房某某與Y房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛一案

胡國衛(wèi)

摘要：房某某與Y房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，并就債權(quán)轉(zhuǎn)為購房款達成合意。之后，Y房產(chǎn)公司未能按照合同約定交付標的物，構(gòu)成違約，在合同有效的情況下，房某某可得主張解除合同并返還購房款，支付違約金，但不得就涉案房屋拍賣款優(yōu)先受償。

關(guān)鍵詞：房屋買賣合同；合同效力；優(yōu)先受償；物權(quán)期待權(quán)

【基本案情】

2015年9月19日，原告房某某與被告Y房產(chǎn)公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，合同約定：被告將坐落于T縣某商業(yè)中心財富國際小區(qū)A2幢601室房屋出賣給原告；被告應(yīng)于2016年3月30日前將符合條件的商品房交付給原告使用；被告逾期交付90天后，原告有權(quán)解除合同，被告應(yīng)按已交付房款的5%支付違約金。被告Y房產(chǎn)公司并于合同簽訂當日向原告開具收款收據(jù)一份，客戶名稱為房某某、A2-601，金額為1336693元，并備注為現(xiàn)金。原告并與被告Y房產(chǎn)公司就房某某、霍某某、趙某某等人的債權(quán)本息合計1296692.5元轉(zhuǎn)化為涉案房屋的購房款進行確認。

經(jīng)審理查明：

現(xiàn)涉案的T縣某商業(yè)中心財富國際小區(qū)A2幢601室房屋已于2016年11月28日被L市人民法院查封。

【裁判結(jié)果】

T縣人民法院依照相關(guān)法律規(guī)定，判決如下：

一、解除原告房某某與被告Y房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2015年9月19日簽訂的商品房買賣合同。

二、限被告Y房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告房某某購房款1336693元。

三、限被告Y房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告房某某違約金66834.65元。

四、駁回原告房某某的其他訴訟請求。

【爭議焦點】

本案的爭議焦點有兩點：1、雙方簽訂的商品房買賣合同是否有效？2、原告對涉案房屋拍賣款是否享有優(yōu)先受償權(quán)？

針對爭議焦點一，存在二種意見：

一種意見認為雙方簽訂的房屋買賣合同無效，理由如下：雖然原、被告雙方于2015年9月19日簽訂的商品房買賣合同，系雙方真實意思表示，且不違反法律強制性規(guī)定，但被告并未實際收到原告的購房款，因而房屋買賣合同無效。

另一種意見則認為雙方簽訂的房屋買賣合同有效，理由如下：1、只要買賣合同系雙方真實意思表示，且不違反法律強制性規(guī)定，則應(yīng)認定合同合法有效，原、被告雙方應(yīng)當按照合同約定全面履行自己的合同義務(wù)。2、是否交付購房款并非合同是否有效的依據(jù)，而且從被告于合同簽訂之日向原告開具收款收據(jù)，并對購房款的出資組成說明進行蓋章確認，足以相信原、被告已就債權(quán)轉(zhuǎn)為購房款達成合意。

評析：根據(jù)《合同法》第四十四條第一款的規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。而法律明確規(guī)定的合同無效情形僅限于《合同法》第五十二條規(guī)定的五種情形，其中并不包括是否交付價款這一要素。因此，本案中，因雙方在房屋買賣合同中對合同生效時間并無特別約定，故合同自成立時生效。

針對爭議焦點二，亦存在二種意見：

一種意見認為原告對涉案房屋拍賣款享有優(yōu)先受償權(quán)，理由如下：依據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條的規(guī)定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。原、被告已就債權(quán)轉(zhuǎn)為購房款達成合意，即可認定原告已經(jīng)交付購買商品房的全部價款項，故原告對涉案房屋拍賣款享有優(yōu)先受償權(quán)。

另一種意見則認為原告對涉案房屋拍賣款不享有優(yōu)先受償權(quán)，理由如下：《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條的規(guī)定是對已交付全部或者大部分購房款消費者的物權(quán)期待權(quán)予以特殊保護，而本案原告要求解除房屋買賣合同，并返還購房款及支付違約金，其主張的是債權(quán)并非物權(quán)，無需予以特殊保護。因此，原告對涉案房屋拍賣款不享有優(yōu)先受償權(quán)。

評析：在執(zhí)行程序?qū)Σ粍赢a(chǎn)買受人進行優(yōu)先保護，是對買受人物權(quán)期待權(quán)的保護。所謂買受人物權(quán)期待權(quán)，是指對于簽訂買賣合同的買受人，在已經(jīng)履行合同部分義務(wù)的情況下，雖然尚未取得合同標的物的所有權(quán)，仍賦予其類似所有權(quán)人的地位，其物權(quán)的期待權(quán)具有排除執(zhí)行等物權(quán)效力。這一理論的確立，主要是因為不動產(chǎn)買受人簽訂買賣合同之后，往往不能及時進行登記。在此期間，不動產(chǎn)仍屬于出賣人所有，而買受人將面臨其他金錢債權(quán)人請求就買賣的不動產(chǎn)拍賣并優(yōu)先受償?shù)娘L險。而本案中，原告主張解除房屋買賣合同，返還購房款并支付違約金，意味著其已經(jīng)放棄了類似所有權(quán)人的地位，不再享有物權(quán)期待權(quán)。原告與被告關(guān)于購房款、違約金的糾紛，實為債權(quán)而非物權(quán)糾紛，無需予以特殊保護，因此，原告對涉案房屋拍賣款不享有優(yōu)先受償權(quán)。

（作者單位：浙江省天臺縣人民法院，浙江 臺州 317200）