“以房養(yǎng)老”的法律依據(jù)與糾紛解決機(jī)制創(chuàng)新

李宏斌

(喀什大學(xué) 法政學(xué)院，新疆 喀什 844000)

“以房養(yǎng)老”能夠確保老年人生前對(duì)自己房屋擁有居住權(quán)，還可以提前變現(xiàn)，使其晚年生活有所改善。這種新型的養(yǎng)老方式目前已引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，盡管在思想觀念、國(guó)家政策和相關(guān)制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)及保險(xiǎn)等方面還不十分完善，然而“以房養(yǎng)老”這種養(yǎng)老方式依然具有較強(qiáng)的可行性，不僅使我國(guó)的養(yǎng)老模式更加豐富，也可對(duì)我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老體系予以補(bǔ)充，養(yǎng)老保障體系更加完善。

一、“以房養(yǎng)老”的定義

在20世紀(jì)70年代，“以房養(yǎng)老”定義產(chǎn)生，最初被命名為住房反向抵押貸款。荷蘭是最先實(shí)施上述定義的國(guó)家，并在美國(guó)不斷進(jìn)行拓展與完善[1]。隨著知識(shí)定義的擴(kuò)充，定義的規(guī)范性不斷強(qiáng)化，其主要的業(yè)務(wù)模式可分為以下環(huán)節(jié)。第一，適齡老人和房屋。當(dāng)老人年齡達(dá)到以房養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可通過(guò)簽訂貸款合同來(lái)進(jìn)行房屋費(fèi)用核算，并根據(jù)房屋剩余價(jià)值得到相應(yīng)的貸款，從而達(dá)到養(yǎng)老的效果。第二，房屋使用權(quán)問題。在簽訂合同后，房主同樣享有房屋使用權(quán)，直到最終搬離房屋使用權(quán)才能夠發(fā)生變更。第三，所有權(quán)問題。當(dāng)合同履行結(jié)束之后，房屋所有權(quán)將有貸款方所有，值得注意的是，繼承人同樣可以根據(jù)貸款金額進(jìn)行贖回，重新享有房屋的所有權(quán)。

從上述角度來(lái)看，與傳統(tǒng)的按揭貸款模式不同的是，以房養(yǎng)老資金流向呈現(xiàn)反向特征，因此，“倒按揭”是其又一特征。從金融角度來(lái)看，“以房養(yǎng)老”可以被翻譯為“逆抵押貸款”和“逆按揭”。受制于不同的鄉(xiāng)土文化與風(fēng)俗習(xí)慣，“以房養(yǎng)老”定義在不同國(guó)家和地區(qū)呈現(xiàn)出較大的差異性，主要分為以下五類。第一，保全貸款，即不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款。根據(jù)美國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，保全貸款主要模式為反向抵押貸款，并且其中的抵押物為不動(dòng)產(chǎn)。在抵押物方面，只有不動(dòng)產(chǎn)予以進(jìn)行抵押，其他類型諸如證券、股票等財(cái)產(chǎn)均不能被用于保全貸款中。就不動(dòng)產(chǎn)定義而言，家庭居所和獨(dú)立產(chǎn)權(quán)是其中重要的內(nèi)容。為此，當(dāng)其適用于“以房養(yǎng)老”時(shí)，貸款方可以在合同結(jié)束后對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處置，其中的還款額與貸款額均以不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值而定。第二，金融工具。在傳統(tǒng)的抵押貸款中，借款人往往需要進(jìn)行抵押并得到貸款，而“以房養(yǎng)老”則恰恰相反，通過(guò)抵押不動(dòng)產(chǎn)來(lái)進(jìn)行貸款，不動(dòng)產(chǎn)雖然同樣扮演著抵押的角色，但最終的所有權(quán)發(fā)生變更，金融機(jī)構(gòu)在合同結(jié)束后可擁有不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，一種全新的“逆抵押”正式產(chǎn)生。第三，財(cái)務(wù)性質(zhì)。當(dāng)老年人達(dá)到“以房養(yǎng)老”標(biāo)準(zhǔn)后，整體方針項(xiàng)目開始運(yùn)行。換言之，通過(guò)進(jìn)行財(cái)務(wù)安排，老年人可以不出家門進(jìn)行資金管理工作，通過(guò)得到的貸款來(lái)輕松地享受財(cái)務(wù)服務(wù)。通過(guò)處置房產(chǎn)，貸款可以直接進(jìn)行償還，不僅有效的提升了資金的流動(dòng)性，而且最大程度地保障了老年人的人身權(quán)利，為優(yōu)化社會(huì)民生奠定了良好的基礎(chǔ)。第四，轉(zhuǎn)變住房模式，形成新型的“期貨化”模式。從“以房養(yǎng)老”本質(zhì)而言，住房變成了一種期貨，老年人通過(guò)預(yù)售的形式來(lái)進(jìn)行房屋銷售，相應(yīng)的貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行支付工作，從而最大程度地保障了老年人能有效地享有居住權(quán)。隨著房產(chǎn)金融的不斷創(chuàng)新與發(fā)展，房屋“期貨化”特征愈發(fā)明顯，融資力度同步提升。第五，新形勢(shì)下的壽險(xiǎn)產(chǎn)品。從過(guò)程和結(jié)果來(lái)看，“以房養(yǎng)老”將適齡老年人作為被投保人，通過(guò)轉(zhuǎn)化房屋所有權(quán)來(lái)進(jìn)行保險(xiǎn)收入投資工作。老年人通過(guò)簽訂“以房養(yǎng)老”合同來(lái)進(jìn)行房屋抵押，保險(xiǎn)公司每年支付定額的保險(xiǎn)金，當(dāng)合同結(jié)束后，保險(xiǎn)公司可進(jìn)行財(cái)產(chǎn)處置。在此過(guò)程中，保險(xiǎn)公司變?yōu)橥侗Ｈ?，老年人則變?yōu)槭芤嫒?，隨著業(yè)務(wù)的不斷深入，保險(xiǎn)與被保險(xiǎn)關(guān)系愈發(fā)清晰。

二、以房養(yǎng)老有關(guān)法律問題研究的現(xiàn)實(shí)意義

目前，我國(guó)人口結(jié)構(gòu)不平衡，正面臨老齡化所帶的危機(jī)，基于此，研究“以房養(yǎng)老”所涉及的各種法律問題具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī)條文來(lái)看，涉及以房養(yǎng)老具體問題的解決方案少之又少，并且整體的研究層次仍然處于初級(jí)階段，無(wú)形中為有效推廣以房養(yǎng)老帶來(lái)了更多的難題與困境[2]。在此背景下，只有不斷地進(jìn)行分析研究，健全與優(yōu)化相應(yīng)的法律法規(guī)政策，才能最大程度地健全以房養(yǎng)老的發(fā)展模式，并為提供堅(jiān)實(shí)的政策及法律支持。除此之外，通過(guò)實(shí)踐來(lái)不斷發(fā)現(xiàn)、解決問題，才能逐步形成完整的養(yǎng)老保障體系，為每一位老年人帶來(lái)更大的便利。隨著我國(guó)對(duì)養(yǎng)老保障體系的不斷拓展與完善，以房養(yǎng)老逐漸成為極具現(xiàn)實(shí)意義的養(yǎng)老新方式。每一位退休后的老年人都可使用這種新型的養(yǎng)老模式來(lái)獲得優(yōu)厚的養(yǎng)老資金，從而大幅提升自身的生活水平和質(zhì)量，最大程度地提升社會(huì)幸福感。以房養(yǎng)老具有以下優(yōu)勢(shì)，一是有助于完善我國(guó)以房養(yǎng)老政策的制度體系。據(jù)相關(guān)調(diào)查表明，“以房養(yǎng)老”制度目前在我國(guó)各大試點(diǎn)城市的現(xiàn)狀并不樂觀，所以，通過(guò)研究“以房養(yǎng)老”所涉及的法律問題能夠有效突破此瓶頸。二是有助于對(duì)投資主體進(jìn)行針對(duì)性的制度設(shè)計(jì)，拓寬我國(guó)的養(yǎng)老途徑。三是有助于協(xié)調(diào)“以房養(yǎng)老”這一新型養(yǎng)老制度同我國(guó)目前執(zhí)行的民事法規(guī)之間的矛盾的。經(jīng)過(guò)實(shí)證調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，目前，制約“以房養(yǎng)老”相關(guān)法律制度建設(shè)的各種因素，并對(duì)其進(jìn)行深入分析，不但可以使住房在“以房養(yǎng)老”這種自助式養(yǎng)老中發(fā)揮作用，還可完善民法體系，使我國(guó)的法律體系更加健全。

三、“以房養(yǎng)老”制度的法律依據(jù)

1.明確房屋產(chǎn)權(quán)續(xù)期問題

當(dāng)前，我國(guó)現(xiàn)行的法律條文規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用期限是70年[3]。在此背景下，貸款機(jī)構(gòu)同實(shí)際出貸人將會(huì)產(chǎn)生阻礙，隨著“以房養(yǎng)老”工作的不斷深入，越來(lái)越多因信息不對(duì)稱而產(chǎn)生的問題將會(huì)愈發(fā)加劇，整體工作難度也會(huì)逐步攀升。因此，為優(yōu)化“以房養(yǎng)老”模式的發(fā)展質(zhì)量，需要將明確續(xù)期問題放在工作首位，通過(guò)制定合理的期限最大程度地提升“以房養(yǎng)老”程序性，以期形成良好的發(fā)展循環(huán)。

2.在“以房養(yǎng)老”機(jī)制下的購(gòu)買年限問題

目前，市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)分規(guī)則主要依據(jù)的是消費(fèi)者的購(gòu)買年限，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房具有一定的特殊性，其被建造的主要目的在于保障低收入人群生活質(zhì)量和維護(hù)房地產(chǎn)的穩(wěn)定性。然而，當(dāng)購(gòu)買年限被應(yīng)用于“以房養(yǎng)老”時(shí)，整體的制度建設(shè)將會(huì)舉步維艱，為此，需要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行區(qū)分對(duì)待。一是當(dāng)購(gòu)買年限小于5年時(shí)，“以房養(yǎng)老”貸款機(jī)構(gòu)需要變更為政府組織或公益組織。二是在確定土地金額時(shí)，需要將政府部門納為第一審核人，通過(guò)完善規(guī)章制度更好地提升市場(chǎng)對(duì)房屋評(píng)估的準(zhǔn)確性，保證形成完整有序的評(píng)估模式。評(píng)估結(jié)束后，貸款機(jī)構(gòu)需要執(zhí)行費(fèi)用墊付工作，而政府部門需要對(duì)貸款機(jī)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼咧С郑ＷC“以房養(yǎng)老”工作能有序地開展。隨著合同結(jié)束，申請(qǐng)機(jī)構(gòu)可以根據(jù)法律政策來(lái)申請(qǐng)回購(gòu)，并獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。

3.明確逆向抵押，以法律形式保障不動(dòng)產(chǎn)

作為特殊的抵押品之一，不動(dòng)產(chǎn)作為“以房養(yǎng)老”模式的重要抵押物,需進(jìn)行最高額抵押，并以此為基礎(chǔ)制定符合我國(guó)國(guó)情的發(fā)展模式[4]。就概念而言，最高額抵押同不動(dòng)產(chǎn)抵押內(nèi)容相近，二者皆可被用于未來(lái)，并且自身的擔(dān)保金額都存在較大的不確定性。在確定不動(dòng)產(chǎn)抵押模式時(shí)，可適當(dāng)效仿最高額抵押，并就房屋估值進(jìn)行評(píng)價(jià)與限定。除此之外，登記生效模式可引入到“以房養(yǎng)老”工作中，即通過(guò)明確標(biāo)記抵押來(lái)區(qū)分是否為逆向抵押，并以此為根據(jù)來(lái)判斷房屋的真實(shí)狀態(tài)。

4.有效確定申請(qǐng)人

當(dāng)前，各式各樣的慢性疾病充斥在老年人群體，其中癡呆和失能問題較為嚴(yán)重。因?yàn)榇蠖鄶?shù)老年人自身的智力存在嚴(yán)重的下滑問題，因此，需要通過(guò)正確判斷民事行為能力，保證分類更加細(xì)化與嚴(yán)謹(jǐn)。除此之外，越來(lái)越多的老年人隨著年齡的增長(zhǎng)、健康程度不一，自身的判斷能力、邏輯分析能力與保護(hù)意識(shí)也不斷下滑，而現(xiàn)行的老年人保護(hù)法中缺乏對(duì)于老年人的監(jiān)護(hù)制度，使得“以房養(yǎng)老”模式較難得到可持續(xù)性的開展。為此，要不斷拓展監(jiān)護(hù)制度，明確監(jiān)護(hù)人以及監(jiān)護(hù)職責(zé)，將老年人監(jiān)護(hù)工作放在實(shí)處，才能真正行之有效地推進(jìn)“以房養(yǎng)老”的發(fā)展進(jìn)程，更好、更優(yōu)地保障老年人的生存權(quán)利。對(duì)涉及到“以房養(yǎng)老”的不動(dòng)產(chǎn)，需將其權(quán)利負(fù)擔(dān)進(jìn)行清除。當(dāng)“以房養(yǎng)老”不動(dòng)產(chǎn)存在物權(quán)擔(dān)負(fù)時(shí)，相關(guān)申請(qǐng)人必須清償債務(wù)，并就貸款債務(wù)進(jìn)行完整償還。如果未進(jìn)行上述償還工作，相關(guān)申請(qǐng)人將會(huì)被取消資格。信用狀況是判斷申請(qǐng)是否具有資質(zhì)的又一標(biāo)準(zhǔn)，只有保證申請(qǐng)人不存在私自抵押、謊報(bào)不動(dòng)產(chǎn)使用情況和私自出售等問題，才能將其確定為合格的申請(qǐng)人。

四、“以房養(yǎng)老”制度有關(guān)糾紛解決方面的問題

1.健全的法律法規(guī)

目前，就西方英美等國(guó)“以房養(yǎng)老”保障制度的成功案例而言，健全的法律法規(guī)是保障制度順利實(shí)施的重要前提。建立相應(yīng)的法律條例，對(duì)參與主體具有的權(quán)利和應(yīng)盡義務(wù)、合同終止的具體情況、合同主體具備的資格等進(jìn)行明確規(guī)定，使這種新型的養(yǎng)老模式能真正實(shí)現(xiàn)有法可依、有法必依。與此同時(shí)，就“以房養(yǎng)老”發(fā)展模式而言，對(duì)申請(qǐng)人的年齡需作出明確規(guī)定，美國(guó)等國(guó)要求申請(qǐng)“以房養(yǎng)老”的人員年齡最低為62周歲，而我國(guó)男性退休年齡目前規(guī)定為60周歲，女性為55周歲。就我國(guó)國(guó)情來(lái)看，對(duì)貸款機(jī)構(gòu)而言，年齡過(guò)小則風(fēng)險(xiǎn)太大；對(duì)老年人而言，年齡過(guò)高則失去了養(yǎng)老的實(shí)際意義，因此，將“以房養(yǎng)老”的申請(qǐng)年齡規(guī)定為60周歲，當(dāng)出現(xiàn)以下幾種情況時(shí)可視為合同終止。一是房屋所有人去世或事先約定好的合同期限到期；二是借款人本人或其合法繼承人主動(dòng)申請(qǐng)終止所簽合同；三是借款人假如因出售房屋或轉(zhuǎn)讓房屋，其居住地發(fā)生了變化則合同終止；四是由于拆遷、地震等外界因素導(dǎo)致房屋損壞則合同終止。其中第一、三兩種情況導(dǎo)致的合同終止，貸款機(jī)構(gòu)可擁有其房屋產(chǎn)權(quán)。除此之外，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)其進(jìn)行法律約束，對(duì)從業(yè)年限和專業(yè)性做出規(guī)定，對(duì)目前的《保險(xiǎn)法》進(jìn)行修改，放寬其法律限制，針對(duì)“以房養(yǎng)老”的相關(guān)法律法規(guī)允許保險(xiǎn)公司介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，用以平衡相關(guān)金融結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。

2.優(yōu)化對(duì)“以房養(yǎng)老”合同的監(jiān)督

退休老年人與金融企業(yè)是“以房養(yǎng)老”模式的兩大參與主體，一方實(shí)力雄厚，另一方經(jīng)濟(jì)薄弱，二者差距明顯[5]。因?yàn)橥诵堇先俗陨淼慕?jīng)濟(jì)條件較差，因此，在進(jìn)行合同簽訂時(shí)，自身的話語(yǔ)權(quán)較低，強(qiáng)化監(jiān)督與監(jiān)管則顯得至關(guān)重要。

第一，優(yōu)化和完善事前監(jiān)督機(jī)制。當(dāng)進(jìn)行合同協(xié)商與簽訂時(shí)，因?yàn)橘J款機(jī)構(gòu)自身經(jīng)驗(yàn)豐富，使得合同條款中的規(guī)定大多偏向于自己，容易產(chǎn)生嚴(yán)重?fù)p害老年人合法權(quán)利的合同細(xì)則。在此過(guò)程中，需要合理引入政府機(jī)構(gòu)參與，并將其作為監(jiān)督者來(lái)進(jìn)行管理，才能有效遏制不合理合同產(chǎn)生，最大程度地保障老年人的合法權(quán)利。

第二，健全事中監(jiān)督機(jī)制。為切實(shí)保障申請(qǐng)人的知情權(quán)，需要貸款機(jī)構(gòu)在進(jìn)行合同簽訂時(shí)對(duì)合同條文和特殊約定進(jìn)行詳細(xì)的解答，并就申請(qǐng)人的合理要求進(jìn)行解決與答復(fù)。

第三，形成完整的事后監(jiān)督機(jī)制。當(dāng)合同簽訂工作結(jié)束后，如果申請(qǐng)人同貸款機(jī)構(gòu)產(chǎn)生糾紛，需要司法機(jī)構(gòu)在公平公正的基礎(chǔ)上對(duì)弱勢(shì)老年人群體進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)與側(cè)重。同時(shí)，為切實(shí)保障老年人的合法權(quán)益，需要對(duì)爭(zhēng)議性條款進(jìn)行準(zhǔn)確地解答，對(duì)于糾紛過(guò)程中出現(xiàn)的違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲的懲處，從而更好地提升交易的合法性與安全性。

3.貸款機(jī)構(gòu)退出機(jī)制的法律問題研究

隨著監(jiān)督工作的不斷將完善，“以房養(yǎng)老”實(shí)踐工作不斷深入，并取得了良好的成效。但因缺乏完整有效的退出機(jī)制，使得我國(guó)“以房養(yǎng)老”發(fā)展速度較慢，仍然處于萌芽狀態(tài)。從根源來(lái)看，“以房養(yǎng)老”自身具有極強(qiáng)的特殊性，退出機(jī)制必須被納入到申請(qǐng)人的合法權(quán)益中。當(dāng)前，“以房養(yǎng)老”模式中的退出現(xiàn)象主要為以下原因，一是由于貸款機(jī)構(gòu)自身的經(jīng)營(yíng)管理不合法，使得老年人的權(quán)益被侵害，由政府部門直接進(jìn)行強(qiáng)制退出。二是當(dāng)貸款機(jī)構(gòu)因自身經(jīng)營(yíng)不善被迫退出市場(chǎng)。當(dāng)前，我國(guó)破產(chǎn)機(jī)制較為簡(jiǎn)陋，自身的操作較為復(fù)雜，使得人們對(duì)于優(yōu)化退出機(jī)制的呼聲不斷增長(zhǎng)，新的、更適合我國(guó)國(guó)情的退出程序亟待頒布。綜上所述，只有更好完善退出程序，健全與優(yōu)化清算效果，才能最大程度地提升貸款機(jī)構(gòu)的公信力，更好地保障每一位老年人的合法權(quán)益，并逐步形成良好的發(fā)展模式。

五、結(jié)語(yǔ)

總之，“以房養(yǎng)老”這種新型養(yǎng)老模式可有效緩解我國(guó)老齡化所帶來(lái)的各種危機(jī)，并可全面提升老年人在物質(zhì)和精神方面的需求，推動(dòng)金融行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。通過(guò)研究“以房養(yǎng)老”的法律依據(jù)，并不斷地探究其糾紛解決途徑，不僅可以使我國(guó)的養(yǎng)老模式更加豐富，也可使我國(guó)的養(yǎng)老保障體系更加完善。