市縣建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的稅源分析與相關(guān)思考
——以湖北省咸寧市為例

●陳紹初 陳淑芳 程 潔

一、建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅源分析的必要性

稅源，就是稅收的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。稅源分析是在稅源調(diào)查基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)方法揭示稅收與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系以及稅收征收狀況。

建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅源分析具有一定的獨(dú)特性，加強(qiáng)其稅源分析十分必要。

（一）建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性密切

從產(chǎn)業(yè)劃分上看，建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，它們彼此滲透，相互依存。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有自己的建筑業(yè)務(wù)；同樣，許多建筑企業(yè)也搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)稅源一體分析能夠相互映襯，更能反映其行業(yè)稅收的特點(diǎn)，有利于稅收征管。

（二）建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)占GDP份額大

建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)涉及行業(yè)眾多，帶動(dòng)作用突出。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市縣的建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)逐步成長(zhǎng)壯大起來(lái)，成為地方的支柱產(chǎn)業(yè)。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅源分析不僅可以反映其在地方經(jīng)濟(jì)中的地位，而且能夠反映其創(chuàng)稅水平。以湖北省咸寧市為例，咸寧市區(qū)（即市直及咸安區(qū)，下同）一體化使建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)得到了長(zhǎng)足發(fā)展，成為市區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)與骨干稅源。截至2018年6月，市區(qū)登記的建筑企業(yè)242家，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)493家。2016-2018年6月市區(qū)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的GDP分別為 31.10億元、28.65億元、12.59億元，占當(dāng)期GDP比為10.98%、11.06%、9.91%，所占份額不低，對(duì)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)很大。同期市區(qū)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅收在本級(jí)稅收中占比也很高，分別是 26.16%、17.57%、34.51%（見(jiàn)表 1）。

表1 市區(qū)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)GDP與稅收占比一覽表 單位：億元

（三）建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)稅種多

在現(xiàn)行稅制下，涉及建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有12種稅，主要包括：土地取得環(huán)節(jié)的耕地占用稅、契稅、印花稅；開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的建筑業(yè)增值稅（營(yíng)改增）、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等；交易環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)業(yè)增值稅（營(yíng)改增）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅、契稅等；保有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等。此外，還有隨營(yíng)業(yè)稅、增值稅征收的城建稅和教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加(見(jiàn)表2)。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)涉及稅種之多，是其他行業(yè)所沒(méi)有的，其稅源分析能夠反映稅收構(gòu)成狀況與征稅的難度。

表2 建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)各階段涉稅一覽表

（四）建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)社會(huì)關(guān)注度高

由于杠桿作用，房地產(chǎn)不僅是生活必需品，也是投資品。隨著房地產(chǎn)杠桿率提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)總是牽動(dòng)人心。每當(dāng)房?jī)r(jià)上漲，人們習(xí)慣與土地財(cái)政聯(lián)系起來(lái)詬病政府。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅源分析可以揭示經(jīng)濟(jì)與稅收的關(guān)系，回應(yīng)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)切，客觀引導(dǎo)社會(huì)輿論。

二、建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅源分析實(shí)例

稅源分析方法很多，主要有對(duì)比分析、因素分析、動(dòng)態(tài)分析、結(jié)構(gòu)分析等。每種方法選擇對(duì)象不同，側(cè)重點(diǎn)也不一樣。每類稅源分析都應(yīng)自成體系。下文仍以湖北省咸寧市為例，探討建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅源分析體系。

（一）稅源結(jié)構(gòu)分析

建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅源結(jié)構(gòu)分析包括稅收構(gòu)成分析、經(jīng)濟(jì)成分分析、納稅人構(gòu)成分析等。經(jīng)濟(jì)成分分析是以公有經(jīng)濟(jì)與非公有經(jīng)濟(jì)為標(biāo)志分析稅收來(lái)源。納稅人構(gòu)成分析是以一般納稅人和小規(guī)模納稅人為標(biāo)志分析稅收來(lái)源。在此僅選擇稅收構(gòu)成分析方法。

2016—2018年上半年咸寧市區(qū)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅源結(jié)構(gòu)具有以下特點(diǎn)：

1、從過(guò)程上看，開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅收遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于保有環(huán)節(jié)的稅收。市區(qū)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅收占比都在50%以上，如加上所得稅，均超過(guò)70%。而保有環(huán)節(jié)的稅收占比則都在10%以下（見(jiàn)表3、表 4）。

2、從行業(yè)上看，建筑業(yè)稅收占比遜于房地產(chǎn)業(yè)稅收占比。2016-2018年6月在市區(qū)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅收中，建筑業(yè)稅收占比分別為42.02%、23.01%、26.19%；而同期房地產(chǎn)業(yè)稅收占比分別為57.98%、76.99%、73.81%。

3、從稅種上看，主體稅收地位突出。2016年，營(yíng)業(yè)稅作為主體稅在市區(qū)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅收中占32.48%。2017年以后，增值稅作為主體稅在市區(qū)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅收中占比分別為34.49%、36.19%。建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)主體稅種也不盡一致。建筑業(yè)主體稅種是增值稅（營(yíng)改增）、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅。房地產(chǎn)業(yè)主體稅種是增值稅（營(yíng)改增）、土地增值稅、契稅、耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

表3 2016-2018年6月市區(qū)建筑業(yè)稅收統(tǒng)計(jì)表單位：萬(wàn)元

表4 2016-2018年6月市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)稅收統(tǒng)計(jì)表單位:萬(wàn)元

（二）稅源因素分析

根據(jù)我國(guó)稅法規(guī)定，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅源與投資、建筑（或土地）面積、交易額等因素高度相關(guān)，其背后涉及經(jīng)濟(jì)、政策、環(huán)境、征管等諸多方面。為便于說(shuō)明問(wèn)題，從正向因素與負(fù)向因素進(jìn)行分析。

1、正向因素—影響稅收增收因素。2016年底以來(lái)，市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)從回暖到火爆，價(jià)升量增。2018年6月成交均價(jià)4949元/m2，與2016年均價(jià)相比增長(zhǎng)近1倍，部分樓盤開(kāi)盤即售罄。由此成交面積增長(zhǎng)27.82%，交易額增長(zhǎng)54.87%。同期建筑與房地產(chǎn)投資節(jié)節(jié)上升，2017年較2016年增長(zhǎng)9%，2018年1-5月比上年同期增長(zhǎng)3.9%（見(jiàn)表5、表6）。從調(diào)查掌握的情況看，主要有以下一些正向因素。

表5 2016-2018年6月市區(qū)商品房交易統(tǒng)計(jì)表

表6 2016-2018年5月市區(qū)房地產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)表

第一，優(yōu)美環(huán)境以及投資洼地形成的吸引力。近10年來(lái)，咸寧市致力于綠色崛起，打造公園城市，使咸寧成為旅游度假宜居康養(yǎng)理想場(chǎng)所。同時(shí)房?jī)r(jià)偏低，形成了投資洼地。2016年市區(qū)商品房均價(jià)為2881元/平方米，2017年為3175元/平方米，不僅大大低于臨近武漢市主城區(qū)均價(jià)（約為21664元/平方米），而且低于所轄赤壁、嘉魚等縣市的房?jī)r(jià)。還由于武漢市實(shí)施商品房限價(jià)政策，一房難求，而咸寧毗鄰武漢市，沒(méi)有實(shí)行商品房限價(jià)，房?jī)r(jià)具有上升的空間。開(kāi)發(fā)商配套建設(shè)了康養(yǎng)院、特色酒店、體育訓(xùn)練基地、公園等一系列基礎(chǔ)設(shè)施，還引進(jìn)了名校，能夠滿足多層次要求。因此，來(lái)咸購(gòu)房置業(yè)成為武漢市及周邊縣市居民投資的選項(xiàng)之一。

第二，房地產(chǎn)去庫(kù)存政策激勵(lì)。2016年6月，市政府出臺(tái)了《咸寧市房地產(chǎn)去庫(kù)存專項(xiàng)行動(dòng)方案》，推出了20項(xiàng)政策措施，涉及公積金群體擴(kuò)面、農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房?jī)?yōu)待、住房用地管控、涉房企業(yè)成本降低、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等多個(gè)方面。其中政策影響較大的是購(gòu)房補(bǔ)貼和異地公積金購(gòu)房貸款。即在市區(qū)購(gòu)買普通住房的居民可享有6000元或8000元的購(gòu)房補(bǔ)貼。市財(cái)政共支付補(bǔ)貼1.56億元，惠及1.6萬(wàn)戶新購(gòu)房人。從2016-2018年6月共有725戶居民申請(qǐng)異地公積金繳存購(gòu)房貸款，累計(jì)貸款18398萬(wàn)元。

第三，剛性需求助漲房?jī)r(jià)。一方面，除部分居民住房改善性需求外，就學(xué)難推升了房?jī)r(jià)。近年來(lái)，由于進(jìn)城人員劇增，適齡學(xué)童增多，在劃片就學(xué)的大背景下，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)上漲最快。如咸寧實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校片區(qū)，建校時(shí)周邊有7000余套住宅，僅4年時(shí)間，周邊聚集28家樓盤，建成住宅25451套，房?jī)r(jià)從3000元上升到6000多元，目前已經(jīng)銷售一空。另一方面，棚改誘發(fā)房?jī)r(jià)上漲。從有關(guān)部門了解到，2016-2018年市區(qū)棚改項(xiàng)目38個(gè)，拆遷面積270.95萬(wàn)平方米，涉及27524戶；2019-2020年預(yù)計(jì)實(shí)施棚改項(xiàng)目40個(gè)，預(yù)計(jì)拆遷面積為298.23萬(wàn)平方米，涉及24743戶（見(jiàn)表7）。2018年1-5月，市區(qū)共拆3054套，撥付棚改資金78799.77萬(wàn)元。市政府要求棚改貨幣化安置比例不低于60%，并給出了多種推進(jìn)政策：按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅；新房總價(jià)不超過(guò)補(bǔ)償款的免征契稅，超過(guò)補(bǔ)償款的，對(duì)差價(jià)部分征收契稅；給予房屋征收補(bǔ)貼，最高標(biāo)準(zhǔn)是被征收房屋評(píng)估價(jià)的20%；給予新購(gòu)房補(bǔ)貼，是房屋評(píng)估價(jià)的10%；新買的房免收不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)。這些政策，符合條件的棚改戶可以同時(shí)享受。

表7 2016-2020年咸寧城區(qū)棚戶區(qū)改造計(jì)劃表

第四，社會(huì)心理影響極大。由于房?jī)r(jià)上漲，不少人從眾跟風(fēng)購(gòu)房，買漲不買跌。有的開(kāi)發(fā)商在樓盤貼出對(duì)聯(lián)：過(guò)年回家不買房，打工一年又白忙。橫批：趁早買房。不少人爭(zhēng)相傳說(shuō)，房子越早買越賺，一年下來(lái)一套房子的升值絕對(duì)比辛苦打工一年賺得多。這些因素對(duì)房?jī)r(jià)上漲起到了推波助瀾的作用。綜合來(lái)看，跟風(fēng)買房是推升房?jī)r(jià)的主要因素。假設(shè)房?jī)r(jià)上漲1000元/m2，政府補(bǔ)貼款只相當(dāng)于抵頂6-8平方米漲價(jià)，補(bǔ)貼刺激效應(yīng)不大。

2、負(fù)向因素——影響稅收減收因素。與房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛相反，建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)稅收卻不升反降，降幅達(dá)25.49%。并且，2017年每萬(wàn)元交易額平均稅收1000元，比2016年下降50%，2018年上半年為1200元，比2016年下降40%；2017年每萬(wàn)平米平均稅收365.56萬(wàn)元，比2016年下降41.71%，2018年上半年為218.20萬(wàn)元，比2016年下降65.23%。這與目前市場(chǎng)行情明顯不符，大大低于政府預(yù)期。盡管2016年因營(yíng)改增清理欠稅增加了稅收，但真正造成稅源與稅收背離主要是以下一些因素。

第一，營(yíng)改增試點(diǎn)改革減稅。2016年5月1日，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，稅負(fù)有所調(diào)整。一是計(jì)稅依據(jù)和方式變化形成減稅。營(yíng)改增將價(jià)內(nèi)稅改為價(jià)外稅，銷項(xiàng)稅可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。一般納稅人增值稅率為11%，從2018年5月1日起調(diào)整為10%。國(guó)家還相繼出臺(tái)一系列減稅降費(fèi)政策。二是建筑業(yè)預(yù)交稅款計(jì)算方式變化形成減稅。在營(yíng)業(yè)稅制下，外地建筑公司在施工地承包工程按3%繳納營(yíng)業(yè)稅。而在增值稅制下，采用一般計(jì)稅方式的外地建筑公司在施工地按照2%預(yù)繳稅款，直接形成跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)工程項(xiàng)目在施工地增值稅的減收。而且新的稅制下，甲供材工程和清包工工程等實(shí)行差額征稅。三是房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)征率變化減稅。營(yíng)改增前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按預(yù)售收入的5%征收營(yíng)業(yè)稅；營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按收到預(yù)售款3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。受此影響，2017年市區(qū)建筑業(yè)的營(yíng)業(yè)稅與增值稅比2016年減少15882萬(wàn)元，房地產(chǎn)業(yè)減少4123萬(wàn)元。

第二，征管體制不順暢。市區(qū)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅收有市級(jí)、咸安區(qū)和高新區(qū)三方6個(gè)機(jī)構(gòu)征收，存在爭(zhēng)搶稅源現(xiàn)象。一方面，市區(qū)征管機(jī)構(gòu)均有征收建筑與房地產(chǎn)稅收的任務(wù)，且征收的稅款先繳區(qū)級(jí)金庫(kù)，然后結(jié)算。區(qū)級(jí)征收機(jī)構(gòu)不能考核市級(jí)征收機(jī)構(gòu)，也不能到市級(jí)征收范圍內(nèi)征稅。這樣就形成了看得見(jiàn)管不著的局面。另一方面，國(guó)稅地稅均參與征收。國(guó)稅征收增值稅和所得稅，地稅征收附加稅和交易方面稅收。營(yíng)改增后，國(guó)稅既管稅票，又管征收，工作量成倍增長(zhǎng)，人員不夠，力不從心。地稅無(wú)票控稅，手段缺失，難以控制稅收流失。

第三，開(kāi)發(fā)商多方逃稅避稅。一是以房抵債，隱瞞銷售收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就以商品房抵欠工程款，不申報(bào)銷售不動(dòng)產(chǎn)稅。二是相互串通，少開(kāi)售房?jī)r(jià)款。有的開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者協(xié)商少開(kāi)票價(jià)款，少繳銷售不動(dòng)產(chǎn)稅和契稅。三是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目長(zhǎng)期不結(jié)算，難以及時(shí)進(jìn)行成本核算，或者建筑安裝成本僅憑“工程價(jià)款結(jié)算賬單”進(jìn)行結(jié)算（或者預(yù)計(jì)成本），難以確認(rèn)當(dāng)期利潤(rùn)。四是開(kāi)發(fā)商建賬不健全，甚至未建賬，財(cái)務(wù)核算不真實(shí)，征收機(jī)構(gòu)不能掌握真實(shí)計(jì)稅依據(jù)和開(kāi)發(fā)成本，只能依據(jù)購(gòu)房合同和銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票征稅。

（三）稅源趨勢(shì)分析

根據(jù)調(diào)查預(yù)計(jì)，2018年下半年可實(shí)現(xiàn)稅收7.1億元，全年實(shí)現(xiàn)稅收12.8億元，同比增長(zhǎng)55.42%;2019年實(shí)現(xiàn)稅收9.5億元，同比下降26.35%;2020年實(shí)現(xiàn)稅收7.3億元，同比下降23.16%。之所以預(yù)計(jì)2018年稅收增長(zhǎng)主要是預(yù)計(jì)全年商品房交易額將突破100億元，且上半年未實(shí)現(xiàn)的稅收將逐步征收到位。2019年開(kāi)始下降主要依據(jù)如下：

1、國(guó)家調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決。今年以來(lái)，國(guó)家頻繁出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，要求堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，切實(shí)將房住不炒方針落到實(shí)處。在中央政策引導(dǎo)下，房?jī)r(jià)將止?jié)q，金融機(jī)構(gòu)會(huì)收緊房地產(chǎn)貸款，直接影響房地產(chǎn)投資。市區(qū)商品房待售商品房不到200萬(wàn)平方米，主要是庫(kù)存和在建設(shè)的房產(chǎn)。按2016年的行情推算，這些面積只夠1年多銷售，也就是說(shuō)從2019年商品房銷售價(jià)量將同步下降。

2、房地產(chǎn)供地減少。據(jù)市國(guó)土部門反映，2016-2018年房地產(chǎn)供地逐年減少，2018年僅僅只有2016年的1/3；規(guī)劃部門審批的商住用地面積也呈下降之勢(shì)（見(jiàn)表8）。因供地減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積隨之減少，增值稅、耕地占用稅、契稅等稅收必然同步減少。下半年，主要收入來(lái)源于已經(jīng)交易的商品房屋欠稅，包括增值稅、所得稅、契稅和土地增值稅。

表8 2016-2018年國(guó)土、規(guī)劃部門批地統(tǒng)計(jì)表

3、建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)納稅戶退出。在調(diào)研中了解到，目前，碧桂園、萬(wàn)豪、聯(lián)投等幾家大開(kāi)發(fā)商企業(yè)土地儲(chǔ)備只有3000多畝，預(yù)計(jì)建筑面積30萬(wàn)平方米。就是說(shuō)，未來(lái)3年，有商品房建設(shè)出售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐步減少。據(jù)稅務(wù)部門統(tǒng)計(jì)，市區(qū)建筑房地產(chǎn)企業(yè)一般增值稅納稅人有68戶申報(bào)納稅，到2018年6月減少了25戶，只有43戶。

4、市區(qū)房屋擁有量飽和。據(jù)公安戶籍統(tǒng)計(jì)，2016年末，市區(qū)城市戶籍人口24.91萬(wàn)人，2017年末25萬(wàn)人，年增加不到1000人。據(jù)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心統(tǒng)計(jì)，截至2018年6月底止，市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記27萬(wàn)筆，按戶籍人口計(jì)算，平均每個(gè)家庭擁有房產(chǎn)2套以上。隨著房地產(chǎn)投資屬性減弱，市民購(gòu)房欲望將大大降低。目前棚改貨幣補(bǔ)償價(jià)低于商品房?jī)r(jià)，后期推進(jìn)速度減緩，棚改購(gòu)房剛性也會(huì)下降。

5、樣本企業(yè)調(diào)查印證。為了摸清房地產(chǎn)稅費(fèi)征收及稅源情況，調(diào)研組調(diào)查了48家企業(yè)，其中咸安區(qū)21家，市直和高新區(qū)27家。2016年納稅額為10623.09萬(wàn)元，占納稅總額的16.58%；2017年納稅額為18221.65萬(wàn)元，占納稅總額的28.74%，增長(zhǎng)71.52%；2018年1-4月份共計(jì)納稅5649.91萬(wàn)元，占納稅總額的13.25%；2018年預(yù)計(jì)全年稅收21611.09萬(wàn)元，同比2017年增長(zhǎng)18.60%；2019年預(yù)計(jì)全年稅收25034.96萬(wàn)元，同比2018年增長(zhǎng)15.84%；2020年預(yù)計(jì)全年稅收17544.33萬(wàn)元，同比2019年降低29.92%（見(jiàn)表9）。調(diào)查企業(yè)反映的情況，與預(yù)測(cè)情形基本吻合。

表9 48家房地產(chǎn)企業(yè)稅收收入調(diào)查預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元

（四）相關(guān)政策建議

1、統(tǒng)籌規(guī)劃棚改土地。房地產(chǎn)業(yè)具有周期性，過(guò)去十多年，市區(qū)解決了住房緊缺的問(wèn)題，今后則需要解決“從有到好”的問(wèn)題。城市用地越來(lái)越緊，棚改騰出土地多在老城區(qū)，位置優(yōu)越，是不可多得的資源，不能大拆大建，應(yīng)該統(tǒng)籌規(guī)劃，以滿足城市高質(zhì)量發(fā)展和住房消費(fèi)升級(jí)的需要。

2、改革市區(qū)征管體制。打破市區(qū)分割部門分治的征收格局，組建市區(qū)一體的征收機(jī)構(gòu)專司建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅收征管。切實(shí)加強(qiáng)源泉控管，建設(shè)稅收監(jiān)測(cè)平臺(tái)，加強(qiáng)城區(qū)人口、二手房屋登記，建立稅源臺(tái)賬。加強(qiáng)協(xié)稅護(hù)稅，做好房地產(chǎn)交易信息傳遞，定期召開(kāi)管理與稅源分析會(huì)。稅務(wù)部門要加大征收清欠稅款力度，保證國(guó)家稅源依法征收，不流失。

3、提前應(yīng)對(duì)房產(chǎn)稅改革。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)高速增長(zhǎng)不可能無(wú)休止持續(xù)下去，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅收將讓位于保有環(huán)節(jié)。因此，應(yīng)該提前做好房產(chǎn)稅改革準(zhǔn)備，認(rèn)真研究二手房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收征管。

三、建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅源分析的問(wèn)題

（一）內(nèi)部：多個(gè)環(huán)節(jié)不匹配

1、組織上不匹配。主要是稅務(wù)部門對(duì)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅源分析的作用認(rèn)識(shí)不高，重視不夠，沒(méi)有與征收工作一樣提到計(jì)劃日程上，一同布置，一同檢查。

2、人員上不匹配。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅源涉及行業(yè)多，由計(jì)統(tǒng)部門的稅收分析人員承擔(dān)稅源分析因不能取得征稅中的情況，只能進(jìn)行簡(jiǎn)單的收入增減分析。并且，分析人員素質(zhì)良莠不齊。有的分析人員責(zé)任心不強(qiáng)，不注意開(kāi)展調(diào)研，分析報(bào)告常常是東拼西湊，敷衍塞責(zé)。大多數(shù)分析人員學(xué)歷層次不高，知識(shí)陳舊，對(duì)稅源變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)不精準(zhǔn)，分析報(bào)告前瞻性不夠。有的地方分析人員青黃不接。年齡大的人員多是就稅源論稅源，創(chuàng)新意識(shí)不強(qiáng)。年輕人員剛剛走上工作崗位，經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)稅源分析缺乏認(rèn)識(shí)。

3、制度上不匹配。一是稅源分析機(jī)制不健全。計(jì)統(tǒng)部門與征收部門很少聯(lián)合開(kāi)展建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅源分析。二是分析時(shí)限不清。在分析時(shí)，對(duì)分析期時(shí)間跨度口徑不一，隨意性大。三是分析的范圍模糊。主要是沒(méi)有界定建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的范圍，稅源分析報(bào)告利用率不高。四是分析報(bào)告公開(kāi)不夠。稅務(wù)部門沒(méi)有通過(guò)門戶網(wǎng)站公開(kāi)分析報(bào)告，分析透明度不高。

（二）外部：多個(gè)部位不協(xié)同

1、納稅人申報(bào)與實(shí)際不符。如有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售了商品房收訖了房款，卻借口產(chǎn)權(quán)人資料不齊全，不申報(bào)契稅。有的建筑企業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)訂立陰陽(yáng)合同，稅源也難以核實(shí)。

2、相關(guān)部門數(shù)據(jù)信息互不聯(lián)通。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅源分析需要交通、國(guó)土、房產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)登記等部門的數(shù)據(jù)支撐。盡管政府建立了大數(shù)據(jù)平臺(tái)，卻尚未將這些部門網(wǎng)絡(luò)聯(lián)結(jié)起來(lái)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息互聯(lián)互通，資源共享。與此同時(shí)，稅務(wù)、人民銀行的稅收明細(xì)數(shù)據(jù)以保密為由，也不對(duì)外提供，給政府和財(cái)政部門進(jìn)行稅源分析造成了困難。

3、第三方機(jī)構(gòu)分析作用尚未發(fā)揮。會(huì)計(jì)師事務(wù)所、注冊(cè)稅務(wù)師、建筑咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)等第三方機(jī)構(gòu)，既服務(wù)于建筑企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)，又服務(wù)于政府部門，信息來(lái)源廣，從業(yè)人員素質(zhì)高，具有稅源分析優(yōu)勢(shì)，可以客觀公正提供分析報(bào)告。目前，借助第三方機(jī)構(gòu)開(kāi)展稅源分析尚有潛力可挖。

四、加強(qiáng)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅源分析的措施

（一）建立健全稅源分析制度

稅務(wù)部門要充分認(rèn)識(shí)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅源分析工作的重要性和必要性，把稅源分析作為改進(jìn)稅收管理不可或缺的環(huán)節(jié)，不斷完善稅源分析制度。

1、制訂稅源分析計(jì)劃。稅務(wù)部門要將建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅源分析作為稅收工作的重要組成部分，與征收工作同布置、同檢查。

2、建立稅源分析指標(biāo)體系。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅源分析指標(biāo)體系要由定性分析指標(biāo)與定量分析指標(biāo)、靜態(tài)分析指標(biāo)與動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)、數(shù)量指標(biāo)與質(zhì)量指標(biāo)、橫向分析指標(biāo)與縱向分析指標(biāo)構(gòu)成。指標(biāo)體系不僅能適應(yīng)當(dāng)期的稅源分析，還能進(jìn)行稅源趨勢(shì)分析。

3、建立分析工作規(guī)程。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅源分析要實(shí)行“五個(gè)統(tǒng)一”。即統(tǒng)一信息來(lái)源、統(tǒng)一分析項(xiàng)目、統(tǒng)一數(shù)據(jù)口徑、統(tǒng)一信息分類、統(tǒng)一發(fā)布平臺(tái)。

4、建立定期分析制度。每個(gè)季度初，稅務(wù)部門要召開(kāi)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅源分析會(huì)，計(jì)統(tǒng)人員和征收人員都要參會(huì)，通報(bào)各自掌握的稅源信息，共同研究建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和征收對(duì)策。

（二）加強(qiáng)分析人員能力建設(shè)

1、配備精干人員。要選調(diào)政策水平高、稅收業(yè)務(wù)精、綜合分析能力強(qiáng)的人員到稅源分析崗位，明確工作職責(zé)，加強(qiáng)考核評(píng)比，實(shí)行獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，以增強(qiáng)分析人員的責(zé)任感。

2、注重崗位練兵。經(jīng)常開(kāi)展稅源分析報(bào)告評(píng)比，促使分析人員關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，深入建筑工地、房地產(chǎn)企業(yè)以及相關(guān)經(jīng)濟(jì)部門調(diào)查研究，掌握第一手素材，不斷提高稅源分析報(bào)告質(zhì)量。

3、開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn)。各級(jí)稅務(wù)部門結(jié)合工作實(shí)際舉辦稅源分析業(yè)務(wù)培訓(xùn)，向稅源分析人員灌輸大數(shù)據(jù)理論、數(shù)據(jù)挖掘等現(xiàn)代化技術(shù)，使之能夠綜合運(yùn)用圖表分析、對(duì)比分析、數(shù)列分析等多種方法開(kāi)展關(guān)聯(lián)分析。

（三）加快稅源信息互聯(lián)互通

1、建設(shè)政府大數(shù)據(jù)平臺(tái)。各級(jí)政府都要建立大數(shù)據(jù)中心，打通各個(gè)部位的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)結(jié)，讓各種稅源數(shù)據(jù)信息能夠匯集和交換，消除信息孤島。

2、開(kāi)發(fā)稅源分析軟件。通過(guò)分析軟件收集建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅源相關(guān)數(shù)據(jù)信息，提高稅源分析效率。

3、加強(qiáng)稅源分析結(jié)果運(yùn)用。定期在門戶網(wǎng)站、新聞發(fā)布會(huì)、稅收分析會(huì)上公開(kāi)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅源分析報(bào)告，回收反饋意見(jiàn)信息，以拓展稅源分析的廣度和深度。

4、發(fā)揮第三方機(jī)構(gòu)作用。通過(guò)政府購(gòu)買服務(wù)方式，聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)開(kāi)展稅源分析，利用第三方機(jī)構(gòu)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)收集稅源數(shù)據(jù)信息。

（四）夯實(shí)稅源分析基礎(chǔ)

1、建立稅源底冊(cè)。做好稅源分析工作需要強(qiáng)有力的稅源管理作為保障。要全面掌握建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅源底數(shù)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行稅源調(diào)查，將調(diào)查數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)分析確認(rèn)后填入稅源底冊(cè)。

2、建立評(píng)稅系統(tǒng)。在摸清稅源的基礎(chǔ)上，將每個(gè)地段的房地產(chǎn)價(jià)格錄入計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，只要有交易發(fā)生，計(jì)算機(jī)可根據(jù)相關(guān)稅率計(jì)算出應(yīng)繳稅額。評(píng)稅系統(tǒng)就是一種稅收征管軟件，能夠?yàn)槎愒捶治鎏峁┮罁?jù)。

3、收集潛在稅源信息。除建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的信息外，國(guó)家和地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)發(fā)展規(guī)劃如交通建設(shè)規(guī)劃、鄉(xiāng)村振興規(guī)劃等，都有可能需要掌握建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的稅源，應(yīng)及時(shí)予以關(guān)注?！?/p>