淺談老舊小區(qū)安全防范中的難點(diǎn)及對(duì)策
——以上海市奉賢區(qū)為例

繆峰雷，胡永超

（上海市公安局奉賢分局， 上海 201400）

隨著我國(guó)城市化的進(jìn)程加快，居民小區(qū)也如雨后春筍般的建成，大量本地的和外地的人員不斷涌入城市，住進(jìn)了各個(gè)居民小區(qū)中。與此同時(shí)，社會(huì)管理的要求以及居民對(duì)自己居住小區(qū)的安全需求也越來(lái)越高。對(duì)處于城市中心的新建小區(qū)來(lái)說(shuō)，由于居民的人均收入和小區(qū)定位的起點(diǎn)本身就比較高，其小區(qū)硬件設(shè)施，尤其是技防設(shè)施的建設(shè)比較完善，這類小區(qū)的安全防范也能夠有一定的保障。但類似遠(yuǎn)郊奉賢地區(qū)，還是存在著為數(shù)不少的老舊小區(qū)，相比于新建小區(qū)，其普遍存在著不少問(wèn)題和管理難點(diǎn)。而在歷年的群眾安全感滿意度的調(diào)查中，小區(qū)的安全防范一直是群眾關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，特別是小區(qū)保安的履職情況甚至一度成為安全防范的短板。為了更好了解老舊居民小區(qū)的安全防范的現(xiàn)狀，分析和解決其中的問(wèn)題，筆者就奉賢區(qū)小區(qū)物業(yè)運(yùn)行、保安配置、物防技防情況、防范制度的制訂和履行、發(fā)案情況等方面進(jìn)行了調(diào)研，并提出一些有針對(duì)性的措施和建議。

一、小區(qū)安全防范中的常見(jiàn)問(wèn)題

1. 保安員配置水平和基本質(zhì)量普遍不高。以奉賢區(qū)為例，一是從保安配置情況上看，一方面，全區(qū)300多個(gè)小區(qū)中僅20多個(gè)小區(qū)聘請(qǐng)了專業(yè)保安公司的保安員（占5.8%），200多小區(qū)選擇自行招用保安員（占67.4%），另有90多個(gè)小區(qū)未配置保安員（占26.8%）。其中可以看出絕大多數(shù)小區(qū)選擇自行招用保安員的方式，甚至未聘請(qǐng)保安的小區(qū)也占到了不少的比例；另一方面，按照正常情況一個(gè)出入口配置4名保安才能維持正常輪班，每增加一個(gè)諸如監(jiān)控、巡邏的崗位將再增加4名保安。但從調(diào)研的情況看來(lái)，平均單門保安不足4人的小區(qū)達(dá)130多個(gè)（占全部封閉式小區(qū)的55.2%）。也就是說(shuō)，這些小區(qū)的保安必定存在超時(shí)加班的情況，其中甚至有70多個(gè)小區(qū)的單門配置保安數(shù)僅2人或2人以下，這部分小區(qū)保安員的正常休息難以保障，因而也就不能確保其在工作崗位上的工作質(zhì)量。二是從持證上崗情況上看，全區(qū)1800多名小區(qū)保安中有1000多名參加過(guò)保安員資格培訓(xùn)并取得上海市公安局頒發(fā)的《保安員證》，持證率為58%，長(zhǎng)期處在較低的水平。三是從年齡結(jié)構(gòu)上看，全區(qū)小區(qū)保安平均年齡為51歲，普遍呈現(xiàn)為“老齡化”。保安平均年齡在50歲以上的小區(qū)有240多個(gè)（占67%），甚至其中有100多個(gè)小區(qū)的保安平均年齡超過(guò)60歲，年齡最高的保安達(dá)71歲。

小區(qū)保安年齡結(jié)構(gòu)圖

2. 物技防設(shè)施陳舊落后或年久失修。在奉賢區(qū)360多個(gè)小區(qū)總數(shù)中封閉小區(qū)240多個(gè)，封閉率為69%（全市平均水平為83%），整體封閉率低于全市平均水平。在封閉式小區(qū)中常見(jiàn)五大標(biāo)準(zhǔn)技防設(shè)施有視頻監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警（居家防盜）系統(tǒng)、電子圍欄系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)，另外還有樓宇（可視）對(duì)講、行人管理系統(tǒng)、電梯控制系統(tǒng)等輔助進(jìn)行人員控制。封閉式小區(qū)除了部分近幾年新建的能保證技防設(shè)施的配置完整和完好運(yùn)轉(zhuǎn)外，其他大多為后期改造。我們根據(jù)實(shí)際情況對(duì)技防設(shè)施中的視頻監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇對(duì)講、電子圍欄、車輛管理系統(tǒng)、行人管理系統(tǒng)、電梯控制系統(tǒng)這六類對(duì)安全防范起直接效果的技防設(shè)施進(jìn)行調(diào)研。配置有視頻監(jiān)控系統(tǒng)的有240個(gè)小區(qū)（配置率96.8%），配置有樓宇（可視）對(duì)講系統(tǒng)的有175個(gè)小區(qū)（配置率70.6%），配置有電子圍欄的有95個(gè)小區(qū)（配置率38.3%），配置有車輛管理系統(tǒng)的有96個(gè)小區(qū)（配置率38.7%），配置有行人管理系統(tǒng)的有55個(gè)小區(qū)（配置率22.2%），配置有電梯控制系統(tǒng)的有42個(gè)小區(qū)（配置率16.9%）。而根據(jù)社區(qū)民警實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，其中有10個(gè)小區(qū)的視頻監(jiān)控設(shè)施處于完全停運(yùn)狀態(tài)，另有125個(gè)小區(qū)的視頻監(jiān)控出現(xiàn)部分故障。絕大部分的樓宇對(duì)講、行人管理系統(tǒng)雖然能夠使用，但經(jīng)常處于敞開狀態(tài)，并不能起到限制外來(lái)行人的作用。唯一運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)良好的是車輛管理系統(tǒng)，并且有一半左右安裝了車牌智能識(shí)別系統(tǒng)，促進(jìn)物業(yè)公司積極運(yùn)作車輛管理系統(tǒng)的動(dòng)力來(lái)源于停車費(fèi)的收取。

3. 安全防范制度缺失或履行不到位。起關(guān)鍵作用的安全防范制度主要分為對(duì)外來(lái)車輛及人員的管理和日常的巡邏守護(hù)。為了方便區(qū)別，筆者將對(duì)外來(lái)限制分為四個(gè)等級(jí)，分別是可以自由進(jìn)入（無(wú)限制）、登記后進(jìn)入（一級(jí)限制）、詢問(wèn)后進(jìn)入（二級(jí)限制）、業(yè)主許可后進(jìn)入（三級(jí)限制）。一是在對(duì)外來(lái)車輛管理制度方面：對(duì)248個(gè)封閉式小區(qū)進(jìn)行調(diào)研后發(fā)現(xiàn)76個(gè)小區(qū)采取的是無(wú)限制進(jìn)入的方式，104個(gè)小區(qū)要求做到一級(jí)限制，59個(gè)小區(qū)要求做到二級(jí)限制，9個(gè)小區(qū)要求做到三級(jí)限制。而其中應(yīng)該采取一級(jí)限制的104個(gè)小區(qū)中有30個(gè)小區(qū)承認(rèn)只部分落實(shí)該制度，要求二級(jí)限制的59個(gè)小區(qū)中有21個(gè)小區(qū)承認(rèn)只部分落實(shí)該制度，只有三級(jí)限制的9個(gè)小區(qū)自稱是完全落實(shí)制度。二是在對(duì)外來(lái)行人管理制度方面：113個(gè)小區(qū)對(duì)外來(lái)行人無(wú)限制進(jìn)出。78個(gè)小區(qū)要求一級(jí)限制，其中21小區(qū)承認(rèn)不落實(shí)或部分落實(shí)該制度。48個(gè)小區(qū)要求二級(jí)限制，其中17小區(qū)承認(rèn)不落實(shí)或部分落實(shí)該制度。9個(gè)小區(qū)要求三級(jí)限制，自稱均落實(shí)制度。但經(jīng)過(guò)對(duì)自稱能完全履行管理制度的小區(qū)進(jìn)行部分抽樣實(shí)地測(cè)試后發(fā)現(xiàn)，其中又約有三分之一的小區(qū)其實(shí)沒(méi)有做到。通過(guò)以上情況可以看出，物業(yè)公司在對(duì)外來(lái)行人管理制度上明顯弱于對(duì)車輛的管理，雖有相關(guān)制度，但落實(shí)制度不到位。

二、小區(qū)安全防范存在問(wèn)題的原因分析

1. 運(yùn)營(yíng)資金匱乏。在對(duì)奉賢區(qū)幾家有代表性的物業(yè)公司進(jìn)行調(diào)研中，物業(yè)公司普遍反映公司的資金緊缺，只能維持最基本的運(yùn)作，甚至反映約有三成的項(xiàng)目是處于虧損狀態(tài)。一方面，根據(jù)調(diào)研統(tǒng)計(jì)顯示，奉賢區(qū)平均物業(yè)管理費(fèi)為1.02元/平方米，低于全市平均物業(yè)管理費(fèi)29.9%（2016年上海平均物業(yè)管理費(fèi)為1.5元/平方米）。130個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)小于0.5元/平方米（占35.9%），63個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)在0.5元/平方米至1元/平方米之間（占17.4%），84個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)在1元/平方米至2元/平方米之間（占23.2%），44個(gè)小區(qū)物業(yè)費(fèi)在2元/平方米以上（占12.2%）。從數(shù)據(jù)上還可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)費(fèi)2元/平方米可以說(shuō)是一個(gè)分界線，物業(yè)費(fèi)在2元/平方米以上的這部分小區(qū)在小區(qū)安防上的效果顯然較好，不管在物技防的管理還是各項(xiàng)制度的落實(shí)方面都會(huì)明顯優(yōu)于其他小區(qū)（44個(gè)小區(qū)中僅2個(gè)小區(qū)承認(rèn)未落實(shí)人車管理制度，僅1個(gè)小區(qū)曾出現(xiàn)高發(fā)案）。但由于奉賢區(qū)居民整體經(jīng)濟(jì)水平較低，居民普遍認(rèn)為2元/平方米以上的物業(yè)費(fèi)是極高端的小區(qū)專屬，而在市中心地區(qū)，2元/平方米的物業(yè)費(fèi)才剛起步，所以奉賢區(qū)普遍物業(yè)費(fèi)較低。另一方面，隨著上海每年對(duì)員工最低工資標(biāo)準(zhǔn)的提高，物業(yè)公司在人力成本上的開支越來(lái)越大。而要求漲物業(yè)費(fèi)往往成為不可能的事情，面對(duì)運(yùn)營(yíng)壓力，物業(yè)公司只能聘請(qǐng)一些老齡保安，或者通過(guò)超時(shí)加班等手段來(lái)壓縮保安員的開支。當(dāng)然負(fù)面效應(yīng)就是小區(qū)保安的履職積極性越來(lái)越差。據(jù)統(tǒng)計(jì)，奉賢區(qū)小區(qū)保安的平均工資（包括基本社會(huì)保險(xiǎn)）為2631元，而上海市2017年職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)為3927.13元（包括基本社會(huì)保險(xiǎn)），上海市2017年人力防范合同指導(dǎo)價(jià)為5889.67元/人。

2. 思想觀念陳舊。一是物業(yè)公司缺少革新的勇氣。絕大多數(shù)物業(yè)公司在面對(duì)運(yùn)營(yíng)困難時(shí)解決方法單一粗暴，一味地以降低服務(wù)質(zhì)量來(lái)壓縮成本，引發(fā)業(yè)主的普遍不滿，物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾進(jìn)入一個(gè)惡性循環(huán)圈，雙方的互相埋怨成為一種常態(tài)。面對(duì)需要自身改革的情況時(shí)，物業(yè)公司又普遍企求依賴政府的扶持，在沒(méi)有扶持資金的情況下，多數(shù)物業(yè)公司寧愿選擇維持原狀，沒(méi)有勇氣為此進(jìn)行革新和再投入。二是郊區(qū)的業(yè)主觀念轉(zhuǎn)變緩慢。對(duì)于小區(qū)的安防管理，物業(yè)公司只是一個(gè)被委托的單位，真正的主體也就是業(yè)主自己。許多業(yè)主還是停留在被物業(yè)公司強(qiáng)制征收物業(yè)費(fèi)的心態(tài)中，并沒(méi)有自身購(gòu)買服務(wù)的意識(shí)。而業(yè)主對(duì)物業(yè)公司期待值過(guò)高，認(rèn)為收了錢就應(yīng)該達(dá)到自己心目中的“目標(biāo)”，也不會(huì)去考慮成本問(wèn)題。在參與小區(qū)管理過(guò)程中遇到集體出資出力時(shí)，業(yè)主們通常又呈現(xiàn)不團(tuán)結(jié)的現(xiàn)象。比如在對(duì)小區(qū)技防設(shè)施進(jìn)行改造，需要?jiǎng)佑镁S修基金或均攤費(fèi)用時(shí)，又會(huì)出現(xiàn)“事不關(guān)己，高高掛起”、“吆喝可以，出錢沒(méi)有”等情況。

3. 履職監(jiān)督不力。一是在內(nèi)部稽查方面：物業(yè)公司對(duì)保安員的履職監(jiān)督力度明顯不足，特別是對(duì)于日常門衛(wèi)的監(jiān)督多數(shù)還停留在派員稽查的層面。而檢查時(shí)多以點(diǎn)人頭查出勤率為主，對(duì)保安是否按照規(guī)章進(jìn)行履職的情況卻缺少稽查。在民警日常工作中發(fā)現(xiàn)保安員夜間睡覺(jué)的情況時(shí)，部分公司還為保安員加班得不到休息為由為其開脫，讓保安員晚上執(zhí)勤可以打瞌睡成為一種默認(rèn)。二是在政府監(jiān)管方面：保安的履職問(wèn)題具體由哪個(gè)政府部門進(jìn)行監(jiān)管一直無(wú)法明確。按相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)保安員的管理應(yīng)該是公安機(jī)關(guān)，而物業(yè)公司又屬于房管部門，保安員的權(quán)益保障又在勞動(dòng)部門，還有物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)管理在物價(jià)部門。但具體到保安員的履職問(wèn)題時(shí)，各個(gè)政府部門均沒(méi)有相應(yīng)的依據(jù)進(jìn)行處理，最終還是落到物業(yè)的市場(chǎng)化管理中。在市物價(jià)局將普遍實(shí)施的物業(yè)分級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)廢止后，物業(yè)費(fèi)的定價(jià)基本上完全市場(chǎng)化，在業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)收取上“沒(méi)有最低，只有更低”的心態(tài)下，物業(yè)公司收取合理的物業(yè)費(fèi)更加困難。三是在群眾監(jiān)督方面：業(yè)主通常認(rèn)為對(duì)小區(qū)保安履職的監(jiān)督職責(zé)應(yīng)該是在政府機(jī)關(guān)和物業(yè)公司，與自己是沒(méi)有關(guān)系的，雖然常有抱怨，但對(duì)如何督促保安加強(qiáng)履職缺少行動(dòng)力，只是將自己作為一個(gè)旁觀者，沒(méi)有將自己定位在居民小區(qū)的主人上，更加沒(méi)有積極參與業(yè)主委員會(huì)的推選工作。而作為應(yīng)當(dāng)是對(duì)物業(yè)公司約束力最大的業(yè)主委員會(huì)也經(jīng)常和物業(yè)公司成為“同盟”。物業(yè)公司缺少監(jiān)督，主體責(zé)任在業(yè)主委員會(huì)，而業(yè)主委員會(huì)缺少監(jiān)督，其主體責(zé)任則在業(yè)主自身。

三、加強(qiáng)小區(qū)安全防范的相關(guān)建議及措施

（一）依法保障技防設(shè)施完好有效

郊區(qū)居民小區(qū)現(xiàn)有的技防設(shè)施陳舊、故障嚴(yán)重，一方面是資金短缺問(wèn)題，另一方面還是物業(yè)公司的不作為。公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)充分運(yùn)用《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）中第二十五條第二款對(duì)保安服務(wù)監(jiān)控影像資料和報(bào)警記錄的規(guī)定，敦促物業(yè)公司強(qiáng)化對(duì)技防設(shè)施的維護(hù)主動(dòng)性；對(duì)于存在問(wèn)題，經(jīng)責(zé)令限期整改、屢教不改的，可以運(yùn)用《條例》第四十二條相關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處罰，以此鞭策保安從業(yè)單位加強(qiáng)技防設(shè)施的管理。

（二）加強(qiáng)小區(qū)安防科技化建設(shè)

在人力成本日益提高的大環(huán)境下，合理進(jìn)行技防設(shè)施建設(shè)是對(duì)人力不足的很好補(bǔ)充，技防建設(shè)的最大目的應(yīng)當(dāng)是提高管理效率和減少管理成本。我們提倡運(yùn)用高新科技來(lái)改變管理模式，但應(yīng)當(dāng)要考慮地區(qū)實(shí)際和運(yùn)行成本，只有在效益大于等于投入的基礎(chǔ)上才有推廣的意義和動(dòng)力。根據(jù)奉賢地區(qū)實(shí)際，應(yīng)當(dāng)在以下三方面作為加強(qiáng)科技智能化建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目：一是加強(qiáng)外來(lái)行人管理智能化。在對(duì)外來(lái)車輛和行人的管理中，因?yàn)榭梢允杖⊥＼囐M(fèi)的因素，物業(yè)公司往往比較重視車輛管理系統(tǒng)建設(shè)，而相對(duì)忽略外來(lái)人員管理系統(tǒng)。而靠保安人工來(lái)分辨、詢問(wèn)業(yè)主和外來(lái)人員是事倍功半，甚至不太現(xiàn)實(shí)，這恰恰給違法犯罪人員潛入小區(qū)留下了巨大漏洞。在對(duì)奉賢地區(qū)發(fā)案較高的前10個(gè)小區(qū)摸底中發(fā)現(xiàn)，其均沒(méi)有做到對(duì)外來(lái)行人的管理。我們認(rèn)為，在建設(shè)該系統(tǒng)時(shí)應(yīng)當(dāng)抓住身份識(shí)別這個(gè)關(guān)鍵，在初次登記時(shí)要做到“1+N”的多重驗(yàn)證，即做到證件信息與生物特征的采集（如人臉特征、指紋信息等）。在人車分離的小區(qū)甚至可以做到外來(lái)人員在行人出入口自主登記進(jìn)入，保安員只需在監(jiān)控中心對(duì)外來(lái)登記人員予以認(rèn)證和關(guān)注就能起到防范作用，這既能提高對(duì)業(yè)主的識(shí)別效率，又能節(jié)約了人力成本，正可謂一舉兩得、事半功倍。二是加強(qiáng)保安員履職監(jiān)督智能化。對(duì)于保安員的履職情況進(jìn)行稽查一直是保安從業(yè)單位困擾的事情。物業(yè)公司的稽查部門往往是車不停息、白天加黑夜地跑，大部分時(shí)間浪費(fèi)在去項(xiàng)目點(diǎn)的路上，效率極低。對(duì)此可以采取智能化的遠(yuǎn)程考勤和遠(yuǎn)程視頻履職稽查，對(duì)于科技實(shí)力相對(duì)較弱的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，也能借助第三方平臺(tái)產(chǎn)品協(xié)助完成，這既能避免稽查人員忙于奔波浪費(fèi)人力，同時(shí)也能讓公司形成直線管理，避免陷入各項(xiàng)目點(diǎn)各自為戰(zhàn)的管理瓶頸。有了24小時(shí)智能化監(jiān)督的介入，可以極大約束保安員日常工作的懈怠行為。三是加強(qiáng)視頻監(jiān)控系統(tǒng)智能化。視頻監(jiān)控系統(tǒng)可以說(shuō)是各居民小區(qū)的標(biāo)配，一些大型的小區(qū)甚至配備了數(shù)百個(gè)攝像終端，但在監(jiān)控室內(nèi)的保安員不可能兼顧每一個(gè)視頻信息，違法犯罪的實(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)率極低，作用僅體現(xiàn)在發(fā)案后對(duì)視頻的回放上。那么可以借助視頻識(shí)別技術(shù)將有活動(dòng)內(nèi)容的視頻展示出來(lái)，將絕大部分沒(méi)有活動(dòng)的視頻置于后臺(tái)，這樣監(jiān)控室內(nèi)的保安員看到的都是有實(shí)際內(nèi)容的視頻，而不用像無(wú)頭蒼蠅般地胡亂瀏覽。更進(jìn)一步，可以將視頻做結(jié)構(gòu)化處理，將視頻中的人、車、物進(jìn)行智能分析和展示，能夠使保安員及時(shí)掌握外來(lái)車輛、外來(lái)人員的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)。比如登記時(shí)是要到8號(hào)樓的訪客，卻出現(xiàn)在10號(hào)樓的視頻信息中，系統(tǒng)就能將其作為異常行為自動(dòng)進(jìn)行提示，保安員就能根據(jù)提示及時(shí)予以關(guān)注和核查。

（三）注重以樓宇為防范單位的未來(lái)趨勢(shì)

隨著中央不再建設(shè)封閉式小區(qū)的相關(guān)規(guī)定的推出，要在小區(qū)開放道路的前提下提高整體治安水平，勢(shì)必需要將原先在圍墻和大門口的防線后移到以樓宇為單位，如果按照常規(guī)方法即保安員看大門的方式將不再適應(yīng)，因此，大規(guī)模以樓宇為單位的運(yùn)用智能安防系統(tǒng)是大趨勢(shì)。但目前普遍運(yùn)行的安防系統(tǒng)通常存在下列問(wèn)題：采集標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，難以被公安部門直接運(yùn)用；系統(tǒng)智能化不高，只起到門禁的單一功能；對(duì)使用者約束大，業(yè)主使用體驗(yàn)不佳。最原始的門禁系統(tǒng)是簡(jiǎn)單的樓宇對(duì)講系統(tǒng)，這套系統(tǒng)基本是單機(jī)化運(yùn)作。其次是刷IC卡式的門禁系統(tǒng)，但這種系統(tǒng)缺乏統(tǒng)一規(guī)范，公安機(jī)關(guān)信息調(diào)閱繁瑣，而且利用率也不高。因此，未來(lái)的門禁系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)具備以下特征：一是信息采集統(tǒng)一化。具備統(tǒng)一的信息采集規(guī)范，如統(tǒng)一采集身份證信息。二是認(rèn)證過(guò)程無(wú)感知化。具備人臉識(shí)別技術(shù)，居民可以刷臉進(jìn)入，使居民認(rèn)證過(guò)程無(wú)感知化。而且在認(rèn)證的基礎(chǔ)上也能采集外來(lái)人員的信息。三是信息傳輸無(wú)線化。通過(guò)無(wú)線傳輸可以降低系統(tǒng)改建的難度，服務(wù)器可以集中管理，完全有可能將服務(wù)器建在公安機(jī)關(guān)。四是設(shè)備可租可售化。為了避免前期改建的高昂成本，可以在前期以租用設(shè)備的方式運(yùn)作，在居民普遍接受后再改為購(gòu)買設(shè)備，或者以租代售的方式運(yùn)作。

（四）指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)履行監(jiān)督職能

如何更好地讓業(yè)主委員會(huì)起到其應(yīng)有的監(jiān)督作用，社區(qū)民警應(yīng)當(dāng)積極地對(duì)其進(jìn)行指導(dǎo)和宣傳。不僅要讓居民知道業(yè)主大會(huì)的主體地位，還要指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)開展對(duì)物業(yè)公司安全防范等工作的監(jiān)督。在簽署物業(yè)合同之初就應(yīng)當(dāng)予以關(guān)注和指導(dǎo)，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。合同簽署后，房管部門也應(yīng)對(duì)合同及時(shí)進(jìn)行備案，并在相關(guān)網(wǎng)站上進(jìn)行公布。業(yè)主可以憑業(yè)主身份查詢自己小區(qū)物業(yè)合同的內(nèi)容。另外，應(yīng)當(dāng)有法律維權(quán)部門專門處理物業(yè)公司及業(yè)主之間的違約行為，這樣一方面能保障物業(yè)公司的基本權(quán)益，另一方面也減少了業(yè)主維權(quán)的成本，疏通了維權(quán)渠道。

（五）根據(jù)地區(qū)實(shí)際制定物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)

自從物價(jià)部門取消了物業(yè)分級(jí)收費(fèi)的政府定價(jià)制度，安全防范的水平就缺少了標(biāo)準(zhǔn)。因此，相關(guān)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己地區(qū)的實(shí)際情況制定分級(jí)化物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，不僅要對(duì)不合理的收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行查處，也要對(duì)明顯低于指導(dǎo)價(jià)的備案合同發(fā)出相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示。

（六）建立健全保安員的權(quán)益保障機(jī)制

一個(gè)勞動(dòng)者的勞動(dòng)付出和其勞動(dòng)報(bào)酬應(yīng)當(dāng)成正比。保安員在基本勞動(dòng)報(bào)酬無(wú)法保證的情況下很難會(huì)認(rèn)真履職，但目前對(duì)保安員不交社保、超時(shí)加班是常態(tài)，而作為弱勢(shì)群體的保安員進(jìn)行維權(quán)投訴的卻鮮有發(fā)生。因?yàn)楸０矄T知道維權(quán)的結(jié)果就是丟掉“飯碗”，要重新找工作是何其困難，所以他們寧可選擇忍氣吞聲，或者在離職后再維權(quán)，但到那時(shí)不管是法律時(shí)效還是證據(jù)的采集都比較困難。在保安員的權(quán)益保障上，不僅需要作為主管的公安機(jī)關(guān)的積極作為，同時(shí)還需要?jiǎng)趧?dòng)部門、房管部門的通力協(xié)作。要在保安員不發(fā)聲的情況下也能發(fā)現(xiàn)和查處保安員基本權(quán)益受侵害的行為。對(duì)于所受理的在職保安員的投訴，不僅要解決以前受侵害的補(bǔ)償問(wèn)題，還要關(guān)注處理后用人單位是否有報(bào)復(fù)情況的發(fā)生。