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    互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)稅務(wù)處理及問題探討

    2018-11-24 22:33:56中糧包裝投資有限公司浙江杭州310018
    商業(yè)會計 2018年12期
    關(guān)鍵詞:進項租房稅率

    □(中糧包裝投資有限公司浙江杭州310018)

    一、互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)發(fā)展趨勢

    隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展,一些互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)相繼成立,并通過引入風(fēng)險投資機構(gòu)投入大量的資金。該類企業(yè)一般直接從房產(chǎn)所有者處直接租入大量房產(chǎn),簽訂長期合約,通過專業(yè)化裝修降低成本,以達到拎包入住的狀態(tài)向租客出租,同時向租客提供清潔及餐飲等公共服務(wù),以降低租客的使用成本?;ヂ?lián)網(wǎng)租房平臺主要有兩種模式,一種是背靠房產(chǎn)中介,向個人等小規(guī)模房產(chǎn)所有者租入分散式房產(chǎn),通過裝修等處理后再出租,其提供的產(chǎn)品為分散式住房,如自如友家等;另一種是通過集中租入大規(guī)模房產(chǎn)改造后再出租,前期投入一般較大,如魔方公寓等。同時隨著社會征信體系的建立及快速發(fā)展,支付寶及微信支付等第三方支付平臺也因為提供信用擔(dān)保及支付服務(wù)進入了互聯(lián)網(wǎng)租房服務(wù)環(huán)節(jié),提高了支付效率。

    二、互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)涉及的稅務(wù)概念

    (一)住房與非住房的區(qū)別。房產(chǎn)的分類方式很多,稅法一般根據(jù)房產(chǎn)的用途屬性分類,分為住房與非住房,住房是指房產(chǎn)登記用途為住宅的房產(chǎn),非住房是指房產(chǎn)登記用途為非住宅的房產(chǎn),包括工業(yè)用房、商業(yè)用房等。

    (二)納稅人分析?;ヂ?lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)均從個人或者單位處先租入房產(chǎn),經(jīng)統(tǒng)一裝修后再對外出租,其中涉及的稅務(wù)模式為從出租方取得房租發(fā)票,再通過轉(zhuǎn)租的方式提供租賃服務(wù)。房產(chǎn)出租方若屬于個人則為增值稅小規(guī)模納稅人,若屬于單位出租方則可能為小規(guī)模納稅人或一般納稅人,互聯(lián)網(wǎng)租房平臺可以根據(jù)企業(yè)的規(guī)模及稅負不同,選擇適用增值稅小規(guī)模納稅人或一般納稅人。針對個人出租房產(chǎn),因為不具有自行開具發(fā)票的能力,需要向房產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申請代開發(fā)票。

    (三)相關(guān)環(huán)節(jié)適用稅率分析。根據(jù)《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》規(guī)定,個人出租住房按5%的征收率減按1.5%繳納增值稅,個人出租非住房按5%的征收率繳納增值稅;小規(guī)模納稅人單位出租房產(chǎn)按5%的征收率繳納增值稅;一般納稅人單位,出租2016年4月30日之前取得的房產(chǎn),可以選擇適用簡易計稅方法,按5%的征收率繳納增值稅,出租2016年5月1日后取得的房產(chǎn),適用一般計稅方法計稅,進項稅可以抵扣。根據(jù)《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》規(guī)定,稅率自2018年5月1日起調(diào)整為10%。

    根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》及《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》規(guī)定,單位向個人出租住房用于居住或個人出租住房,房產(chǎn)稅稅率為4%;出租非住房,房產(chǎn)稅稅率為12%。對于互聯(lián)網(wǎng)租房平臺轉(zhuǎn)租房產(chǎn),因為互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)不屬于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人、無產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)的經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者實際使用人,互聯(lián)網(wǎng)租房平臺租入房產(chǎn)已經(jīng)由房產(chǎn)出租人繳納過房產(chǎn)稅,所以,互聯(lián)網(wǎng)租房平臺無需再繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)租賃過程中,還需要根據(jù)實際繳納增值稅額繳納城市維護建設(shè)稅及教育費附加,同時會涉及個人所得稅、企業(yè)所得稅及印花稅等,因其從屬性且相對金額較小,暫不作為本文分析內(nèi)容。

    三、納稅模式分析

    互聯(lián)網(wǎng)租房業(yè)務(wù)需要根據(jù)房產(chǎn)所有者和互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)的稅務(wù)身份及所租房產(chǎn)的性質(zhì)選擇適用的稅率,以下將根據(jù)個人直接出租模式與互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)的商業(yè)模式來分析業(yè)務(wù)模式對稅負的影響。

    案例:租期5年,房屋租賃者每月支付房租3千元,租期全部租金收入為18萬元,房產(chǎn)所有者裝修成本為3.6萬元,互聯(lián)網(wǎng)租房平臺以未裝修的形式從房產(chǎn)所者租入的成本為14.4萬元,即房產(chǎn)所有者所得不變。因為互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)具有規(guī)?;瘍?yōu)勢,其裝修成本為個人直接裝修成本的75%,即互聯(lián)網(wǎng)租房裝修成本為2.7萬元,且能全額取得稅率為10%的增值稅專用發(fā)票。

    1.個人直接出租住房。個人直接出租住房按5%減按1.5%繳納增值稅,按4%繳納房產(chǎn)稅,其應(yīng)納增值稅為2 571.43元(180 000/1.05×1.5%),應(yīng)納房產(chǎn)稅為 7 097.14 元[(180 000-2 571.43)×4%],兩項納稅總額為9 668.57元,扣除裝修成本,實際凈收入為134 331.43元。

    2.小規(guī)模納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺轉(zhuǎn)租住房。(1)房產(chǎn)所有者的納稅分析。增值稅稅率和房產(chǎn)稅稅率與個人直接出租住房一樣,其應(yīng)納增值稅為2 057.14元 (144 000/1.05×1.5%),應(yīng)納房產(chǎn)稅為 5 677.71 元[(144 000-2 057.14)×4%],兩項納稅總額為7 734.85元,實際凈收入為136 265.15元。(2)互聯(lián)網(wǎng)租房平臺的納稅分析。其應(yīng)納增值稅為8 571.43元(180 000/1.05×5%),平臺利潤為 428.57 元(180 000-144000-27000-8571.43),因為小規(guī)模納稅人進項稅不得抵扣,增值稅存在重復(fù)征稅,整個交易環(huán)節(jié)的納稅總額為16 306.28元,比個人直接出租增加納稅6 637.71元。

    3.一般納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺轉(zhuǎn)租住房。(1)房產(chǎn)所有者的納稅分析。稅率和稅額與小規(guī)模納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺轉(zhuǎn)租住房一樣。(2)互聯(lián)網(wǎng)租房平臺納稅分析。增值稅一般納稅人出租房產(chǎn)稅率為10%,進項稅可以抵扣,轉(zhuǎn)租不繳納房產(chǎn)稅。其增值稅銷項稅額為16 363.64元(180 000/1.10×10%),取得房產(chǎn)所有者租房收入及裝修費用的增值稅進項稅為 4 511.69 元(27 000/1.10×10%+2 057.14),應(yīng)納增值稅為11 851.95元,因為稅率大幅增加,平臺利潤為-2 851.95元,整個交易環(huán)節(jié)的納稅總額為19 586.81元,比個人直接出租增加納稅9 918.24元。

    4.個人直接出租非住房。個人直接出租非住房按5%稅率繳納增值稅,按12%稅率繳納房產(chǎn)稅,其應(yīng)納增值稅為8571.43元(180 000/1.05×5%),應(yīng)納房產(chǎn)稅為 20 571.43 元[(180 000-8 571.43)×12%],兩項納稅總額為29 142.86元,扣除裝修成本,實際凈收入為114 857.14元。

    5.小規(guī)模納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺轉(zhuǎn)租非住房。(1)房產(chǎn)所有者的納稅分析。增值稅稅率和房產(chǎn)稅稅率與個人直接出租非住房一樣,其應(yīng)納增值稅為6 857.14元 (144 000/1.05×5%),應(yīng)納房產(chǎn)稅為 16 457.14 元[(144 000-6 857.14)×12%],兩項納稅總額為23 314.28元,實際凈收入為120 685.72元。(2)互聯(lián)網(wǎng)租房平臺的納稅分析。增值稅小規(guī)模納稅人出租房產(chǎn)稅率為5%,轉(zhuǎn)租不繳納房產(chǎn)稅。其應(yīng)納增值稅為8 571.43元(180 000/1.05×5%),平臺利潤為 428.57 元,因為小規(guī)模納稅人進項稅不得抵扣,增值稅存在重復(fù)征稅,整個交易環(huán)節(jié)的納稅總額為31 885.71元,比個人直接出租增加納稅2 742.85元。

    6.一般納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺轉(zhuǎn)租非住房。(1)房產(chǎn)所有者的納稅分析。稅率和稅額均與小規(guī)模納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺轉(zhuǎn)租非住房一樣。(2)互聯(lián)網(wǎng)租房平臺的納稅分析。增值稅一般納稅人出租房產(chǎn)稅稅率為10%,其取得增值稅的進項稅可以抵扣,轉(zhuǎn)租不繳納房產(chǎn)稅。其增值稅銷項稅額為16 363.64元(180 000/1.10×10%),取得房產(chǎn)所有者租房收入及裝修費用的增值稅進項稅為9 331.69元 (27 000/1.10×10%+6 857.14),應(yīng)納增值稅為7 051.95元,整個交易環(huán)節(jié)的納稅總額為30 366.23元,比個人直接出租增加納稅1 223.37元,平臺利潤為1 948.05元。

    綜上分析,出租住房,因為個人直接出租住房存在稅收優(yōu)惠,采用增值稅小規(guī)模及一般納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺模式整體交易總稅負水平均大幅增加,增值稅一般納稅人的稅負增加更多;出租非住房,因為個人直接出租非住房增值稅稅率與互聯(lián)網(wǎng)租房平臺的稅率差異相對不大,而且其進項稅可以抵扣,采用增值稅一般納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺模式整體交易總稅負水平增加較少,相對小規(guī)模人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺模式更有利于企業(yè)發(fā)展。

    四、納稅爭議及存在的困難

    (一)轉(zhuǎn)租是否繳納房產(chǎn)稅,各地執(zhí)行不一。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定及其原理,互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)不屬于房產(chǎn)所有人等,轉(zhuǎn)租行為不繳納房產(chǎn)稅。轉(zhuǎn)租之后,整個交易環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)降低,存在避稅嫌疑,部分地區(qū)要求轉(zhuǎn)租按差額納稅,造成整個交易環(huán)節(jié)稅負的增加,不利于互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)發(fā)展。

    (二)個人出租房產(chǎn)取得發(fā)票困難。因為稅務(wù)管理方式限制,無法一一核實所有房產(chǎn)出租情況,個人對個人出租房產(chǎn),租入方一般不需要發(fā)票,納稅主要由房產(chǎn)所有者自行申報為主,存在較多的房產(chǎn)租賃未納稅的情況。互聯(lián)網(wǎng)租房平臺一般企業(yè)所得稅繳納模式為查賬征收,需要取得房產(chǎn)租入發(fā)票作為增值稅及所得稅抵扣憑證,但相關(guān)發(fā)票需要到房產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申請代開且相關(guān)稅費支付需由承租方承擔(dān),造成互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)稅務(wù)及管理成本增加。

    (三)貸款利息進項稅不能抵扣。房產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè),房產(chǎn)租賃證券化是以后的發(fā)展趨勢,互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)大規(guī)模租入房產(chǎn)及裝修均需投入大額資金,融資費用占該類企業(yè)的成本比例較大,該類費用進項稅不能抵扣,將會繼續(xù)增加企業(yè)的稅務(wù)成本。

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