關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理問題的探討

何昌容

摘 要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)文化需求也越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)隨著需求的增長(zhǎng)也在飛速的發(fā)展和壯大。文章對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)問題進(jìn)行研究與討論，企業(yè)得到了快速和穩(wěn)步的發(fā)展，可供參考。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理 資金籌劃 資金密集型企業(yè)

一、目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

房地產(chǎn)行業(yè)本身所涉及的部門和領(lǐng)域非常廣泛，其發(fā)展對(duì)多個(gè)行業(yè)都存在著聯(lián)動(dòng)影響，也是當(dāng)前受國(guó)家宏觀政策調(diào)控的對(duì)象，政策敏感性強(qiáng)，因此容易受一些因素的制約和影響。包括政治因素、經(jīng)濟(jì)因素、環(huán)境因素、和技術(shù)因素等，這些因素的變化將直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)階層缺乏一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，只注重經(jīng)濟(jì)利益的產(chǎn)生結(jié)果，對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目本身缺乏一定的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，這種現(xiàn)象產(chǎn)生的原因是，在我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的初期，由于一些相關(guān)的單位和組織沒有對(duì)其進(jìn)行有效和合理的把控，使很多房地產(chǎn)投資者在短短的幾十年里得到了豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，豐厚的利潤(rùn)不僅掩蓋了企業(yè)管理存在的漏洞，也大大降低了管理層的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。使管理者們?cè)诜康禺a(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)變得手足無措。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，由于內(nèi)外部環(huán)境的各種難以預(yù)料或無法控制的不確定性因素的作用，使企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)所獲取的財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏差的可能性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要有：籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)本身是一個(gè)資金耗費(fèi)量很大的行業(yè)，只有有雄厚的資金鏈條和供應(yīng)才能確保房地產(chǎn)工程的順利進(jìn)行。在房地產(chǎn)企業(yè)，融資是一個(gè)非常重要的問題，由于存在融資，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由此而產(chǎn)生。由于企業(yè)管理者的風(fēng)險(xiǎn)偏好不同，風(fēng)險(xiǎn)承受度不同，以及企業(yè)資金分配和利用上存在著的多樣化需求，其風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)也各不相同。同時(shí)，我國(guó)目前的情況是，房地產(chǎn)行業(yè)被很多投資人認(rèn)為是一個(gè)暴利的行業(yè)，所以愿意將大量的資金投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，尋求更大的利潤(rùn)空間，這就使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)的局面。在成本費(fèi)用的控制上，缺乏科學(xué)的規(guī)劃和合理的預(yù)算。有些房地產(chǎn)單位在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，忽視了一些具體的工程承建流程，就是在項(xiàng)目方案還沒有具體確定前，就先行破土動(dòng)工，沒有依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行工程招標(biāo)；同時(shí)在成本控制的內(nèi)容上，不夠全面，往往忽略了設(shè)計(jì)成本的有效控制。

很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)功能的理解存在一定的誤差，其意識(shí)還停留在傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)基本技能的層面上，認(rèn)為財(cái)務(wù)的職能就是進(jìn)行一些會(huì)計(jì)核算，而忽視了財(cái)務(wù)對(duì)預(yù)算和經(jīng)營(yíng)過程的分析功能，所以房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)功能不準(zhǔn)確的理解，導(dǎo)致很多財(cái)務(wù)部門沒有完全的發(fā)揮其作用和功能，失去了財(cái)務(wù)本身的意義和價(jià)值。

二、有效規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）做好資金籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，雄厚的資金是企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司在成立之初就應(yīng)對(duì)企業(yè)的資金來源進(jìn)行合理籌劃，配置權(quán)益資本和負(fù)債資本的比例，既滿足股東的期望報(bào)酬率，又能實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的本金安全和收益要求。在配置權(quán)益資本和負(fù)債資本的比例時(shí)，首先要分析企業(yè)所處行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，分析企業(yè)的盈利能力和利潤(rùn)增長(zhǎng)率；分析國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，分析各種融資方式的資本成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，在進(jìn)行營(yíng)運(yùn)資本配置時(shí)，考慮易變現(xiàn)率，所謂易變現(xiàn)率，可以用經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資產(chǎn)中長(zhǎng)期籌資來源的比例來衡量。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的風(fēng)險(xiǎn)理念以及企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略和短期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，選擇相應(yīng)的籌資策略（適中型籌資策略、保守型籌資策略、激進(jìn)型籌資策略），由此產(chǎn)生不同的長(zhǎng)期、短期資金需求。在經(jīng)過上述測(cè)算分析后，選擇適當(dāng)?shù)臋?quán)益、負(fù)債資本配置比例，同時(shí)，確定負(fù)債資本的長(zhǎng)期、短期配置方案，形成符合房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展需要的融資模式。有效應(yīng)對(duì)和避免后期經(jīng)營(yíng)過程中的資金瓶頸問題，增強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性。

（二）在房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)全面預(yù)算

在房地產(chǎn)企業(yè)引起全面預(yù)算管理，有效監(jiān)控企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過程，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、分析并糾正經(jīng)營(yíng)過程中偏離預(yù)定路線的事項(xiàng)，讓企業(yè)在向既定的目標(biāo)前進(jìn)過程中不偏離方向

全面預(yù)算管理是一個(gè)系統(tǒng)化的管理系統(tǒng)，是一個(gè)注重事前、事中，主動(dòng)迎求自己未來，全員參與管理的綜合系統(tǒng)。在房地產(chǎn)企業(yè)中引入預(yù)算管理，可將企業(yè)的戰(zhàn)略與年度生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃結(jié)合起來，制定企業(yè)的年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，包括但不限于收入指標(biāo)、成本費(fèi)用指標(biāo)、利潤(rùn)指標(biāo)，并將實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況與預(yù)算進(jìn)行對(duì)比分析，分析查找異常情況，切實(shí)防范和降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

全面預(yù)算的編制是預(yù)算管理的核心環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)際，對(duì)照行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)，制定自己的全面預(yù)算管理目標(biāo)。預(yù)算的編制過程既是一個(gè)上下溝通、戰(zhàn)略認(rèn)同與互動(dòng)的過程，同時(shí)也是一個(gè)強(qiáng)化責(zé)任單位自我意識(shí)、明晰規(guī)劃未來的過程。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化預(yù)算的編制過程，既要有對(duì)標(biāo)企業(yè)作參考，同時(shí)，也要企業(yè)結(jié)合自身實(shí)際，制定需要全員共同努力才能達(dá)的目標(biāo)，這個(gè)目標(biāo)的高度應(yīng)似同踮起腳尖摘蘋果的效果。同時(shí)，在預(yù)算執(zhí)行過程中，將階段性實(shí)際經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)與預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行比較分析，對(duì)其差異查明原因，檢討過去防范未來，為戰(zhàn)略目標(biāo)保駕護(hù)航。

全面預(yù)算管理一方面可以為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為糾偏，還能在預(yù)算分析過程發(fā)現(xiàn)新的機(jī)會(huì)，為管理層提供參考；是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效工具，也是房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理的必然選擇。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極的做好成本風(fēng)險(xiǎn)管理工作

成本風(fēng)險(xiǎn)管理工作直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定性，在日常的企業(yè)管理中，如果成本管理環(huán)節(jié)薄弱，很容易導(dǎo)致一些風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，給企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展帶來了消極的影響。特別是房地產(chǎn)企業(yè)受政策因素影響大，在供不應(yīng)求和去庫(kù)存之間轉(zhuǎn)換角色，對(duì)成本是極大的考驗(yàn)。因此，必須要做好房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理。作為企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，首先要對(duì)工程的整體情況有所把握，包括項(xiàng)目的規(guī)模，性質(zhì)，涉及范圍等，建立一個(gè)相對(duì)準(zhǔn)確的成本范圍標(biāo)準(zhǔn)。然后根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際的運(yùn)行情況，采取合理的控制手段進(jìn)行控制。在控制過程中，應(yīng)定期召開分析會(huì)，階段性的對(duì)成本進(jìn)行分析，并成立一個(gè)相對(duì)完善的財(cái)務(wù)審核部門，這個(gè)部門在財(cái)務(wù)成本控制中，發(fā)揮著重要的監(jiān)督和審核作用。同時(shí)還應(yīng)建立分級(jí)的成本核算系統(tǒng)，合理地將成本核算制度執(zhí)行下去，通過有效的溝通和部門之間的合作，實(shí)現(xiàn)成本控制，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目標(biāo)。其次在成本管理方面，需建立一個(gè)完善的成本管理體系，對(duì)項(xiàng)目資金的流向進(jìn)行嚴(yán)格把控，對(duì)相關(guān)的憑證和票據(jù)進(jìn)行合理的保存和管理，避免一些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展提供有力的保障。

（四）提升財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)和文化水平

由于房地產(chǎn)管理層對(duì)財(cái)務(wù)部門職能認(rèn)識(shí)不足，致使財(cái)務(wù)人員的基本素質(zhì)不高，在財(cái)務(wù)人員的招募中，沒有相應(yīng)的技術(shù)職稱要求，所以房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)工作質(zhì)量得不到保障，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著不利的影響。根據(jù)這種情況，作為房地產(chǎn)企業(yè)的管理者，應(yīng)注重財(cái)務(wù)人員的能力培養(yǎng)，具體應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，使其在學(xué)習(xí)過程中樹立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，掌握更多的財(cái)務(wù)相關(guān)知識(shí)，提高自身解決和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。在學(xué)習(xí)中不斷地提高財(cái)務(wù)工作人員的職業(yè)素養(yǎng)和相關(guān)技能，在面對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過程中，能給決策者提出合理化建議，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)財(cái)務(wù)工作者的價(jià)值。

其次，做為房地產(chǎn)企業(yè)的管理層也應(yīng)適當(dāng)學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)知識(shí)，樹立風(fēng)險(xiǎn)觀。同時(shí)，引導(dǎo)和要求財(cái)務(wù)人員參與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，明確企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理職能，并采取適應(yīng)措施激勵(lì)、保護(hù)財(cái)務(wù)人員的工作積極性，提高其風(fēng)險(xiǎn)管控的主動(dòng)性和價(jià)值性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)防患于未然的應(yīng)對(duì)態(tài)度

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理上應(yīng)保持積極的應(yīng)對(duì)態(tài)度，建立風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)。確保將風(fēng)險(xiǎn)控制在與公司總體目標(biāo)相適應(yīng)并可承受的范圍內(nèi)；確保內(nèi)外部，尤其是企業(yè)與股東之間實(shí)現(xiàn)真實(shí)、可靠的信息溝通，包括編制和提供真實(shí)、可靠的財(cái)務(wù)報(bào)告；確保遵守有關(guān)法律法規(guī)；確保企業(yè)有關(guān)規(guī)章制度和為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而采取的重大措施的貫徹執(zhí)行，保障經(jīng)營(yíng)管理的有效性；確保企業(yè)建立針對(duì)各項(xiàng)重大風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后的危機(jī)處理計(jì)劃，保護(hù)企業(yè)不因?yàn)?zāi)害性風(fēng)險(xiǎn)或人為失誤而遭受重大損失。

風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的建立，需整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員共同完成，普通員工有義務(wù)將自己意識(shí)到的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表達(dá)出來，領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)斟酌每一個(gè)員工的合理化建議，并根據(jù)實(shí)際情況酌情采納，財(cái)務(wù)部門應(yīng)做好各個(gè)部門之間的財(cái)務(wù)往來關(guān)系，債權(quán)分明，使部門間的財(cái)務(wù)往來關(guān)系更加明確和清晰。對(duì)于一些臨期回籠的資金，財(cái)務(wù)部門應(yīng)采取積極的回籠手段，使資金實(shí)現(xiàn)按期回籠，保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常資金運(yùn)轉(zhuǎn)。另一方面，企業(yè)需從自身做起，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，在面對(duì)問題時(shí)，勇于承擔(dān)責(zé)任，采取積極的應(yīng)對(duì)措施解決問題。

四、結(jié)束語

綜上所述，在如此激烈的房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)必須要提高自身的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和防范意識(shí)，提高自身善于發(fā)現(xiàn)問題的能力，對(duì)于一些潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)采取積極的應(yīng)對(duì)態(tài)度，從管理者到普通員工，建立全面的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)體系，從制度上、流程上控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)揮其重要的作用。

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