn)管理有效性的基礎，更是合理規(guī)范管理行為，及時制止管理問題擴大化，不斷完善房產管理模式的重要支撐，現(xiàn)在公司房產管理體系已從招租工作的啟動招標、與客戶的談判、租賃價格的確定、租賃的合同簽訂、租金和代收費的收取、租賃房產的交接、房產的日常管理、房產租賃管理風險的防范和控制等環(huán)節(jié)建立起總體的框架，但還有一些流程、環(huán)節(jié)需要進一步細化和規(guī)范，要進一步做好公司管理制度體系的完善工作。

（三）加強精細操作，促進各項經(jīng)營管理制度的落實

現(xiàn)在各項制度已經(jīng)比較完備，但在具體操作、執(zhí)行過程中，還要進一步加強各環(huán)節(jié)的銜接工作，各有關職能部門按照分工，制定推行制度的配套措施，嚴格貫徹落實各項規(guī)章制度。用制度激勵員工，用制度約束員工，用制度團結員工，用制度統(tǒng)一員工。要求公司每個部門明確自己的職責，每個部門在不動產經(jīng)營管理活動中的每一個行為都要做到，基礎管理標準化、過程管理精細化、把容易做得事做精，手上的事做細，精細做成規(guī)范，規(guī)范形成制度。

（四）做好房產的日常維修工作，保證不動產經(jīng)營工作的正常運轉

加強不動產日常維護維修、減少事故損失，是完善不動產使用功能、方便客戶、確保安全、便于管理、延長設備使用壽命周期，降低使用管理成本，提高不動產經(jīng)營直接經(jīng)濟效益的重要保障。因此要對房產共用部位和公共設施安排專人定期的進行維護和保養(yǎng)，做到有問題，早發(fā)現(xiàn)，早處理，保證設施安全和正常使用，減緩設施的老化，降低提前進行大修的風險。對確實需要大修的項目，提前做出計劃預算，進行維修項目招標，在保證維修質量的前提下，達到既合理控制材料費、工程費和人工費支出，又達到維修質量的目的。

作者簡介：張樂（1979--）；性別：男，山東省濟南人，民族：漢族，學歷：本科；

畢業(yè)于中央廣播電視大學；現(xiàn)有職稱：中級經(jīng)濟師；研究方向：經(jīng)濟類。