房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)的審核探究

喬玲玲

摘 要：房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)審核工作的有效落實(shí)，對(duì)造價(jià)控制具備積極作用，為了更好提升竣工結(jié)算造價(jià)審核效果，往往還需要切實(shí)圍繞著基本目標(biāo)和具體方法進(jìn)行深入探究，確保審核工作能夠表現(xiàn)出較強(qiáng)的實(shí)效性，對(duì)于可能存在的失誤風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確判斷。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)建設(shè)工程；竣工結(jié)算；造價(jià)審核

1 引言

房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目竣工結(jié)算的造價(jià)審核工作是控制工程成本的最后一個(gè)關(guān)口，是工程成本控制是個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。其審核結(jié)果直接關(guān)系到房地產(chǎn)建設(shè)工程最終的經(jīng)濟(jì)效益，是成本控制必不可少的組成部分。為更好地落實(shí)房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目竣工結(jié)算的造價(jià)審核工作，需要明確具體的審核目標(biāo)和對(duì)象，然后采取較為合理的方式和方法進(jìn)行審核落實(shí)。

2 目前房地產(chǎn)建筑工程竣工結(jié)算中存在的主要問題

2.1 利用合同開口進(jìn)行多算

合同是工程發(fā)展的過程中最重要的一部分，而且對(duì)整個(gè)工程的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用，因?yàn)楹贤邪撕贤p方的責(zé)任和義務(wù)。但是有些業(yè)主對(duì)于合同并不重視，往往在簽合同的時(shí)候非常馬虎，通常只與施工單位進(jìn)行工程質(zhì)量和工程進(jìn)度這幾個(gè)方面的合同內(nèi)容的簽訂。但是等到要竣工結(jié)算的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)合同中并沒有對(duì)工程款和結(jié)算的相關(guān)要求，甚至對(duì)于其他方面也沒有任何的要求，所以在結(jié)算的過程中合同完全失去了它的作用，對(duì)各方面的要求完全沒有任何的約束力，所以有的工程施工單位會(huì)隨意的開口，將工程的難度無限的夸大，并且與建設(shè)單位負(fù)責(zé)人簽訂批準(zhǔn)一些增加工作日期和其他的投資方面的簽證，所以施工工程在辦理結(jié)算的過程中，會(huì)大量的利用合同中的開口漏洞將估算提高從而增加結(jié)算過程中的投資。

2.2 隱蔽工程沒有驗(yàn)收

在工程進(jìn)行的過程中，在競(jìng)標(biāo)成功以后，通常會(huì)將工程全權(quán)交付給建設(shè)的工程隊(duì)，對(duì)建設(shè)的項(xiàng)目一般不采用工程的監(jiān)管，只是進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單的形式監(jiān)理的合同，并沒有工作人員在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)工。所以這種情況下就會(huì)發(fā)生隱蔽工程不能夠被驗(yàn)收的情況。在竣工結(jié)算的過程中，施工單位通常會(huì)交付相應(yīng)的設(shè)計(jì)人員進(jìn)行簽到的補(bǔ)簽，從而將這一部分列入整個(gè)結(jié)算過程中。這種情況下，人們往往會(huì)將隱蔽工程補(bǔ)簽的數(shù)量增加很多，甚至有的情況下，沒有隱蔽工程的時(shí)候也會(huì)進(jìn)行補(bǔ)簽，從而將整個(gè)建筑工程竣工結(jié)算的秩序打亂，不利于建筑工程的發(fā)展，同時(shí)還給社會(huì)中帶來不良的風(fēng)氣，甚至影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3 房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)審核

3.1 項(xiàng)目歸納審核法

對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的落實(shí)，其一般涉及到了多層住宅或者是多棟小區(qū)，借助于項(xiàng)目歸納審核法進(jìn)行最終造價(jià)審核是比較有效的一種手段。項(xiàng)目歸納審核法能夠較好實(shí)現(xiàn)對(duì)于項(xiàng)目整體的全面分析，如此也就能夠有助于提升結(jié)算造價(jià)審核的可靠性。這種項(xiàng)目歸納審核法的運(yùn)用需要首先確定審核方案，結(jié)合房地產(chǎn)建設(shè)工程的基本要求進(jìn)行詳細(xì)分析，按照結(jié)構(gòu)類型以及建筑風(fēng)格等進(jìn)行分類，進(jìn)而也就能夠明確具體審核目標(biāo)和對(duì)象，有助于實(shí)現(xiàn)分類審查，對(duì)于可能存在的問題做到高效明確。當(dāng)然，在項(xiàng)目歸納審核法的應(yīng)用過程中，同樣也需要重點(diǎn)圍繞著施工現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研工作進(jìn)行把關(guān)，確保相應(yīng)審核工作能夠較為可靠，能夠?qū)τ谑┕がF(xiàn)場(chǎng)的各個(gè)物資和施工工序較為熟悉，確?；A(chǔ)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。項(xiàng)目歸納審核法的運(yùn)用還需要制定較為合理的統(tǒng)一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，這也就需要在恰當(dāng)分類的基礎(chǔ)上，圍繞著一個(gè)代表對(duì)象進(jìn)行計(jì)算分析，促使其能夠得到較好的準(zhǔn)確審核結(jié)算，然后代入統(tǒng)一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)審核其它房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目，提升審核效率。

3.2 全面審核法

在房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)審核過程中，為了更好提升其審核精確度和可靠性，加強(qiáng)對(duì)于全面審核法的運(yùn)用是比較有效的，其能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)于整個(gè)工程項(xiàng)目各個(gè)內(nèi)容的全面細(xì)致審核，效果較為理想，避免了任何事物和偏差缺陷的出現(xiàn)。結(jié)合這種全面審核法的運(yùn)用，其雖然具備較強(qiáng)的準(zhǔn)確性，但是工作量相對(duì)而言也是比較大，耗時(shí)比較長(zhǎng)，在一些大型房地產(chǎn)建設(shè)工程中很難得到較好運(yùn)用。當(dāng)然，為了嚴(yán)格控制工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)效益，借助于這種全面審核法同樣也是比較有效的，需要投入較大的人力資源參與審核工作。目前各種工程量算量軟件、鋼筋翻樣軟件，以及BIM建筑信息模型技術(shù)的應(yīng)用，可以有效降低全面審核的工作強(qiáng)度，有利于項(xiàng)目進(jìn)行全面審核，確保審核質(zhì)量。

3.3 重點(diǎn)審核法

針對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目規(guī)模較大的特點(diǎn)，為了較好實(shí)現(xiàn)對(duì)于竣工結(jié)算造價(jià)審核的高效落實(shí)，避免全面審核法帶來的工作量較大的威脅，切實(shí)運(yùn)用重點(diǎn)審核法進(jìn)行處理同樣也是比較重要的一個(gè)方法，其能夠較好針對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行具體分析，明確相應(yīng)結(jié)算造價(jià)審核的關(guān)鍵點(diǎn)，將這些關(guān)鍵點(diǎn)作為審核重點(diǎn)，如此也就能夠較好減少審核工作量，并且還不會(huì)在造價(jià)審核中出現(xiàn)較大的偏差問題。這種重點(diǎn)審核法的運(yùn)用，最為核心的內(nèi)容就是把握好審核的目標(biāo)和任務(wù)，了解如何進(jìn)行重點(diǎn)審核法的落實(shí)，對(duì)于以往比較容易出現(xiàn)混淆或者是錯(cuò)亂的內(nèi)容進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。比如在定額子目方面，就需要進(jìn)行詳細(xì)審查，提升整體房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)審核可靠性。

3.4 比較審核法

對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)審核工作的有效落實(shí)，比較審核法的運(yùn)用也比較常見，其主要就是依托以往大量的經(jīng)驗(yàn)以及數(shù)據(jù)信息進(jìn)行對(duì)比，以及周邊樓盤的工程造價(jià)指標(biāo)等，如此也就能夠較好分析該房地產(chǎn)建設(shè)工程的造價(jià)效果，對(duì)于可能存在的問題進(jìn)行細(xì)化分析。當(dāng)然，這種比較審核法的運(yùn)用不僅僅是針對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目進(jìn)行總體對(duì)比，往往還需要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)于具體內(nèi)容的對(duì)比分析，針對(duì)細(xì)化的結(jié)構(gòu)以及工料消耗等進(jìn)行詳細(xì)對(duì)比分析，如此也就能夠更好發(fā)現(xiàn)可能存在的問題和偏差，然后進(jìn)行深入追究，了解其存在差異的主要原因，達(dá)到竣工結(jié)算造價(jià)審核的目的，有效規(guī)避可能出現(xiàn)的損失問題。

3.5 通病審核法

在房地產(chǎn)建設(shè)工程竣工結(jié)算造價(jià)審核工作的落實(shí)中，其還可以針對(duì)一些常見通病問題進(jìn)行重點(diǎn)審核，這些通病問題的審核能夠較為便捷高效的發(fā)現(xiàn)可能存在的問題，應(yīng)用實(shí)效性比較突出。這種通病審核法的運(yùn)用首先應(yīng)該針對(duì)工程量計(jì)算的一些誤差進(jìn)行分析，了解其在各個(gè)分項(xiàng)工程中的工程量狀況，針對(duì)一些比較容易出現(xiàn)問題的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)計(jì)算，如此也就能夠發(fā)現(xiàn)該方面是否存在正誤差影響房地產(chǎn)建設(shè)工程造價(jià)；對(duì)于定額單價(jià)高套進(jìn)行詳細(xì)審核分析同樣也是比較重要的一個(gè)方面，其需要了解各個(gè)不同定額套用的基本狀況，對(duì)于存在的缺陷進(jìn)行準(zhǔn)確判定；針對(duì)項(xiàng)目重復(fù)計(jì)算問題進(jìn)行重點(diǎn)審核也是比較重要的一點(diǎn)，是現(xiàn)階段比較常見的通病類型。

4 結(jié)束語

隨著當(dāng)前我國房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的不斷發(fā)展，各個(gè)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力同樣也越來越大，為了更好提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)工程中的盈利，必然需要切實(shí)圍繞著成本控制工作進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。房地產(chǎn)建設(shè)工程中成本控制的落實(shí)需要切實(shí)針對(duì)最終竣工結(jié)算環(huán)節(jié)進(jìn)行把關(guān)，尤其是要重點(diǎn)做好該環(huán)節(jié)的工程造價(jià)審核工作，詳細(xì)分析以往建設(shè)工程項(xiàng)目落實(shí)中存在的各類隱患威脅，如此也就能有助于采取較為合理的方式進(jìn)行損失規(guī)避和挽回，提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

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