政務(wù)區(qū)、商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)的多功能協(xié)同發(fā)展

王永平

一、通州開發(fā)面臨的挑戰(zhàn)

問題主要表現(xiàn)在，通州區(qū)建設(shè)規(guī)劃經(jīng)常被冰凍，頂層設(shè)計(jì)也在不斷調(diào)整，目前商務(wù)、商業(yè)活動(dòng)長(zhǎng)期處在相對(duì)較低的水平。商業(yè)方面，沒有高級(jí)別商場(chǎng)、沒有高層次品牌?，F(xiàn)在萬達(dá)廣場(chǎng)里面剛剛進(jìn)駐幾家較好餐飲品牌，但在購(gòu)物中心之外還是沒有知名餐飲，老字號(hào)品牌店鋪在通州也很少，更沒有知名酒店和口碑較好的民宿。商務(wù)方面，沒有特別好的寫字樓，萬達(dá)廣場(chǎng)的寫字樓算是相對(duì)較好的，但也被大量散賣了，物業(yè)管理很難達(dá)到較高水平的統(tǒng)一性，入駐企業(yè)水平也相對(duì)較低，對(duì)區(qū)域形象提升，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)都不大。無論是金融企業(yè)還是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、科技企業(yè)等，都沒有大企業(yè)總部進(jìn)駐，可以說，商務(wù)的底子相對(duì)較薄。

二、通州開發(fā)優(yōu)勢(shì)

通州除有水系、有運(yùn)河，交通比較便捷，具體很多天然優(yōu)勢(shì)以外，目前也正在建立很多后發(fā)優(yōu)勢(shì)。我們?cè)谄渌鲁前l(fā)展中見到的商務(wù)商業(yè)問題，可以得到盡早避免，好經(jīng)驗(yàn)可以充分借鑒。尤其是在當(dāng)前商業(yè)發(fā)展處于一個(gè)全面轉(zhuǎn)型的大背景時(shí)期，一些新型的商業(yè)業(yè)態(tài)，為提高通州商業(yè)品質(zhì)創(chuàng)造了可能性。

另外政策優(yōu)勢(shì)在通州表現(xiàn)格外突出，如大量引進(jìn)高品質(zhì)配套醫(yī)院、學(xué)校，保留一批高品質(zhì)住宅，創(chuàng)造一批甲級(jí)寫字樓，這些都是高端商業(yè)發(fā)展的重要支撐。但政策也需要對(duì)商業(yè)活動(dòng)的特殊性進(jìn)行全面考慮，以服務(wù)消費(fèi)者為核心定位，在實(shí)現(xiàn)政務(wù)活動(dòng)的同時(shí)，確保商業(yè)活動(dòng)的通達(dá)性和便利性，各方面協(xié)調(diào)發(fā)展也非常重要。

商業(yè)發(fā)展的水平高低，核心是由有活力的消費(fèi)者、靈活的運(yùn)營(yíng)思維決定，因此人口結(jié)構(gòu)和人口數(shù)量就是一切發(fā)展的基礎(chǔ)。當(dāng)前消費(fèi)者的關(guān)注點(diǎn)可能逐漸從過去重視品牌逐步過渡轉(zhuǎn)向于品質(zhì)。過去只是一部分先富起來的人群導(dǎo)向型的盲目崇拜、未來將慢慢出現(xiàn)消費(fèi)自信、消費(fèi)成熟、消費(fèi)理性的表現(xiàn)。再下一步發(fā)展就是注重品位，對(duì)場(chǎng)景、對(duì)文化有更高的要求，我們一定要關(guān)注消費(fèi)變化的趨勢(shì)。

三、未來通州開發(fā)建議

過去我們常把一個(gè)區(qū)域的商業(yè)、商務(wù)剝離區(qū)分對(duì)待。商務(wù)區(qū)是商務(wù)區(qū)，商業(yè)區(qū)是商業(yè)區(qū)，居住區(qū)是居住區(qū)，相對(duì)是分離的。比如西單大街、王府井大街，過去并沒有特別強(qiáng)的商務(wù)氣息，沒有特別好的寫字樓，這就導(dǎo)致商業(yè)區(qū)的午餐時(shí)間，不能保證客流量，而有寫字樓的商業(yè)區(qū)中午到哪兒都要排隊(duì)。但是僅有寫字樓、商務(wù)，沒有居住功能，晚餐時(shí)間則不能保證客流量，周末時(shí)間就更少。因此發(fā)展至目前，我們更提倡商業(yè)、商務(wù)、居住三方面功能融合發(fā)展，這在通州新城建設(shè)過程中，是可以充分借鑒的。

通州未來的發(fā)展，第一要體現(xiàn)創(chuàng)新性。雖然是城市副中心的定位，但絕不能成為一個(gè)城市的濃縮版，更不能是降縮版。通州商業(yè)完全可以做成創(chuàng)新版和示范版，雖然現(xiàn)在不能算一張白紙，但還有很多可涂改的空間，這就為發(fā)展提供了可能。在這里，未來的商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該以針對(duì)消費(fèi)者的業(yè)態(tài)為主，要奔著滿足人民美好生活的目標(biāo)來布局和招商，這就區(qū)別于過去的購(gòu)物中心扎堆現(xiàn)象。倫敦、巴黎的購(gòu)物中心建設(shè)是非常緩慢的，需要精雕細(xì)琢。

一是諸如商業(yè)+大健康概念要引起重視，引進(jìn)一些輕醫(yī)療的業(yè)態(tài)，符合消費(fèi)者生活需求。國(guó)外很多寫字樓也實(shí)現(xiàn)了看牙齒、看胃病、體檢等功能。二是帶有文化主題、科技體驗(yàn)感、時(shí)尚感的Mall是順應(yīng)當(dāng)前商業(yè)發(fā)展潮流的，要重點(diǎn)關(guān)注。三是一般型超市引進(jìn)的意義不大，還是要集中精力引進(jìn)那些真正做產(chǎn)品做得好的品牌，有些品牌單純做零售依然凈利潤(rùn)很高，這就提醒我們并非只有餐飲、只有兒童游樂項(xiàng)目，雖然人氣旺，但是否賺錢確實(shí)值得商榷，北京SKP商場(chǎng)，一年做100億的銷售，幾乎是第二名銷售額的兩倍，全靠商品、服務(wù)、環(huán)境拉動(dòng)消費(fèi)，這就說明把主業(yè)做好才是生意好的關(guān)鍵。四是差異化不僅表現(xiàn)在商品品類，更表現(xiàn)在品質(zhì)上，一些微小的創(chuàng)新有時(shí)可以形成一種新的消費(fèi)偏好和消費(fèi)習(xí)慣，這也是一種競(jìng)爭(zhēng)力。

第二要注重融合性發(fā)展，即商業(yè)、商務(wù)、居住功能要一體。當(dāng)前快節(jié)奏的都市生活，時(shí)間成本非常高，更強(qiáng)調(diào)生活的便利性和客群的匹配度。房子里面的客群和商場(chǎng)的定位是高度匹配的，所以期待高、客單價(jià)高，可以更好實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。

第三要強(qiáng)調(diào)多樣性。商業(yè)生態(tài)不止是購(gòu)物中心，還要實(shí)現(xiàn)休閑功能，特別是在通州擁有較好水系和天然景觀的前提下，更要全面加以利用。如秦皇島有一個(gè)酒店，是一個(gè)旅游項(xiàng)目，建了一個(gè)孤獨(dú)的圖書館，面向大海，僅此一項(xiàng)使酒店的互聯(lián)網(wǎng)傳播率大大提升，帶來了大量客流。

第四要考慮集中性。不僅是商務(wù)、商業(yè)、居住要結(jié)合，而且不能過于分散。一方面是地理空間的集中，另一方面是商業(yè)零售和商業(yè)模式的集中，在商業(yè)發(fā)展過程中自然能夠形成適度差異。

第五要注意適度性。一個(gè)城市的商業(yè)發(fā)不發(fā)達(dá)，不是以數(shù)量來計(jì)算的，更重要的在于品質(zhì)。另一方面要對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的人口動(dòng)量、總量進(jìn)行控制，動(dòng)態(tài)關(guān)注經(jīng)營(yíng)狀況。