住房金融政策的國際比較與借鑒

施雨彤

【摘 要】隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深化，我國經(jīng)濟市場難以遵循價值規(guī)律為所有的居民提供住房，住房也與養(yǎng)老保險及醫(yī)保是相同的，住房保障也是中國社會保障制度的重要組成之一。構(gòu)建健全完善的住房金融政策，不僅能夠促進市場機制改革升級，同時也是我國實現(xiàn)社會主義政治社會的一項重要舉措，是我國社會保障制度建設(shè)的重要環(huán)節(jié)。文中在對比分析幾個發(fā)達國家住房金融政策模式的基礎(chǔ)上，發(fā)掘我國政策性住房金融政策存在的問題，學(xué)習和借鑒這些國家解決家庭住房問題的方法和經(jīng)驗，提出滿足我國住房金融政策發(fā)展需求的建議和策略。

【關(guān)鍵詞】住房金融政策；國際經(jīng)驗；住房金融

一、引言

2014年，我國為實行會議決策，批準且籌建國家開發(fā)銀行住宅金融事業(yè)部，并對這個部門實施獨立核算和市場化運作策略，利用發(fā)行債券的方式籌備資金，以住房政策性開發(fā)提供支持和重要保障。2015年，國務(wù)院明確要求深化住房制度改革實行方案，對住房公積金管理條例進行修訂。在這樣的背景下，對發(fā)達國家住房金融模式及成功經(jīng)驗進行深入的分析，學(xué)習并借鑒他們的方法和經(jīng)驗，這對我國政策性住房金融模式升級、解決我國政策性住房金融政策存在的問題等方面都具有十分重要的意義和價值。

二、發(fā)達國家住房金融政策模式分析

1.金融政策模式的比較

（1）英國以及歐洲多數(shù)國家的公共住房金融模式都是利用互助合作性組織或機構(gòu)來籌集住房建設(shè)資金，最初這些互助合作性組織或機構(gòu)都是有哪些有建房需求但缺少資金的居民自發(fā)組織形成，之后在經(jīng)濟發(fā)展的驅(qū)動下，部分投資者也加入其中，規(guī)模也就越來越大。這些組織或機構(gòu)通常有建房合作社和接近金融機構(gòu)的兩種組織形式。盡管這兩種組織形式在融資方面存在差異，然而都是通過互助合作的方式籌集資金，實現(xiàn)有效解決居民住房問題的目標，英國的建筑社就是這類組織和機構(gòu)。

（2）基金是新加坡住房金融政策模式的最主要的住房金融保障形式，而其最明顯的不同在于中央公積金制度，中央公積金制度在當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著十分重要的作用，使該地區(qū)優(yōu)越的社會制度得到更好的體現(xiàn)，同時中央公積金制度與住房抵押貸款政策的結(jié)合造就了自身獨特的住房金融模式。利用自身獨具特色的金融模式，新加坡有效解決本國大部分居民的住房問題，也因此獲得其他諸多國家的贊賞，被譽為成功的典范。

（3）日本的住房金融模式與完全的住房金融市場模式和以基金為支持的住房金融模式都存在差異，可以說是將兩種模式的特征合為一體，其最突出的特點就是政府與民間的相互結(jié)合。在日本的住房金融市場上，私人金融機構(gòu)的活躍度是很高的，與此同時，地方政府也對此進行干預(yù)且實施了相應(yīng)的措施。最初日本建立了專管住房建設(shè)的住房局等官方或官民結(jié)合的組織機構(gòu)，貫徹實施日本政府部門制定和出臺的住房金融政策。接下來建立住房金融公庫等住房金融政策的執(zhí)行機構(gòu)，住房金融公庫行駛政府住房金融政策的職能，代政府部門對公共住房建設(shè)實行補貼。最后建立咨詢機構(gòu)，這類部門主要的職能就是為政府部門提供住房金融政策建議。在日本，民間金融機構(gòu)和政府部門金融機構(gòu)是并存的，體現(xiàn)了該國混合型的住房金融市場模式。

（4）美國公共住房金融模式的核心是住房抵押貸款。美國的金融市場可以說是最發(fā)達的，該國的住房金融政策也是全世界最完善的。歷經(jīng)較長時期的發(fā)展，美國住房金融市場和多樣化的金融衍生產(chǎn)品市場組成了網(wǎng)絡(luò)，且通過政府部門的調(diào)控而產(chǎn)生了該國發(fā)達的住房金融市場。美國的住房抵押貸款主要是由各種規(guī)模的私人金融機構(gòu)經(jīng)營開發(fā)的，住房抵押貸款初級發(fā)放市場較為成熟，二級市場也非常的發(fā)達，剛發(fā)放的貸款在二級市場上能夠轉(zhuǎn)化為證券很快被賣出去，初級市場和二級市場互相銜接、互相促進形成了該國發(fā)達的住房金融市場，而大部分的國家都缺乏二級市場。美國政府部門在其發(fā)達的住房金融市場中的主要職能就是對市場進行調(diào)控，進一步健全市場運行機制，促使住房金融市場的穩(wěn)健性和有效性得到有效的提升。

2.融資模式的比較

國外一些發(fā)達國家主要是通過本國各類住房金融機構(gòu)進行資金籌備，為建設(shè)和發(fā)展國內(nèi)的保障性公共住房融集足夠的資金，主要有3種基本融資模式：公共住房銀行模式、強制住房儲蓄模、商業(yè)資本市場模式。這3種融資模式的比較如下表所示，具體如下：

三、我國政策性住房金融政策存在的問題

從發(fā)達國家住房金融政策模式和解決本國居民住房困難問題的經(jīng)驗可以看出，住房市場的順利構(gòu)建和平穩(wěn)發(fā)展都需要依靠國家及政府部門政策性住房金融體系的扶持和幫助?，F(xiàn)階段，我國已有的政策性住房金融模式還不成熟，我國主要的住房金融機構(gòu)是住房公積金體系和住房儲蓄銀行。

1.住房儲蓄制度存在的問題

1987年，為滿足住房制度改革的要求，我國中央銀行特批在兩個城市設(shè)立城市住房儲蓄銀行。設(shè)計和制定此制度最初是想法是讓住房儲蓄銀行專門負責辦理與住房制度改革相關(guān)的政策性金融業(yè)務(wù)，如住房基金籌集、住房信貸和結(jié)算等，地方企業(yè)和事業(yè)單位繳存的住房基金及居民的活期存款則是主要的資金來源。住房儲蓄銀行于1989年申請開辦工商業(yè)企業(yè)貸款業(yè)務(wù)，逐漸向商業(yè)銀行的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變，住房儲蓄銀行的住房融資職能之后就轉(zhuǎn)交給了地方住房公積金管理中心。這種嘗試之所以不成功，主要是因為住房儲蓄銀行的制度存在問題，市場定位和經(jīng)營過程等都存在缺陷。同時，競爭優(yōu)勢匱乏，運行制度不完善也是導(dǎo)致嘗試失敗的重要原因。若是作為商業(yè)銀行，業(yè)務(wù)經(jīng)營范圍就應(yīng)該更加的廣泛；若是作為政策性銀行，那就需要配套相關(guān)的政府支持措施。

2.住房公積金體系的問題

我國于1991年制定并實施住房公積金制度，近些年得到了較快的發(fā)展。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到2014年年底，我國繳存住房公積金總額74900億元，扣除提取金額余額為37000億元，住房公積金在個人住房貸款中所占的比例接近20%。目前，我國住房公積金體系存在問題主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）公積金運用率出現(xiàn)較大的局部性特征。盡管我國2014年公積金個人住房貸款率高達68%以上，與商業(yè)銀行存在的差距并不大，然而因為公積金統(tǒng)籌層次較低等原因，致使不同地區(qū)存在巨大的差距，以重慶和山西為例，重慶個人住房貸款率超過了93%，但同時期山西的卻只有25%。

（2）對低收入群體的租賃房的支持力度有待提高。2014年，我國有60%的住房公積金被提取，而其中僅有不到1.1%的金額是被用來支付房租，出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因在于，如果通過支付房租的方法提取公積金，辦理手續(xù)十分的繁瑣。

（3）制度設(shè)計存在缺陷，產(chǎn)生了新的收入不公問題。因為高收入群體通常都需要繳納更多的公積金，所以居民收入差直接被拉大，部分高收入者以此逃稅漏稅。對于在保障和市場以外的不具備購房能力的群體來說，在解決購房需求方面，住房公積金很難發(fā)揮較大的作用。

（4）增值渠道單一，收益率偏低。2014年，我國37000億元的公積金繳存余額增值收益只有677億元，盡管同比上一年有明顯增長，然而收益率還是偏低。

四、發(fā)達國家政策性住房金融模式對我國的借鑒

1.改革住房公積金制度，適時建立國家住房儲蓄制度

（1）機構(gòu)設(shè)置?？梢园炎》抗e金管理中心改造為政策性的國家住房儲蓄銀行。到2014年年底，我國共設(shè)立340多個公積金管理中心、2600多個業(yè)務(wù)網(wǎng)點，就業(yè)人數(shù)為36600，我國可以充分發(fā)揮這些現(xiàn)有資源的作用，建立住房儲蓄銀行的分支銀行，國家設(shè)立總行對這些支行實施監(jiān)督管理。

（2）運行模式的選擇。在運行模式的選擇上可以借鑒德國的做法和中德住房儲蓄銀行的實踐經(jīng)驗，在我國國內(nèi)建立封閉式的專業(yè)住房儲蓄銀行，進而更好地滿足保障和市場以外不具備購房能力人群的需要。

（3）基本運行機制。購房者需要與銀行簽定合同，內(nèi)容涉及期限、金額、額度、利率等多方面的要素。合同執(zhí)行上應(yīng)包括儲蓄階段（獲得貸款資格前）、排隊階段（取得配貸資格前）和消費階段（獲得住房貸款）。

2.規(guī)范住房公積金的繳存和使用

從制度覆蓋的群體來看，我國需要擴大住房公積金制度的覆蓋范圍。目前，我國依然有相當多年的人急迫地需求被納入住房公積金制度范圍內(nèi)，卻因為某些原因而未納入，如個體戶、私營企業(yè)工人等等。剛好這些群體是最需要獲得住房公積金的，所以，我國需要通過規(guī)范住房公積金的繳存和使用來擴大住房公積金的覆蓋范圍，進而讓全部的就業(yè)人員都能夠受益于住房公積金，具體體現(xiàn)在以下幾個方面：

（1）繳存數(shù)量方面，需要不斷地完善住房公積金繳存額調(diào)整機制。

（2）公積金提取方面，適度地放寬公積金使用范圍。

（3）公積金貸款方面，需要制定和構(gòu)建科學(xué)合理的貸款機制。

（4）公積金增值收益使用方面，不斷地規(guī)范住房公積金增值收益使用范圍。

（5）沉淀公積金的使用方面，利用住房公積金貸款為保障性住房建設(shè)提供重要支持。

3.考慮設(shè)立專門的住房保障金融機構(gòu)

國家政府為完善住房金融政策便建立了政策性住房金融，政策性住房金融的基本特征就是非營利性；商業(yè)銀行則屬于企業(yè)的范疇，以營利作為主要的運營目標，保障房的盈利性很差，租賃性的保障房還存在利率、市場風險等問題，所以，對于盈利性差的保障住房建設(shè)，商業(yè)銀行對其產(chǎn)生排斥似乎是無可厚非的，就算是承擔這類相關(guān)業(yè)務(wù)，其目的還是為了獲得更多的利益，并非為缺少購買住房能力的群體帶來福利。為保障性住房提供金融服務(wù)是一項關(guān)乎千千萬萬家庭住房問題的工程，關(guān)系到社會公平正義和國計民生，融資額度非常大，對此我國應(yīng)考慮設(shè)立專門的住房保障金融機構(gòu)，通過專門的金融機構(gòu)進行經(jīng)營以提供必要的保障?，F(xiàn)階段，較為可行的辦法就是，國家政府建立新的非營利性的政策性銀行，專門負責住房金融業(yè)務(wù)。

五、結(jié)論

本文提出的幾點建議的實現(xiàn)都必須依靠立法的支撐，通過立法明確居民住房的權(quán)利，讓政府對不具備購買住房能力的群體引起更多的關(guān)注。與此同時，規(guī)定住房主管機構(gòu)及其職能，制定和實施配套保障和融資政策，提高市場主體參與住房保障體系建設(shè)的積極性，將中、低收入群體納人住房保障、資金支持及各級政府政績考核等多個體系中，為促進我國住房金融政策的貫徹實施奠定堅實的基礎(chǔ)。

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