居住權之立法思考

張馳

摘要：居住權起源于古羅馬時期的法律，隸屬于人役權，指特定人占有使用房屋的權利，在西方各國法典中均有體現(xiàn)。隨著時代的變遷，居住權已經逐漸褪去了家庭、婚姻的外衣，已不僅僅適用于婚姻、贍養(yǎng)等關系中。就當下社會環(huán)境而言，構建居住權有助于實現(xiàn)“住有所居”，有助于維持居住在非己所有房屋中的自然人居住的穩(wěn)定性。

關鍵詞：居住權 必要性 可行性

中圖分類號：D923 文獻標識碼：A 文章編號：1009-5349（2018）13-0045-02

早在2001年，錢明星先生便對居住權進行了細致的論述與分析。對于是否有必要移植的居住權制度的爭論，在2002年《物權法草案》出臺時更是達到了白熱化階段。時過境遷，十數(shù)年悠悠而逝，筆者認為對于中國新的社會法制背景而言，設立居住權具有相當?shù)默F(xiàn)實必要性與可行性。確立居住權制度，對于緩解社會住房壓力、解決孤寡老人住房問題、執(zhí)行《婚姻法》中離婚后對經濟困難一方予以幫助的條款等問題，都具有重大意義。

一、設立居住權之必要性

（一）解決老年人的住房問題

首先，對于有子女的老年人來說，雖子女對其具有贍養(yǎng)的義務，但由于贍養(yǎng)請求權畢竟是一種債權，缺乏必要的穩(wěn)定性，執(zhí)行起來也多有困難。若設立居住權，在物權上加以穩(wěn)定保障，則可進一步保證贍養(yǎng)這一法定義務的履行。其次，我國受計劃生育制度的影響，眾多家庭僅有一個子女。天有不測風云，若子女先于父母死亡，則父母將陷入老無所養(yǎng)的境地。我國雖有遺贈扶養(yǎng)協(xié)議的規(guī)定，但并不具有普適性，并非所有老年人都可找到可信賴的扶養(yǎng)人。若設立居住權，一方面使得老年人住有所居，另一方面也使得老年人可以提前取得房屋的價款，頤養(yǎng)天年。另外，老年人或許出于多方因素（如遺產稅）考慮，希望生前將房屋轉讓給子女；或擔心配偶改嫁另娶，在遺囑中將房屋留給子女。在這種情況下，如不設立居住權，老人的居住就面臨著現(xiàn)實危險。

（二）解決離婚后經濟困難一方的住房問題

出于家庭倫理因素的考量，我國《婚姻法》規(guī)定離婚后一方經濟狀況困難的，另一方可以房屋的居住權或所有權的形式對其進行幫助。雖然筆者認為夫妻雙方婚姻破裂后難以生活在同一屋檐下，但基于當前法律之規(guī)定，實行居住權制度既能使需要幫助的一方居住的權利具有穩(wěn)定性，得以對抗第三人，也使得提供幫助的一方得以明確法定義務，確定幫助期限。

（三）解決當下社會環(huán)境住房壓力大的問題

在進行著由“住者有其屋”到“住有所居”轉變的當今社會，大量人口將居住在非己所有的房子里。雖有租賃這一法律關系對其進行調整，且有“買賣不破租賃”這一特別規(guī)定賦予租賃關系以準物權效力，但租賃關系作為債權的一種，仍缺乏穩(wěn)定性，難以滿足人們長期的住房需求，且房東支付違約金后將房客掃地出門的現(xiàn)象時有發(fā)生。另外，隨著交通工具的迅速發(fā)展，人們的活動范圍進一步擴展，很多人不滿足于居于一地，購房又開銷巨大。若設立居住權，則可彌補租房不穩(wěn)定的弊端。

二、設立居住權之可行性

在對于我國的法律體系、社會基礎能否適應新增居住權這一制度的討論中，主要有以下反對觀點：

不適于我國法律體系。居住權乃區(qū)分地役權與人役權之二元模式的產物，是用益權中的下屬概念。我國并未進行地役權與人役權的區(qū)分，且無人役權制度，冒然構建地役權不適于我國大的法制背景。

不符合我國社會基礎。西方國家（如法國）所設立的地役權制度，與其人與人之間的關系及繼承制度是密切相關的。東方國家和地區(qū)具有較強的倫理與家族依附觀念，移植西方為解決養(yǎng)老、離婚、喪偶而設立的居住權并無必要。另外，同為倫理家族觀念較強的臺灣地區(qū)、日本等，也并未設立居住權。

居住權限制了所有權人對于房屋的轉讓使用，不符合《物權法》“充分發(fā)揮物的效用”的立法宗旨，由于其封閉性與不可流通，限制了房屋效用的發(fā)揮，喪失了效益與效率。

對于上述觀點，筆者愿以微薄學識予以回應。

居住權起源于古羅馬，為解決被解放的奴隸的居住問題而產生。羅馬法規(guī)范對現(xiàn)代民法體系產生了深遠影響，《德國民法典》《法國民法典》《瑞士民法典》等均規(guī)定了居住權。但在西方國家的法典中，居住權多為人役權的一種，是為調整婚姻關系、家庭關系而存在的一種相對于特定人的權利。在進行居住權的移植時，應當看到，人役權已逐漸喪失了家族倫理色彩，已由特定人占有、使用房屋的權利逐步轉變?yōu)榫幼∪藢Ψ课莸娜炕蛞徊糠炙碛械恼加?、使用的權利。在外國立法例上，也已經出現(xiàn)了非自然人也可享有居住權的規(guī)定。居住權是否仍保持人役權的無償性與不可轉讓性亦須進一步探討。在這種法律背景下，是否仍堅持遵循人役權與地役權的二元模式，堅持居住權需隸屬于人役權制度而存在的原則就值得商榷。

我國實行剛性的物權法定主義，雖具有穩(wěn)定性的特點，但也缺少相應的靈活性，不能迅速適應社會發(fā)展變化的需要。在存在一種較為成熟的、適應我國社會需要的物權模式的情形下應考慮將其納入我國物權法體系。另外，日本及臺灣地區(qū)雖倫理方面相似，但這不構成制度也須一致的必然要求。是否設立居住權，如何改造居住權，還需立足于現(xiàn)實的社會情況與需要。

對于居住權限制房屋的流轉利用一說，竊以為居住權的封閉性是建立在人役權中調整家庭親屬關系的特定性基礎上的。在倫理色彩逐漸消失的現(xiàn)狀下，居住權應該是可以轉讓并由權利人獲益的。如居住權人因工作需要而與某市某房屋所有權人簽訂合同確定若干年居住期限，在期限內意外因工作調動居住權人需異地而居，那么將該房屋的居住權進行轉讓也在情理之中。抑或居住權人生活拮據而房屋又較為寬敞，轉讓房屋一部分的居住權以維持生計也應予以認可。由此可見，在居住權所適用范圍不再局限于家庭婚姻關系的情形下，其封閉性、不可流轉性也會隨之減弱，并不影響物的效用的流轉發(fā)揮。

三、勿擴大物權法的立法目的

有論點認為為解決住房壓力過大的問題，可由國家保留房屋所有權，而居民則享有房屋的居住權，同廉租房、經濟適用房一起，解決弱勢群體的住房問題。

竊以為物權法歸屬于私法，雖由于其特殊性而摻雜了相應的強制性規(guī)定，如物權種類、轉移所有權的方式均由法律規(guī)定等，國家強制力干涉的因素較強。但其畢竟是調整平等主體之間物的歸屬、流轉關系的法律規(guī)范，不應以國家的層面對居住問題予以調控。物權法不是社會保障法，雖然可以為物的歸屬、物權人的使用收益等權利提供一定的保障作用，但若給物權法設置過多的立法負擔，不利于物權法效益的發(fā)揮。

參考文獻：

[1]申衛(wèi)星.從“居住有其屋”到“住有所居”——我國民法典分則創(chuàng)設居住權制度的立法構想[J].現(xiàn)代法學，2018，40（2）：105-118.

[2]馬新彥.居住權立法與繼承編的制度創(chuàng)新[J].清華法學，2018，12（2）：163-178.

[3]王利明.我國民法典物權編的修改與完善[J].清華法學，2018，12（2）：6-22.

[4]薛軍.地役權與居住權問題——評《物權法草案》第十四、十五章[J].中外法學，2006（1）：92-100.

[5]申衛(wèi)星.視野拓展與功能轉換：我國設立居住權必要性的多重視角[J].中國法學，2005（5）：77-92.

[6]房紹坤.居住權立法不具有可行性[J].中州學刊，2005（4）：72-74.

[7]陳信勇，藍鄧駿.居住權的源流及其立法的理性思考[J].西北政法學院學報，2003（3）：68-75.

[8]錢明星.關于在我國物權法中設置居住權的幾個問題[J].中國法學，2001（5）：13-22.

責任編輯：關磊