住房租賃市場分析

朱曉峰

摘 要：中國人口正向一二線城市集聚。通過中國與歐美日香港在租房人口占總?cè)丝诒壤⒆》孔杂新?、人口集聚情況、租金收入比、租金回報(bào)率、人均可支配收入等市場要素對(duì)比分析，住房租賃市場呈量價(jià)齊升態(tài)勢。到2027年出租住房總面積、房租價(jià)格預(yù)計(jì)在現(xiàn)有水平上翻一番，年租金總額預(yù)計(jì)是現(xiàn)有水平的四倍，達(dá)到5萬億元/年。

參考資料：鏈家研究院研究報(bào)告、上海易居研究院研究報(bào)告 梁建章 任志強(qiáng) 研究報(bào)告

一、住房租賃市場現(xiàn)狀

1.租房人口。2017年末，全國總?cè)丝?3.9億人。城市常住人口約8.25億，其中戶籍人口5.8億，流動(dòng)人口2.45億。畢業(yè)生與農(nóng)民工是流動(dòng)人口的重要組成部分。根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，2017年租房人口約為1.6億人，占總?cè)丝诘?1.5%。

2.出租住房面積。根據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2017年末全國城市住宅 2.25 億套，面積合計(jì)220億平方米，套均面積98平方米。自住與出租的比例分布情況見下表。根據(jù)下表測算，自住房的套均面積112平方米，出租房的套均面積72平方米。北京上海深圳三市住房存量總面積合計(jì)17.4億平方米，其中出租房總面積6.6億平方米，占比38%，說明租房在一線城市已成為常態(tài)。

二、住房租賃市場量價(jià)要素分析

中國與歐美日香港有關(guān)住房租賃市場的

1.量的因素

（1）以三大都市圈初步形成為標(biāo)志，城市化進(jìn)入第二階段， 人口向一二線城市集聚

發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，人口匯聚大都市圈將會(huì)是未來的長期趨勢。我國三大都市圈已初步形成，對(duì)比國際經(jīng)驗(yàn)，都市圈人口仍將長期持續(xù)增長。

對(duì)于中國來說，合理的產(chǎn)業(yè)分布是——高新科技、高端制造業(yè)、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)都集中在一二線城市，旅游、農(nóng)業(yè)以及能源等和資源相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，以及技術(shù)含量相對(duì)較低的制造業(yè)和服務(wù)業(yè)，分布在中小城市和農(nóng)村。有一半人口分布在一二線城市，才是比較合理的結(jié)果。

這樣算下來，“3+20”可能是中國未來發(fā)展所需要的人口格局。所謂“3”，是指三大都市圈（合計(jì)14個(gè)城市）將成為世界上最大的都市群，進(jìn)而有能力形成世界上最具規(guī)模的創(chuàng)新中心、文化中心和制造中心，最大限度地發(fā)揮出集聚效應(yīng)的優(yōu)勢。而在三大都市區(qū)之后，中國還將有20個(gè)左右的二線城市，以每座城的平均人口達(dá)到1500萬的規(guī)模來計(jì)算，總?cè)丝跀?shù)量超過3億人。這樣才能把集聚效應(yīng)充分發(fā)揮出來。目前來看，“3+20”的現(xiàn)有人口規(guī)模約3.3億人，距離全國一半人口也就是7億的人口規(guī)模還有不少距離，遠(yuǎn)未達(dá)到理想狀態(tài)。

（2）限購及高房價(jià)之下部分流動(dòng)人口被動(dòng)進(jìn)入租賃市場

行政限購使得更多人失去購房資格只能租房。

高房價(jià)使得首置年齡推后，使得更多人更長時(shí)間停留在租房市場。根據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，2017年包括一線城市在內(nèi)的熱點(diǎn)城市平均首置年齡已超過35歲，較2012年提升了2-3年，對(duì)應(yīng)以畢業(yè)大學(xué)生為代表的新進(jìn)流動(dòng)人口的租房周期也普遍上升到10到15年左右（假設(shè)大學(xué)生23周歲畢業(yè)）。

注重居住體驗(yàn)的新生代人群主動(dòng)進(jìn)入租賃市場。根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，一線城市在不考慮購房首付的條件下，購房相比租房需付出更多的成本（月供是月租的2.5倍）才能享受到相同的居住條件。

（3）觀念升級(jí)，高收入人群主動(dòng)進(jìn)入租賃市場。由于受到傳統(tǒng)觀念影響，我國租房人群也主要以年輕人為主，我國約85%的租客年齡集中在20-34歲，低收入人群是當(dāng)下租房市場的絕對(duì)主力軍。

但國際情況來看，租客的年齡段與收入水平差異性并不明顯。高層次人才愿意享受租房帶來的高品質(zhì)生活成為國際成熟市場的一大重要特征。

（4）租售同權(quán)逐步落實(shí)，主動(dòng)租房的比例或?qū)⒊霈F(xiàn)大幅提升。

2.價(jià)的因素

租賃市場規(guī)模的增長，第二個(gè)推動(dòng)因素在于價(jià)的增長（租金的上漲）。而租金的提升通常由兩方面因素決定：（1）租房群體有多少錢租房；（2）人們?cè)敢饣ǘ嗌馘X租房。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)， 2016 年末中國大陸總?cè)丝跒?13.82億人，2016 年全年人均可支配收入為 2.38萬元；2017年為 13.91億人，人均可支配收入為 2.60萬元。

自2007年以來，我國人均可支配收入保持年均11%的速度快速上升，未來雖然可能逐漸放緩，但上行趨勢不會(huì)改變?？芍涫杖胩嵘沟梦磥碜夥咳后w在租房時(shí)，有更充足的資本。

消費(fèi)升級(jí)背景下租房群體愿意提高租房支出獲得更優(yōu)的居住體驗(yàn)。目前，我國租金漲幅與人均可支配收入漲幅比起來相對(duì)較低。我國消費(fèi)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整升級(jí)，而居住升級(jí)是消費(fèi)升級(jí)的重要部分，占總消費(fèi)支出比例將逐步提升，租房群體提高租金支出的意愿或?qū)⑻岣?。未來人均可支配收入的上漲或?qū)?dòng)租金同比例上漲（美國租金漲幅基本與人均可支配收入漲幅持平甚至略高）。

三、住房租賃市場的未來

綜合以上分析，住房租賃市場未來將呈現(xiàn)典型的量（租賃人口）價(jià)（租金）齊升態(tài)勢，進(jìn)而推動(dòng)市場規(guī)?？焖僭鲩L。

未來十年，住房出租總面積（租房總?cè)丝冢⒎孔鈨r(jià)格預(yù)計(jì)在現(xiàn)有水平上翻一番。十年后到2027年，住房租賃市場年租金總額預(yù)計(jì)將是現(xiàn)有水平的四倍，達(dá)到5萬億元/年。