新時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響及發(fā)展探析

張英雷

摘要：經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，城市化進(jìn)程的加快，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的合理發(fā)展，直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)、社會(huì)民生保障的有效推進(jìn)，構(gòu)建更加科學(xué)完善的、具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系，是新時(shí)期我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求。本文就新時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響及發(fā)展展開探討。

關(guān)鍵詞：新時(shí)期；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；影響；發(fā)展策略

一、新時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素

（一）外部因素

政府政策調(diào)控，城市化進(jìn)程房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，受到外部諸多因素的影響，特別是國(guó)家政策、城市化等，都會(huì)對(duì)其發(fā)展形成一定影響。因此，具體而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的外部影響，主要表現(xiàn)為以下內(nèi)容。第一，國(guó)家政策。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受政府宏觀調(diào)控政策影響較大，當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)偏離或滯后的狀況時(shí)，國(guó)家會(huì)及時(shí)制定相關(guān)法規(guī)進(jìn)行約束或刺激，以確保房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。此外，國(guó)內(nèi)現(xiàn)有房地產(chǎn)相關(guān)政策也存在不完善的地方，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生阻礙。第二，城市化進(jìn)程。當(dāng)前，我國(guó)正處于新型城鎮(zhèn)化的新時(shí)期，城鎮(zhèn)化的進(jìn)程加快，推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以滿足日益增長(zhǎng)的住房需求。無(wú)論是商用住房，還是保障性住房，都是更好地滿足城市化建設(shè)，保障民生的重要工作。因此，城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響十分顯著，帶動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。第三，其他因素。我國(guó)全面放開“二胎”政策、地方扶持政策等出臺(tái)；城市交通設(shè)施的建設(shè)，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形成影響。特別是一些地方政策，為了刺激地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、去庫(kù)存，通過(guò)政府補(bǔ)貼的方式，激勵(lì)群眾購(gòu)買等方式，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因子，能夠在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的較快增長(zhǎng)。

（二）內(nèi)在因素影響

第一，市場(chǎng)供求因素會(huì)直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。我國(guó)屬于全球人口數(shù)量最多的國(guó)家，人口基數(shù)大促使我國(guó)人口數(shù)量增長(zhǎng)也較大，進(jìn)而導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)需求總量相對(duì)較高。從市場(chǎng)情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展具有較大潛能，發(fā)展空間較大。同時(shí)隨著城市化進(jìn)程加快，人口逐步向城市集中，導(dǎo)致城市區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到更迅猛的發(fā)展，城市房地產(chǎn)需求更為旺盛。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有市場(chǎng)需求客觀因素的推動(dòng)，房地產(chǎn)也是商品的一種形式，受到市場(chǎng)供求關(guān)系的影響較大，因此市場(chǎng)是決定房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。第二，房地產(chǎn)行業(yè)融資情況影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)的主要推動(dòng)力就是資金，資金的缺乏會(huì)直接影響房地產(chǎn)的開發(fā)和企業(yè)的建設(shè)。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，融資是經(jīng)營(yíng)的重要組成部分。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行貸款等方式來(lái)完成項(xiàng)目的開發(fā)，回收資金之后進(jìn)行貸款還款。當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響貸款利率時(shí)，企業(yè)的資金籌集就會(huì)出現(xiàn)困難，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。第三，房地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率也會(huì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)和建設(shè)對(duì)于外來(lái)投資和銀行融資的依賴較為嚴(yán)重，對(duì)于房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，追求利潤(rùn)的最大化是投資的目的。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的投資回報(bào)率較高時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到較多的投資，從而推動(dòng)行業(yè)的發(fā)展。反之，投資的減少不僅影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)，也會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、新時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展策略

（一）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

面對(duì)日益紅火的房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的失衡，成為國(guó)家宏觀調(diào)控的重要出發(fā)點(diǎn)。為了更好地穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的合理發(fā)展，應(yīng)進(jìn)一步完善市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，讓失衡現(xiàn)象得到有效解決。一是強(qiáng)化政策引導(dǎo)，落實(shí)科學(xué)規(guī)劃，強(qiáng)化社會(huì)需求在房地產(chǎn)供需調(diào)整中的重要地位，讓房地產(chǎn)保持“合理”“理性”發(fā)展；二是建立健全經(jīng)濟(jì)適用房的供給政策，在保障社會(huì)用房的基礎(chǔ)之上，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的扶持力度，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有效發(fā)展；三是盤活房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通保障，是優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的重要基礎(chǔ)。

（二）完善金融體系

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受金融體系的影響很大，當(dāng)然二者也具有相互促進(jìn)的作用。為了確保金融體系高效發(fā)揮其在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的作用，這就需要在風(fēng)險(xiǎn)防范、貸款結(jié)構(gòu)以及資金審核中提升控制質(zhì)量，并與資本市場(chǎng)有機(jī)互聯(lián)，這樣才會(huì)合理解決房地產(chǎn)行業(yè)最為重要的資金環(huán)節(jié)，而資金問(wèn)題的解決，則是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的核心基礎(chǔ)。

（三）調(diào)整市場(chǎng)供應(yīng)模式

在城市范圍內(nèi)由于高檔住宅的大量囤積，導(dǎo)致土地使用率相對(duì)走低，空房比例大，閑置了大量土地資源。政府需要控制土地實(shí)際供應(yīng)量，注重經(jīng)濟(jì)適用房與中等型商品住宅的退出，有效的滿足社會(huì)大眾的剛性需求，開拓相關(guān)房產(chǎn)的土地資源，有效的達(dá)到房屋規(guī)模的擴(kuò)展，滿足社會(huì)不同層級(jí)人員的購(gòu)房需求，滿足各自的購(gòu)買率需求。

（四）強(qiáng)化國(guó)家政策引導(dǎo)力度，有效落實(shí)土地供應(yīng)政策

國(guó)家應(yīng)強(qiáng)化政策引導(dǎo)力，通過(guò)切實(shí)有力的政策引導(dǎo)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展。首先，國(guó)家應(yīng)立足實(shí)際，制定合理的房地產(chǎn)政策，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，創(chuàng)造良好的內(nèi)外條件。其次，有效落實(shí)土地供應(yīng)政策，從源頭調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從實(shí)際來(lái)看，我國(guó)應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)土地市場(chǎng)的規(guī)劃及控制管理，要完善土地收儲(chǔ)制度，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，奠定良好基礎(chǔ)，讓土地供應(yīng)政策成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的抓手。

（五）做好市場(chǎng)監(jiān)督，規(guī)范市場(chǎng)行為

房地產(chǎn)企業(yè)自身素質(zhì)的缺乏與市場(chǎng)監(jiān)督管控的不足都會(huì)導(dǎo)致整體市場(chǎng)環(huán)境的運(yùn)轉(zhuǎn)不良。需要完善整體的房地產(chǎn)信用機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)各方輿論影響力量，對(duì)市場(chǎng)相關(guān)信用行為做有效監(jiān)督管控，有效的讓房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)處于健康良性環(huán)境。要注重房地產(chǎn)相關(guān)信息系統(tǒng)與平臺(tái)的建設(shè)，注重信息的采集、分享與運(yùn)用，有效準(zhǔn)確的把控市場(chǎng)狀況，了解實(shí)際的消費(fèi)者購(gòu)買需求與房地產(chǎn)行業(yè)狀況，促使整體市場(chǎng)供需關(guān)系的平衡。

三、結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，是新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著特點(diǎn)。筆者看來(lái)，新時(shí)期下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，著力點(diǎn)在于強(qiáng)化國(guó)家政策的引導(dǎo)力，不斷地完善內(nèi)外環(huán)境條件，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入新的活力，保障市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)平衡、發(fā)揮稅費(fèi)制度、土地供應(yīng)政策等的調(diào)控力。

（作者單位：深圳市龍光控股有限公司）

參考文獻(xiàn)

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