王茂君

世邦魏理仕1988年進(jìn)入中國(guó)，是全球最大的商業(yè)地產(chǎn)顧問公司，業(yè)務(wù)涵蓋寫字樓、商鋪的物業(yè)管理和交易，以及大宗交易、項(xiàng)目管理等，因此，對(duì)每一個(gè)新區(qū)的發(fā)展以及預(yù)測(cè)都特別關(guān)注。我與大家分享幾個(gè)國(guó)際上耳熟能詳?shù)陌咐?，基于此，共同討論通州未來商業(yè)方向。

一、案例分享

案例一：華盛頓的職住平衡問題。

華盛頓是美國(guó)聯(lián)邦政務(wù)服務(wù)中心，白宮附近還有一條K街，全美的游說行為都在這條街上發(fā)生。華盛頓有100萬人口，這條街上集合了約3萬到4萬的說客，國(guó)會(huì)等政府部門工作過的人，以及很多智庫會(huì)集中在這里開展咨詢工作，這里聚集了財(cái)團(tuán)的利益、政治的利益、軍隊(duì)的利益等。這屬于聯(lián)邦政務(wù)核心區(qū)里面的重要功能，當(dāng)然也包括老城居住功能。另外這座城市還有一個(gè)商業(yè)環(huán)境改善區(qū)，大量企業(yè)聚集，市民在此地上班，回到核心區(qū)居住。職住平衡對(duì)于通州來講也是一個(gè)課題，值得我們共同探討。

案例二：倫敦金絲雀碼頭的開發(fā)歷程與困境。

金絲雀碼頭是倫敦的一個(gè)新的CBD，與通州核心區(qū)類似，建造在河邊，自1988年開始施工，到現(xiàn)在發(fā)展三十年，異常光鮮亮麗。擁有25棟寫字樓，約125萬平方米的體量，還有很多跨國(guó)公司的總部。其中僅匯豐銀行一家公司就租用10萬平方米，摩根斯坦利公司租用了7萬平方米，瑞士信貸租了19萬平方米，相比國(guó)貿(mào)大廈一座也才7萬平方米。在其開發(fā)過程中也遇到了非常大的阻力，也許從中我們可以有所啟發(fā)。

啟示一：財(cái)政問題。與通州發(fā)展的政策性導(dǎo)向不同，金絲雀碼頭開發(fā)初期遇到較大財(cái)務(wù)問題，所以很多項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)不夠完善，通州也有部分項(xiàng)目存在此類問題，需要引以為鑒。

啟示二：基礎(chǔ)設(shè)施趕不上新城建設(shè)問題。國(guó)際上項(xiàng)目開發(fā)方面，先有規(guī)劃再施工的成功案例，是芝加哥。但同樣也有很多新城的開發(fā)伴有基礎(chǔ)設(shè)施趕不上施工建設(shè)的進(jìn)度。在北京，望京、麗澤區(qū)域，以及國(guó)貿(mào)對(duì)面一片小核心區(qū)在開發(fā)過程中均遇到基礎(chǔ)設(shè)施問題，是非常普遍的現(xiàn)象。金絲雀碼頭解決這一問題用了非常長(zhǎng)的一段時(shí)間，對(duì)于通州開發(fā)，解決這些問題也是個(gè)時(shí)間的問題。

啟發(fā)三：供應(yīng)集中問題。通州新城開發(fā)寫字樓有131萬平方米的建筑體量。依據(jù)通州目前的總環(huán)境，即使我們?cè)偬岢珳p量規(guī)劃、減量發(fā)展，留白增綠，城市升級(jí)，資產(chǎn)管理等，新體量依然巨大，消化需要時(shí)間。金絲雀碼頭開發(fā)初期也面臨這種供大于求的問題。

啟發(fā)四：新城開發(fā)集中在工作層面，居住層面較弱就會(huì)帶來夜間“死城”的問題，通州也不例外，需要綜合考慮改善。

二、通州發(fā)展形勢(shì)分析

通州區(qū)具備如下特點(diǎn)：一是亞洲城市CBD區(qū)域開發(fā)，通常都伴有水系，如香港中環(huán)、上海浦東、廣州天環(huán)等，唯獨(dú)北京的CBD是沒有的，因此通州CBD開發(fā)對(duì)于北京來講也是一個(gè)機(jī)遇。二是通州歷史悠久、人杰地靈，眾多文化古跡有待進(jìn)一步挖掘，并融入到新城開發(fā)中去，同時(shí)還包括文化主題，如以前的彩虹門，現(xiàn)在的三塔等建筑將作為副中心地標(biāo)，不再是對(duì)外租賃的寫字樓，另外還有博物館、大劇院、文化中心等配套建設(shè)；綠色主題，我們需要更多關(guān)注的是如何將綠色概念融入資本運(yùn)營(yíng)中；智慧主題，我們應(yīng)當(dāng)更多將此概念輸入到單體建筑中去，多層次體現(xiàn)。三是通州短期內(nèi)將面臨案例中所講的職住平衡問題。

通州作為副中心，現(xiàn)有140萬人口，商務(wù)氣氛、居住環(huán)境都很好，未來要集中考慮三點(diǎn)綜合功能方向的問題：一是政務(wù)活動(dòng)，二是居民活動(dòng)，三是商務(wù)活動(dòng)。相比全球新城建設(shè)案例更多集中在第三項(xiàng)商務(wù)活動(dòng)的功能，但前兩項(xiàng)功能是通州不同于其他新城的特點(diǎn)，必須予以關(guān)注，特別是政務(wù)活動(dòng)方面，以設(shè)置亞投行、國(guó)家會(huì)議中心二期等項(xiàng)目，帶動(dòng)發(fā)揮國(guó)際交往中心的作用。商務(wù)方面，更多表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)集群、人才匯集、資本融合等。當(dāng)前政府對(duì)產(chǎn)業(yè)聚集的導(dǎo)向是高精尖方向，具體表現(xiàn)在一是T MT行業(yè)（高科技、通訊和媒體），通州的租金、成本優(yōu)勢(shì)會(huì)吸引大量該行業(yè)企業(yè)進(jìn)駐；二是金融產(chǎn)業(yè)，包括商業(yè)銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)；三是聯(lián)動(dòng)產(chǎn)業(yè)，主要集中在咨詢行業(yè)，目前該行業(yè)在城區(qū)的市場(chǎng)占有率極大，但伴隨前兩類產(chǎn)業(yè)紛紛到副中心開辦分支機(jī)構(gòu)，也會(huì)有越來越多咨詢行業(yè)從開辦分支機(jī)構(gòu)，伴隨客戶行業(yè)發(fā)展共生。這三大產(chǎn)業(yè)將是通州未來的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。但也伴隨一個(gè)痛點(diǎn)，即在2020年之前，這些產(chǎn)業(yè)群主要還是以購買行為為主，2020年后，慢慢會(huì)有更多的租賃行為產(chǎn)生。

目前，中央及北京市級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)人都要求通州各個(gè)項(xiàng)目，沒建成的要確保建設(shè)質(zhì)量，建成的要確保管理質(zhì)量?，F(xiàn)在大家參觀樓宇管理主要還是參考香港、美國(guó)、歐美的樓盤，五年后，通州一定會(huì)成為業(yè)內(nèi)爭(zhēng)相學(xué)習(xí)的焦點(diǎn)，美好生活在寫字樓里應(yīng)該是什么樣子，就是我們現(xiàn)在研究開發(fā)的重點(diǎn)，有頂尖的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)在通州進(jìn)行樓宇管理，我對(duì)通州的樓宇經(jīng)濟(jì)非常有信心。

最后在解決通州職住平衡問題上，還要補(bǔ)充一點(diǎn)，與其他新城相比，通州的居住活動(dòng)相對(duì)豐富，學(xué)校、購物、醫(yī)療等配套相對(duì)非常全面，目前我認(rèn)為尚缺少一個(gè)體育產(chǎn)業(yè)。在我們開始分享的案例中，金絲雀碼頭有幾個(gè)非常有意思的主題型俱樂部，通州目前有各種馬拉松活動(dòng)，有鐵人三項(xiàng)的比賽，如何與樓宇經(jīng)濟(jì)更好結(jié)合，在城區(qū)的外環(huán)邊沿舉辦相關(guān)賽事活動(dòng)是很有可能的。

總之，通州只要解決好政務(wù)活動(dòng)、居民活動(dòng)、商務(wù)活動(dòng)等三個(gè)維度的設(shè)計(jì)組合問題，就不再只是以前通常定義中的CBD，而一定是有機(jī)、可持續(xù)發(fā)展的新城。