房地產(chǎn)評(píng)估中收益法的應(yīng)用分析

劉珂

摘 要：我國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)在房地產(chǎn)市場中扮演的角色也越來越重要。因此，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行合理的估價(jià)，有助于對(duì)房地產(chǎn)市場的供求情況和價(jià)格變化情況進(jìn)行及時(shí)的掌握，同時(shí)也有利于相關(guān)政策和法規(guī)的制定。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；收益法；應(yīng)用

當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，進(jìn)一步進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)的完善和行業(yè)自率越來越引起人們的重視。在房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中通常在數(shù)據(jù)選用上存在著主觀性的弊端，房地產(chǎn)評(píng)估的還原法作為房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一也難以避免上述弊病，因此，通過對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估在應(yīng)用中的現(xiàn)狀分析、房地產(chǎn)各種評(píng)估方法介紹、著重對(duì)收益法進(jìn)行了理論和應(yīng)用案例的研究，獲得制度上或方法上的創(chuàng)新與發(fā)展，以便更好地服務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐工作，對(duì)實(shí)際工作具有一定的參考意義。

1 收益法的含義及應(yīng)用范圍

收益法又稱為收益還原法、收入資本化法、資本法，是以還原率將待估房地產(chǎn)未來產(chǎn)生的正常純收益貼現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，通過選定的貼現(xiàn)率計(jì)算貼現(xiàn)之和，即得出待估房地產(chǎn)的價(jià)格，此方法廣發(fā)的應(yīng)用于收益性房地產(chǎn)的評(píng)估中，以收益法得出的待估房地產(chǎn)價(jià)格又稱為收益價(jià)格。采用收益法的理論前提是待估房地產(chǎn)能夠在未來時(shí)期內(nèi)（評(píng)估時(shí)點(diǎn)后的時(shí)期內(nèi)）產(chǎn)生斷的收益，因此適用于有收益的房地產(chǎn)和土地評(píng)估中，例如寫字樓、旅店、家庭公寓等，而不適用于公園、學(xué)校、醫(yī)院、公益性房地產(chǎn)的評(píng)估中。因此，收益還原法的實(shí)質(zhì)便是對(duì)房地產(chǎn)年收益進(jìn)行折現(xiàn)，從而得到房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。收益還原法以效用價(jià)值論和地租理論為理論依據(jù)，并與替代理論相關(guān)。

2 收益法的理論依據(jù)

還原法對(duì)于土地的估價(jià)，是以地租理論為依據(jù)的，盡管純粹的“土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品，從而沒有任何價(jià)值”，但由于土地的特殊使用價(jià)值，因而在一定條件下，土地能為人類持續(xù)提供收益，即產(chǎn)生地租。地租是土地價(jià)格的基礎(chǔ)。正如馬克思所說“實(shí)際上，這個(gè)購買價(jià)格不是土地的購買價(jià)格，而是土地所提供的地租的購買價(jià)格…，土地的價(jià)格無非是土地出租的資本化收入?！被蛘哒f“資本化的地租表現(xiàn)為土地價(jià)格。”土地價(jià)格實(shí)質(zhì)上就是將土地年收益分別進(jìn)行折現(xiàn)而資本化。

3 收益法本身缺陷、難點(diǎn)

作為預(yù)期收益額的確定本身就有著自身先天性的弱點(diǎn)。首先，收益額預(yù)測(cè)的復(fù)雜性、預(yù)測(cè)方法的局限性、以及預(yù)測(cè)本身所固有的缺陷，這些都是使用收益法的先天性缺陷。不管多么完善的預(yù)測(cè)方法，它也只是對(duì)未來的預(yù)測(cè)，這種預(yù)測(cè)肯定會(huì)受到現(xiàn)有條件的制約，而且，每種預(yù)測(cè)方法也只是考慮到預(yù)測(cè)對(duì)象的某方面的特征，不可能兼顧預(yù)測(cè)對(duì)象各個(gè)方面的特征，因此，預(yù)測(cè)方法的選擇和應(yīng)用也增加了預(yù)期純收益確定的難度。其次，收益法的預(yù)期原理決定了確定預(yù)期收益額本身也需要借助一定的基礎(chǔ)進(jìn)行分析判斷，包括全面了解委估房地產(chǎn)的歷史、現(xiàn)在及預(yù)計(jì)未來一定時(shí)期的經(jīng)營狀況，結(jié)合統(tǒng)計(jì)資料和經(jīng)驗(yàn)積累等，由現(xiàn)在據(jù)以推知未來。這種分析判斷，如果不保持足夠的職業(yè)專業(yè)謹(jǐn)慎，不采取科學(xué)的態(tài)度，不掌握全面的資料信息，就可能嚴(yán)重偏離實(shí)際，經(jīng)不起時(shí)間與實(shí)踐的檢驗(yàn)，提供具有重大過失乃至虛假的評(píng)估結(jié)果報(bào)告，進(jìn)而就可能給委托人、依賴評(píng)估報(bào)告的第三人等造成損失，從而導(dǎo)致評(píng)估責(zé)任的產(chǎn)生，給評(píng)估帶來風(fēng)險(xiǎn)。從某種意義上來說，收益法涉及的預(yù)期收益額的確定過程，也就是包含可能的缺陷和局限的累積過程即評(píng)估的最終結(jié)果未滿足公正與有效性所帶來的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的形成過程。

收益法公式看似簡單，但是，要想用收益法準(zhǔn)確的評(píng)估出房地產(chǎn)的價(jià)值就需要準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)未來每一年的純收益和還原利率。然而，純收益與還原利率隨著市場狀況而起伏波動(dòng)，要想準(zhǔn)確還原未來每一年的純收益幾乎是不可能的。因此在估價(jià)中，估價(jià)師一般假設(shè)還原利率、純收益固定不變或者以一定的比例、數(shù)額穩(wěn)定增長，很明顯，這在一定程度上偏離了實(shí)際情況。并且預(yù)期純收益的水平和變動(dòng)趨勢(shì)的假設(shè)往往與實(shí)際不符。因此采用簡化的公式計(jì)算不可避免地會(huì)產(chǎn)生誤差。而且房地產(chǎn)的收益年限一般是較長的，可達(dá)幾十年甚至更長的，因此，要根據(jù)房地產(chǎn)純收益的影響因素來確定房地產(chǎn)投資在估價(jià)時(shí)點(diǎn)或以后若干年內(nèi)的純收益和還原利率也是很難做到的，而要準(zhǔn)確的確定長達(dá)幾十年甚至更長時(shí)間的純收益和還原利率也是不可能的，這也是使用收益法評(píng)估的一大難點(diǎn)。純收益的確定受各方面因素的影響較大純收益的確定受房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件各方面的因素影響，每一種房地產(chǎn)都有著自身的收益水平，也就有著不同的還原利率，采用市場法參考類似房地產(chǎn)得到的收益水平和還原利率必然與客觀值存在著一定的誤差，使得精確估價(jià)難度較大，并且，未來純收益是取決于客觀純收益，是排除了特殊因素、超額利潤和虧損等情況以后的純收益。由于不同時(shí)期房地產(chǎn)純收益的影響因素很多，如供求狀況、自身?xiàng)l件、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因索、行政因素、心理因素、國際因素等等，這些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度是不同的，各個(gè)因素在不同時(shí)間對(duì)房地產(chǎn)純收益的影響也是各異，因此，要準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)到各個(gè)影響因素在不同時(shí)點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)純收益的影響也是相當(dāng)困難的。因此，對(duì)收益法中的還原利率的確定也是一個(gè)難點(diǎn)。在收益法中，由于純收益的特性不同，收益法的具體公式也不相同，同時(shí)，評(píng)估的對(duì)象不同，采用的還原利率的性質(zhì)也不相同。而還原利率選取的不同，將會(huì)造成房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果很大的差別。一般認(rèn)為還原利率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)生的純收益具有相同風(fēng)險(xiǎn)的資本的收益率，它有種確定方法市場提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、投資收益率排序插入法和投資復(fù)合收益率法。采用投資收益確定還原利率，但實(shí)際操作也很困難。

4 對(duì)策研究

我們知道對(duì)收益性房地產(chǎn)判別不清，會(huì)限制收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用，從而會(huì)影響房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。筆者主要從以下兩個(gè)方面對(duì)其進(jìn)行了判斷、該項(xiàng)房地產(chǎn)是不是具有可以為其擁有者帶來經(jīng)常性的出租收入或者其他收入的能力。這是判斷一宗房地產(chǎn)是不是收益性房地產(chǎn)的一個(gè)基本的標(biāo)準(zhǔn)。但是僅憑著一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)并不能準(zhǔn)確的判定一宗物業(yè)就是或者不是收益性房地產(chǎn)。如果一個(gè)有特殊需求的客戶租用了一個(gè)位于邊遠(yuǎn)農(nóng)村的住宅，那么這個(gè)住宅就可以被稱為收益性房地產(chǎn)嗎這就需要用第二條標(biāo)準(zhǔn)來衡量。該項(xiàng)房地產(chǎn)在市場上是不是存在大量的交易或者出租的實(shí)例，也就是市場是否接受或者說是是否承認(rèn)該項(xiàng)房地產(chǎn)為收益性房地產(chǎn)。因?yàn)橥ㄟ^大量的可比實(shí)例，才能確定該類房地產(chǎn)的租金或者其他收益的客觀、合理的數(shù)額，這樣的一個(gè)房地產(chǎn)才能稱為真正的收益性房地產(chǎn)。

當(dāng)然，這種判別標(biāo)準(zhǔn)值是建立在筆者對(duì)其認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，還需要進(jìn)一步完善和改進(jìn)。筆者認(rèn)為國家行業(yè)協(xié)會(huì)及主管部門應(yīng)該盡量列舉出一些能用收益法評(píng)估的房地產(chǎn)類型，給評(píng)估師一個(gè)參考的范圍，從側(cè)面引導(dǎo)其運(yùn)用收益法去評(píng)估。

5 結(jié)語

收益法評(píng)估作為現(xiàn)今被歐美發(fā)達(dá)國家廣泛應(yīng)用于企業(yè)價(jià)值評(píng)估的先進(jìn)評(píng)估技術(shù)，將成為我國資產(chǎn)評(píng)估業(yè)走向世界的主要途徑?？梢哉f，為收益法提供良勝發(fā)展空間，也就是為我國資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展推開走向世界的大門

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