樓市，“降價(jià)未遂”

李永華

安徽合肥近日傳出，某樓盤降價(jià)6000元/平方米，房產(chǎn)局長(zhǎng)親自前往調(diào)研，不久，房?jī)r(jià)便又回漲。

無(wú)獨(dú)有偶。碭山某樓盤降價(jià)后，當(dāng)?shù)卣M織召開了一次“降價(jià)未遂事件”約談會(huì)，停辦相關(guān)樓盤預(yù)售許可證，同時(shí)對(duì)4家合作銀行予以處罰。

看不懂的人有若一手排出六個(gè)錢包買房的“許三觀”——還不讓開發(fā)商降價(jià)了？到底什么鬼？

降價(jià)迭起

降價(jià)潮起。

8月底，有房企打響第一槍，推出8.9折全國(guó)促銷，最低7.4折。

緊隨其后，萬(wàn)科上演了一出“活下去”大戲，不僅廈門某項(xiàng)目?jī)r(jià)格被“腰斬”，還要附上退房退全款的好條件。如此大度，一度讓“房鬧們”都羞到臉紅。

作為風(fēng)向標(biāo)的北京房?jī)r(jià)，“下滑”也早已成為共識(shí)。數(shù)據(jù)顯示，今年1月至8月，北京市商品房銷售面積為354.2萬(wàn)平方米，同比下降32.8%。其中，住宅銷售面積為266.3萬(wàn)平方米，同比下降22.7%。

三四線城市則更是躲不過(guò)。比如在今年拿下過(guò)全國(guó)房?jī)r(jià)增速第一名的岳陽(yáng)，降價(jià)便已成趨勢(shì)，某央企開發(fā)的樓盤價(jià)位下降近20%。

房?jī)r(jià)降，剛需笑。

“房子賣不動(dòng)，我們走進(jìn)售樓部終于也有笑臉相迎了?！笨捶靠戳艘荒甓嗟膹埾壬缡钦f(shuō)。8月開始，置業(yè)顧問(wèn)們就紛紛打電話邀請(qǐng)看房，還有免費(fèi)班車接送。這待遇讓剛需們受寵若驚。

半年多前，長(zhǎng)沙湘江之濱某熱門樓盤的茶水費(fèi)還是20萬(wàn)，有朋友找經(jīng)濟(jì)Ke打聽(tīng)有沒(méi)有門路；如今，該樓盤因大戶型難賣，只好拖著不開盤。

房?jī)r(jià)下降，地產(chǎn)自媒體也樂(lè)呵呵的。一位朋友透露，上半年買房都靠搶，開發(fā)商們懶得做宣傳，對(duì)媒體朋友不冷不熱；形勢(shì)一變，開發(fā)商朋友們卻主動(dòng)上門邀約，軟文寫到手軟。

割肉鏈條

有人歡喜有人愁。

若不是形勢(shì)所逼，誰(shuí)愿意降價(jià)割肉放血？

今年6月，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)胡志剛警告，“現(xiàn)在的形勢(shì)，只會(huì)讓能活的活好，瀕死的死掉”；萬(wàn)科郁亮也大聲疾呼，“如果6300億回款目標(biāo)沒(méi)有達(dá)成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停?！?/p>

活下去最重要——不管是賣房子，還是賣包子，要快速回款，降價(jià)促銷永遠(yuǎn)最直接、有效。

9月份，某房企在降價(jià)后成功賣出近600萬(wàn)平方米的房子，合約銷售金額630億元，環(huán)比分別上漲56.5%和57%，創(chuàng)下今年單月銷售額新高。

但回款雖快，割肉也疼。有跟投項(xiàng)目的地產(chǎn)企業(yè)員工說(shuō)，“跟投三年，如今一開盤就是虧，套在里面出不來(lái)”。

買了房的也鬧心。降價(jià)6000元/平方米，自家房子一夜間跌價(jià)100萬(wàn)，再有錢的房主都坐不住。售樓部、政府辦公樓前拉橫幅的隊(duì)伍里隨即就多了不少財(cái)務(wù)自由人士與中產(chǎn)一族。不乏沖動(dòng)者，直接砸掉售樓處。

而維權(quán)事件不斷、信訪問(wèn)題突出，政府維穩(wěn)壓力不免增大，各地住建部門也忙于應(yīng)付。某區(qū)房產(chǎn)局局長(zhǎng)說(shuō)，業(yè)主維權(quán)事件中95%是基于合理訴求的；開發(fā)商違規(guī)的情況屢見(jiàn)不鮮，如虛假宣傳、過(guò)度宣傳、惡意炒作、非法中介、捆綁銷售、虛假承諾、精裝修問(wèn)題等等?，F(xiàn)實(shí)卻是政府一應(yīng)背鍋。

問(wèn)題如此之多，開發(fā)商卻想著降價(jià)促銷、賣完走人？想想就生氣，而且生氣的后果很“嚴(yán)重”。于是鏈條構(gòu)成——約談了，調(diào)研了，價(jià)格漲回去了。

土地財(cái)政

那“背鍋俠”撒手不管行不行？有的官員認(rèn)定，政府定地價(jià)、定房?jī)r(jià)、定購(gòu)房資格、定精裝修材料價(jià)格、定型號(hào)等等，已經(jīng)被動(dòng)地與開發(fā)商變相綁定在一起。

其實(shí)，也并非完全被動(dòng)。

遙想最初，開發(fā)商與地方政府“情投意合”，各地多是黨政一把手牽頭負(fù)責(zé)項(xiàng)目推進(jìn)，紅燈關(guān)閉，綠燈大開?？墒?，共富貴易，共患難難。

為了活命，開發(fā)商不得不大降價(jià)、多回款，還要少花錢、少拿地；但土地財(cái)政卻是地方政府的命根子，少拿地，真要命。

11月5日，北京市朝陽(yáng)區(qū)及昌平區(qū)兩宗地塊均以底價(jià)成交；土地出讓金穩(wěn)居全國(guó)第一的杭州，10月賣掉的6宗地中有5宗地零溢價(jià)。

沈陽(yáng)、武漢、福州、長(zhǎng)沙多地流拍的消息接二連三。今年前三季度，全國(guó)300個(gè)城市共流拍446宗住宅用地，總規(guī)劃建筑面積5645萬(wàn)平方米，約是2017年全年流拍地塊總規(guī)劃建筑面積的1.8倍。

11月2日，易居研究院稱：1—10月其監(jiān)測(cè)的40城土地出讓金同比減少0.5%，2016年初以來(lái)同比首次轉(zhuǎn)負(fù)，地市降溫明顯。

有地產(chǎn)企業(yè)人士告訴經(jīng)濟(jì)Ke，前兩年高價(jià)拿地的項(xiàng)目，現(xiàn)在限地價(jià)、限房?jī)r(jià)，還有各種限制政策；加上水泥、河砂、鋼筋等建材漲價(jià)，人工費(fèi)上升，形勢(shì)好的時(shí)候就是不讓漲價(jià)。形勢(shì)壞了，又不讓降價(jià)，“拿地不得不謹(jǐn)慎?！?/p>

而今年上半年，地方政府入手的土地出讓金合計(jì)26941億元，加上與土地出讓相關(guān)的稅費(fèi)9799億元，共36470億元；地方政府其他的全部收入是44642億元?！巴恋刎?cái)政”的切實(shí)數(shù)據(jù)擺在跟前，底價(jià)成交、流拍，這樣的字眼在地方官員看來(lái)有多可怕？幾乎沒(méi)有哪個(gè)地方能承受土地收入的大幅下滑。

5月，湖南某縣級(jí)市因財(cái)政困難一度停發(fā)公務(wù)員工資，據(jù)說(shuō)后來(lái)靠賣了兩塊地才補(bǔ)發(fā)；貴州某市，一家投標(biāo)政府項(xiàng)目的公司相關(guān)人員說(shuō)，總投資數(shù)億元的項(xiàng)目從年初就斷了資金，自己已9個(gè)月沒(méi)領(lǐng)到工資。

那錢從哪里來(lái)呢？借錢不行，地方債務(wù)已不堪重負(fù)，中央要求嚴(yán)控新增地方債務(wù)、清理存量債務(wù)；增稅不行，企業(yè)叫苦連天，大規(guī)模減稅在即。如果土地大面積流拍，或者大幅打折出讓，局面對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)有多可怕？

共克時(shí)艱。據(jù)經(jīng)濟(jì)Ke了解，某區(qū)政府內(nèi)部會(huì)議紀(jì)要稱，“開發(fā)商賣的不是房子，是責(zé)任。”對(duì)那些“不負(fù)責(zé)任”的開發(fā)商，自然要上各種手段。

然而，這只能應(yīng)一時(shí)之急。

至于未來(lái)，如何既逐步擺脫土地財(cái)政，又穩(wěn)定地方政府財(cái)源、確保地方運(yùn)轉(zhuǎn)、維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，還需要一場(chǎng)大變革。

（該文已于2018年11月8日發(fā)布于由 《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》與俠客島聯(lián)合出品的微信公號(hào)“經(jīng)濟(jì)ke”。）