試析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制

呂莉

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接影響著工程之后的進(jìn)度，為保障項(xiàng)目工程的穩(wěn)定性與安全性，必須加大對(duì)施工過程的成本管理，科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目工程工程施工成本使用方案，加強(qiáng)對(duì)每個(gè)施工環(huán)節(jié)的監(jiān)督力度，在保障質(zhì)量的基礎(chǔ)上節(jié)約成本，堅(jiān)持綠色環(huán)保的施工原則，有序推進(jìn)施工成本管理管理工作，規(guī)避施工過程中浪費(fèi)原材料等問題，通過引進(jìn)先進(jìn)成本管理理念、增強(qiáng)成本管理意識(shí)等途徑，構(gòu)建完善的成本管理制度，從而提升項(xiàng)目工程整體施工質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；全過程；成本控制

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀分析

1.1 企業(yè)管理者缺乏成本控制意識(shí)

房地產(chǎn)業(yè)在選拔管理者時(shí)一般是按照施工經(jīng)驗(yàn)，這樣就會(huì)造成一個(gè)普遍現(xiàn)狀即房地產(chǎn)業(yè)管理者年紀(jì)普遍偏大。他們接受新事物的能力比較差，對(duì)新的成本控制技術(shù)不夠了解。而且企業(yè)不注重對(duì)企業(yè)管理者的培訓(xùn)，即使培訓(xùn)，效果也不是很現(xiàn)住，不太能把理論用于實(shí)踐。而且一些管理者不太愿意去接觸新的成本控制方法，甚至認(rèn)為以前的成本控制方法能用，現(xiàn)在依舊能用。熟不知，隨著世界的變化，新事物的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)為適應(yīng)時(shí)代的潮流，不被擠下去，也需要引入新的技術(shù)。

1.2 工期延遲

由于前期需要投標(biāo)，而公司為了能夠得到該標(biāo)，該項(xiàng)目的正常工期被壓縮。還有一些項(xiàng)目會(huì)位于環(huán)境重點(diǎn)保護(hù)區(qū)，前期審核流程會(huì)較為繁瑣，時(shí)間耗費(fèi)較長(zhǎng)，從而導(dǎo)致開工時(shí)間延遲。而公司為了在既定日期之前完成該項(xiàng)目工程，便會(huì)加快進(jìn)度，增加勞動(dòng)力，機(jī)器設(shè)備，降低了對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量的要求。這樣反而導(dǎo)致了項(xiàng)目不合格，致使一些項(xiàng)目工程需要維修甚至返工，從而大大加長(zhǎng)了項(xiàng)目工期。

1.3 成本超過預(yù)算

公司管理層對(duì)成本控制意識(shí)較差。公司僅僅對(duì)該工程可能會(huì)花費(fèi)的材料、物力等做了大約的預(yù)算，并沒有估測(cè)施工過程中可能出現(xiàn)的額外開銷。比如一些項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)的缺陷，致使一部分項(xiàng)目需要返工，維修而增加成本費(fèi)用沒有考慮在內(nèi)。另外，為了在既定日期之前完成項(xiàng)目，公司投入大量的人力物力也是增加成本的一個(gè)主要原因。

1.4 質(zhì)量、成本、進(jìn)度缺少集成控制

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目一般由質(zhì)量、成本、進(jìn)度三個(gè)關(guān)鍵要素組成，房地產(chǎn)業(yè)管理者把他們拆分開來單獨(dú)的分配給各個(gè)部門執(zhí)行，每個(gè)部門在制定計(jì)劃、分配任務(wù)、解決問題時(shí)只會(huì)考慮自己的部門所負(fù)責(zé)的部分。當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)度比預(yù)期慢時(shí)，企業(yè)只會(huì)考慮要追趕進(jìn)度，并采取相應(yīng)的措施，比如加派人手，增加機(jī)器，采取新工藝，這樣勢(shì)必就會(huì)造成成本的增多，并且工程的也會(huì)有所降低。當(dāng)成本超過既定預(yù)算是，企業(yè)則會(huì)為減少成本而做處相應(yīng)的舉措，比如降低材料使用標(biāo)準(zhǔn)，減少勞動(dòng)力，這樣工程的質(zhì)量則會(huì)達(dá)不到既定要求，還有可能造成因質(zhì)量不合格而造成的返工、重工，這樣不只使工期大大增加，還造成了成本的加大。

2 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理的建議

2.1 施工前的成本控制

2.1.1 決策階段成本控制

項(xiàng)目決策與項(xiàng)目設(shè)計(jì)、應(yīng)用以及資金投入皆有直接關(guān)聯(lián)。在投資房地產(chǎn)項(xiàng)目之前，需做好決策分析工作，這是保證項(xiàng)目少投資、少消耗的核心手段。基于以往房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)而言，決策對(duì)項(xiàng)目投資成本的影響是巨大的，在決策階段需對(duì)項(xiàng)目成本投資進(jìn)行預(yù)測(cè)，構(gòu)建有效的控制目標(biāo)，對(duì)投資進(jìn)行合理控制。在實(shí)際決策中，需做好對(duì)應(yīng)的估算工作，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中投資估算占據(jù)主體地位。

2.1.2 設(shè)計(jì)階段成本控制

設(shè)計(jì)是項(xiàng)目開展的基礎(chǔ)，在項(xiàng)目投資中設(shè)計(jì)的影響極大，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)水平不但會(huì)影響施工投資，還會(huì)影響施工竣工后的實(shí)際效益。所以，為了確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，在設(shè)計(jì)階段需要做好設(shè)計(jì)工作，確保項(xiàng)目質(zhì)量，要保證設(shè)計(jì)合理規(guī)范，以免在施工中發(fā)生變動(dòng)，以此來對(duì)成本進(jìn)行有效控制。在實(shí)際設(shè)計(jì)中，相關(guān)人員可以利用以下方法進(jìn)行控制。第一，采用限額設(shè)計(jì)來控制成本，所謂的限額設(shè)計(jì)，就是依據(jù)投資估算與設(shè)計(jì)責(zé)任書的具體要求，保障項(xiàng)目所有性能皆能滿足需求的前提下依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)完成設(shè)計(jì)，采用限額設(shè)計(jì)能夠切實(shí)規(guī)避設(shè)計(jì)隨意變動(dòng)的情況。第二，結(jié)合設(shè)計(jì)投標(biāo)和工程造價(jià)，這么做的目的是為了規(guī)避與預(yù)防設(shè)計(jì)不規(guī)范的狀況，并且還能在設(shè)計(jì)階段構(gòu)建成本控制理念，確保設(shè)計(jì)人員在實(shí)際工作中能夠在保證建筑外觀的同時(shí)控制造價(jià)，增加項(xiàng)目收益。第三，加大對(duì)設(shè)計(jì)圖紙審核力度，以免因設(shè)計(jì)問題而出現(xiàn)資金浪費(fèi)現(xiàn)象。

2.1.3 招投標(biāo)階段成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主要環(huán)節(jié)就是招標(biāo)。由于房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的專業(yè)種類比較多，在具體工作中，招投標(biāo)部門無法對(duì)所牽涉的內(nèi)容進(jìn)行控制。所以，在進(jìn)行招投標(biāo)時(shí)，需將專業(yè)部門的作用發(fā)揮出來，增強(qiáng)工作積極性，確保各部門皆能參與到招投標(biāo)工作中。在該階段中，對(duì)投標(biāo)成本進(jìn)行合理控制需給予施工圖紙為標(biāo)準(zhǔn)，保障出圖時(shí)間，做好文件審核與相應(yīng)談判工作。

2.2 施工階段的成本控制

2.2.1 設(shè)計(jì)變更的控制

不同的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)與設(shè)計(jì)人員所具備的設(shè)計(jì)水平有所不同，所設(shè)計(jì)的施工圖極有可能存在不足的地方。所以，若想確保設(shè)計(jì)完美無瑕是不可能的，在實(shí)際設(shè)計(jì)中需要盡量減少變動(dòng)，若是變動(dòng)最好在施工之前，一旦施工進(jìn)行以后能不變則不變。在修改過程中，作為開發(fā)商需要加大該設(shè)計(jì)圖紙的審查力度，來降低施工后期變更幾率，節(jié)省成本。

2.2.2 選擇監(jiān)理單位

在選擇監(jiān)理單位時(shí)，開發(fā)商能夠通過公開招標(biāo)的方式，在大量的投標(biāo)單位中選擇一個(gè)優(yōu)質(zhì)的監(jiān)理單位來對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)理，可以通過讓投標(biāo)單位擬訂一份監(jiān)理方案，通過開發(fā)商篩選的單位，還需對(duì)其資信狀況等基本情況進(jìn)行了解之后，才能任命其負(fù)責(zé)監(jiān)理工作，保障施工順利開展。優(yōu)質(zhì)的監(jiān)理隊(duì)伍，不但能夠增強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量，還會(huì)降低開發(fā)商投資資金，從而確保開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益。

2.2.3 對(duì)承包合同內(nèi)容要進(jìn)行明確

在簽訂承包合同時(shí)，需對(duì)市場(chǎng)行情進(jìn)行全面了解，只有通過分析市場(chǎng)，才能保證合同的合理性。另外，在合同中需對(duì)可能出現(xiàn)職權(quán)模糊的地方進(jìn)行明確，并對(duì)影響工程造價(jià)與工期等雙方需要達(dá)成共識(shí)以后再簽訂合同。通過法律約束，能夠督促各方皆能依據(jù)相關(guān)條款來展開工作。對(duì)于在施工中出現(xiàn)的意外事故而發(fā)生的索賠，需做好應(yīng)對(duì)方案，以免因施工糾紛而延誤工期。

2.3 竣工階段的成本控制

工程造價(jià)管理中的重要組成部分為工程造價(jià)確定，在工程造價(jià)確定時(shí)，堅(jiān)持以目前所應(yīng)用的工程造價(jià)管理規(guī)章為主，依據(jù)甲乙雙方所簽訂的合同，對(duì)每一項(xiàng)變更環(huán)節(jié)進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)，要保證核對(duì)時(shí)嚴(yán)格遵守實(shí)事求是的原則。工程結(jié)算審核時(shí)，需要對(duì)結(jié)算資料進(jìn)行查看，探究其是否齊全，資料包括招標(biāo)文件、工程聯(lián)系單、合同補(bǔ)充協(xié)議、詢標(biāo)紀(jì)要、原合同、施工竣工圖、圖紙會(huì)審紀(jì)要等。另外，還需對(duì)工程施工竣工圖紙與具體項(xiàng)目狀況進(jìn)行核對(duì)，探究其是否一致，以及工程量計(jì)算的準(zhǔn)確性、市場(chǎng)價(jià)計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性。

3 結(jié)束語

當(dāng)前，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平不斷攀升，城市化腳步加快，使得房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為了經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的主體產(chǎn)業(yè)，它對(duì)推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有至關(guān)重要的作用。但因房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，在實(shí)際建設(shè)中需要投入大量資金，加之建設(shè)周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)承受的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)同其他企業(yè)相比要高很多。因此需加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制力度，來保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，以期為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展開辟新紀(jì)元。

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