房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

吳迪

【摘要】目前隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與人民日常生活水平的逐步提升，人們?cè)絹?lái)越追求高質(zhì)量的幸福生活，住房問(wèn)題作為民生問(wèn)題的重中之重，如何改善人民住房問(wèn)題受到了社會(huì)各界人士的重視，其會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的發(fā)展。因此，為了更好的推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，就需要做好房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的分析和評(píng)價(jià)工作，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)與人民生活質(zhì)量的進(jìn)一步提高莫定基礎(chǔ)。本文筆者將結(jié)合近年來(lái)在房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的研究，提出一些自己的看法，供廣大房地產(chǎn)一線工作人員借鑒。

【關(guān)鍵詞】企業(yè)融資 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì) 問(wèn)題探析

房地產(chǎn)企業(yè)融資通常是指在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，借助各種信用方法、方式及工具來(lái)實(shí)現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)融通資金的一種金融行為。房地產(chǎn)作為資產(chǎn)密集型行業(yè)，其融資工作的進(jìn)行在某種程度上決定了企業(yè)的未來(lái)發(fā)展。而且，與普通商品相比房地產(chǎn)商品具資金需求量大、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，同時(shí)，也正是由于這些特點(diǎn)才決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展必須依靠資金的支持。因此，融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)在整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)中發(fā)揮著非常重要的作用，其將會(huì)決定房地產(chǎn)企業(yè)融資能否順利進(jìn)行，因此做好房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)工作尤為重要。

一、淺析房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)發(fā)展現(xiàn)狀

雖然在國(guó)家和政府的重視下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)相比以前實(shí)現(xiàn)了巨大的發(fā)展，但是與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀仍然不容樂(lè)觀，其中，我國(guó)房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)工作就存在諸多的問(wèn)題，也正是因?yàn)槿绱瞬艑?dǎo)致近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況并不樂(lè)觀。而且，由于存在諸多方面的問(wèn)題，近年來(lái)，受到國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)的國(guó)家的影響，雖然在融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的研究不多，但是房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越重視融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)工作的進(jìn)行，并將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)應(yīng)用于各個(gè)領(lǐng)域，還吸收了一些新興的方法。更重要的是，對(duì)于我國(guó)金融體系的不夠完善，相關(guān)理論的研究不夠充分，融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)水平較低的發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員必須適當(dāng)結(jié)合融資現(xiàn)狀，找出融資存在的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)成因進(jìn)行探討分析，這樣才能夠構(gòu)建出一套適合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系。

（一）融資人員專業(yè)素養(yǎng)水平有待提升

融資人員是房地產(chǎn)企業(yè)融資工作進(jìn)行的一線執(zhí)行者。因此融資人員專業(yè)素養(yǎng)的高低在很大程度上決定著最終融資水平。然而，根據(jù)筆者調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，由于融資理念的提出較晚，我國(guó)到目前為止仍然缺少融資人才。因此，為了房地產(chǎn)企業(yè)融資工作的順利進(jìn)行我們就必須重視融資人才的培養(yǎng)。根據(jù)融資工作所具有的特點(diǎn)融資人員必須具有應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力，而且還必須要能夠在面對(duì)大量數(shù)據(jù)處理的時(shí)候保證清醒的工作思路，這樣才能夠確保融資數(shù)據(jù)的正確性，避免細(xì)節(jié)問(wèn)題帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大

根據(jù)筆者調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，從而導(dǎo)致融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)工作無(wú)法順利進(jìn)行。因此，為了房地產(chǎn)企業(yè)能夠進(jìn)行融資，國(guó)家和政府就必須降低房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。目前房地產(chǎn)企業(yè)融資工作所出現(xiàn)的問(wèn)題主要表現(xiàn)在四個(gè)方面。首先是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金主要來(lái)源于銀行貸款，容易受到較大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。其次是由于土地儲(chǔ)備制度的不完善導(dǎo)致土地儲(chǔ)備貸款隱患性風(fēng)險(xiǎn)大。然后是房地產(chǎn)企業(yè)自身的環(huán)境條件阻礙了融資工作的進(jìn)行。最后，由于金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)行為的不夠理性、科學(xué)和規(guī)范給融資工作帶來(lái)了隱患。

（三）企業(yè)缺乏完善的管理體系

根據(jù)筆者調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善的管理體系，導(dǎo)致很多企業(yè)工作人員不能規(guī)范好自身工作行為，出現(xiàn)以權(quán)謀私的不良工作現(xiàn)狀。而且由于管理體系的不完善，很多工作人員不能積極參與到融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)工作中，不能夠做好不同部門之間的工作配合，從而導(dǎo)致融資工作不能夠順利開展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員必須迅速認(rèn)識(shí)到這一重大問(wèn)題，及時(shí)制定符合自身企業(yè)實(shí)際情況的管理?xiàng)l例。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)融資意識(shí)不強(qiáng)

在現(xiàn)階段的發(fā)展潮流中房地產(chǎn)融資在國(guó)外已經(jīng)是一項(xiàng)熱門的話題，很多企業(yè)都十分注重融資工作的開展。例如，恒大地產(chǎn)于2008年3月提出計(jì)劃通過(guò)IPO來(lái)進(jìn)行融資，但是當(dāng)時(shí)由于市場(chǎng)不景氣而被迫擱置，由于當(dāng)時(shí)的恒大地產(chǎn)有著95%的負(fù)債率，因此選擇了私募融資。然而，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)融資意識(shí)不強(qiáng)，不能夠迅速把握融資時(shí)機(jī)，看清企業(yè)融資所隱藏的巨大發(fā)展?jié)摿Α６业侥壳盀橹购芏喾康禺a(chǎn)企業(yè)甚至不理解融資的概念，不知道為何要進(jìn)行企業(yè)融資。因此，為了推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，就必須提升管理人員融資意識(shí)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估質(zhì)量提升策略

所謂的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是指在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生之后，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)事件給人們的生活、生命、財(cái)產(chǎn)等各個(gè)方面造成的影響和損失進(jìn)行量化評(píng)估的工作。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是核心工作，只有保證融資工作的正常進(jìn)行才有利于企業(yè)的發(fā)展。目前我國(guó)融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法主要包括以下兩種，即財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)法，多級(jí)模糊綜合評(píng)估法。財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)法是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)自身的企業(yè)資金利潤(rùn)率來(lái)提升融資水平，從而帶來(lái)額外的收益。當(dāng)然，由于事物的兩面性，一旦房地產(chǎn)企業(yè)不能夠支付融資利息就容易導(dǎo)致債務(wù)問(wèn)題的出現(xiàn)，帶來(lái)不利的影響。而多級(jí)模糊綜合評(píng)估法可以平衡房地產(chǎn)企業(yè)融資的多個(gè)因素，從而得出企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了提升我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估質(zhì)量就需要運(yùn)用好這兩種評(píng)價(jià)方法，盡量減少甚至消除企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估質(zhì)量提升還需要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行，即提升評(píng)價(jià)人員專業(yè)素養(yǎng)，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，完善房地產(chǎn)企業(yè)工作制度，全面認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)融資工作。

（一）提升評(píng)價(jià)人員專業(yè)素養(yǎng)

提升評(píng)價(jià)人員專業(yè)素養(yǎng)是提升房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估質(zhì)量的首要前提。為了提升評(píng)價(jià)人員專業(yè)素養(yǎng)可以從以下兩個(gè)方面進(jìn)行。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要加大對(duì)評(píng)價(jià)人才培養(yǎng)的重視，加大資金投入招聘專業(yè)的教學(xué)人員來(lái)指導(dǎo)評(píng)價(jià)人員學(xué)習(xí)，提升他們的評(píng)價(jià)能力和豐富他們的評(píng)價(jià)技巧。在條件允許的情況下房地產(chǎn)企業(yè)還可以加強(qiáng)實(shí)訓(xùn)室和實(shí)訓(xùn)基地的建設(shè)，補(bǔ)充實(shí)訓(xùn)教學(xué)環(huán)節(jié)，強(qiáng)化對(duì)評(píng)價(jià)人員綜合職業(yè)能力的培養(yǎng)，為評(píng)價(jià)人員的學(xué)習(xí)營(yíng)造良好的環(huán)境。其次評(píng)價(jià)人員要加強(qiáng)自身工作意識(shí)，提升自身工作責(zé)任感，除了在主動(dòng)配合企業(yè)相應(yīng)工作安排外還應(yīng)該多從其他方面學(xué)習(xí)更多的融資知識(shí)。

（二）降低房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)

降低房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)是提升房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估質(zhì)量的重要保障。只有融資風(fēng)險(xiǎn)降低才能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)有意向，有信心去進(jìn)行融資工作。因此，我們要針對(duì)常見(jiàn)的融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題采取相關(guān)的解決措施。首先，對(duì)于銀行貸款問(wèn)題，國(guó)家和政府相關(guān)部門要加大政策扶持，鼓勵(lì)銀行降低貸款利息，這樣才能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)壓力。其次企業(yè)需要避免單一融資渠道，不能夠僅僅依靠銀行進(jìn)行融資，還需要根據(jù)自身的實(shí)際情況來(lái)開拓其他融資渠道。最后，為了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，應(yīng)該給房地產(chǎn)企業(yè)一定的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)更多的房地產(chǎn)企業(yè)開展融資工作。

（三）完善房地產(chǎn)企業(yè)工作制度

完善房地產(chǎn)企業(yè)工作制度是提升房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估質(zhì)量的重要條件。只有房地產(chǎn)企業(yè)工作制度得到完善才有利于規(guī)范員工工作行為，鼓勵(lì)員工積極投身到融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作中。而且，管理制度的實(shí)施能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門明確自身在融資工作中的工作職責(zé)，確保不同工作環(huán)節(jié)的順利銜接，從而保證融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性?？傊ぷ髦贫鹊慕⒉粌H有利于融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)工作的進(jìn)行，更有利于房地產(chǎn)企業(yè)在今后的發(fā)展。

（四）全面認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)融資工作

全面認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)融資工作是提升房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估質(zhì)量的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)企業(yè)自身必須要提升自身融資意識(shí)，全面了解企業(yè)融資的主要方式和這些方式所具有的優(yōu)缺點(diǎn)，這樣才能夠針對(duì)不同發(fā)展情況選取合適的融資方式，如融資租賃、銀行承兌匯票、不動(dòng)產(chǎn)抵押、提供擔(dān)保、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、國(guó)際市場(chǎng)開拓資金。除此之外房地產(chǎn)企業(yè)要選擇正確的融資渠道，盡可能地規(guī)避融資風(fēng)險(xiǎn)。

三、總結(jié)

總而言之，房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)工作的進(jìn)行是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要前提，一旦企業(yè)融資失敗就容易造成企業(yè)的破產(chǎn)，因此，評(píng)價(jià)人員在工作過(guò)程中必須采用綜合而有效的辦法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，保障房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，控制企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。而且，根據(jù)融資風(fēng)險(xiǎn)的客觀性，房地產(chǎn)企業(yè)也要謹(jǐn)慎、耐心地進(jìn)行融資工作，不能片面地聽(tīng)信他人意見(jiàn)，造成自身企業(yè)的利益受損。本文筆者不僅淺析了房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)發(fā)展現(xiàn)狀，還闡述了房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估質(zhì)量提升策略。希望廣大房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)人員能夠借鑒本文，為企業(yè)的健康發(fā)展不斷努力。

參考文獻(xiàn)：

[1]王倩倩，陳海燕.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建[J].阜陽(yáng)師范學(xué)院學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2017，（6）.

[2]袁夏亮.淺談全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用[J]新會(huì)計(jì)，2014，（11）.

[3]鄭慧開，謝赤.房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資來(lái)源結(jié)構(gòu)優(yōu)化[J].社會(huì)科學(xué)家，2016，（3）.

[4]丁靜雯.房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀與展望[J].中外企業(yè)家，2015，（18）.

[5]王珍珠.淺談房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的敏感性分析[J].四川建筑，2016，（2）.

[6]姚毅君.房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)分析及防控策略思考[J].時(shí)代金融（中旬），2017，（6）.

[7]蔣燕.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)與防策措施[J].人間.2016.（13）.