基于層次分析的縣域房地產(chǎn)市場去庫存路徑選擇
——以江蘇句容市為例

文/王吉忠 胡娟

一、層次分析法下商品住宅去庫存的影響因素分析

層次分析法（AHP,Analytic Hierarchy Process）是美國運(yùn)籌學(xué)家T.L.Saaty在20世紀(jì)70年代提出的一種多準(zhǔn)則決策方法。它通過將決策問題的有關(guān)元素分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次，把人的思維過程層次化、數(shù)量化，并運(yùn)用數(shù)學(xué)分析、決策、預(yù)報(bào)和控制提供定量的依據(jù)。運(yùn)用層次分析法研究房地產(chǎn)市場的庫存情況，首先要根據(jù)各類影響因素確立對應(yīng)的目標(biāo)層、準(zhǔn)則層和措施層。房地產(chǎn)市場商品住宅去庫存是當(dāng)前我們要解決的問題，即為目標(biāo)層，供給和需求是影響庫存的兩個(gè)方面，構(gòu)成了商品住宅去庫存的準(zhǔn)則層，根據(jù)各準(zhǔn)則層的屬性向下延伸，細(xì)分出措施層的各類影響指標(biāo)。

（一）供給方面

商品住宅庫存供給是指某一時(shí)間段里房地產(chǎn)市場能夠?yàn)槿藗児?yīng)的商品住宅總量，包括存量供給、增量供給兩部分。存量商品住宅是指某一時(shí)期里能讓人們直接入住的房子；增量住宅是指在某一時(shí)期里施工以及新竣工的住宅。隨著時(shí)間推移，增量商品住宅將會(huì)在某一期間里轉(zhuǎn)化成下一時(shí)期存量商品住宅中的一部分。基于此，構(gòu)成商品住宅庫存供給的指標(biāo)主要包括商品住宅竣工面積、商品住宅開發(fā)投資額、商品住宅銷售面積、商品住宅人均庫存、商品住宅新開工面積、商品住宅施工面積、商品住宅庫存價(jià)值等。

（二）需求方面

影響居民商品住宅需求的主要有兩個(gè)方面：一是居民對商品住宅的購買能力;二是居民對商品住宅的購買意愿。

1.居民商品住宅購買能力。居民商品住宅購買能力表現(xiàn)為居民對商品住宅的有效需求，即居民在當(dāng)前階段、當(dāng)前價(jià)格上有能力購買的商品住宅量，也就是居民買房的支付能力。居民商品住宅購買能力反映出在相應(yīng)一段時(shí)期里的社會(huì)市場容量的規(guī)模。購買能力的來源包括居民收入、商品住宅均價(jià)、GDP、恩格爾系數(shù)、房地產(chǎn)調(diào)控政策等。

2.居民商品住宅購買意愿。居民商品住宅購買意愿是指居民對商品住宅的潛在需求，主要表現(xiàn)為居民對商品住宅的購買欲望，其表現(xiàn)為過去和現(xiàn)在還未轉(zhuǎn)化為真正的住房購買能力或是支付能力的情況，但并不排除會(huì)在將來某一時(shí)間段里轉(zhuǎn)變成住房的實(shí)際購買能力的可能。主要包括婚姻情況、人均居住面積、家庭規(guī)模結(jié)構(gòu)、住宅的面積、住宅位置環(huán)境、消費(fèi)者的市場預(yù)期等。

二、句容市房地產(chǎn)市場商品住宅庫存基本情況

今年以來，句容市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出“三升三降”的態(tài)勢，即商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積、商品住宅成交均價(jià)上升；房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)新開工面積、房地產(chǎn)竣工面積下降。

1.住宅庫存情況。今年1-6月，句容市商品房批準(zhǔn)預(yù)售115.24萬平方米，同比上升64.82%，住宅批準(zhǔn)預(yù)售95.43萬平方米，同比上升94.32%。其中城區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售93.97萬平方米，同比上升70.76%，住宅批準(zhǔn)預(yù)售84.26萬平方米，同比上升117.90%。房地產(chǎn)新開工面積70.57萬平方米，同比下降2.51%，竣工面積78.33萬平方米，同比下降2.59%。其中城區(qū)房地產(chǎn)新開工面積60.29萬平方米，同比下降6.79%，竣工面積64.56萬平方米，同比下降12.37%。

2.住宅銷售情況。今年1-6月，句容市城區(qū)商品房成交86.19萬平方米，其中住宅成交69.27萬平方米，共計(jì)7792套，同比分別上升17.58%、17.83%。從樓盤銷售情況看：資金實(shí)力較為雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)成交量較大，如本土企業(yè)華陽房產(chǎn)集團(tuán)目前開售的樓盤共成交1502套，占城區(qū)總成交套數(shù)的19.28%；具備交付條件的現(xiàn)房成交量較大，居民更多傾向于選購碧桂園·鳳凰城、天悅?cè)莩恰⑿鲁情懈?、碧桂園·中央公園等現(xiàn)房，以避免延期交付的尷尬；中小型的住宅較受歡迎，主要為100-120平方米、總價(jià)在60萬-100萬元的三室一廳戶型，其中學(xué)區(qū)房是購房者首選。另外，小區(qū)自身環(huán)境、物業(yè)管理及周邊生活必需配置也是非常重要的購房選擇因素。

3.成交價(jià)格情況。今年1-6月，城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為9050元/平方米。個(gè)別樓盤推出價(jià)格較高，主要體現(xiàn)在銷售旺季階段性供應(yīng)短缺，一些位置好的樓盤尤其是學(xué)區(qū)房推盤上市帶動(dòng)價(jià)格上漲，均價(jià)在12100元/平方米-14000元/平方米之間。分不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，城區(qū)商品住宅成交價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢。

三、需求管理下商品住宅去庫存的效果及局限

需求管理主要是利用放松管制、金融支持、財(cái)稅激勵(lì)等手段，鼓勵(lì)居民購房，擴(kuò)大購房需求，主要包括取消限購、下浮首付比例和房貸利率、降低契稅等交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，以及對購房者給予財(cái)政補(bǔ)貼、棚改貨幣化安置等。近年來句容市一系列的住房政策，主要采用了需求管理模式。

（一）措施及效果

為應(yīng)對高企的房地產(chǎn)庫存，2015年9月1日至2016年8月31日，句容市實(shí)施《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)城區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)的意見》，在購房補(bǔ)貼、公積金使用、信貸支持、安置房購買準(zhǔn)入等方面放寬政策。新政當(dāng)月城區(qū)住宅成交面積6.56萬平方米、套數(shù)587套，同比分別增長36.1%、39.43%，環(huán)比分別增長14.89%、22.8%。2015年9月至2017年末，句容市累計(jì)成交面積191.7萬平方米、共計(jì)8891套。截至2017年末，句容市住宅待售面積137.25萬平方米，去化期10.3個(gè)月，較新政實(shí)施前分別減少了46.27萬平方米、5.5個(gè)月。2018年以來，受市縣兩級(jí)房產(chǎn)政策、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋拆遷現(xiàn)金補(bǔ)償、居民消費(fèi)預(yù)期等因素疊加影響，句容市房地產(chǎn)市場1-6月銷售量保持平穩(wěn)增長，全市住宅待售面積110.54萬平方米，較去年同期去化量縮減了26.7萬平方米，按照之前滾動(dòng)的12個(gè)月月均銷售測算，去化期約為10.4個(gè)月，較去年同期縮短了4.1個(gè)月。

（二）局限性

一是對擴(kuò)大新增住房需求的作用有限。新流入的人口自然會(huì)形成新的購房需求和租房需求。以目前句容市的人口流動(dòng)情況來看，人口外流現(xiàn)象比較突出，沒有新增人口的支持，住房需求的增長潛力就會(huì)受到較大制約。

二是對擴(kuò)大現(xiàn)有居住人口的新增購房需求效力有限。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，句容市目前的小區(qū)數(shù)量已接近200個(gè)，其中不包括各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)所建設(shè)的各類安置房和商品房小區(qū)，城鎮(zhèn)居民人均住房套數(shù)已達(dá)到1套，基本住房需求趨于飽和，要進(jìn)一步挖掘購房需求潛力，只能從改善性需求入手。

三是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的購房需求滿足難。除受相關(guān)購房政策影響外，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的購房決策還取決于其他多種因素，如個(gè)人當(dāng)前收入、預(yù)期收入、房價(jià)水平和戶籍狀況等。其中，房價(jià)收入比是購房選擇的決定性因素，對于大多數(shù)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，按其目前的收入水平來衡量，尚缺乏購買商品住房的能力。在缺乏較強(qiáng)購買力支撐的情況下，再強(qiáng)有力的需求刺激政策也難產(chǎn)生明顯效果。

四是存在潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。為了強(qiáng)調(diào)刺激效果而過多運(yùn)用寬松政策，如下調(diào)首付、放寬房貸申請條件等住房金融政策，雖然能降低現(xiàn)期購房成本，但也會(huì)導(dǎo)致購房者杠桿率水平的提高，如果購房者缺乏穩(wěn)定的收入保障，個(gè)人住房信貸的違約風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)明顯上升。

四、供給側(cè)改革下促進(jìn)商品住宅去庫存的對策建議

（一）加強(qiáng)土地供給管理，有效銜接存量土地分期建設(shè)

嚴(yán)格控制商品住宅土地供應(yīng)節(jié)奏，同時(shí)，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)加大開工建設(shè)進(jìn)度，加快先期建成住宅的交付進(jìn)度，特別是中心城區(qū)集中的十幾個(gè)項(xiàng)目，加大上市量以滿足各類群體需求，形成城區(qū)土地供應(yīng)、項(xiàng)目建設(shè)、推盤上市環(huán)節(jié)的有效供給。

（二）調(diào)整商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，主動(dòng)對接差異化市場需要

對以往一些項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)成超高單體住宅的，從需求端實(shí)際出發(fā)，及時(shí)調(diào)整規(guī)劃，通過降層來適應(yīng)市場需求，避免庫存積壓。同時(shí)，引導(dǎo)房企進(jìn)一步優(yōu)化住宅戶型結(jié)構(gòu)，提供更多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，擴(kuò)大可選范圍，商品房面積通過不斷優(yōu)化，基本能控制在合理的占比區(qū)間，保持多樣性結(jié)構(gòu)層次需求。

（三）推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)，提高人口集聚能力

結(jié)合句容市自身要素稟賦和比較優(yōu)勢，培育和發(fā)展具有區(qū)域特色的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈、增加產(chǎn)業(yè)附加值，實(shí)現(xiàn)與一、二、三線大城市的錯(cuò)位競爭，提供充分的就業(yè)機(jī)會(huì)；不斷完善教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保障、就業(yè)服務(wù)等一系列的基本公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成高效便利的生活服務(wù)體系。隨著產(chǎn)業(yè)競爭力和公共服務(wù)水平的不斷提升，人口集聚能力逐步增強(qiáng)，從而為擴(kuò)大當(dāng)?shù)刈》啃枨笠?guī)模奠定基礎(chǔ)。

（四）推進(jìn)農(nóng)村財(cái)產(chǎn)權(quán)制度改革，提高農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口收入水平

對已落戶城市并有穩(wěn)定就業(yè)和非農(nóng)收入來源的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，可以在自愿的基礎(chǔ)上，實(shí)行農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)的有償退出，獲得購買城市商品住房所需資金。在農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口暫時(shí)不愿退出財(cái)產(chǎn)權(quán)或者退出條件不成熟的情況下，要盡量促進(jìn)土地要素的自由流動(dòng)，盤活農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口手中的僵化資產(chǎn)，提高其財(cái)產(chǎn)收入水平，增強(qiáng)其對商品住房的購買力。

（五）完善購租并舉的住房制度

大多數(shù)剛遷入城市的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，很難具備購房能力，在短期內(nèi)相當(dāng)一部分選擇租房；另外，受購買力限制，舊城改造待安置居民中也有一定比例選擇租房。基于消化庫存的目標(biāo)，現(xiàn)階段增加租賃房供給、滿足住房租賃需求的較好辦法是打通庫存商品住房售改租的通道。一是引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變，將部分庫存轉(zhuǎn)向市場出租；二是培育和發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)；三是政府出資購買適合作為公租房或改造后符合公租房條件的庫存商品房出租。