試析房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控

秦艾珍

【摘 要】2016年開始，全國各地房價出現(xiàn)大幅度上漲，2017年下半年，政府開始加大宏觀調(diào)控，房價開始逐步回歸理性穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)市場這種“動蕩不安”的局面，使得房地產(chǎn)企業(yè)對成本核算與管控提上了重要日程。不重視成本，企業(yè)發(fā)展就會走得不遠。為了能夠在這場競爭中脫穎而出，各企業(yè)對自己的成本核算和管控都在進行著改革和創(chuàng)新。本文結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控的現(xiàn)狀，提出一系列相關(guān)的具體措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；成本控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)利潤的獲得，一方面與售價有關(guān)；另一方面與成本有關(guān)。由于房地產(chǎn)企業(yè)所銷售的產(chǎn)品不可以搬運且開發(fā)周期長，所需資金多，導致了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算也有別于一般性的生產(chǎn)企業(yè)，而行業(yè)內(nèi)的競爭更加激烈。因此，要想獲得經(jīng)營利潤，處理好成本核算與管控就顯得尤其重要。如何在政府宏觀調(diào)控的環(huán)境下，加強成本管理、提高企業(yè)效益、增強企業(yè)在同行業(yè)中競爭優(yōu)勢，已成為地產(chǎn)企業(yè)重中之重的要事。

無論是大房企還是小房企，傳統(tǒng)的成本管控模式已經(jīng)跟不上日新月異的房地產(chǎn)發(fā)展的速度，而房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品形態(tài)各異，有普通住宅、有洋房、有商鋪、有辦公樓、有公寓。只有充分利用科學的方法，完善成本控制管理，建立健全成本管理體制，發(fā)揮企業(yè)的潛在能力，才能實現(xiàn)資本投入回報最大化和利潤最大化，并讓企業(yè)在激烈的競爭中永遠走在前列。因此，處理好房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控是提高經(jīng)營利潤的重要法寶。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控現(xiàn)狀

1.成本管理意識淡薄，成本管控方法不規(guī)范

對一個公司的考核，通常會有銷售指標、回款指標、利潤指標、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標、凈現(xiàn)金凈流量指標。在這些指標的壓力下，首當其沖的是銷售指標，各地產(chǎn)企業(yè)習慣性的將銷售作為公司的龍頭，一切行動圍繞銷售來進行，用銷售來倒排各部門的全年工作計劃。開發(fā)過程中只關(guān)注市場營銷、開盤節(jié)奏、拿地速度，比拚土地儲備量。此時，公司內(nèi)部的成本管理意識比較淡薄，成本管理制度比較單一，成本管控水平相對粗放，大多還是停留在個人經(jīng)驗判斷階段，缺少應有的科學成本數(shù)據(jù)進行對比分析，成本全過程無動態(tài)跟蹤更新，部門間溝通不順暢，導致資金計劃不詳細，資金使用不確定情況較多，成本管控遠遠脫離工作實際。成本管理形同虛設(shè)，無法有效降低成本。

2.成本核算對象不清晰，成本科目處置不合理

房地產(chǎn)項目的用地一般需要分期分批來進行開發(fā)，產(chǎn)品種類各異，有普通住宅、有洋房、有商鋪、有公寓、有別墅等，在會計準則中并沒有明確規(guī)定企業(yè)如何進行成本核算對象的劃分，所以，各企業(yè)在歸集成本核算對象時，有時不能很好地考慮后期交房后稅務清算時遇到的問題，常會將不同業(yè)態(tài)的成本眉毛胡子一把抓，一級二級三級會計科目使用混亂，特別是在地塊很大且周期很長的時候，常會導致企業(yè)在計算所得稅與土地增值稅時無法清楚分開各業(yè)態(tài)的成本，從而使得企業(yè)成本利潤數(shù)據(jù)失真。

3.成本核算缺乏專業(yè)人才，后期培訓不到位

房地產(chǎn)企業(yè)在我國來說還是一個相對新興的行業(yè)，因為房地產(chǎn)企業(yè)的利潤相對較高，讓越來越多的人進入到這個行業(yè)中來，很多是由其他行業(yè)轉(zhuǎn)入的，但對于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性不甚了解，整個的管理模式還是不能適應房地產(chǎn)市場外部環(huán)境的變化，再加上房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏較快，后期人員專業(yè)培訓跟不上，造成目前許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后，成本核算水平低。更有個別房地產(chǎn)企業(yè)，因家族制的管理，管理人員多是親屬關(guān)系，內(nèi)部管理混亂，如對于建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應按權(quán)責發(fā)生制的原則計入成本對象，當期尚未發(fā)生但應當由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期限成本對象外，一律不得計入當期成本對象。但有些企業(yè)，為了壓縮利潤額，不顧法律法規(guī)的規(guī)定，故意人為增加成本，從而不能真實反映項目實際成本，同時也給企業(yè)帶來了稅務法律風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強成本核算與管控的措施

1.更新成本管理理念，規(guī)范成本控制體系

（1）更新管理層和員工的成本管理理念。更新成本管理理念是進行成本控制的基本前提。更新成本管理理念首先應從管理層入手，只有管理層意識到成本管理的重要性，根據(jù)公司實際情況，進而做出正確的決策才能從根本上解決成本管理的問題。成本管理不單純是成本部或財務部一兩個部門的事，一定要形成全員參與成本管理，落實崗位職責，明確責、權(quán)、利，形成公司成本管理規(guī)章制度，并將崗位職責通過信息化實施到公司的日常工作規(guī)范流程并實施考核管理，只有這樣，方可有效。比如設(shè)計部，可以從設(shè)計出發(fā)，現(xiàn)代簡約或歐式風格，外墻石材的選擇，用什么樣的材料，什么樣的設(shè)計理念，產(chǎn)生的效果全然不同。不同的材料就會有不同的成本產(chǎn)生。比如營銷部，根據(jù)市場需求，想要什么樣的產(chǎn)品，什么樣的風格也會影響著成本。所以說，公司的各個部門、各個成員都是控制成本的因素。但只有領(lǐng)導層的成本管理理念更新了，意識到這一點時，成本控制環(huán)節(jié)才會真正地做到事前控制。

（2）利用ERP系統(tǒng)規(guī)范成本控制體系。規(guī)范成本控制體系是成本控制的核心。規(guī)范成本控制體系，需要建立ERP動態(tài)成本管理系統(tǒng)，有了動態(tài)成本，就可以實時掌握項目成本的現(xiàn)狀。由于房地產(chǎn)開發(fā)成本由土地成本、開發(fā)前期費用、建安工程費用、園林環(huán)境費用、配套設(shè)施費用、開發(fā)間接費用這六大部分組成，各部分成本與合同金額相關(guān)連。所以，動態(tài)成本的管理，首先要以合同管理為中心，根據(jù)實際發(fā)生的成本，進行對比、預警，隨時把握成本狀態(tài)，為領(lǐng)導決策加快速度，提高企業(yè)競爭力。合同執(zhí)行中的變更涉及動態(tài)成本的管控，合同付款則涉及資金計劃與實際成本核算。因此，在各環(huán)節(jié)的成本管控中，如何有效規(guī)避重大成本風險又成為重中之重。建立有效的成本數(shù)據(jù)庫進行科學分析，利用目標成本方案進行對比，如果變更金額超合同金額5%以上的，就需要詳細分析原因，并及時調(diào)整ERP成本數(shù)據(jù)庫。在建立ERP動態(tài)成本數(shù)據(jù)庫之初，企業(yè)內(nèi)的各個項目成本預算值應當是嚴格按照市場行情進行準確制定的，成本預算除了包括定額成本外，還要關(guān)注市場行情，有一個最高成本與最低成本，保證任何一項成本都要在可控制的區(qū)間。

2.明確成本核算對象，合理設(shè)置成本科目

（1）明確成本核算對象。根據(jù)《企業(yè)會計制度》規(guī)定：企業(yè)應當根據(jù)本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點和管理要求，確定適合本企業(yè)的成本核算對象、成本項目和成本計算方法。成本核算對象、成本項目和成本計算方法一經(jīng)確定，不得隨意變更。房地產(chǎn)企業(yè)，各業(yè)態(tài)眾多，企業(yè)應當根據(jù)實際情況，結(jié)合交房后稅務清算的要求，明確成本核算對象。充分考慮到土地增值稅與企業(yè)所得稅在計算扣除項目時土地價款列支項目、房地產(chǎn)開發(fā)費用準予扣除形式、地價款分攤方法、借款利息扣除等方面的差異，分清成本核算對象，從而在成本歸集時能準確核算各業(yè)態(tài)成本。根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，在土地增值稅清算前未取得正式發(fā)票的成本最多按照合同總額的10%來計提，因未能及時取得發(fā)票但確已支付的款項，超過允許的金額則不得在當期稅前列支。所以，在各成本核算對象明確后，還要妥善處理各業(yè)態(tài)應計提的成本金額。為公司稅后利潤的取得提供合理的數(shù)據(jù)支持。

（2）合理設(shè)置成本科目。合理設(shè)置成本科目，可以客觀反映各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于降低成本。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)總成本是指在一定時期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費的各項消耗總和。主要由房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費用、開發(fā)稅金三大部分組成。房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建安工程費、園林環(huán)境費用、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用主要是指與項目建設(shè)無直接關(guān)系、不能計入某個特定開發(fā)項目的費用。主要包括管理費用、銷售費用、財務費用（在產(chǎn)品交付前貸款利息計入開發(fā)間接費用）。房地產(chǎn)開發(fā)稅金是指房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓、銷售、出租開發(fā)產(chǎn)品時按規(guī)定計算交納的增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅等。

3.引進專業(yè)人才，加強繼續(xù)教育培訓

（1）加強專業(yè)人才的引進工作。人才是行業(yè)發(fā)展的動力。對于房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，專業(yè)技術(shù)人員的引進是保證企業(yè)向前發(fā)展的基礎(chǔ)。專業(yè)人員的數(shù)量與質(zhì)量是企業(yè)發(fā)展的核心，高素質(zhì)的開發(fā)人才、經(jīng)營人才、管理人才是企業(yè)獲得成功的決定性因素，他們能夠根據(jù)市場供求關(guān)系、價格特征來及時分析與預警。他們通過電視、廣播、報紙、網(wǎng)絡(luò)等媒介傳播信息來了解市場。他們有著敏銳的市場觸角，準確無誤的判斷能力，高瞻遠矚的宏觀決策，為企業(yè)發(fā)展方向提供正確指引。

（2）加強繼續(xù)教育培訓不放松?，F(xiàn)階段，正處于全面深化改革新時期，自2016年5月1日“營改增”政策實施后，對各行各業(yè)的管理都提出了新的要求，管理規(guī)范與否直接影響企業(yè)的稅負。所以，對企業(yè)專業(yè)人員后續(xù)的培訓教育顯得特別重要。俗話說：學習如逆水行舟，不進則退。同樣，面對如潮的市場經(jīng)濟改革，如果還用一成不變的思維模式來處理各種復雜的事務，勢必會給企業(yè)帶來不必要的損失。因此，企業(yè)應當大力開展短期面授培訓與長期遠程網(wǎng)絡(luò)培訓相結(jié)合，讓專業(yè)人員的專業(yè)技能與時俱進，更好地為企業(yè)長遠發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)服務。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與管控是一個全員參與的過程控制，在房地產(chǎn)的發(fā)展過程中發(fā)揮著重要的作用，對于我國社會經(jīng)濟發(fā)展來說，房地產(chǎn)企業(yè)肩負著重要的使命和責任。在當前新時期新的發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)從一個全新的角度來對于自身的管理模式和機制進行改革與創(chuàng)新是必然的，而且，只有不斷進行改革，才能讓房地產(chǎn)企業(yè)更加適應市場的需求。通過實施科學有效的成本核算與控制體系，保障產(chǎn)品質(zhì)量不下降，同時可以有效降低成本，增大企業(yè)利潤留成，提高企業(yè)在市場中的競爭力，只有這樣，才能讓企業(yè)的發(fā)展更加長長久久。

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