江西省不動(dòng)產(chǎn)登記中介服務(wù)存在的問(wèn)題與原因分析

文/邵彥文 陳文波

一、引言

隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的完善，不動(dòng)產(chǎn)登記中介服務(wù)市場(chǎng)也逐步形成。不動(dòng)產(chǎn)登記制度自1979年恢復(fù)以后，經(jīng)過(guò)不斷發(fā)展，可細(xì)分為土地物權(quán)與房屋物權(quán)的登記、自然資源類的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記（即水權(quán)登記、林權(quán)登記、漁權(quán)登記和礦產(chǎn)物權(quán)登記）。在不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)中主要進(jìn)行土地物權(quán)與房屋物權(quán)的登記。由于社會(huì)的需求，市場(chǎng)上慢慢產(chǎn)生了從事相關(guān)土地登記代理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)的行業(yè)。目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記中介服務(wù)的研究主要集中在房地產(chǎn)中介組織運(yùn)營(yíng)與管理模式、行業(yè)協(xié)會(huì)的作用、不動(dòng)產(chǎn)登記代理制度、房地產(chǎn)中介行業(yè)信息管理、房地產(chǎn)中介組織等方面。

2016年1月1日《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的正式實(shí)施，加快了不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)政府部門職能的整合工作。目前，統(tǒng)一登記職能整合工作已經(jīng)基本完成，但與之相適應(yīng)的社會(huì)中介服務(wù)行業(yè)建設(shè)略顯滯后。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記中介服務(wù)行業(yè)的建設(shè)管理，國(guó)家宏觀層面并未出臺(tái)相應(yīng)的法律措施，僅有少部分地區(qū)的政府部門作出了規(guī)定。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的背景下建立一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)體系，對(duì)于提高不動(dòng)產(chǎn)登記效率等具有十分重要的意義。本文在問(wèn)卷調(diào)查的基礎(chǔ)上，分別從政府、協(xié)會(huì)和機(jī)構(gòu)三方視角，對(duì)江西省不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍代理和登記服務(wù)存在的問(wèn)題進(jìn)行了研究，探討了問(wèn)題產(chǎn)生的原因。研究成果對(duì)建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記中介服務(wù)體系具有一定的參考價(jià)值。

二、江西省不動(dòng)產(chǎn)登記中介服務(wù)存在的問(wèn)題

（一）調(diào)研思路與過(guò)程

本次調(diào)研歷時(shí)15日，主要采取部門座談會(huì)和調(diào)查問(wèn)卷的形式，在萍鄉(xiāng)市、贛州市、九江市、南昌市組織了部門座談會(huì)，與會(huì)人員涉及不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)人員、土地登記代理中介、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介、權(quán)籍調(diào)查中介以及土地、房屋、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等相關(guān)部門代表。設(shè)計(jì)的調(diào)查問(wèn)卷分為中介機(jī)構(gòu)基本信息調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)登記中介服務(wù)研究調(diào)研兩部分。調(diào)查問(wèn)卷主要是從中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容、人員管理、行業(yè)建設(shè)意見(jiàn)三個(gè)方面提出問(wèn)題，通過(guò)這些問(wèn)卷，分析現(xiàn)階段在不動(dòng)產(chǎn)逐步實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記的過(guò)程中不動(dòng)產(chǎn)登記中介服務(wù)所面臨的問(wèn)題，為更好地探究完善中介服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)和行業(yè)協(xié)會(huì)建立提供理論基礎(chǔ)。調(diào)研組向中介機(jī)構(gòu)、群眾和政府部門專家學(xué)者共發(fā)放了150份調(diào)查問(wèn)卷，回收了有效的問(wèn)卷148份。有效問(wèn)卷中，48份來(lái)自權(quán)籍調(diào)查中介機(jī)構(gòu)、土地登記代理及房產(chǎn)代理公司等服務(wù)機(jī)構(gòu)，占比32.44%，其中來(lái)自房產(chǎn)代理業(yè)務(wù)公司遞交的問(wèn)卷共30份，樣本分布較為廣泛，與江西省不動(dòng)產(chǎn)中介行業(yè)的實(shí)際情況比較吻合。50份來(lái)自座談會(huì)上的社會(huì)各界群眾，占比33.78%，包括工人，農(nóng)民，教師，個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶，公務(wù)員、企事業(yè)單位職工以及離退休人員，學(xué)歷分布從專科及以下到研究生學(xué)歷以上，可以較為客觀地反映各學(xué)歷各職業(yè)的公民對(duì)不動(dòng)產(chǎn)中介服務(wù)的看法、認(rèn)識(shí)以及期待水平。50份來(lái)自土地、房屋、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜掖砗拖嚓P(guān)政府部門工作人員，占比33.78%，較為實(shí)際地表達(dá)了相關(guān)部門政府工作人員和各領(lǐng)域?qū)＜覍W(xué)者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記中介行業(yè)市場(chǎng)建設(shè)和管理制度的意見(jiàn)與建議（圖1）。

圖1 不動(dòng)產(chǎn)中介服務(wù)調(diào)查問(wèn)卷來(lái)源圖

（二）問(wèn)卷分析

1.權(quán)籍調(diào)查中介機(jī)構(gòu)問(wèn)卷分析。對(duì)權(quán)籍調(diào)查中介機(jī)構(gòu)調(diào)查問(wèn)卷進(jìn)行分析，60%中介機(jī)構(gòu)的測(cè)繪資質(zhì)為丙和丁等級(jí)，40%的中介機(jī)構(gòu)測(cè)繪資質(zhì)為乙等級(jí)，說(shuō)明中介機(jī)構(gòu)的規(guī)模過(guò)小，還未形成結(jié)構(gòu)完整且專業(yè)技術(shù)深厚的企業(yè)，分布相對(duì)零散。在中介機(jī)構(gòu)中，人員相對(duì)匱乏，專業(yè)技術(shù)人員占公司總員工人數(shù)的39%，說(shuō)明機(jī)構(gòu)中還存在專業(yè)型人才稀缺的現(xiàn)象。權(quán)籍調(diào)查中介主要從事工程測(cè)量、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪、地籍測(cè)量、土地登記代理、不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合等服務(wù)，通過(guò)收取一定的勞務(wù)費(fèi)進(jìn)行營(yíng)利。中介公司目前招錄人員多以測(cè)繪為主，因登記代理業(yè)務(wù)較少，公司極少招錄只具有土地代理人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)的人員。

對(duì)于權(quán)籍調(diào)查中介整個(gè)行業(yè)而言，63%的被調(diào)查者認(rèn)為要重點(diǎn)解決報(bào)告成果的真實(shí)性、中介機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入門檻、惡意壓低收費(fèi)成本的問(wèn)題。83%的被調(diào)查者認(rèn)為在當(dāng)前市場(chǎng)中，還存在業(yè)務(wù)分配不均問(wèn)題，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)過(guò)分參與二手房代辦業(yè)務(wù)，使從事土地登記代理的中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有代理業(yè)務(wù)可做，使權(quán)籍調(diào)查機(jī)構(gòu)因業(yè)務(wù)不足而無(wú)法深入開(kāi)展登記代理工作，最后造成不動(dòng)產(chǎn)登記中心的工作積壓?jiǎn)栴}與矛盾。這其中的主要原因是當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)中介市場(chǎng)不健全，條塊分割嚴(yán)重，政府沒(méi)有梳理明確市場(chǎng)與政府的關(guān)系，對(duì)中介市場(chǎng)的培育有欠缺等。

2.登記代理中介機(jī)構(gòu)問(wèn)卷分析。目前，不動(dòng)產(chǎn)登記代理中介的業(yè)務(wù)幾乎被房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、泛濫的個(gè)體中介人員或自由的經(jīng)紀(jì)人壟斷，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司沒(méi)有土地代理人等相關(guān)技術(shù)人員，只提供低價(jià)或附帶式的簡(jiǎn)單服務(wù)，使正規(guī)的不動(dòng)產(chǎn)登記代理機(jī)構(gòu)沒(méi)有業(yè)務(wù)可做。另?yè)?jù)調(diào)研，曾與客戶起爭(zhēng)執(zhí)的從業(yè)經(jīng)紀(jì)人占39.8%，這些爭(zhēng)執(zhí)也并非都是經(jīng)紀(jì)人的責(zé)任，經(jīng)紀(jì)人與客戶發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)多涉及傭金與協(xié)調(diào)價(jià)位的問(wèn)題。

此外，中介機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記中心應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記代理申請(qǐng)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記代理中介存在技術(shù)人員水平參差不齊的問(wèn)題，應(yīng)從規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記中介機(jī)構(gòu)的行為、提高從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻、建立不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)協(xié)會(huì)、加強(qiáng)與不動(dòng)產(chǎn)中心的互動(dòng)、完善從業(yè)機(jī)構(gòu)及人員管理等方面加以解決。

3.群眾調(diào)研問(wèn)卷分析。對(duì)回收的辦理登記業(yè)務(wù)的群眾填寫的調(diào)查問(wèn)卷進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析：被調(diào)查者男性占55.10%，女性占44.90%，大部分人的學(xué)歷為大學(xué)?？?，平均年齡約為40歲，具有一定的社會(huì)閱歷，對(duì)完善不動(dòng)產(chǎn)登記中介服務(wù)可以提供有效的意見(jiàn)。

在調(diào)查中，96%的被調(diào)查者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記中介機(jī)構(gòu)是有用的。60%的被調(diào)查者對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)知識(shí)和流程不熟悉，在自己辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的過(guò)程中會(huì)遇到一定的麻煩。70%的被調(diào)查者聽(tīng)說(shuō)過(guò)存在不動(dòng)產(chǎn)登記中介機(jī)構(gòu)，如果條件成熟的話，他們?cè)敢馄刚?qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記代理機(jī)構(gòu)幫助辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。被調(diào)查者最關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)登記中介機(jī)構(gòu)對(duì)各項(xiàng)政策的準(zhǔn)確把握程度、辦理效率及對(duì)流程的熟悉程度。社會(huì)對(duì)中介機(jī)構(gòu)最迫切的希望是建立完善的中介管理制度，明確服務(wù)事項(xiàng)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4.政府專家學(xué)者調(diào)研問(wèn)卷分析。對(duì)回收的政府專家學(xué)者填寫的調(diào)查問(wèn)卷進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析：被調(diào)查者男性占64.29%，女性占35.71%，大部分的學(xué)歷為大學(xué)本科，學(xué)歷相對(duì)較高。60.71%的被調(diào)查者在企事業(yè)單位工作，工作年限平均值為15.82年，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)政策有一定的了解。江西省在2016年1月1日起正式全面實(shí)行“舊停新開(kāi)”的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，政府部門及專家學(xué)者可以為不動(dòng)產(chǎn)登記中介的服務(wù)提出有效的建議。

首先，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記中介機(jī)構(gòu)與政府部門的關(guān)系，79%的被調(diào)查者認(rèn)為：政府在不動(dòng)產(chǎn)登記中介服務(wù)中扮演協(xié)調(diào)引導(dǎo)性角色，政府部門應(yīng)該制定不動(dòng)產(chǎn)登記代理中介機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)查詢限制、申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)和登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任制度，完善登記代理行業(yè)的法律管理制度體系；應(yīng)出臺(tái)統(tǒng)一的登記代理執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；應(yīng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記代理中介機(jī)構(gòu)的信用等級(jí)考評(píng)制度，提升不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)市場(chǎng)的誠(chéng)信度；應(yīng)明確政府與行業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)管職能，實(shí)現(xiàn)政府在不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)管理中的引導(dǎo)性作用。

第二，對(duì)于目前的不動(dòng)產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)，70%的被調(diào)查者認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員及管理者培訓(xùn)不足、服務(wù)水平參差不齊，群眾對(duì)中介機(jī)構(gòu)的存在不了解，市場(chǎng)缺少相應(yīng)的法律制度和行業(yè)準(zhǔn)則，使完善不動(dòng)產(chǎn)登記中介服務(wù)存在一定的障礙。

第三，對(duì)于中介機(jī)構(gòu)自身而言，61%的被調(diào)查者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記中介機(jī)構(gòu)最應(yīng)該發(fā)揮的作用是成為登記機(jī)構(gòu)與群眾之間的橋梁，向登記機(jī)構(gòu)提供專業(yè)的意見(jiàn)與建議，其次可減輕登記部門的工作負(fù)擔(dān)。中介機(jī)構(gòu)未來(lái)應(yīng)擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域，充分發(fā)揮自身的專業(yè)性。

（三）存在的問(wèn)題

綜合問(wèn)卷調(diào)查與訪談結(jié)果，本文認(rèn)為江西省不動(dòng)產(chǎn)登記中介服務(wù)存在的主要問(wèn)題如下。

1.政府管理方面

（1）不動(dòng)產(chǎn)登記中介行業(yè)配套制度建設(shè)滯后，地方性法律法規(guī)制定不完善。當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記即將完成，但與之配套的不動(dòng)產(chǎn)登記中介機(jī)構(gòu)建設(shè)明顯沒(méi)有跟上，相關(guān)制度建設(shè)滯后。目前，江西省乃至全國(guó)在法律上還沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記中介機(jī)構(gòu)予以準(zhǔn)確定義和規(guī)范，部門章程和地方規(guī)定也沒(méi)有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后的登記中介機(jī)構(gòu)制定統(tǒng)一的配套制度，使行業(yè)執(zhí)業(yè)沒(méi)有統(tǒng)一的依據(jù)，造成中介活動(dòng)不可避免地出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記代理人執(zhí)業(yè)水平參差不齊、不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)范圍未得到擴(kuò)大等問(wèn)題。

（2）缺少統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記代理人制度。目前，全國(guó)陸續(xù)開(kāi)展了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，但與之配套的統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記代理人制度還沒(méi)有建立，無(wú)法實(shí)現(xiàn)行業(yè)統(tǒng)一監(jiān)督和管理，市場(chǎng)急需將不動(dòng)產(chǎn)登記代理的執(zhí)業(yè)范圍擴(kuò)大，與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度相適應(yīng)。同時(shí)，要求不動(dòng)產(chǎn)登記代理人員必須通過(guò)統(tǒng)一的資格認(rèn)證考試，由行業(yè)協(xié)會(huì)授權(quán)頒發(fā)具有法律效力的不動(dòng)產(chǎn)登記代理人員資格證書。因此，規(guī)范行業(yè)、規(guī)范市場(chǎng)是迫切需要解決的問(wèn)題。

（3）“新開(kāi)舊?！焙笞C件的辦理存在歷史遺留問(wèn)題。實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，所有土地、房屋、林業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)登記由新窗口進(jìn)行統(tǒng)一受理并頒發(fā)一份不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書。但在頒發(fā)證書的過(guò)程中出現(xiàn)了一些歷史遺留問(wèn)題，使政府行政機(jī)關(guān)、中介機(jī)構(gòu)、委托人三者在辦理相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中出現(xiàn)辦理不暢的現(xiàn)象。例如：江西省部分地區(qū)2006年頒發(fā)的林權(quán)證與實(shí)際情況不同，關(guān)于林權(quán)的確權(quán)糾紛很多，林地的界線很難確定；房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在為委托人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)的過(guò)程中會(huì)遇到房地轉(zhuǎn)移不同步或因早期商品房小區(qū)內(nèi)地下室建筑面積未計(jì)入容積率導(dǎo)致車位辦證難等歷史遺留問(wèn)題。這些問(wèn)題有待江西省地方行政管理部門出臺(tái)相應(yīng)的政策進(jìn)行解決，從而使中介機(jī)構(gòu)更好地為委托人辦理相關(guān)登記服務(wù)。

（4）在信息化管理中存在信息不對(duì)稱問(wèn)題。雖然江西省2016年1月1日起即實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作整合，但對(duì)于數(shù)據(jù)的信息化管理仍有很大的完善空間。當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)登記中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)化信息數(shù)據(jù)庫(kù)尚未建立，不能為中介機(jī)構(gòu)提供有效的數(shù)據(jù)，使中介機(jī)構(gòu)為委托人提供相應(yīng)服務(wù)時(shí)耗費(fèi)大量的人力、物力。例如：江西省部分農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息不對(duì)稱，降低了買賣交易量，增加了中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查成本；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍中介機(jī)構(gòu)在填寫權(quán)籍調(diào)查表時(shí)需要一些數(shù)據(jù)，但從政府相關(guān)部門卻無(wú)法獲取，這增加了權(quán)籍調(diào)查中介的工作量。同時(shí)，由于中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，機(jī)構(gòu)收費(fèi)降低，使權(quán)籍調(diào)查的質(zhì)量很難得到保證。

（5）在行政監(jiān)管過(guò)程中存在職能權(quán)屬不清問(wèn)題。通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在行政監(jiān)察的過(guò)程中，對(duì)于龐大的中介市場(chǎng)，政府行政管理部門很難實(shí)現(xiàn)全面監(jiān)管。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記代理中介服務(wù)市場(chǎng)，除不動(dòng)產(chǎn)登記中心外，國(guó)土資源局、工商局及民政局均有權(quán)管理，三者的行政管理依據(jù)不同，監(jiān)管職能存在交叉，導(dǎo)致在實(shí)際管理過(guò)程中缺乏溝通而造成矛盾，各自為政的行業(yè)管理，使監(jiān)管難以得到落實(shí)。

2.行業(yè)協(xié)會(huì)方面

（1）行業(yè)協(xié)會(huì)管理體制落后。目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)協(xié)會(huì)的管理體制沿用的是國(guó)土資源部門和民政部門的雙重管理。雙重管理體制雖然便于相關(guān)行政部門對(duì)行業(yè)的控制與管理，但在一定程度上限制了不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)的發(fā)展。江西省不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)作為政府推動(dòng)型行業(yè)協(xié)會(huì)，具有一定的“行政”色彩。同時(shí)，政府部門與不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督職能分工混亂，例如2016年南昌市房管局等部門發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)管理房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的文件，限制了當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)成員行為的監(jiān)管職能，忽略了行業(yè)的利益表達(dá)，不能真正實(shí)現(xiàn)政府與市場(chǎng)之間的橋梁作用。

（2）行業(yè)協(xié)會(huì)自律管理機(jī)制不完善。當(dāng)前，江西省不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)未制定中介機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)規(guī)范，使各地方的中介市場(chǎng)出現(xiàn)了如不擇手段搶業(yè)務(wù)、服務(wù)費(fèi)收取不規(guī)范、缺乏契約精神等一系列問(wèn)題。行業(yè)協(xié)會(huì)的自律管理機(jī)制是行業(yè)協(xié)會(huì)快速發(fā)展的基礎(chǔ)，就江西省的實(shí)際情況看，不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)的自律管理機(jī)制在從業(yè)人員素質(zhì)管理、處罰機(jī)制及協(xié)會(huì)內(nèi)部建設(shè)中存在一定的問(wèn)題。在從業(yè)人員素質(zhì)管理方面，由于登記代理服務(wù)行業(yè)發(fā)展的時(shí)間較短，對(duì)執(zhí)業(yè)人員的素質(zhì)管理缺乏規(guī)范，從業(yè)人員的資格認(rèn)證、監(jiān)管制度尚不完善。在處罰機(jī)制方面，江西省不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)對(duì)違反規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或個(gè)人主要實(shí)行通報(bào)批評(píng)、注銷登記注冊(cè)、取消會(huì)員資格等處罰，但這些處罰措施都很難達(dá)到根本的懲戒與警示作用。在協(xié)會(huì)內(nèi)部建設(shè)方面，行業(yè)協(xié)會(huì)缺乏對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)內(nèi)部組織及成員進(jìn)行監(jiān)管的自律部門。在江西省不動(dòng)產(chǎn)登記代理人協(xié)會(huì)中，存在行業(yè)協(xié)會(huì)部門設(shè)置和分工不明確的現(xiàn)象，協(xié)會(huì)在官網(wǎng)上未對(duì)內(nèi)部機(jī)構(gòu)進(jìn)行公開(kāi)，也未安排特定的人員負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)的自律工作。

（3）行業(yè)協(xié)會(huì)缺乏獨(dú)立性。江西省不動(dòng)產(chǎn)登記代理人行業(yè)協(xié)會(huì)成立于2014年，雖成立時(shí)間相對(duì)較早，但行業(yè)協(xié)會(huì)仍依附于相關(guān)政府部門，未形成獨(dú)立的運(yùn)行機(jī)制。行業(yè)協(xié)會(huì)的資金來(lái)源渠道匱乏，協(xié)會(huì)成員繳納的會(huì)費(fèi)十分有限，難以滿足加強(qiáng)行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè)的資金投入需要，會(huì)員之間的聯(lián)系與交流較少，協(xié)會(huì)的信息交流溝通作用也很難得到發(fā)揮。同時(shí)，行業(yè)協(xié)會(huì)中會(huì)員的權(quán)利和義務(wù)未能得到真正地運(yùn)用，會(huì)員責(zé)任意識(shí)淡薄，使行業(yè)協(xié)會(huì)很難發(fā)揮對(duì)行業(yè)協(xié)會(huì)成員的監(jiān)管職能。

3.不動(dòng)產(chǎn)登記中介機(jī)構(gòu)方面

（1）服務(wù)內(nèi)容相對(duì)單一。當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)登記中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容主要為權(quán)籍測(cè)繪調(diào)查和房地產(chǎn)服務(wù)，相對(duì)單一。其他如林業(yè)、農(nóng)業(yè)方面的服務(wù)機(jī)構(gòu)極少。就當(dāng)前而言，由于具體的不動(dòng)產(chǎn)登記代理中介的管理政策辦法尚未出臺(tái)，對(duì)于處在過(guò)渡階段的中介機(jī)構(gòu)要實(shí)現(xiàn)服務(wù)范圍的擴(kuò)大、提高專業(yè)技術(shù)人員的知識(shí)水平，則需要投入大量財(cái)力，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）服務(wù)費(fèi)用參差不齊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序。現(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)登記中介機(jī)構(gòu)收費(fèi)較不規(guī)范，有的不動(dòng)產(chǎn)登記中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有明確的規(guī)章制度，收費(fèi)隨意性較大，有些中介機(jī)構(gòu)互相扯皮，競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序，造成價(jià)格評(píng)定隨意。有的不動(dòng)產(chǎn)登記中介機(jī)構(gòu)為求市場(chǎng)生存而迎合委托方的不合理要求，在投標(biāo)過(guò)程中惡意壓低報(bào)價(jià)，甚至給業(yè)務(wù)中間人業(yè)務(wù)費(fèi)作為回扣，嚴(yán)重?fù)p害了不動(dòng)產(chǎn)登記中介行業(yè)的形象。由于不動(dòng)產(chǎn)登記代理服務(wù)還處于摸索階段，還未被所有人認(rèn)識(shí)、接受，國(guó)家也暫時(shí)沒(méi)有制定統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為混亂。

（3）不動(dòng)產(chǎn)登記中介機(jī)構(gòu)獲取信息渠道少。不動(dòng)產(chǎn)登記中介機(jī)構(gòu)掌握的數(shù)據(jù)越多、越豐富，才越能為委托人提供優(yōu)質(zhì)的代理服務(wù)。目前，經(jīng)過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，江西省部分地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中介機(jī)構(gòu)在信息收集過(guò)程中存在一些問(wèn)題。例如：在房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)中介機(jī)構(gòu)對(duì)于買賣雙方的信息掌握存在不對(duì)稱的現(xiàn)象，導(dǎo)致一個(gè)買家聯(lián)系多個(gè)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢，加大了中介機(jī)構(gòu)的信息收集成本，也可能會(huì)引發(fā)行業(yè)內(nèi)的惡意競(jìng)爭(zhēng)；在權(quán)籍測(cè)繪調(diào)查中介機(jī)構(gòu)中，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題的調(diào)查會(huì)耗費(fèi)大量的人力物力，中介機(jī)構(gòu)不能通過(guò)相關(guān)部門或行業(yè)機(jī)構(gòu)獲取一些數(shù)據(jù)，因而進(jìn)行重復(fù)性的調(diào)查，浪費(fèi)大量的資源。

（4）中介機(jī)構(gòu)過(guò)于分散，行業(yè)進(jìn)入門檻低，缺乏誠(chéng)信。目前，江西省房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)分布過(guò)于分散，不僅不能為群眾提供便利的中介服務(wù)，而且還會(huì)提高中介公司的服務(wù)成本。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記中介行業(yè)入市門檻低，例如注冊(cè)資金要求較低、從業(yè)資格管理尚未完全到位、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所及從業(yè)人數(shù)限制較少，一些“兩證”不齊全的中介機(jī)構(gòu)提供的中介服務(wù)缺少信譽(yù)保障，對(duì)整個(gè)行業(yè)形象產(chǎn)生了極壞的影響。

三、江西省不動(dòng)產(chǎn)登記中介服務(wù)問(wèn)題原因分析

產(chǎn)生目前不動(dòng)產(chǎn)登記中介服務(wù)困惑的原因是多樣的，有體制層面的，也有操作層面的。

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記職能整合不到位，不動(dòng)產(chǎn)登記代理人制度缺失

由于歷史原因，目前不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)職能的整合還沒(méi)有完全到位。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前江西省開(kāi)展的統(tǒng)一登記是房產(chǎn)與土地的統(tǒng)一登記，對(duì)于山林、草原、水域等其他不動(dòng)產(chǎn)類型或是登記職能沒(méi)有整合，或是雖然完成了職能整合，但人員整合尚未完成，沒(méi)有開(kāi)展相關(guān)的登記業(yè)務(wù)，甚至連各地土地和房產(chǎn)的登記程序也是五花八門，沒(méi)有統(tǒng)一操作模式。職能整合與統(tǒng)一是中介服務(wù)整合與統(tǒng)一的前提。由于缺乏統(tǒng)一的操作模式，各行業(yè)的代理中介機(jī)構(gòu)基本沿用原先的服務(wù)模式，尚未進(jìn)行整合。同時(shí)，與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作相配套的統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記代理人制度還沒(méi)有建立，無(wú)法實(shí)現(xiàn)行業(yè)統(tǒng)一監(jiān)督與管理。

（二）現(xiàn)有行業(yè)協(xié)會(huì)較弱，未能起到政府與機(jī)構(gòu)間良好的橋梁作用，統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記行業(yè)協(xié)會(huì)尚待建立

一個(gè)完善的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中介服務(wù)服務(wù)系統(tǒng)涉及政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、中介組織等各個(gè)方面。行業(yè)協(xié)會(huì)是政府與中介機(jī)構(gòu)之間的橋梁，對(duì)于完善政府職能、規(guī)范機(jī)構(gòu)行為、推動(dòng)行業(yè)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。然而在調(diào)查中普遍發(fā)現(xiàn)，由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維的影響，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)并沒(méi)有起到良好的橋梁作用，中介機(jī)構(gòu)解決相關(guān)專業(yè)問(wèn)題的主要途徑并非通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)，這使行業(yè)協(xié)會(huì)扮演的角色類似于聯(lián)誼會(huì)，因而對(duì)政府管理決策、行業(yè)發(fā)展的推動(dòng)作用有限。此外，目前還沒(méi)有建立起統(tǒng)一與整合的不動(dòng)產(chǎn)登記行業(yè)協(xié)會(huì)，土地、房產(chǎn)的行業(yè)管理各自為政，使監(jiān)管難以得到落實(shí)，這應(yīng)該引起有關(guān)部門的高度重視。

（三）中介機(jī)構(gòu)行業(yè)活動(dòng)缺少執(zhí)業(yè)規(guī)范、自律不嚴(yán)、各自為政、惡性競(jìng)爭(zhēng)

不動(dòng)產(chǎn)登記中介服務(wù)市場(chǎng)中，中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)參差不齊，一些證件不齊全的中介機(jī)構(gòu)僅靠擺放幾張桌凳、刊登幾則廣告即開(kāi)展業(yè)務(wù)，靠打“游擊戰(zhàn)”、“拖延戰(zhàn)”等謀利，一旦出現(xiàn)嚴(yán)重法律糾紛，就關(guān)門走人，這在一定程度上給中介服務(wù)行業(yè)帶來(lái)了負(fù)面的社會(huì)影響。各中介公司遍布城市大街小巷，不少小型中介公司因難以被政府監(jiān)控，利用法律漏洞逃避責(zé)任，經(jīng)常做一些違規(guī)交易，如亂收費(fèi)、吃差價(jià)、報(bào)低價(jià)等。這些因素也會(huì)對(duì)建立一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記中介服務(wù)體系造成影響。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記逐步走向成熟，不動(dòng)產(chǎn)登記中介服務(wù)也需要作出相應(yīng)的改變與整合。本研究通過(guò)開(kāi)展部門座談會(huì)與問(wèn)卷調(diào)查等形式，分析目前不動(dòng)產(chǎn)登記中介服務(wù)中存在的主要問(wèn)題，并從政府、行業(yè)協(xié)會(huì)、中介機(jī)構(gòu)三個(gè)層面總結(jié)中介服務(wù)問(wèn)題的產(chǎn)生原因，為構(gòu)建統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)提供一定依據(jù)。