房價高企：土地用途管制之殤

摘 要：房價高企問題關(guān)乎著國家整個經(jīng)濟的健康發(fā)展與廣大民眾的切身利益，而要解決房價高企問題，我們必須首先找準它的根源，如此方能對癥下藥。對此，本文從土地用途管制的角度出發(fā)，從供給側(cè)提出解決房價高企問題的政策建議，以期避免房價大幅波動，促使包括房地產(chǎn)在內(nèi)的經(jīng)濟良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房價；土地用途；管制

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2018）08-0004-02

當今中國要說大眾所關(guān)注的焦點問題，那么房價高企無疑是焦點之最，它關(guān)乎著國家整個經(jīng)濟的健康發(fā)展與廣大民眾的切身利益。十余年持續(xù)高企不下的房價，從直接引發(fā)民眾居住成本不斷攀升，進而極大地損耗民眾消費能力。在此過程中，誘發(fā)通貨膨脹與增加金融風險，帶來嚴重的資源、能源消耗以及增大節(jié)能減排壓力，導致社會分配不公。而要解決房價高企問題，我們必須首先找準它的根源，如此方能對癥下藥。對此，本文從土地用途管制的角度出發(fā)，從供給側(cè)提出解決房價高企問題的政策建議，以期避免房價大幅波動，促使包括房地產(chǎn)在內(nèi)的經(jīng)濟良性發(fā)展。

一、 關(guān)于房價高企的原因的幾個錯誤認知

（一）地價推高論

這種觀點認為隨著城市化速度的加快，建設(shè)用地日趨稀缺，土地的收購儲備制度使土地增值收益成為地方政府財政收入的主要來源。這種以地方政府為推手的“土地財政”，導致土地價格只漲不跌，直接推動了房價的高漲。

（二）建材價格上漲論

作為房屋本身的重要組成部分，建筑裝飾材料的價格隨著成本的增加，也在不斷提升。原材料和建安工程費用在房屋價格中的比重也在不斷增加。這些也成為房屋價格不斷上漲的內(nèi)在動力之一。

（三）投機論

除了居住，房子也是一種投資品，它具有保值增值性的特性，致使部分人用自有資金或杠桿囤積房產(chǎn)待價而沽。“溫州炒房團”“山西炒房團”成為“全民炒房時代”的鮮明符號，這種投機因素也會促使房價上升。

以上幾點認知顯然是搞錯了因果關(guān)系，高地價、高建材價格、大量投機恰恰是高房價的結(jié)果而不是原因?，F(xiàn)代經(jīng)濟學告訴我們：某種物品與勞務的真實價格是由其供給與需求共同決定的，供給與需求的關(guān)系不變，價格就不變。正確的因果關(guān)系是價格決定成本，正是因為對住房的剛需與住房用地管制共同決定了房價高企的現(xiàn)狀。高漲的房價使得開發(fā)商普遍認為通過投資房地產(chǎn)，可以獲得更加豐厚的利潤，隨著大量的資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)商之間的競爭使得土地價格和建筑材料價格節(jié)節(jié)攀高，而限制住房用地供給、超發(fā)貨幣與剛需又引發(fā)了高房價預期，進而引起人們投機炒房。

二、 土地用途管制才是房價高企的主因

在土地用途管制之下造成了住房用地的稀缺，而物以稀為貴，所以政府可以獲得高昂的土地出讓金，財政收入增加，加上潛在購房者的剛需，開發(fā)商為了獲得稀缺的土地必會賄賂相關(guān)部門的官員并最終把各種交易成本轉(zhuǎn)嫁到房價上去。

（一）現(xiàn)有土地用途管制制度對地方政府行為的影響

首先，從地方政府的整體發(fā)展來說，在現(xiàn)有土地政策下，“買地”已經(jīng)成為許多地方政府提高其財政收入的不二法門。因為在現(xiàn)有制度里，地方政府是土地的雙邊壟斷者，即作為土地的唯一的征收者和售賣者，只需要控制住房用地數(shù)量，就能夠輕易地在市場上形成供不應求的局面，引發(fā)民眾購房的狂潮，從而獲取高昂的土地出讓金，增加地方政府的財政收入。

其次，從政府官員的個人發(fā)展來說，官員的績效考核機制也決定了管理者會采用管制土地用途的方式。在唯GDP論英雄的背景下，為了提高自己的政績，哪怕是飲鴆止渴，他們也會通過推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，拉動與之相關(guān)聯(lián)的鋼鐵、水泥、建材、家用電器、紡織業(yè)等一百多個相關(guān)行業(yè)，形成“以地創(chuàng)收”的經(jīng)濟發(fā)展模式。這些因素，客觀上對房價的上漲也起到了推波助瀾的作用。

最后，為政商合謀滋生了土壤。在住房用地管制之下造成了土地稀缺，為了競爭到稀缺的住房用地，開發(fā)商之間必然會展開激烈的競爭。為了在競爭中勝出，開發(fā)商爭相采用賄賂的方式，這種行為使得腐敗和社會矛盾愈演愈烈。而官員則會故意監(jiān)管不力，以權(quán)謀私，甚至與開發(fā)商通過炒賣地皮、造城運動、扭曲住房結(jié)構(gòu)等合謀手段推動房價上漲。

（二）現(xiàn)有土地用途管制制度對開發(fā)商行為的影響

一是捂盤惜售。當中國房地產(chǎn)處于供不應求的狀態(tài)，供給者將自己的樓盤“捂起來”，通過“饑餓營銷”的方式，有意壓低自己的供給，同時通過輿論宣傳，制造消費者恐慌，致使房屋價格持續(xù)升高。開發(fā)商則待價而沽，不惜造成價格虛高。二是開發(fā)商的各項非正常成本，如與權(quán)力交換的成本、腐敗競爭成本以及效率損失的成本，這些隱性成本毫無疑問也會被轉(zhuǎn)嫁到房價上。

（三）現(xiàn)有土地用途管制制度對購房者預期的影響

在現(xiàn)有土地管制之下引發(fā)的地方政府和開發(fā)商的行為一定會被購房者看到，這會促使他們預期房價將進一步上漲。這種對房價只漲不跌的預期將促使那些無房者爭相購買，尤其是在一二線城市為了擁有一套自己的房產(chǎn)，爭取獲得優(yōu)質(zhì)的各項資源，多少人把幾代人的積蓄都壓上了；而那些有機會或有條件的人則在剛需與住房用地管制雙重作用下去炒房，加上住房信貸政策的傾斜，房地產(chǎn)投機的成本也大大降低，剛需與高房屋空置率并存的現(xiàn)象說明投機所占的比例不小，這種現(xiàn)象如果不能妥善處理，就會反過來對市場需求形成壓力，并進一步加劇市場上的供求矛盾。

三、 解決房價高企的對策

（一）增加住房用地供給

首先，加大城市土地供應。土地和住宅的有效供給不足是導致房價上漲的主要因素。通過增加廉租房、普通商品住房和經(jīng)濟適用房等保障性住房的有效供給，提高土地供應和開發(fā)利用效率，從源頭上釜底抽薪，降低地價，推動住房價格降低。

其次，改變房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例。出臺一系列優(yōu)惠政策，鼓勵房企改進銷售策略，通過增加中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)比率，擴大限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，使中低收入居民有能力、有可能購買到住房，從供給側(cè)改變當前的供給需求失衡關(guān)系。

再次，盤活城市存量建設(shè)用地。城市中普遍存在大量的閑置土地，這既包括近年來地方政府圈占過大規(guī)模用地、浪費的新城新區(qū)，也包括需要進行改造的舊城區(qū)。通過高效利用這些閑置土地，讓原土地使用者參與盤活過程，改變政府維持的一個池子蓄水與一個龍頭放水的壟斷供應局面。

最后，反思18億畝耕地紅線的必要性。這一人為的土地供應制度從預期上牢牢地建立起了土地稀缺，從而房產(chǎn)稀缺的概念，加上城市人口數(shù)量和人們真實收入的增長，房價肯定要上去。這就要求我們破除糧食取決于耕地的錯誤思想，必須清楚糧食問題是收入問題而不是耕地問題。

（二）官員績效考核機制創(chuàng)新

首先，改變以GDP為導向的地方政府官員政績觀。以GDP為導向的政績觀，在改革發(fā)展初期，的確起到了催動經(jīng)濟發(fā)展的巨大作用。但是隨著我國經(jīng)濟、社會的發(fā)展，高歌猛進的粗放式發(fā)展已經(jīng)不再適合人民的需求。樹立更加科學的政績觀，首先有利于政府在政策上，合理引導民眾的住房需求和消費模式；在管理上，控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，在程度上，減緩被動性住房需求。

其次，有利于改變地方政府“以地創(chuàng)收”的單一經(jīng)濟發(fā)展模式，即將土地作為增加地方財政收入的重要手段，甚至當做一種投資手段，將保障性住房用地進行商業(yè)開發(fā)來獲得高額回報。這些行為，造成商業(yè)用地占了每年城市土地供應的大部分，破壞了市場供求關(guān)系。只有將政府的財政收入由現(xiàn)行的土地財政逐漸轉(zhuǎn)向公共財政，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，加快解決低收入家庭住房困難的責任，降低地價進而降低房價。

（三）加大房地產(chǎn)領(lǐng)域的反腐力度

1. 公開房地產(chǎn)真實成本

隨著一個個與房地產(chǎn)相關(guān)的腐敗官員落馬，可以發(fā)現(xiàn)在官員與開發(fā)商勾結(jié)中，房地產(chǎn)成本已經(jīng)成了推動房價上漲的重要方面。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計稱，房地產(chǎn)商用于“公關(guān)”的成本占到樓盤總成本的3%—5%甚至更高，這些都會加到房價中，最終由購房者來承擔。這些房地產(chǎn)領(lǐng)域的尋租行為，推動房價持續(xù)上漲，進一步加劇房地產(chǎn)風險。通過厘清房價高企所隱含的腐敗成本，在房地產(chǎn)領(lǐng)域持續(xù)加大反腐力度，才能最終降低開發(fā)房地產(chǎn)項目的成本，使房價回歸合理。

2. 加強土地市場交易監(jiān)督

在招拍掛制度下，中央政府與地方政府合理加大監(jiān)督力度，土地市場交易應做到信息公開化透明化，除了通過制定相關(guān)法律政策，杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府的權(quán)力尋租行為之外，還應該警惕地方政府領(lǐng)導干部中存在的“一家兩制”問題，即在同一個家族或者家庭之中，既有擔任黨政干部的成員，又有下海經(jīng)商的成員。這種隱秘的現(xiàn)象，在缺乏有力監(jiān)督下，極其容易使公共權(quán)力“家族化”。這更需要建立更加嚴格的黨政干部親屬經(jīng)商影響力評估制度，防止權(quán)力染指市場，破壞公平競爭。

（四）推進地區(qū)之間與城鄉(xiāng)之間的平衡發(fā)展

習近平主席在十九大報告中指出：“我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾?！边@就要求把地區(qū)間、城鄉(xiāng)間的不平衡不充分發(fā)展問題作為今后的一個重點工作來抓。對房地產(chǎn)市場而言，在房價高企的當下，首當其沖應該對中小城市和農(nóng)村實行優(yōu)惠的土地供應政策，引導大城市的人口回流，使得各地人口比例趨于合理化以及促進人力資源在地區(qū)間和城鄉(xiāng)間的動態(tài)平衡。

（五）其他配套措施

一是穩(wěn)定貨幣供應增長速度。多年來貨幣供給的大幅增長對我國房價的推動不言而喻，所以要消除人民幣供給的相對過剩。二是適度調(diào)整住房信貸政策與銀行存貸款利率。比如，提高商業(yè)銀行存款的基準利率，使投資于房地產(chǎn)的資金有一部分回流到儲蓄存款和債券投資；嚴格房地產(chǎn)信貸政策，提高房貸利率，并提高購房的首付比例。三是減稅降費。通過減稅降費措施，降低制造業(yè)的成本，鼓勵企業(yè)家創(chuàng)業(yè)，并盡最大努力把企業(yè)家留在國內(nèi)，遏制制造業(yè)向外轉(zhuǎn)移。當一部分資本流向制造業(yè)時，流向房地產(chǎn)的資本必然會下降，這在客觀上也會促使房價回歸到合理的水平。

先前通過需求側(cè)的調(diào)控措施一再證明，它們無法降低房價。壓抑需求只能穩(wěn)住房價一時，隨后引發(fā)的又是大幅上漲，“調(diào)控”變成了“空調(diào)”?？梢妼Ψ康禺a(chǎn)市場的調(diào)控思路必須要重點放在供給側(cè)，即要想抑制房價，關(guān)鍵是要有足夠的供給，大規(guī)模土地供應必將增加商品房與保障房供應，結(jié)合促使房地產(chǎn)市場公開化透明化的措施與反腐敗向縱深發(fā)展的新常態(tài)，這才是解決高房價的根本舉措。當房地產(chǎn)的供求關(guān)系得到扭轉(zhuǎn)時，房價勢必得到平抑，從而惠及眾生。

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作者簡介：

馬海波，男，延安大學政治與法學學院政治經(jīng)濟學專業(yè)碩士研究生、講師，研究方向：新政治經(jīng)濟學。