住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)探討

李春紅

摘 要：伴隨我國市場經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場異?；鸨?，規(guī)模不斷壯大，進(jìn)一步推動(dòng)房貸量的不斷增長與發(fā)展。針對住房公積金貸款來說，由于貸款利率低于商業(yè)貸款，同時(shí)申請流程相對簡單，因而受到社會(huì)各界人群的廣泛關(guān)注與支持。住房公積金貸款量的增長也加快推動(dòng)我國住房管理體制的更新改革，進(jìn)而滿足各類人群居住需要。然而，基于我國有關(guān)住房公積金的各類體制并不健全，導(dǎo)致貸款仍舊面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。本文針對導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的成因展開分析，并制定了應(yīng)對策略。對推動(dòng)我國住房公積金體制的全面更新，激發(fā)其應(yīng)有的功能與價(jià)值，有重要的實(shí)踐意義。

關(guān)鍵詞：住房公積金 貸款 風(fēng)險(xiǎn)

一、住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)成因

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)

住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)中有一類風(fēng)險(xiǎn)為信用風(fēng)險(xiǎn)，也就是違約風(fēng)險(xiǎn)，即借款方在后續(xù)階段無能力或不繼續(xù)按照合同履約，不可定期償還貸款與利息便會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)，使貸款方蒙受損失。從住房公積金管理中心角度來說，如果信息不對稱便會(huì)引發(fā)決策誤差，進(jìn)而形成信用風(fēng)險(xiǎn)。例如，其同個(gè)人之間會(huì)產(chǎn)生信用信息不對接的問題。當(dāng)前，我國沒能創(chuàng)建健全的個(gè)人信用管理體系，各類信息透明性不高，使得公民之中包含信用等級較低的群體，該類人群通常具備償還力卻故意不履行責(zé)任。加之我國針對該部分人群違約行為欠缺懲處力度，違約代價(jià)有限，進(jìn)而時(shí)常引發(fā)違約行為。另一方面，雖然借款方在提出申請時(shí)信用等級較好，然而卻遭遇突發(fā)意外事件而影響了經(jīng)濟(jì)狀況，這樣也會(huì)影響其貸款償還能力，繼而引發(fā)違約風(fēng)險(xiǎn)。

（二）市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

通常來說，住房公積金貸款需要經(jīng)歷較長的償還時(shí)間，大部分多于十年，而針對瞬息萬變的市場環(huán)境，長期之中各類事務(wù)價(jià)值均會(huì)有所波動(dòng)，就好像房價(jià)的漲幅一樣。提出貸款申請時(shí)需要履行抵押手續(xù)，而市場環(huán)境的更新會(huì)引發(fā)抵押物價(jià)值的波動(dòng)。一般來說抵押物通常是付清首付款的房產(chǎn)，一旦房價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)便會(huì)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、導(dǎo)致法律糾紛等問題。近年來，我國房地產(chǎn)市場上漲態(tài)勢始終存在，過高的房價(jià)以及房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象均有可能令國家出臺(tái)調(diào)控政策，而房價(jià)一旦出現(xiàn)周期變化，特別是價(jià)格降低便會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)問題。

（三）擔(dān)保方式風(fēng)險(xiǎn)

基于住房公積金貸款特征，其擔(dān)保方式通常是通過貸款住房抵押，該環(huán)節(jié)中會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)問題。例如，當(dāng)前房產(chǎn)開發(fā)商銷售房屋過程中會(huì)通過預(yù)售回?cái)n資金，也就是說在建房產(chǎn)項(xiàng)目并沒有完工便進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)，而購房者則要通過預(yù)先支付房產(chǎn)資金的方式取得購買資格，基于房產(chǎn)項(xiàng)目仍舊處在施工狀態(tài)，在購買階段履行抵押貸款手續(xù)過程，便會(huì)出現(xiàn)由于房屋的各類問題而引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象。例如，各類城市、區(qū)域普遍存在的爛尾樓項(xiàng)目等。

加之住房公積金中心自身因素的影響，較難充分掌握貸款目標(biāo)具體的財(cái)務(wù)能力與抗風(fēng)險(xiǎn)狀況，無法及時(shí)的掌握市場環(huán)境變化方向，亦無法精準(zhǔn)評判抵押方物品的實(shí)際價(jià)值，因而會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤估值的現(xiàn)象。該狀況下，受到信息不對稱的影響，公積金管理中心將會(huì)蒙受較大的違約風(fēng)險(xiǎn)影響。

（四）開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)

針對房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商來講，如果出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈、資金鏈斷裂等問題，也會(huì)導(dǎo)致公積金貸款無法償還從而形成損失風(fēng)險(xiǎn)。例如，當(dāng)前房產(chǎn)市場之中，通常利用預(yù)售模式提前銷售房產(chǎn)項(xiàng)目，方便房產(chǎn)開發(fā)商快速得到資金。然而，基于購房者并沒有履行完購房的流程，即所購房屋為期房。因而，一旦房產(chǎn)開發(fā)商在后續(xù)施工階段中基于資金問題或是建筑項(xiàng)目設(shè)計(jì)問題而無法按期限交付房產(chǎn)，使得購房者無法按期入住，便會(huì)形成貸款風(fēng)險(xiǎn)。該狀況下，購房者通常不能按約定時(shí)間償還貸款，因此會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)損失。

二、加強(qiáng)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管理策略

（一）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

針對住房公積金管理中心來講，應(yīng)從思想意識(shí)層面入手，提升貸款風(fēng)險(xiǎn)防范警惕性，強(qiáng)化內(nèi)控管理與監(jiān)督，創(chuàng)建更加健全科學(xué)的內(nèi)容體制，令公積金真正得到安全可靠的保護(hù)，預(yù)防公積金貸款無法有效發(fā)放、非法挪用等問題。

同時(shí)，公積金管理中心應(yīng)全面重視貸款風(fēng)險(xiǎn)控制，以此為出發(fā)點(diǎn)，在部門之中創(chuàng)建行之有效的授權(quán)管理體制，進(jìn)行分權(quán)監(jiān)督控制。住房公積金中心成立的管理委員會(huì)是其內(nèi)部制定管理決策的重要組織，理應(yīng)全面注重防范公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)。例如，日常工作中應(yīng)根據(jù)市場環(huán)境持續(xù)優(yōu)化健全管理委員會(huì)各項(xiàng)工作職能，針對管理中心各項(xiàng)工作實(shí)施科學(xué)有序的監(jiān)督。中心工作人員風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)強(qiáng)弱針對防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的效率產(chǎn)生了極為重要的作用，為此中心領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)全面激發(fā)自身模范帶頭作用，針對各部門基層員工實(shí)施有序、合理、規(guī)范的引導(dǎo)，進(jìn)而持續(xù)提升全體員工的業(yè)務(wù)能力以及行業(yè)操守、職業(yè)道德，使他們依照住房公積金管理中心各項(xiàng)內(nèi)控制度加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理。事實(shí)上，中心各級管理員工是內(nèi)控體制的具體執(zhí)行人，強(qiáng)化他們的風(fēng)險(xiǎn)管控思維與意識(shí)，對開展各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)管理工作極為有利。為此，公積金管理中心應(yīng)在各部門之中做好防范貸款風(fēng)險(xiǎn)的教育宣傳管理，清晰劃分各部門員工在管控風(fēng)險(xiǎn)過程中所承擔(dān)的主要職能，令風(fēng)險(xiǎn)防控滲透至公積金貸款的整體流程之中。

另外，資金安全針對住房公積金管理中心的建設(shè)與未來運(yùn)營起到了至關(guān)重要的影響，為此，在強(qiáng)化貸款風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)的同時(shí)，應(yīng)做好資金流向、應(yīng)用等環(huán)節(jié)的監(jiān)督管控，中心具體工作人員應(yīng)依照內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)定嚴(yán)格、規(guī)范執(zhí)行，明確資金具體的使用項(xiàng)目、狀態(tài)。

（二）創(chuàng)建信用評級系統(tǒng)

住房公積金中心實(shí)施貸款風(fēng)險(xiǎn)管理階段中，加強(qiáng)信用評級對提升工作效率，降低風(fēng)險(xiǎn)等級發(fā)揮了極為有力的作用。當(dāng)前，我國央行按部就班的創(chuàng)建了相對較為完善合理的個(gè)人信用體系，可在住房公積金管理中心以及各地商業(yè)銀行系統(tǒng)中實(shí)現(xiàn)信息資源共享。利用該個(gè)人信用體系，將對購房者履行商業(yè)貸款、各類借款階段中存在不良記錄的人員起到有效的限制作用。例如，當(dāng)該部分人群在提出住房公積金貸款申請之時(shí)，可酌情提升他們的首付款比例，并縮減他們的貸款量、降低貸款年限，通過上述方式幫助中心規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。如發(fā)現(xiàn)借款人包含沒有償還的債務(wù)，或是收入以及償還貸款的比率無法符合標(biāo)準(zhǔn)要求之時(shí)，則可駁回貸款申請。

近年來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，住房公積金管理中心越發(fā)注重信用風(fēng)險(xiǎn)管理，該項(xiàng)工作則從前期的傳統(tǒng)定向管理漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)樾聲r(shí)期定量管理。利用創(chuàng)建完善的信用等級、風(fēng)險(xiǎn)評估模型，可對個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)做精準(zhǔn)的研究與管理，即便引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也可對其后果做有效的掌控。實(shí)踐階段中，住房公積金管理中心應(yīng)充分學(xué)習(xí)國外金融市場針對房屋貸款的批復(fù)標(biāo)準(zhǔn)與原則，即全面衡量借款方具體的綜合能力、道德品質(zhì)、擁有資本狀況、所處行業(yè)環(huán)境與抵押物價(jià)值。利用全面衡量上述因素來確定發(fā)放貸款的比例以及批復(fù)貸款的可能性。住房公積金貸款特征決定，其同銀行金融系統(tǒng)批復(fù)商業(yè)貸款存在本質(zhì)不同，即體現(xiàn)了明顯的政策性，而服務(wù)對象則大部分為收入較為穩(wěn)定的群體。該部分群體處在社會(huì)中層，償還貸款的來源則多為自身獲得的薪酬與工資，如果一旦該類人群固有的穩(wěn)定性遭到威脅甚至被打破，則他們償還貸款的能力會(huì)深受影響。為此在實(shí)施信用評級階段中，應(yīng)全面考量各類復(fù)雜社會(huì)因素的綜合影響，利用創(chuàng)建信用風(fēng)險(xiǎn)管理模型，精準(zhǔn)管控信用風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)控各類風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的后果。

（三）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)評估管理

針對住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)來講，引發(fā)的成因還包含風(fēng)險(xiǎn)評估不完善，無法精準(zhǔn)對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測，進(jìn)而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)大。為此，住房公積金管理中心應(yīng)依照市場環(huán)境、現(xiàn)實(shí)發(fā)展特征與時(shí)俱進(jìn)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理與評估，健全內(nèi)部管理機(jī)制，強(qiáng)化信息識(shí)別判定以及各項(xiàng)調(diào)查管理。例如，可通過當(dāng)前現(xiàn)代化的信息技術(shù)手段，充分明確貸款人具體的財(cái)務(wù)能力以及信用狀況，進(jìn)而準(zhǔn)確的分析與識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。評估貸款風(fēng)險(xiǎn)階段中，應(yīng)對容易導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)問題的高位人群進(jìn)行系統(tǒng)分析調(diào)查。

三、結(jié)束語

總之，針對當(dāng)前的市場環(huán)境與社會(huì)現(xiàn)狀，住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)管控極為重要。實(shí)踐階段中應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化貸款管理流程、明確各項(xiàng)操作標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化貸款風(fēng)險(xiǎn)管控，加強(qiáng)對借款方的分析調(diào)查。在前期應(yīng)積極開展對借款方的信用登記分析、深入實(shí)施財(cái)務(wù)調(diào)查，判斷貸款風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高低，創(chuàng)建完善的信用評級系統(tǒng)，進(jìn)而令其更加規(guī)范科學(xué)。同時(shí)應(yīng)做好后續(xù)的動(dòng)態(tài)跟蹤與實(shí)時(shí)調(diào)查，保證住房公積金貸款始終做到?？顚Ｓ茫坏┌l(fā)現(xiàn)存在不足問題應(yīng)快速處理，保證各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的安全與完整，提升貸款風(fēng)險(xiǎn)防控水平與能力。

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