房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃研究

俞 峰

一、引言

目前，我們國家調(diào)控房地產(chǎn)的政策愈來愈明朗，手段也愈來愈具有針對性，

未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會(huì)面臨巨大壓力。因此各房地產(chǎn)企業(yè)合法合規(guī)地進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)籌劃具有重要現(xiàn)實(shí)意義，能夠增加企業(yè)的收益，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)程度。房地產(chǎn)企業(yè)要積極利用當(dāng)前稅收優(yōu)惠政策，合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，優(yōu)化企業(yè)稅負(fù)和利潤比例，實(shí)現(xiàn)既定的稅務(wù)優(yōu)化目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃的必要性

現(xiàn)在我國有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅稅務(wù)籌劃工作，從理論基礎(chǔ)角度和實(shí)踐操作方面來看，都是一種剛剛起步的階段。因此房地產(chǎn)企業(yè)只能依靠目前我國推行的土改政策和國外在土地增值稅稅務(wù)籌劃方面的知識，進(jìn)行探索與創(chuàng)新。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃的必要性有以下幾方面：

一是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，涉稅過程較為復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)納稅人在繳納土地增值稅分為三個(gè)階段，辦理手續(xù)繁瑣，時(shí)間周期較長，對于納稅人而言浪費(fèi)時(shí)間、金錢等資源，給企業(yè)財(cái)務(wù)人員帶來巨大的工作量，間接影響到納稅人繳稅積極性。合理的稅務(wù)籌劃可以使企業(yè)節(jié)省很大一筆稅金，長遠(yuǎn)來看可以使得企業(yè)更持續(xù)發(fā)展、增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、提升市場的競爭力。

二是房地產(chǎn)企業(yè)交易金額大，涉稅金額較為巨大。相較于其他行業(yè)，我國房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)普遍過高。譬如：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)需繳納的房產(chǎn)稅占房產(chǎn)余值的比例為1.2%；同時(shí)還有契稅要求占房產(chǎn)總交易額的比例約為3%-5%之間等。筆者將所有的稅款全部加以合計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅款總額約為企業(yè)毛利潤的50%左右。過高的稅率既是房地產(chǎn)企業(yè)間的難題，同時(shí)也為房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃活動(dòng)提供了較大空間。

三是房地產(chǎn)企業(yè)作為稅務(wù)機(jī)關(guān)的監(jiān)管重點(diǎn)，涉稅風(fēng)險(xiǎn)較大。房地產(chǎn)作為中國的支柱性產(chǎn)業(yè)一直以來就備受關(guān)注，自“營改增”政策頒布以來，房地產(chǎn)企業(yè)備受稅務(wù)機(jī)關(guān)的關(guān)注，因而各企業(yè)要防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，做好稅務(wù)籌劃，及時(shí)準(zhǔn)確的進(jìn)行納稅申報(bào)。

四是若稅務(wù)籌劃成功，所帶來的價(jià)值巨大。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身實(shí)際情況，調(diào)整戰(zhàn)略規(guī)劃，做好產(chǎn)品的定位和種類結(jié)構(gòu)，及時(shí)根據(jù)市場變化做出變化，從而降低企業(yè)稅負(fù)，提高未來價(jià)值。

五是涉及多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、節(jié)稅點(diǎn)，稅務(wù)籌劃空間較大。目前我國推行的土改政策中存在眾多風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、節(jié)稅點(diǎn)，使得土地增值稅的稅務(wù)空間變得更加深闊，同時(shí)也要求納稅人必須深入研究相關(guān)稅收政策，順應(yīng)政策導(dǎo)向?qū)ζ髽I(yè)稅務(wù)進(jìn)行合理籌劃。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃的方法

（一）費(fèi)用遷移籌劃方法

依據(jù)土地增值稅相關(guān)稅法可知，房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算開發(fā)費(fèi)用（即期間費(fèi)用）以利息為計(jì)算前提，再根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本相對應(yīng)數(shù)額的比例進(jìn)行扣除，企業(yè)進(jìn)行處理時(shí)容易混淆是實(shí)際發(fā)生額中扣除還是房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本中扣除。換句話說，房地產(chǎn)企業(yè)可以運(yùn)用費(fèi)用遷移法，合理增加相關(guān)開支，實(shí)現(xiàn)合規(guī)合法避稅。

（二）“臨界點(diǎn)”籌劃方法

從項(xiàng)目開發(fā)、建成、銷售等一系列環(huán)節(jié)下來，房地產(chǎn)商要做到全行業(yè)最低價(jià)、所繳納的土地增值稅最低、所獲得的利潤最高早已成為房地產(chǎn)企業(yè)萬眾關(guān)注的話題。根據(jù)土地增值稅稅法規(guī)定，納稅人建造普通住宅之后售賣住宅的，進(jìn)行納稅時(shí)增值稅稅額不超過可抵扣稅額的百分之二十的部分，可免征收土地增值稅；若是增值稅稅額超過可抵扣稅額的百分之二十的部分，應(yīng)當(dāng)按其規(guī)定計(jì)稅方案對全部增值額進(jìn)行繳稅。由此可知，“20%的增值額”其實(shí)就是土地增值稅的臨界點(diǎn)。納稅人在進(jìn)行稅務(wù)籌劃是可依據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)進(jìn)行合理地土地增值稅稅收籌劃。在日常的工作中，財(cái)稅人員首先會(huì)計(jì)算得出項(xiàng)目的增值率（就是增值額和允許抵扣稅稅額的比率），然后通過提前控制項(xiàng)目中的成本費(fèi)用數(shù)額來調(diào)整增值率的大小。

（三）分散收入籌劃法

我國目前稅法規(guī)定土地增值稅的定義中，土地增值稅在扣除一定項(xiàng)目金額后，納稅人可以轉(zhuǎn)讓的收入越少，相對應(yīng)的土地增值稅稅率和稅額就會(huì)越低。房地產(chǎn)商在日常銷售交易時(shí)，可以將與整個(gè)房地產(chǎn)分開處理的部分全部分開，并分次單獨(dú)簽署相關(guān)合同。

（四）累進(jìn)稅率選擇

土地增值稅的稅率按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，以分級和征稅形式實(shí)行。高增值稅率伴隨高稅率，多繳納稅款；低增值稅率伴隨低稅率，少繳納稅款。下表為四級超率累進(jìn)稅率。

表1 四級超率累進(jìn)稅率

四、針對房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展中土地增值稅稅務(wù)籌劃的建議

（一）對現(xiàn)行的土地增值稅政策進(jìn)行不斷調(diào)整

在我國稅局頒布的規(guī)定明確了，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅時(shí)清算時(shí)間與空間的“臨界線”，在一定程度上也表明了該稅種稅務(wù)征收的可操作性，以及房地產(chǎn)開發(fā)公司稅收標(biāo)準(zhǔn)化義務(wù)，更重要的是在房價(jià)上漲的情況下重新實(shí)施這項(xiàng)稅收，實(shí)質(zhì)上是宏觀調(diào)控的延續(xù)和完善。換句話說，房地產(chǎn)市場仍將是政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃更將成為關(guān)注的焦點(diǎn)。嚴(yán)格征收土地增值稅將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌。由此看來，通過嚴(yán)厲征收土地增值稅將有助于房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展、重新優(yōu)化資源配置的效果。

（二）企業(yè)和稅務(wù)部門對稅務(wù)籌劃的不斷優(yōu)化

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的重要稅種——土地增值稅，素來就有高稅率、稅負(fù)重的稱號，其計(jì)算過程方法異常復(fù)雜、清算難度大。無論是房地產(chǎn)企業(yè)還是稅務(wù)部門，嚴(yán)格執(zhí)行清算。作為征稅的稅務(wù)部門，必須嚴(yán)格按照法律，有稅必征。企業(yè)和稅務(wù)部門在稅收上互相博弈，房地產(chǎn)企業(yè)做一份合理的稅收籌劃方案，其實(shí)施過程也務(wù)必要通過稅務(wù)部門的嚴(yán)格審核，才能達(dá)成稅務(wù)籌劃的目標(biāo)，成就企業(yè)盈利的目的。在當(dāng)今國家嚴(yán)格的調(diào)控措施下，企業(yè)若想要保持住原有的高收益，必須做好各項(xiàng)預(yù)算、籌劃；稅務(wù)部門也需要在不斷變換的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，改變稅收政策，早日完善我國稅務(wù)在土地增值稅方面的不足，以求最優(yōu)。

（三）加強(qiáng)成本控制，降低企業(yè)應(yīng)納稅額

為了獲得足夠和合理的成本，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該對鋼筋，水泥，建筑材料和建筑公司等多方的合作協(xié)商出一份最優(yōu)利潤方案，在實(shí)施方案階段發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)作出相應(yīng)的調(diào)整，以求實(shí)現(xiàn)增值額最低。因此，土地增值稅的清算工作中，與合作方進(jìn)行協(xié)商溝通、合同的規(guī)范管理等對房地產(chǎn)企業(yè)來說都非常關(guān)鍵。對于確定可抵扣項(xiàng)目成本和產(chǎn)品成本分?jǐn)偅A(chǔ)數(shù)據(jù)和結(jié)算數(shù)據(jù)的收集整理非常關(guān)鍵。因此房地產(chǎn)企業(yè)在日常成本管理中，必須及時(shí)建立合同臺(tái)賬，確保隨時(shí)隨地都能了解合同情況，也為成本收集做好基礎(chǔ)工作。

五、結(jié)束語

隨著我們國家調(diào)控房地產(chǎn)的政策愈來愈具有針對性，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將面臨更大的壓力。因此各房地產(chǎn)企業(yè)合法合規(guī)地進(jìn)行土地增值稅稅務(wù)籌劃具有重要現(xiàn)實(shí)意義，能夠增加企業(yè)的收益，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)程度。房地產(chǎn)企業(yè)要積極利用當(dāng)前稅收優(yōu)惠政策，合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃，優(yōu)化企業(yè)稅負(fù)和利潤比例，實(shí)現(xiàn)既定的稅務(wù)優(yōu)化目標(biāo)。