農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格影響因素實證分析

張曉娟

(內(nèi)蒙古財經(jīng)大學(xué) 學(xué)報編輯部，內(nèi)蒙古 呼和浩特 010070)

一、引言

作為重要的自然經(jīng)濟(jì)資源和社會資源，土地始終伴隨著人類社會的演化和發(fā)展，成為人類賴以生存發(fā)展的基礎(chǔ)。從上世紀(jì)80年代開始我國實施的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，基本確立了農(nóng)戶在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的主體地位，極大地激發(fā)了廣大農(nóng)民的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)積極性，同時也帶動了我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和變革，使我國傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方式發(fā)生了改變。但以家庭為單位分散的承包經(jīng)營制度，造成了農(nóng)村土地每個農(nóng)戶擁有的地塊多、每個地塊面積小的利用狀況，形成了土地承包細(xì)碎化的事實。農(nóng)地細(xì)碎化不但阻礙了農(nóng)業(yè)機(jī)械化的進(jìn)程，使土地的規(guī)模效益和集約化經(jīng)營難以實現(xiàn)，而且影響了農(nóng)戶收入水平的提高，造成了有限的耕地資源和勞動力資源的浪費。這種小規(guī)模、分散化的經(jīng)營格局，已成為新經(jīng)濟(jì)形勢下農(nóng)村土地制度完善與創(chuàng)新的瓶頸。在這種情況下，土地流轉(zhuǎn)就成為彌補(bǔ)農(nóng)村土地制度缺陷、解決農(nóng)村土地利用細(xì)碎化及撂荒問題、適應(yīng)農(nóng)村先進(jìn)生產(chǎn)力發(fā)展要求的必然選擇，同時也對于提高土地利用效率、實現(xiàn)土地資源優(yōu)化配置、促進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和增加農(nóng)民收入具有重要作用。早在2008年10月，黨的十七屆三中全會通過的《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題決定》中就明確提出要“建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，允許農(nóng)民以多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)”，并要求“客觀地對農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)的價值與價格問題進(jìn)行確定”。由此可見，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)所涉及的眾多問題中，價值與價格的評估確定是關(guān)鍵性的問題。流轉(zhuǎn)價格過低的話，會極大地削弱農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)意愿；反之，流轉(zhuǎn)價格過高的話，會加大家庭農(nóng)場、種植基地、公司龍頭企業(yè)等經(jīng)營主體的承租風(fēng)險。因此，研究農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格及其影響因素，對科學(xué)、合理地評估確定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格、保護(hù)流轉(zhuǎn)雙方利益具有重要意義。

我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)雖起步晚，但發(fā)展快，近年來一直是政府關(guān)注和學(xué)術(shù)界研究的熱點。通過梳理農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)文獻(xiàn)可知，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中所涉及的眾多問題中，價格是關(guān)鍵問題之一。目前我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中普遍存在著價格偏低的現(xiàn)象，實踐中之所以會出現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)實際價格低于理論價格的情況,主要是因為流轉(zhuǎn)雙方的信息不對稱、土地規(guī)?；?jīng)營更容易獲得高收入、土地承包經(jīng)營權(quán)的商品性與價值性比較模糊、農(nóng)村土地主體虛化和產(chǎn)權(quán)不完整等原因造成的(劉鵬，2017)。陳奕山等學(xué)者(2017)通過研究認(rèn)為目前不收取實物與貨幣租的非正式土地流轉(zhuǎn)方式在我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中廣泛存在著。根據(jù)錢忠好、冀縣卿(2016)2013 年對廣西、江蘇、黑龍江和湖北四省的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)有超過30%的土地是無償流轉(zhuǎn)。楊子等(2017)也認(rèn)為由于土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)育不完善,沒有顯化租金，因而土地流轉(zhuǎn)對轉(zhuǎn)出戶的收入水平?jīng)]有顯著影響。影響土地流轉(zhuǎn)價格的因素復(fù)雜多樣，許多專家學(xué)者對此進(jìn)行過探討。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格既受自身內(nèi)部決定因素影響也受外部其他因素的影響，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)定價的影響因素進(jìn)行分析，可以為當(dāng)今還未成熟的土地流轉(zhuǎn)市場提供借鑒和指導(dǎo)。吳學(xué)兵等(2016)利用湖北省718家新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的調(diào)研數(shù)據(jù)應(yīng)用有序Logistic模型進(jìn)行分析,結(jié)果顯示: 土地流轉(zhuǎn)面積和流轉(zhuǎn)期限對土地流轉(zhuǎn)價格有顯著正向影響, 銀行的金融支持對土地流轉(zhuǎn)價格具有正向影響，新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體負(fù)責(zé)人年齡對土地流轉(zhuǎn)價格具有顯著的負(fù)向影響。劉衛(wèi)柏(2013)認(rèn)為土地的地理位置、地塊的大小形狀、土地肥沃程度、土地的使用方向、農(nóng)業(yè)與非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出比、農(nóng)產(chǎn)品價格水平、農(nóng)業(yè)稅費政策、物價水平及交通便利狀況、人口增長及富裕程度等，這些因素是影響土地流轉(zhuǎn)價格的共性因素；另外，農(nóng)村的微觀經(jīng)濟(jì)組織也是影響農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格的一個重要因素，因為這些組織能增強(qiáng)與土地轉(zhuǎn)入方的談判水平，增加與他們討價還價的能力。

通過對相關(guān)文獻(xiàn)的回顧，可知學(xué)者們對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格的研究已取得了豐碩的成果，這為本文研究提供了豐富的方法依據(jù)和理論基礎(chǔ)。價格清晰，流轉(zhuǎn)才能順暢。只有科學(xué)合理的價格才能推動農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)，保障農(nóng)民的合法權(quán)益。本文將在總結(jié)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)定價現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分析土地流轉(zhuǎn)價格的影響因素, 并基于內(nèi)蒙古自治區(qū)的樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行實證分析，以期能為少數(shù)民族地區(qū)乃至全國的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)定價提供判斷對比標(biāo)準(zhǔn)和理論依據(jù)。

二、我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)定價現(xiàn)狀

從我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實際價格來看，由于流轉(zhuǎn)雙方信息不對稱，土地流轉(zhuǎn)處于分散、無序的狀態(tài)，流轉(zhuǎn)價格常常帶有隨意性和盲目性，大多是以流轉(zhuǎn)雙方自行協(xié)商定價為主，所定價格未能完整反映價值內(nèi)涵，導(dǎo)致目前我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中普遍存在著價格偏低、定價隨意、價格差異大、土地流轉(zhuǎn)市場不規(guī)范、土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全等問題，嚴(yán)重影響了我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序推進(jìn)。

(一)無償流轉(zhuǎn)現(xiàn)象比較普遍

在當(dāng)前我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實踐中，土地流轉(zhuǎn)市場作用尚未完全發(fā)揮，農(nóng)民自發(fā)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，既缺乏相應(yīng)的市場規(guī)則和政府職能監(jiān)督機(jī)構(gòu)，也沒有明確完整的流轉(zhuǎn)程序，結(jié)果導(dǎo)致土地交易成本高、交易過程缺乏透明度和公正性，致使大多數(shù)流轉(zhuǎn)交易只能局限在小范圍內(nèi)的親友和熟人間進(jìn)行，無法在更大的空間內(nèi)實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置和規(guī)?；?jīng)營，農(nóng)戶無償流轉(zhuǎn)土地給其他農(nóng)戶的現(xiàn)象比較普遍。從調(diào)查數(shù)據(jù)也完全可以看出，土地?zé)o償流轉(zhuǎn)的比例相對較高(見表1)，有些地區(qū)甚至出現(xiàn)土地?zé)o償流轉(zhuǎn)竟然也無人愿意轉(zhuǎn)入的情況。無償流轉(zhuǎn)行為多數(shù)發(fā)生在農(nóng)戶親朋好友之間，最為常見的形式就是無償代為耕種。這種土地?zé)o償流轉(zhuǎn)甚至倒貼轉(zhuǎn)包的現(xiàn)象，嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民的土地經(jīng)營使用權(quán)益。

表1 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)租金

資料來源：2013年與2015年中國家庭金融調(diào)查.

價格是市場的精髓，也是資源配置的信號，它反映了資源的稀缺度。只有能真實體現(xiàn)供求狀況的土地流轉(zhuǎn)均衡交易價格，才能有效促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置和土地流轉(zhuǎn)市場的高效運行。充分認(rèn)識土地的價值，把其納入價值管理體系，是建立土地資源市場利用機(jī)制、降低土地流轉(zhuǎn)交易成本，實現(xiàn)我國農(nóng)業(yè)市場化的重要前提和基礎(chǔ)。

(二)有償流轉(zhuǎn)中的流轉(zhuǎn)價格普遍偏低

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)需要一個合理的價格，以保障農(nóng)民的合法權(quán)益，包括平等交易和受尊重的權(quán)利。而且，價格清晰，流轉(zhuǎn)才能順暢。由于我國現(xiàn)行的土地流轉(zhuǎn)政策缺少對流轉(zhuǎn)價格的標(biāo)準(zhǔn)要求和政策保護(hù)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)一直處于自發(fā)、隱形、無序的狀態(tài)，流轉(zhuǎn)價格絕大多數(shù)是雙方自行協(xié)商或由農(nóng)村基層組織協(xié)調(diào)確定，缺乏科學(xué)依據(jù)， 流轉(zhuǎn)價格常常帶有盲目性和隨意性，流轉(zhuǎn)過程中農(nóng)民作為交易中的弱勢群體，其合法權(quán)益難以保障，遭受“價格陷阱”的人不在少數(shù)，極大地?fù)p害了農(nóng)戶的利益，進(jìn)而阻礙了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模的擴(kuò)大和進(jìn)一步的推進(jìn)與發(fā)展。近些年，隨著改革開放的深入，大批農(nóng)村青壯年勞動力進(jìn)城務(wù)工，致使農(nóng)村空心化和勞動力老齡化趨勢越來越嚴(yán)重，絕大多數(shù)農(nóng)村地區(qū)都開始出現(xiàn)務(wù)農(nóng)勞力匱乏的現(xiàn)象，農(nóng)用耕地被大量閑置，農(nóng)村土地承包經(jīng)營中一系列的奇特現(xiàn)象也逐漸出現(xiàn)：進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民以極低的價格將土地流轉(zhuǎn)給留守農(nóng)民耕作，形成我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格普遍偏低的現(xiàn)實。根據(jù)土流網(wǎng)2017年初公布的數(shù)據(jù)可知，2016年我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)平均價格為892元，其中，上海、北京、天津、海南流轉(zhuǎn)價格較高。除這四個省份以外，其他省份流轉(zhuǎn)價格均不高，有21個省份低于750元/畝，未達(dá)到全國平均流轉(zhuǎn)價格。其中內(nèi)蒙古、貴州、云南、江西等省份更是低于400元/畝。到了2017年，由于糧價下跌，土地流轉(zhuǎn)價格也相應(yīng)下跌，北方地區(qū)甚至下降了100-200元/畝。當(dāng)前我國實際的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程中，被嚴(yán)重低估的、沒有真正體現(xiàn)流轉(zhuǎn)土地真實價值的流轉(zhuǎn)價格嚴(yán)重抑制了流轉(zhuǎn)土地的穩(wěn)定供給，這種現(xiàn)象與我國農(nóng)地資源的稀缺性不相匹配，表明土地流轉(zhuǎn)市場機(jī)制中的價格機(jī)制未發(fā)揮作用。

(三)流轉(zhuǎn)價格的區(qū)域差異化較明顯

近幾年，農(nóng)村土地的增值潛力逐漸開始顯現(xiàn)，相應(yīng)地農(nóng)戶對土地流轉(zhuǎn)價格的期望值也越來越高，土地流轉(zhuǎn)價格總體呈上漲態(tài)勢。由于不同區(qū)域有著不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和農(nóng)業(yè)資源條件，致使我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格呈現(xiàn)出較大的區(qū)域差異性。總體來看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的流轉(zhuǎn)價格普遍高于發(fā)展水平落后的地區(qū)。在我國東北、西北地區(qū)和一些傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大省，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積與規(guī)模較大，且流轉(zhuǎn)期限較長，但流轉(zhuǎn)價格相對較低；而在我國東南沿海地區(qū)和一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份和地區(qū)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)需求旺盛，流轉(zhuǎn)價格普遍較高，流轉(zhuǎn)期限相對較短。

據(jù)統(tǒng)計，2016年上海市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)平均價格位居全國第一，達(dá)每畝3240元，海南次之，為每畝2630元，北京位居第三，為每畝2371元，而貴州、云南、江西等省份價格較低，僅為每畝350元左右。即使是同一個省份內(nèi)，由于地理位置不同，土地流轉(zhuǎn)價格差異也很大。以河北省為例，根據(jù)河北省農(nóng)業(yè)廳2015年數(shù)據(jù)，其平原地區(qū)平均流轉(zhuǎn)價格為每畝920元，山區(qū)為每畝728元，丘陵為每畝397元，壩上為每畝245元，區(qū)域差距較大。

(四)尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場

只有充分市場競爭下產(chǎn)生的土地流轉(zhuǎn)價格才會更接近土地流轉(zhuǎn)價值，而目前我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場尚不規(guī)范，土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)部門和機(jī)構(gòu)嚴(yán)重缺乏，直接導(dǎo)致了不能通過市場競爭和供需平衡來確定流轉(zhuǎn)價格，使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)普遍處于無序狀態(tài)。由于缺乏規(guī)范的流轉(zhuǎn)程序和完備的流轉(zhuǎn)手續(xù)，在土地流轉(zhuǎn)過程中流轉(zhuǎn)價格的確定具有很大的隨意性。絕大多數(shù)參加土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶采用“口頭協(xié)議”，進(jìn)行自發(fā)性的私下流轉(zhuǎn)，低價甚至無償流轉(zhuǎn)的情況普遍存在。理論上，如果土地流轉(zhuǎn)市場是有效率的，則土地流轉(zhuǎn)交易成本較低; 反之，如果土地流轉(zhuǎn)市場是無效率的，則土地流轉(zhuǎn)交易成本較高。在缺乏規(guī)范的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的情況下，就使得交易成本較高，流轉(zhuǎn)價格難以實現(xiàn)專業(yè)性、公平性，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)過程中糾紛、沖突乃至惡性事件頻繁發(fā)生，爭端的焦點問題便是流轉(zhuǎn)價格偏低。盡管有一些農(nóng)村地區(qū)早已成立了土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)部門，但真正能夠發(fā)揮作用、按照市場經(jīng)濟(jì)法則運作的并不多，多數(shù)呈現(xiàn)出規(guī)模小、經(jīng)營管理能力差、機(jī)制不健全、市場運作化水平低等問題。由于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格信息傳播渠道不暢，有土地流轉(zhuǎn)意愿的農(nóng)戶仍然是按最原始的方式，漫無目的地隨機(jī)尋找交易對象，土地流轉(zhuǎn)交易成本十分高昂，效率低下，嚴(yán)重制約了土地規(guī)模經(jīng)營的實現(xiàn)?，F(xiàn)實中一些農(nóng)戶雖有意向轉(zhuǎn)出土地，但卻由于找不到合適的受讓方而閑置或半閑置，客觀上降低了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)規(guī)模，既影響了生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化配置，也影響了農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格的實現(xiàn)，減少了農(nóng)民流轉(zhuǎn)收入。這種信息不對稱的弱勢，使農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)過程中不具備定價權(quán)，他們對土地流轉(zhuǎn)主體的市場供需情況也無法掌握，土地流轉(zhuǎn)的范圍不得已只局限于本村內(nèi)部甚至組內(nèi)的狹小范圍，土地流轉(zhuǎn)效益的充分發(fā)揮受到極大制約。

(五)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)定價機(jī)制不健全

目前我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)定價機(jī)制不健全，如果是農(nóng)民外出打工、在外做生意或缺少勞動力時，則把土地委托給親戚或者是朋友代為耕種，這種土地流轉(zhuǎn)一般不收取任何費用，或是僅僅以象征性的實物予以補(bǔ)償，這種流轉(zhuǎn)方式只能簡要地防止土地撂荒，并不能很好地提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。還有一部分情況是土地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)種植養(yǎng)殖大戶或龍頭企業(yè)，但這種方式往往是流轉(zhuǎn)雙方私下協(xié)商，并未遵循一定的程序，更未履行必要的手續(xù)，土地流轉(zhuǎn)價格的確定帶有很大的主觀隨意性，從幾十元到上百元或上千元都有。在土地流轉(zhuǎn)過程中的這種人為干預(yù)、違規(guī)交易和隨意定價現(xiàn)象，導(dǎo)致土地市場價格機(jī)制扭曲，土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶利益得不到充分保障，因此不愿將土地流轉(zhuǎn)出去。而且目前我國多數(shù)農(nóng)村地區(qū)對土地流轉(zhuǎn)的推動基本上都是政府行為，無法形成能反映市場供求關(guān)系的基本價格，這種不健全的定價機(jī)制是導(dǎo)致農(nóng)民權(quán)益受損的主要原因。因此，應(yīng)盡快建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)定價機(jī)制，將定價權(quán)與議價權(quán)還給農(nóng)民，為農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)速程中的利益保障提供重要的依據(jù)，讓土地流轉(zhuǎn)真正成為農(nóng)民增收的強(qiáng)勁“引擎”。

三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格的影響因素

(一)內(nèi)源性因素

1.自然因素：(1)氣候的影響。不同地區(qū)的氣候條件如熱量、光照、降水、季風(fēng)等因素的不同會形成不同的土地生產(chǎn)力，而不同的土地生產(chǎn)力是影響土地流轉(zhuǎn)價格的重要因素。(2)自然災(zāi)害的影響。如果一個地區(qū)自然災(zāi)害的危險度較小且頻率較低，則其對應(yīng)的土地價格必然會比較高；相反，如果一個地區(qū)自然災(zāi)害頻發(fā)，則必然會對土地流轉(zhuǎn)價格造成嚴(yán)重影響。(3)土地土壤肥力的影響。該指標(biāo)用來衡量土壤能夠提供農(nóng)作物生長所需要的各種養(yǎng)分的能力，是反映土壤肥沃性的重要指標(biāo)，其對土地的產(chǎn)出價值有著直接影響，也必然會對土地流轉(zhuǎn)價格造成影響。(4)土地規(guī)模的影響。中國是一個地少人多的國家，嚴(yán)重的土地細(xì)碎化程度會不利于機(jī)械化農(nóng)業(yè)的開展，因此土地規(guī)模的大小也是影響土地流轉(zhuǎn)價格的一個重要因素。(5)土地地形的影響。不同坡度、坡向、形狀的土地會導(dǎo)致耕作所需要的成本不同，同樣也會影響耕作的效率和土地的最終收益，進(jìn)而影響土地流轉(zhuǎn)價格。(6)水文狀況的影響。水文狀況如地塊的灌溉、防洪、排水能力等會對土地的產(chǎn)出產(chǎn)生直接影響進(jìn)而影響土地流轉(zhuǎn)價格。

2.區(qū)位因素：區(qū)位論是關(guān)于人類活動、特別是經(jīng)濟(jì)活動空間組織優(yōu)化的學(xué)問。最早的杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位論，各種農(nóng)地以獲得級差地租的多少作為最佳區(qū)位的衡量標(biāo)準(zhǔn)，其主導(dǎo)思想是反映農(nóng)地利用布局問題。所以，區(qū)位論能夠有效指導(dǎo)農(nóng)地利用，對土地級別優(yōu)劣和價格高低產(chǎn)生積極影響。馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的地租理論也認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的土地價格要高于偏遠(yuǎn)地區(qū)土地價格。

圖1 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格的影響

如圖1所示，假定當(dāng)人民生活水平比較低時，D1為對土地的需求曲線，S為供給曲線，Q1為均衡數(shù)量，P1為均衡價格。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平逐漸提升，需求曲線從D1向右移動到D2，則均衡數(shù)量從Q1提高至Q2，均衡價格從P1提高至P2。

3.交通(便利情況)因素：土地附近的交通條件直接影響土地的耕作成本、信息來源、運輸成本，從而影響土地流轉(zhuǎn)的價值。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾提出，在影響土地租金的多種因素當(dāng)中，起主要作用的因素通常是公路及鐵路等交通環(huán)境的便利情況、人口的密集程度以及高收入人口的增長幅度等，土地的價值或者說價格往往會隨著農(nóng)產(chǎn)品銷售和消費市場的交通條件的改善和交通設(shè)施的升級而增加。其中，新的交通工具的出現(xiàn)會對土地流轉(zhuǎn)價格產(chǎn)生較大的影響，反之，土地流轉(zhuǎn)價格則會因為距離市場較遠(yuǎn)、運輸成本較高、運輸不便等問題而降低。因此可以說，交通的便利程度和設(shè)施條件是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格的一個極為重要的影響因素。

(二)外源性因素

1. 經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)方面的因素具體可分為微觀因素和宏觀因素，其涵蓋的影響因素和范圍十分廣泛。微觀因素包括農(nóng)戶家庭非農(nóng)收入比重；宏觀因素包括地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價水平、利率水平、財政和金融、稅收狀況等。

(1)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。如果一個地區(qū)擁有較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，則會相應(yīng)地拉動對各種生產(chǎn)、生活資料的需求，進(jìn)而拉動相應(yīng)的農(nóng)產(chǎn)品價格上升，帶動本地區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格隨之上漲；反之，如果地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況不好，發(fā)展水平較低，發(fā)展停滯不前，流轉(zhuǎn)價格自然就會下降。

(2)物價水平。在一些農(nóng)村地區(qū)，參與土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶以市場農(nóng)作物價格在年末核算當(dāng)年的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格，這就必然導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)價格與當(dāng)?shù)氐奈飪r水平高度相關(guān)。地區(qū)物價水平越高，這樣核算得到的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格自然也會越高。而在同一個地區(qū)，農(nóng)戶在確定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格時一般也會參照周邊農(nóng)戶的價格水平，所以在物價水平較高的農(nóng)村地區(qū)，其農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格也會相應(yīng)較高。①農(nóng)產(chǎn)品價格。土地流轉(zhuǎn)后所能獲得的收益受農(nóng)產(chǎn)品價格的直接影響，農(nóng)產(chǎn)品價格高則土地收益高進(jìn)而帶動流轉(zhuǎn)價格的提高。②農(nóng)用物資價格。農(nóng)用物資價格的剛性上漲一定程度上會提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的成本，降低土地經(jīng)營的收益，進(jìn)而影響到土地流轉(zhuǎn)定價。

(3)利率水平。利率水平的高低會對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)定價產(chǎn)生一定影響。利率會對流轉(zhuǎn)土地的供需產(chǎn)生影響，利率上升，對流轉(zhuǎn)土地的需求就會減少，流轉(zhuǎn)價格隨之下降；反之，流轉(zhuǎn)價格則會上升。

(4)稅收狀況。稅負(fù)水平能夠直接影響經(jīng)營農(nóng)地的成本，同時也會影響經(jīng)營者所能得到的凈收入，從而間接影響農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)定價。稅收越高，經(jīng)營農(nóng)地所能獲得的額外利潤越低，流轉(zhuǎn)價格也越低，反之亦然。例如，自2006年我國取消農(nóng)業(yè)稅以后，經(jīng)營農(nóng)地的成本明顯減少，農(nóng)地收益大幅增加，農(nóng)民的耕種意愿增強(qiáng)，進(jìn)而抬高了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格。

(5)農(nóng)戶非農(nóng)收入比重的影響。如果農(nóng)戶家庭收入中的非農(nóng)收入占比較大，則會減少農(nóng)民對土地的依賴性，而且將土地流轉(zhuǎn)出去以后還能獲得一定的租金收入，此時即使土地流轉(zhuǎn)價格較低，農(nóng)戶也可能愿意將土地流轉(zhuǎn)出去。

2.社會因素

(1)農(nóng)戶特征的影響。農(nóng)戶特征主要包括戶主年齡、家庭文化程度、家庭成員結(jié)構(gòu)、農(nóng)戶的耕種意愿。就這些變量對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)定價的影響，具體來講，戶主年齡越大，身體狀況越差，在體力上越難以承受繁重的耕作勞動，在物質(zhì)上則可能越多地得到子女的幫助，因而越傾向于轉(zhuǎn)出所屬的土地承包經(jīng)營權(quán)，并且流轉(zhuǎn)價格也相對越低。家庭文化程度越高，其非農(nóng)方面的就業(yè)機(jī)會就越多，從而獲得非農(nóng)就業(yè)收益的可能性也越高，在這種情況下，即使土地流轉(zhuǎn)價格偏低，農(nóng)戶也愿意轉(zhuǎn)出其土地承包經(jīng)營權(quán)。家庭成員結(jié)構(gòu)方面，具體來說家庭內(nèi)部務(wù)農(nóng)勞動力數(shù)量越少，務(wù)農(nóng)勞動力越缺乏，致使家庭承包地越無力耕種，農(nóng)戶越希望轉(zhuǎn)出土地承包經(jīng)營權(quán)，流轉(zhuǎn)價格就會越低。農(nóng)戶的耕種意愿越強(qiáng)烈，他們越傾向于選擇自己耕種土地，土地流轉(zhuǎn)價格也會越高。

(2)土地流轉(zhuǎn)后改變經(jīng)營項目的影響。在農(nóng)村，同一地塊由于經(jīng)營的項目不同，產(chǎn)生的土地收益也會有很大差異，如流轉(zhuǎn)前種植糧食的土地在流轉(zhuǎn)后改為種植果蔬、花卉、藥材等具有本地方優(yōu)勢特色的種植產(chǎn)品，或發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)等，土地預(yù)期收益就會可能有較大程度上升，則土地流轉(zhuǎn)價格也應(yīng)做出提高等相應(yīng)調(diào)整。因此，土地流轉(zhuǎn)后是否改變其經(jīng)營項目直接影響著土地流轉(zhuǎn)定價。如果以前的經(jīng)營項目有可能被改變，該地塊在流轉(zhuǎn)定價時應(yīng)對其預(yù)期收益進(jìn)行修正調(diào)整，以農(nóng)地新用途的收益標(biāo)準(zhǔn)重新作為定價的依據(jù)。

(3)供求關(guān)系的影響。供求關(guān)系必然會對土地流轉(zhuǎn)價格產(chǎn)生影響，供不應(yīng)求會抬高土地流轉(zhuǎn)價格，相反，供過于求則會降低土地流轉(zhuǎn)價格。目前我國有一些地區(qū)正在實行試點土地流轉(zhuǎn)拍賣制度，供求關(guān)系對土地流轉(zhuǎn)拍賣價格的影響會更加顯著。

(4)社會保障制度完善情況。農(nóng)村的社會保障制度發(fā)展水平，對農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)決策具有重要的作用。社會保障制度越完善，農(nóng)戶社保參加狀況越好，基本生活就越有保障，對土地的依賴性也較低，人民對土地流轉(zhuǎn)之后的生活狀態(tài)預(yù)期較好，愿意進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。在轉(zhuǎn)出土地承包經(jīng)營權(quán)時可能會不太計較流轉(zhuǎn)價格的高低，即使價格偏低的話農(nóng)戶也可以接受。

3.政策因素

(1)國家經(jīng)濟(jì)政策對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格影響重大，主要包括區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、生產(chǎn)力布局、主體功能區(qū)劃分、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及金融、財政、貿(mào)易等政策。

(2)農(nóng)業(yè)發(fā)展政策會對農(nóng)村土地的開發(fā)利用和效益產(chǎn)生直接或間接的影響，進(jìn)而影響到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格水平，主要包括農(nóng)副產(chǎn)品的價格政策、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)投入政策、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力布局政策等。

(3)農(nóng)村土地政策關(guān)系到每個農(nóng)民的切身利益，是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格的最直接也是最重要的影響因素。主要涉及和包括土地產(chǎn)權(quán)、價格、使用、復(fù)墾、開發(fā)、利用等政策。

圖2 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格影響因素

四、實證分析——基于內(nèi)蒙古自治區(qū)的樣本數(shù)據(jù)

本部分利用內(nèi)蒙古自治區(qū)的樣本數(shù)據(jù)對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)定價的影響因素進(jìn)行實證分析，確立流轉(zhuǎn)價格與其影響因素之間的邏輯關(guān)系，旨在為完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)定價機(jī)制提供一種思路，為政府制定有關(guān)提高農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)驅(qū)動力的政策提供參考價值。

(一)模型設(shè)置與變量選擇

基于上述對我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)定價影響因素的定性分析，本文在考慮了指標(biāo)可量化性的基礎(chǔ)上選取了部分主要指標(biāo)，通過建立多元回歸模型，分析各主要因素對內(nèi)蒙古農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格的影響。

本研究的模型為:

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+μ

(1)

其中，Y表示農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格，X1表示自然因素，用耕地質(zhì)量來代表；X2表示交通區(qū)位因素，用距離鎮(zhèn)中心遠(yuǎn)近代表；X3、X4表示經(jīng)濟(jì)因素，用當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和非農(nóng)收入比重來代表；X5、X6表示社會因素，用戶主耕種意愿和是否加入社會保障代表(見表2)。β0為常數(shù)項，β1-β6為回歸系數(shù)，表示在其他影響因素取值不變的情況下，該影響因素取值增加1 單位時會導(dǎo)致流轉(zhuǎn)價格的變化量，μ為誤差項。

表2 變量含義與賦值

(二)數(shù)據(jù)來源

本文所用數(shù)據(jù)是筆者于2016年10-12月間對內(nèi)蒙古24個樣本點240戶樣本農(nóng)戶實地調(diào)研所得。各樣本點是在考慮土地流轉(zhuǎn)規(guī)?；A(chǔ)上隨機(jī)確定的，每個樣本點隨機(jī)選取 10戶有土地轉(zhuǎn)出行為的農(nóng)戶為樣本農(nóng)戶。調(diào)查方法采取典型農(nóng)戶訪談與問卷調(diào)查相結(jié)合。本次調(diào)查共選取240個農(nóng)戶，最終獲得有效問卷232份，問卷有效率為96.67%。

(三)樣本描述

232戶農(nóng)戶樣本中，流轉(zhuǎn)價格最多的是550元/畝，最少的僅為80元/畝，均值327元/畝。其中，流轉(zhuǎn)耕地質(zhì)量較好有的62戶，占26.7%；耕地質(zhì)量中等的78戶，占33.6%；耕地質(zhì)量貧瘠的92戶，占39.7%。地理位置較差的111戶，占47.9%；地理位置中等的94戶，占40.5%；地理位置較好的27戶，占11.6%。當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的133戶，占57.3%，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平中等的83戶，占35.8%；當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的16戶，占6.9%。家庭非農(nóng)收入比重低于50%的81戶，占34.9%；非農(nóng)收入比重超過50%的151戶，占65.1%。戶主耕種意愿不強(qiáng)烈的100戶，占43.1%；戶主耕種意愿強(qiáng)烈的132戶，占56.9%。未參加社保的農(nóng)戶69戶，占29.7%；參加社保的農(nóng)戶163戶，占70.3%。

(四)模型結(jié)果分析

本文運用Stata統(tǒng)計軟件對232個樣本農(nóng)戶的截面數(shù)據(jù)進(jìn)行多元回歸處理。在處理過程中，首先診斷了所選變量之間是否存在多重共線性問題，發(fā)現(xiàn)所選擇的6個變量的方差膨脹因子均小于10，可認(rèn)為各個變量之間不存在顯著的多重共線性；再對全部變量進(jìn)行多元回歸處理，得到結(jié)果如表5所示。

1. 模型擬合優(yōu)度檢驗。由于本文所建立的模型中含有多個解釋變量，因此，采用調(diào)整后的確定系數(shù)能夠更加準(zhǔn)確地反映回歸方程對所調(diào)查樣本數(shù)據(jù)的擬合優(yōu)度。由表3可知，本文截面數(shù)據(jù)調(diào)整后的確定系數(shù)為0.7862，表明經(jīng)過變量篩選后的擬合優(yōu)度較高，方程整體回歸效果較好。

表3 擬合優(yōu)度檢驗

2. F檢驗。通過表4可知，F(xiàn)統(tǒng)計量的觀測值是142.55，顯著性概率為0，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于0.05的顯著性水平，這表明被解釋變量與解釋變量整體線性關(guān)系顯著,說明回歸方程是顯著的。

表4 F檢驗

根據(jù)表5中的回歸結(jié)果可得出回歸方程：

Y=208.373+28.141X1+23.459X2+44.977X3

-24.294X4+20.928X5-16.598X6

從回歸結(jié)果可以看出，所選變量均對流轉(zhuǎn)價格有顯著影響，其中非農(nóng)收入比重與是否參加社保對流轉(zhuǎn)價格呈負(fù)向影響。6個變量對流轉(zhuǎn)價格影響的大小依次為：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平>耕地質(zhì)量>非農(nóng)收入比重>與鎮(zhèn)中心距離>戶主耕種意愿>是否參加社保。

表5 回歸結(jié)果

五、結(jié)論與政策建議

(一)結(jié)論

分析農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格的影響因素，對于構(gòu)建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)定價機(jī)制具有重要意義，同時也是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場化的關(guān)鍵與起點。對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)行定價時應(yīng)將各種因素的影響作用考慮進(jìn)去。

1.耕地質(zhì)量與流轉(zhuǎn)價格顯著正相關(guān)。土地的自然質(zhì)量越好，增加農(nóng)作物的產(chǎn)量和收益的機(jī)會越大，因而對流轉(zhuǎn)價格的要求也越高。

2.區(qū)位情況與流轉(zhuǎn)價格顯著正相關(guān)。即區(qū)位情況越好，距鎮(zhèn)中心越近，流轉(zhuǎn)價格越高。

3.當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平與流轉(zhuǎn)價格顯著正相關(guān)。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，流轉(zhuǎn)價格相對較高的地區(qū)如包頭市九原區(qū)、通遼市科爾沁區(qū)、阿拉善盟額濟(jì)納旗等均為區(qū)域經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，其當(dāng)?shù)剞r(nóng)村居民人均可支配收入分別為13667元、10757元、15563元，由此可以看出，農(nóng)戶所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高，相應(yīng)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格越高。

4.非農(nóng)收入占家庭總收入比重與流轉(zhuǎn)價格顯著負(fù)相關(guān)。二者關(guān)系具體表現(xiàn)為非農(nóng)收入比重越高，農(nóng)戶對土地的依賴程度越低，即使較低的流轉(zhuǎn)價格也可接受。

5.戶主耕種意愿與流轉(zhuǎn)價格呈正相關(guān)關(guān)系。戶主的耕種意愿越強(qiáng)烈，對流轉(zhuǎn)的期望價格也越高，如果流轉(zhuǎn)價格低于戶主期望價格，則他會選擇不流轉(zhuǎn)土地而自己耕種。

6.是否參加社保與流轉(zhuǎn)價格顯著負(fù)相關(guān)。當(dāng)社會保障水平提高時，對于農(nóng)戶來說，土地起到的社會保障作用相對減少， 農(nóng)戶更傾向于流轉(zhuǎn)土地而不太計較價格的高低，即使較低的流轉(zhuǎn)價格也可接受。

(二)政策建議

現(xiàn)行的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策中，將土地流轉(zhuǎn)價格用“有償”來概括，但在具體執(zhí)行中，由于沒有操作細(xì)節(jié)，難免出現(xiàn)不規(guī)范情況，需要政府出臺指導(dǎo)性方案，加強(qiáng)價格評估指導(dǎo)。具體應(yīng)注意以下方面：一要從多方面來考慮農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格的影響因素，而且不應(yīng)忽視區(qū)位因素對流轉(zhuǎn)價格帶來的重要影響；二要充分考慮不同地塊之間的差異及不同農(nóng)戶之間的個體差異，提高農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)定價的靈活性和多樣性；三是通過提高農(nóng)村居民的社會保障水平，降低附著在農(nóng)村土地上的保障功能，為建立規(guī)范的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場、提高農(nóng)村土地的規(guī)模化經(jīng)營水平奠定基礎(chǔ)。政府指導(dǎo)價既能保護(hù)土地流出者的合法權(quán)益，又能規(guī)范流轉(zhuǎn)市場，形成良性競爭格局。在制定指導(dǎo)價的同時，還應(yīng)積極構(gòu)建科學(xué)、合理的土地流轉(zhuǎn)定價機(jī)制。首先，要建立健全承包地評估制度，對流轉(zhuǎn)土地分等定級，為將來農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格的合理確定提供參考標(biāo)準(zhǔn)；其次，建立完善流轉(zhuǎn)土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，積極引入第三方土地評估機(jī)構(gòu)對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)值進(jìn)行評估；第三，建立全國統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)土地價格動態(tài)監(jiān)測體系，加強(qiáng)對流轉(zhuǎn)價格的動態(tài)監(jiān)測，實時掌握土地流轉(zhuǎn)價格的變動及趨勢；第四，土地流轉(zhuǎn)期限超過5年的，應(yīng)建立價格調(diào)整機(jī)制，切實保障農(nóng)民利益。