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    華僑城頻繁拋售資產(chǎn) 欲輸血文旅地產(chǎn)?

    2018-10-30 02:55楊春霞高方方
    投資者報(bào) 2018年42期
    關(guān)鍵詞:安仁華僑城文旅

    楊春霞 高方方

    一邊賣(mài)一邊買(mǎi),華僑城似乎在戰(zhàn)略調(diào)整上更加聚焦于文旅產(chǎn)業(yè)

    加速布局文旅產(chǎn)業(yè)的央企華僑城,又開(kāi)始“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”了。

    10月19日,深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司(下稱(chēng)“華僑城”)在北京產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌出售旗下子公司上海華合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“上海華合”)50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán),這是半個(gè)月內(nèi)華僑城第4次披露資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信息。

    而在售賣(mài)資產(chǎn)的同時(shí),華僑城另一邊也在不斷拿地。半年報(bào)顯示,2018年上半年,華僑城通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)拍、合作拍地、股權(quán)收購(gòu)等多種方式,獲取了濟(jì)南章丘項(xiàng)目、天津西青精武項(xiàng)目、杭州丁橋項(xiàng)目、重慶悅來(lái)項(xiàng)目、蓬萊尚島項(xiàng)目等一批優(yōu)質(zhì)資源,共支付地價(jià)款127億元,支付股權(quán)投資款74億元。耐人尋味的是,上述項(xiàng)目普遍為文旅項(xiàng)目。

    業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為,華僑城此舉或是剝離不良資產(chǎn),為其文旅戰(zhàn)略調(diào)整做前期鋪墊;也有觀點(diǎn)認(rèn)為,是國(guó)資委對(duì)央企負(fù)債率要求所致?!锻顿Y者報(bào)》記者致函華僑城未能獲得回復(fù)。不過(guò),從其所拿項(xiàng)目來(lái)看,華僑城拋售資產(chǎn)背后或是為文旅地產(chǎn)輸血,加速布局文旅地產(chǎn)。

    頻繁拋售資產(chǎn)

    10月19日,華僑城在北京產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌出售旗下子公司上海華合50%股權(quán)及相關(guān)債權(quán),轉(zhuǎn)讓底價(jià)暫未公布。

    上海華合成立于2016年7月26日,由華僑城和華潤(rùn)置地(上海)有限公司共同出資設(shè)立,各占比50%,旗下負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為2016年華僑城與華潤(rùn)置地聯(lián)合拿下的天目社區(qū)C070102單元33-02街坊地塊商住辦項(xiàng)目。

    克而瑞顯示, 33-02街坊地塊已于2017年開(kāi)工,竣工時(shí)間預(yù)計(jì)要到2020年,預(yù)計(jì)總投資額45億元。此外,據(jù)媒體報(bào)道,2018年上半年,華僑城、上海華潤(rùn)還為上海華合拆借了10億元。

    上海華合并不是華僑城今年以來(lái)擬出售的第一個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)。在此之前,海南華僑城實(shí)業(yè)有限公司(下稱(chēng)“海南公司”)100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)、泰州華僑城有限公司(下稱(chēng)“泰州公司”)部分資產(chǎn)、成都天府華僑城湖濱商業(yè)管理有限公司51%股權(quán)、成都地潤(rùn)置業(yè)發(fā)展有限公司51%股權(quán)、成都安仁華僑城仁里文化旅游開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“安仁仁里”)100%股權(quán)、成都安仁華僑城仁嘉文化旅游開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“安仁仁嘉”)100%股權(quán)、深圳市協(xié)豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“協(xié)豪地產(chǎn)”)100%股權(quán)等均被華僑城列入出售資產(chǎn)名單。

    對(duì)于華僑城頻繁出售資產(chǎn)這一現(xiàn)象,多位業(yè)內(nèi)人士都提到了一個(gè)關(guān)鍵詞:戰(zhàn)略調(diào)整。易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,從此類(lèi)項(xiàng)目的拋售邏輯看,其實(shí)也是一個(gè)資產(chǎn)組合的概念,對(duì)于此類(lèi)資產(chǎn)來(lái)說(shuō),充分體現(xiàn)了當(dāng)前房企的投資邏輯,即不斷做優(yōu)化,對(duì)于部分增值空間少的項(xiàng)目會(huì)積極拋售。

    以上述項(xiàng)目為例,上海華合旗下蘇河灣項(xiàng)目仍未竣工,截至2018年9月30日,上海華合凈利潤(rùn)僅為36.42萬(wàn)元;海南公司旗下項(xiàng)目因進(jìn)展緩慢曾被??谑兄攸c(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)管理委員會(huì)發(fā)函;泰州公司年均虧損近2億元;安仁仁里公司截至2018年9月30日,凈利潤(rùn)為-10.13萬(wàn)元,同期內(nèi)安仁仁嘉凈利潤(rùn)為-9.55萬(wàn)元;此外,截至2018年5月31日,協(xié)豪地產(chǎn)凈利潤(rùn)僅為7100元。

    中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院陳晟也認(rèn)為,作為央企華僑城優(yōu)化資產(chǎn)是正常的?!捌洌ㄈA僑城)在文旅方面是有自己的一些優(yōu)勢(shì)的,那么在文旅地產(chǎn)上面的布局,當(dāng)然是需要去做的一些工作,有些不符合方向的,有些或者是前景不大的項(xiàng)目,進(jìn)行調(diào)整也很正常?!标愱杀硎?。

    不過(guò),也有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為,是國(guó)資委對(duì)國(guó)企、央企的資產(chǎn)負(fù)債率考核要求所致。據(jù)媒體報(bào)道,國(guó)資委對(duì)央企資產(chǎn)負(fù)債率規(guī)定為工業(yè)企業(yè)不得超過(guò)75%,非工業(yè)企業(yè)不得超過(guò)80%。而今年年初,在去杠桿的背景下,國(guó)資委要求國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步下降。2018年上半年,華僑城的資產(chǎn)負(fù)債率為73.28%。

    加速文旅布局

    值得一提的是,在不斷拋售地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí),華僑城也在進(jìn)行大手筆投資,且普遍為文旅項(xiàng)目。

    10月16日,湛江市和華僑城簽訂了全域旅游開(kāi)發(fā)合作協(xié)議,準(zhǔn)備在5年內(nèi)投資不少于500億元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至目前,華僑城以“政商合作的模式”在文旅項(xiàng)目上跑馬圈地,已布局了50個(gè)城市,投資總額近萬(wàn)億元。

    此外,2018年上半年,華僑城還通過(guò)市場(chǎng)獲取了濟(jì)南章丘、天津西青精武、杭州丁橋、重慶悅來(lái)、蓬萊尚島等文旅項(xiàng)目,共支付地價(jià)款127億元,支付股權(quán)投資款74億元。

    對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,無(wú)論是與政府合作還是通過(guò)市場(chǎng)獲取文旅項(xiàng)目,都體現(xiàn)了華僑城在文旅方面持續(xù)推進(jìn)的策略思路。

    “這兩年很多文旅資源豐富的城市,類(lèi)似云貴和西北,都面臨基礎(chǔ)設(shè)施改善的機(jī)會(huì),所以此類(lèi)文旅項(xiàng)目的發(fā)展還是有較好的市場(chǎng)機(jī)會(huì),本身也和當(dāng)前文旅消費(fèi)需求快速釋放的空間有關(guān)?!币拙友芯吭嚎偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

    諾亞財(cái)富地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人黃琳珊則認(rèn)為,文旅項(xiàng)目為未來(lái)房企競(jìng)爭(zhēng)的一大實(shí)力,將會(huì)成為一個(gè)潛在的競(jìng)爭(zhēng)新賽道?!拔穆庙?xiàng)目作為企業(yè)的一大品牌,可以提升其綜合地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)實(shí)力,成熟之后還可以給其他地產(chǎn)商輸出自己的綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù),符合未來(lái)的地產(chǎn)存量市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)?!秉S琳珊表示。

    不過(guò),文旅產(chǎn)業(yè)投資是一個(gè)重資產(chǎn)投資模式,且回報(bào)周期長(zhǎng),需要大量的資本輸血,對(duì)資金是一種考驗(yàn)。易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,“華僑城的戰(zhàn)略思路很集中,文旅產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)力,類(lèi)似發(fā)力也要求其資金方面保持充裕的態(tài)勢(shì)?!?/p>

    財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,華僑城近兩年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額均為負(fù)值。2017年為-77億元,2018年上半年為-92.45億元,且華僑城2018年上半年資產(chǎn)負(fù)債率也由2017年底的69.89%增加到73.28%。

    原國(guó)家旅游局規(guī)劃專(zhuān)家王興斌曾在接受媒體采訪時(shí)表示,華僑城前20多年的發(fā)展給旅游業(yè)樹(shù)立了很好的榜樣,但這兩年發(fā)展有點(diǎn)冒進(jìn)。

    一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)是,目前華僑城文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展并不理想,其仍然一直依靠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)輸血。半年報(bào)顯示,2018年上半年,華僑城旅游綜合行業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入46.75億元,同比減少27.31%,房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為98.97億元,同比增長(zhǎng)39.05%。

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