互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)稅務(wù)處理及問題探討

□（中糧包裝投資有限公司浙江杭州310018）

一、互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)發(fā)展趨勢

隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，一些互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)相繼成立，并通過引入風(fēng)險投資機構(gòu)投入大量的資金。該類企業(yè)一般直接從房產(chǎn)所有者處直接租入大量房產(chǎn)，簽訂長期合約，通過專業(yè)化裝修降低成本，以達到拎包入住的狀態(tài)向租客出租，同時向租客提供清潔及餐飲等公共服務(wù)，以降低租客的使用成本?；ヂ?lián)網(wǎng)租房平臺主要有兩種模式，一種是背靠房產(chǎn)中介，向個人等小規(guī)模房產(chǎn)所有者租入分散式房產(chǎn)，通過裝修等處理后再出租，其提供的產(chǎn)品為分散式住房，如自如友家等；另一種是通過集中租入大規(guī)模房產(chǎn)改造后再出租，前期投入一般較大，如魔方公寓等。同時隨著社會征信體系的建立及快速發(fā)展，支付寶及微信支付等第三方支付平臺也因為提供信用擔(dān)保及支付服務(wù)進入了互聯(lián)網(wǎng)租房服務(wù)環(huán)節(jié)，提高了支付效率。

二、互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)涉及的稅務(wù)概念

（一）住房與非住房的區(qū)別。房產(chǎn)的分類方式很多，稅法一般根據(jù)房產(chǎn)的用途屬性分類，分為住房與非住房，住房是指房產(chǎn)登記用途為住宅的房產(chǎn)，非住房是指房產(chǎn)登記用途為非住宅的房產(chǎn)，包括工業(yè)用房、商業(yè)用房等。

（二）納稅人分析?；ヂ?lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)均從個人或者單位處先租入房產(chǎn)，經(jīng)統(tǒng)一裝修后再對外出租，其中涉及的稅務(wù)模式為從出租方取得房租發(fā)票，再通過轉(zhuǎn)租的方式提供租賃服務(wù)。房產(chǎn)出租方若屬于個人則為增值稅小規(guī)模納稅人，若屬于單位出租方則可能為小規(guī)模納稅人或一般納稅人，互聯(lián)網(wǎng)租房平臺可以根據(jù)企業(yè)的規(guī)模及稅負不同，選擇適用增值稅小規(guī)模納稅人或一般納稅人。針對個人出租房產(chǎn)，因為不具有自行開具發(fā)票的能力，需要向房產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申請代開發(fā)票。

（三）相關(guān)環(huán)節(jié)適用稅率分析。根據(jù)《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》規(guī)定，個人出租住房按5%的征收率減按1.5%繳納增值稅，個人出租非住房按5%的征收率繳納增值稅；小規(guī)模納稅人單位出租房產(chǎn)按5%的征收率繳納增值稅；一般納稅人單位，出租2016年4月30日之前取得的房產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按5%的征收率繳納增值稅，出租2016年5月1日后取得的房產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅，進項稅可以抵扣。根據(jù)《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》規(guī)定，稅率自2018年5月1日起調(diào)整為10%。

根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》及《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》規(guī)定，單位向個人出租住房用于居住或個人出租住房，房產(chǎn)稅稅率為4%；出租非住房，房產(chǎn)稅稅率為12%。對于互聯(lián)網(wǎng)租房平臺轉(zhuǎn)租房產(chǎn)，因為互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)不屬于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人、無產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)的經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者實際使用人，互聯(lián)網(wǎng)租房平臺租入房產(chǎn)已經(jīng)由房產(chǎn)出租人繳納過房產(chǎn)稅，所以，互聯(lián)網(wǎng)租房平臺無需再繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)租賃過程中，還需要根據(jù)實際繳納增值稅額繳納城市維護建設(shè)稅及教育費附加，同時會涉及個人所得稅、企業(yè)所得稅及印花稅等，因其從屬性且相對金額較小，暫不作為本文分析內(nèi)容。

三、納稅模式分析

互聯(lián)網(wǎng)租房業(yè)務(wù)需要根據(jù)房產(chǎn)所有者和互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)的稅務(wù)身份及所租房產(chǎn)的性質(zhì)選擇適用的稅率，以下將根據(jù)個人直接出租模式與互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)的商業(yè)模式來分析業(yè)務(wù)模式對稅負的影響。

案例：租期5年，房屋租賃者每月支付房租3千元，租期全部租金收入為18萬元，房產(chǎn)所有者裝修成本為3.6萬元，互聯(lián)網(wǎng)租房平臺以未裝修的形式從房產(chǎn)所者租入的成本為14.4萬元，即房產(chǎn)所有者所得不變。因為互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)具有規(guī)?；瘍?yōu)勢，其裝修成本為個人直接裝修成本的75%，即互聯(lián)網(wǎng)租房裝修成本為2.7萬元，且能全額取得稅率為10%的增值稅專用發(fā)票。

1.個人直接出租住房。個人直接出租住房按5%減按1.5%繳納增值稅，按4%繳納房產(chǎn)稅，其應(yīng)納增值稅為2 571.43元（180 000/1.05×1.5%）,應(yīng)納房產(chǎn)稅為 7 097.14 元［（180 000-2 571.43）×4%］，兩項納稅總額為9 668.57元，扣除裝修成本，實際凈收入為134 331.43元。

2.小規(guī)模納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺轉(zhuǎn)租住房。（1）房產(chǎn)所有者的納稅分析。增值稅稅率和房產(chǎn)稅稅率與個人直接出租住房一樣，其應(yīng)納增值稅為2 057.14元 （144 000/1.05×1.5%），應(yīng)納房產(chǎn)稅為 5 677.71 元［（144 000-2 057.14）×4%］，兩項納稅總額為7 734.85元，實際凈收入為136 265.15元。（2）互聯(lián)網(wǎng)租房平臺的納稅分析。其應(yīng)納增值稅為8 571.43元（180 000/1.05×5%），平臺利潤為 428.57 元（180 000-144000-27000-8571.43），因為小規(guī)模納稅人進項稅不得抵扣，增值稅存在重復(fù)征稅，整個交易環(huán)節(jié)的納稅總額為16 306.28元，比個人直接出租增加納稅6 637.71元。

3.一般納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺轉(zhuǎn)租住房。（1）房產(chǎn)所有者的納稅分析。稅率和稅額與小規(guī)模納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺轉(zhuǎn)租住房一樣。（2）互聯(lián)網(wǎng)租房平臺納稅分析。增值稅一般納稅人出租房產(chǎn)稅率為10%，進項稅可以抵扣，轉(zhuǎn)租不繳納房產(chǎn)稅。其增值稅銷項稅額為16 363.64元（180 000/1.10×10%），取得房產(chǎn)所有者租房收入及裝修費用的增值稅進項稅為 4 511.69 元（27 000/1.10×10%+2 057.14），應(yīng)納增值稅為11 851.95元，因為稅率大幅增加，平臺利潤為-2 851.95元，整個交易環(huán)節(jié)的納稅總額為19 586.81元，比個人直接出租增加納稅9 918.24元。

4.個人直接出租非住房。個人直接出租非住房按5%稅率繳納增值稅，按12%稅率繳納房產(chǎn)稅，其應(yīng)納增值稅為8571.43元（180 000/1.05×5%），應(yīng)納房產(chǎn)稅為 20 571.43 元［（180 000-8 571.43）×12%］，兩項納稅總額為29 142.86元，扣除裝修成本，實際凈收入為114 857.14元。

5.小規(guī)模納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺轉(zhuǎn)租非住房。（1）房產(chǎn)所有者的納稅分析。增值稅稅率和房產(chǎn)稅稅率與個人直接出租非住房一樣，其應(yīng)納增值稅為6 857.14元 （144 000/1.05×5%），應(yīng)納房產(chǎn)稅為 16 457.14 元［（144 000-6 857.14）×12%］，兩項納稅總額為23 314.28元，實際凈收入為120 685.72元。（2）互聯(lián)網(wǎng)租房平臺的納稅分析。增值稅小規(guī)模納稅人出租房產(chǎn)稅率為5%，轉(zhuǎn)租不繳納房產(chǎn)稅。其應(yīng)納增值稅為8 571.43元（180 000/1.05×5%），平臺利潤為 428.57 元，因為小規(guī)模納稅人進項稅不得抵扣，增值稅存在重復(fù)征稅，整個交易環(huán)節(jié)的納稅總額為31 885.71元，比個人直接出租增加納稅2 742.85元。

6.一般納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺轉(zhuǎn)租非住房。（1）房產(chǎn)所有者的納稅分析。稅率和稅額均與小規(guī)模納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺轉(zhuǎn)租非住房一樣。（2）互聯(lián)網(wǎng)租房平臺的納稅分析。增值稅一般納稅人出租房產(chǎn)稅稅率為10%，其取得增值稅的進項稅可以抵扣，轉(zhuǎn)租不繳納房產(chǎn)稅。其增值稅銷項稅額為16 363.64元（180 000/1.10×10%），取得房產(chǎn)所有者租房收入及裝修費用的增值稅進項稅為9 331.69元 （27 000/1.10×10%+6 857.14），應(yīng)納增值稅為7 051.95元，整個交易環(huán)節(jié)的納稅總額為30 366.23元，比個人直接出租增加納稅1 223.37元，平臺利潤為1 948.05元。

綜上分析，出租住房，因為個人直接出租住房存在稅收優(yōu)惠，采用增值稅小規(guī)模及一般納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺模式整體交易總稅負水平均大幅增加，增值稅一般納稅人的稅負增加更多；出租非住房，因為個人直接出租非住房增值稅稅率與互聯(lián)網(wǎng)租房平臺的稅率差異相對不大，而且其進項稅可以抵扣，采用增值稅一般納稅人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺模式整體交易總稅負水平增加較少，相對小規(guī)模人互聯(lián)網(wǎng)租房平臺模式更有利于企業(yè)發(fā)展。

四、納稅爭議及存在的困難

（一）轉(zhuǎn)租是否繳納房產(chǎn)稅，各地執(zhí)行不一。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定及其原理，互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)不屬于房產(chǎn)所有人等，轉(zhuǎn)租行為不繳納房產(chǎn)稅。轉(zhuǎn)租之后，整個交易環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)降低，存在避稅嫌疑，部分地區(qū)要求轉(zhuǎn)租按差額納稅，造成整個交易環(huán)節(jié)稅負的增加，不利于互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)發(fā)展。

（二）個人出租房產(chǎn)取得發(fā)票困難。因為稅務(wù)管理方式限制，無法一一核實所有房產(chǎn)出租情況，個人對個人出租房產(chǎn)，租入方一般不需要發(fā)票，納稅主要由房產(chǎn)所有者自行申報為主，存在較多的房產(chǎn)租賃未納稅的情況。互聯(lián)網(wǎng)租房平臺一般企業(yè)所得稅繳納模式為查賬征收，需要取得房產(chǎn)租入發(fā)票作為增值稅及所得稅抵扣憑證，但相關(guān)發(fā)票需要到房產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申請代開且相關(guān)稅費支付需由承租方承擔(dān)，造成互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)稅務(wù)及管理成本增加。

（三）貸款利息進項稅不能抵扣。房產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，房產(chǎn)租賃證券化是以后的發(fā)展趨勢，互聯(lián)網(wǎng)租房平臺企業(yè)大規(guī)模租入房產(chǎn)及裝修均需投入大額資金，融資費用占該類企業(yè)的成本比例較大，該類費用進項稅不能抵扣，將會繼續(xù)增加企業(yè)的稅務(wù)成本。