關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)成本核算的探究

張萬瑜

摘 要：本文結(jié)合成本核算的有關(guān)理論與房地產(chǎn)企業(yè)管理的一些實(shí)務(wù)進(jìn)行了探討與研究，希望能通過本文的研究，為房地產(chǎn)企業(yè)改進(jìn)企業(yè)管理水平，提高企業(yè)綜合競爭力提供理論方面參考與幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 成本核算 問題及對策

目前我國地很多房地產(chǎn)企業(yè)，在成本核算方面不同程度地存在著一些問題，此類問題如果得不到有效解決，會嚴(yán)重制約企業(yè)效益與綜合競爭力，以下本文就針對房地產(chǎn)企業(yè)地土地開發(fā)成本核算問題進(jìn)行深入地探討與研究：

一、我國房地產(chǎn)開發(fā)成本的管理現(xiàn)狀

從目前情況觀察，我國的很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在成本核算方面主要存在的問題有：

（一）企業(yè)決策者缺乏成本管理意識

由于我國在建國以來長期實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由國有企業(yè)或集體企業(yè)轉(zhuǎn)變而來，在管理模式上不同程度地收到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式地影響，一些企業(yè)還存在著以計(jì)劃價(jià)格為基礎(chǔ)，通過事后核算進(jìn)行土地開發(fā)項(xiàng)目成本核算的靜態(tài)管理模式。目前的市場競爭環(huán)境下，以這種陳舊模式與管理思想指導(dǎo)的成本核算必然會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏成本管理粗放滯后，成本控制缺乏有效性，費(fèi)用開支得不到有效控制，企業(yè)競爭力令人堪憂。

（二）企業(yè)缺乏對成本管理體系的建設(shè)

目前我國的很多房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本核算情況觀察，企業(yè)不同程度地在成本劃算方面缺乏管理體系的建設(shè)，一些企業(yè)招標(biāo)報(bào)價(jià)不考慮成本落實(shí)問題，缺乏長期戰(zhàn)略規(guī)劃，項(xiàng)目施工建設(shè)過程中缺乏跟成本控制相關(guān)地事中與事后管理規(guī)劃，導(dǎo)致成本管理帶有很大盲目性。企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)方面摸著石頭過河，面臨市場波動帶來的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對乏力。

（三）內(nèi)部控制薄弱，偏重事后控制

很多企業(yè)還在成本管理方面，過于側(cè)重與事后控制，而對于項(xiàng)目建設(shè)地事前控制與事中控制缺乏有效性。

二、改善房地產(chǎn)企在土地開發(fā)成本核算問題的策略

（一）在企業(yè)中構(gòu)建有效的成本控制體系

企業(yè)要做好成本核算工作，第一步應(yīng)當(dāng)采取措施構(gòu)建一套跟企業(yè)管理系統(tǒng)結(jié)合地成本核算體系，通過制度化標(biāo)準(zhǔn)化地管控來提高企業(yè)的項(xiàng)目成本核算水平。在項(xiàng)目的施工建設(shè)過程中，做好事中的成本管理制度建設(shè)，通過標(biāo)準(zhǔn)化的管理措施來有效管控各項(xiàng)費(fèi)用開支，將項(xiàng)目建設(shè)的事前，事中、事后成本管理結(jié)合起來形成有效體系，跟企業(yè)的運(yùn)營管理結(jié)合從而有效控制土地開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)成本。

（二）科學(xué)設(shè)定成本核算的對象范圍

企業(yè)的成本核算需要根據(jù)土地開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中涉及到的多方面因素進(jìn)行綜合考慮，就一般性項(xiàng)目，企業(yè)應(yīng)構(gòu)建針對項(xiàng)目建設(shè)的單項(xiàng)作業(yè)環(huán)節(jié)的成本核算規(guī)劃，以不同環(huán)節(jié)為對象開展成本核算。就多個(gè)項(xiàng)目處在在相同位置、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)類似的群體型項(xiàng)目，可以將交工期限相同或由同一施工建設(shè)隊(duì)伍負(fù)責(zé)的項(xiàng)目作為一個(gè)對象開展成本核算工作。就較大規(guī)模的大型項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)業(yè)績考核管理，把項(xiàng)目建設(shè)的分階段任務(wù)當(dāng)做成本核算對象，這樣通過科學(xué)設(shè)定成本核算的對象范圍，才能更好的提高企業(yè)的成本核算工作質(zhì)量與水平。

（三）科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目成本費(fèi)用

對于土地開發(fā)項(xiàng)目作業(yè)過程，要依據(jù)“誰受益，誰分?jǐn)偂钡墓ぷ髟瓌t就項(xiàng)目的成本費(fèi)用與公共成本費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)劃分，有效確立核算對象，以便提高核算管控的有效性與準(zhǔn)確性。如果難以劃分間接成本費(fèi)用，企業(yè)應(yīng)以先歸集再分配的模式就間接成本與公共成本費(fèi)用實(shí)施分?jǐn)?，這樣才能實(shí)現(xiàn)成本費(fèi)用地科學(xué)劃分，提高企業(yè)的成本核算管理效率。

（四）加強(qiáng)人力資源建設(shè)，提高企業(yè)成本核算工作人員能力素質(zhì)

負(fù)責(zé)成本核算的工作人員的工作水平與專業(yè)化程度會直接影響到成本核算的有效性與準(zhǔn)確性，因而企業(yè)要做好成本核算，需要加強(qiáng)對內(nèi)部的人力資源建設(shè)，通過優(yōu)化人員隊(duì)伍，使得具有較高能力素質(zhì)，專業(yè)化水平的人員負(fù)責(zé)重要的工作崗位，而淘汰能力低下，工作不認(rèn)真的的人員，提高企業(yè)成本核算工作人員的綜合素質(zhì)，這樣才能充分保障企業(yè)成本核算的工作質(zhì)量與工作水平。

三、結(jié)束語

結(jié)合以上觀點(diǎn)，要做好房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)項(xiàng)目管理的成本核算工作，需要充分考慮多方面內(nèi)容，只有深入系統(tǒng)地研究成本核算上存在地問題，并積極采取措施進(jìn)行解決，才能讓企業(yè)的成本核算工作質(zhì)量得到長足進(jìn)步與提高。

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