中央商務(wù)區(qū)投融資模式研究

【摘 要】中央商務(wù)區(qū)（CBD）是一個(gè)城市現(xiàn)代化的象征與標(biāo)志，是城市的功能核心，是城市經(jīng)濟(jì)、科技、文化的密集區(qū)。中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)，一方面可以有效地展示城市的發(fā)展水平，另一方面中央商務(wù)區(qū)可以發(fā)揮其集聚效應(yīng)和輻射帶動(dòng)效應(yīng)促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。中央商務(wù)區(qū)的優(yōu)點(diǎn)，使得各地政府都在積極推動(dòng)中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展建設(shè)，然而，中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)是需要大量資金的投入。在此背景下，研究中央商務(wù)區(qū)在建設(shè)、發(fā)展過程中的投融資模式。

【關(guān)鍵詞】中央商務(wù)區(qū)；投融資

一、中央商務(wù)區(qū)投融資主體

（一）政府作為投融資主體

政府作為中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的投融資主體，可以在中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)過程中可以起到很好的控制作用，能夠?qū)χ醒肷虅?wù)區(qū)發(fā)展有整體的規(guī)劃。政府在此過程中可以參與中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃、發(fā)展、招商引資等全過程，可以對中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)有一個(gè)很好的把關(guān)，提高中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展水平和發(fā)展質(zhì)量。因?yàn)檎奶厥庑?，使其在收購?fù)恋?、基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)、政策引導(dǎo)、土地出讓等方面具有極大的優(yōu)勢。因此，在中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)過程中，政府主導(dǎo)投融資模式往往能夠取得較好的效果。由北京市朝陽區(qū)人民政府代管的北京商務(wù)中心區(qū)管理委員會(huì)為市政府在商務(wù)中心區(qū)設(shè)立的行政機(jī)構(gòu)，同時(shí)也是北京商務(wù)中心區(qū)建設(shè)聯(lián)席會(huì)議的辦事機(jī)構(gòu)，代表市政府統(tǒng)一行使北京商務(wù)中心區(qū)的開發(fā)建設(shè)和管理職能。北京商務(wù)中心區(qū)管理委員會(huì)就充分體現(xiàn)了政府在中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展建設(shè)的主體作用。

（二）企業(yè)作為投融資主體

政府作為投融資的主體雖然有其優(yōu)勢的一面，但是對于政府來說，由于財(cái)政資金有限，難以滿足中央商務(wù)區(qū)建設(shè)過程中所需要的大量資金，對政府財(cái)政具有很大的挑戰(zhàn)。然而社會(huì)資金眾多，那么就提供一條新的思路進(jìn)行投融資，可以借助社會(huì)資金去建設(shè)中央商務(wù)區(qū)，政府可以通過公司這種形式，以公司作為投資主體進(jìn)行中央商務(wù)區(qū)建設(shè)。企業(yè)在此過程中，可以充分利用其資金、管理、技術(shù)等方面的優(yōu)勢，企業(yè)具有很大的靈活性，通過完全市場化的運(yùn)作解決開發(fā)中的一系列問題，盈虧自負(fù)。武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)建設(shè)投資股份有限公司是武漢王家墩商務(wù)區(qū)（武漢CBD）的開發(fā)主體，主要從事對王家墩商務(wù)區(qū)進(jìn)行一級土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施投資、建設(shè)、開發(fā)及武漢CBD項(xiàng)目的策劃、投資、開發(fā)和招商、運(yùn)營。該公司借助自身的優(yōu)勢，先后完成了與世界著名戰(zhàn)略策劃、咨詢機(jī)構(gòu)麥肯錫公司和普華永道開展的第一階段項(xiàng)目戰(zhàn)略定位、財(cái)務(wù)評估的合作，并在匯集國內(nèi)外CBD規(guī)劃及經(jīng)營專家智慧的基礎(chǔ)上，形成了武漢CBD的經(jīng)營理念及營銷模式。

（三）合作開發(fā)

政府可以和企業(yè)合作共同開發(fā)，發(fā)揮各自的優(yōu)勢進(jìn)行中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展建設(shè)。政府可以借助其壟斷優(yōu)勢，將土地出讓給開發(fā)公司，開發(fā)公司以土地作股，與社會(huì)化建筑公司，共同組建項(xiàng)目公司。通過項(xiàng)目將企業(yè)和政府結(jié)合起來，結(jié)合政府的資源優(yōu)勢以及企業(yè)的資金、技術(shù)、管理等優(yōu)勢，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，項(xiàng)目完成后項(xiàng)目公司將建好的物業(yè)出售給入駐企。鄭東新區(qū)CBD通過優(yōu)化和盤活資產(chǎn)、包裝基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、擴(kuò)大融資規(guī)模等方式，延長了資金鏈條，先后同農(nóng)業(yè)銀行、國家開發(fā)銀行等10余家金融機(jī)構(gòu)合作，累計(jì)融資超過62億元，為加快東區(qū)CBD建設(shè)提供了堅(jiān)實(shí)的資金保障。積極開展“大招商、招大商”，重點(diǎn)引進(jìn)規(guī)模大、競爭力強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高的龍頭型、旗艦型項(xiàng)目，招商引資工作取得突破性進(jìn)展。先后引進(jìn)社會(huì)投資項(xiàng)目244個(gè)，引進(jìn)資金超過350億元。

二、中央商務(wù)區(qū)投融資存在的問題

（一）政府對其定位模糊

政府在中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)中有著非常重要的作用，政府是中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的倡導(dǎo)者，也是中央商務(wù)區(qū)建設(shè)資金的提供者，更是各個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)劃者、監(jiān)督者。總之，政府在中央商務(wù)區(qū)的開發(fā)建設(shè)中不可替代。那么政府就需要對其有一個(gè)準(zhǔn)確的定位。然而，政府在中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)中面臨定位模糊的問題，無法對其職能準(zhǔn)確定位。對投融資的監(jiān)管過嚴(yán)，沒有給企業(yè)提供充分自由的發(fā)展環(huán)境、投融資環(huán)境，在與企業(yè)合作中利用其自身的特殊地位不能與企業(yè)平等相處，利用自身的壟斷優(yōu)勢，侵占企業(yè)的利益。也存在對投融資監(jiān)管不夠到位，使得企業(yè)利用其自身的信息、技術(shù)優(yōu)勢，侵占社會(huì)資源為其自身謀私利。在中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)過程中，一方面政府是管理者、監(jiān)管者，另一方面項(xiàng)目建設(shè)需要一定的自主經(jīng)營性。這可能會(huì)使得政府無法準(zhǔn)確定位其職能。

（二）投融資渠道少

中央商務(wù)區(qū)的集聚效應(yīng)將會(huì)帶動(dòng)整個(gè)城市的發(fā)展水平，有利于城市的發(fā)展建設(shè)。然而，在中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)過程中，需要考慮資金因素，有了資金才能開發(fā)建設(shè)中央商務(wù)區(qū)。那么，在中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)中需要通過投融資渠道進(jìn)行CBD建設(shè)。然而，就目前的中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r來說，無法提供充足的資金用于中央商務(wù)區(qū)的開發(fā)建設(shè)。中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)雖然有很多投融資渠道，但是，目前主要是以傳統(tǒng)的政府財(cái)政、銀行貸款等融通資金，并沒有充分地利用市場機(jī)制，沒有創(chuàng)新投融資渠道，創(chuàng)新投融資渠道，對于能夠集聚大量資金的PPP 模式、互聯(lián)網(wǎng)金融等發(fā)展不足。投融資渠道少，使得無法充分搞活民間資本，中央商務(wù)區(qū)的開發(fā)建設(shè)也無法得到充分的資金進(jìn)行發(fā)展建設(shè)。這勢必成為阻礙中央商務(wù)區(qū)發(fā)展建設(shè)的因素，也會(huì)阻礙城市的發(fā)展水平。

三、中央商務(wù)區(qū)投融資發(fā)展建議

（一）充分發(fā)揮財(cái)政的引導(dǎo)作用

為了更好地發(fā)展建設(shè)中央商務(wù)區(qū)，一定離不開政府的政策、資金支持。在中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)過程中，政府要充分發(fā)揮其公信力優(yōu)勢，政府具有天然的公信力，因?yàn)檎袨樵谑袌龅姆从硜碚f是一個(gè)很好的投資信號。政府要將資金運(yùn)用與CBD建設(shè)上來，那么就會(huì)給市場一個(gè)投資的信號，當(dāng)市場充分了解到這個(gè)信號以后就會(huì)把資金涌向CBD建設(shè)上，吸引民間、社會(huì)、外國資本，以此來緩解資金壓力。除此之外，政府還要制定和實(shí)施一系列優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)等入駐中央商務(wù)區(qū)。完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，給入駐企業(yè)提供良好發(fā)展環(huán)境，吸引企業(yè)入駐。當(dāng)然，政府也需要對入駐企業(yè)嚴(yán)格把關(guān)，引進(jìn)高端企業(yè)入駐中央商務(wù)區(qū)。給予企業(yè)稅收優(yōu)惠政策，提供更好的政府服務(wù)。政府還需要鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，創(chuàng)新投融資渠道，營造良好的金融生態(tài)環(huán)境，給予適合發(fā)展的環(huán)境，建設(shè)CBD。這些措施都可以很好地吸引企業(yè)入駐中央商務(wù)區(qū)，有了企業(yè)社會(huì)資金便會(huì)到來，以此來更好地建設(shè)中央商務(wù)區(qū)。

（二）建立健全市場機(jī)制的融資功能

中央商務(wù)區(qū)商務(wù)的建設(shè)需要大規(guī)模的從市場籌措資金，要建立完善的投融資功能。并且要營造良好的金融生態(tài)環(huán)境，大力鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，創(chuàng)新投融資渠道和方式。首先，完善信用體系，建立綠色發(fā)展環(huán)境。信用是現(xiàn)企業(yè)進(jìn)行投融資的重要因素，具有良好信用的企業(yè)可以籌措到更多的資金，可以得到更多的貸款。因此，完善信用體系，使得企業(yè)獲得資金進(jìn)行發(fā)展，促進(jìn)中央商務(wù)區(qū)的形成。其次，完善金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，引進(jìn)銀行金融機(jī)構(gòu)，可以很好地為中央商務(wù)區(qū)投融資提供很好的平臺(tái)和渠道，使得各方都可以參與其中進(jìn)行投融資。銀行可以根據(jù)企業(yè)的信用狀況給予企業(yè)一定金額的信貸額度，緩解企業(yè)的資金壓力。然后，完善無形資產(chǎn)擔(dān)保貸款。企業(yè)可以通過自身的商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)等無形資產(chǎn)作為貸款質(zhì)押物，獲得資金融通。使得企業(yè)在需要資金的時(shí)候，就可借助其自身的無形資產(chǎn)進(jìn)行貸款質(zhì)押，可以充分利用企業(yè)的優(yōu)勢進(jìn)行投融資。最后創(chuàng)新投融資方式，可以利用PPP模式進(jìn)行資金融通，進(jìn)行中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)；還可以利用互聯(lián)網(wǎng)金融進(jìn)行投融資，充分借助互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢發(fā)展中央商務(wù)區(qū)。

（三）營造良好的投融資環(huán)境

良好的投融資環(huán)境對于CBD建設(shè)過程中進(jìn)行很好的投融資至關(guān)重要。一流的投融資環(huán)境會(huì)集聚大量的資金，使得資金能夠快速應(yīng)用于中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)上，保障在建設(shè)中央商務(wù)區(qū)的過程中，資金充分流動(dòng)，最大限度地利用全社會(huì)資金，使得各項(xiàng)資金能夠迅速到位，進(jìn)行中央商務(wù)區(qū)建設(shè)，發(fā)揮CBD的集聚輻射效應(yīng)。一流的商務(wù)環(huán)境有助于 CBD現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，而產(chǎn)業(yè)集聚、網(wǎng)絡(luò)信息化建設(shè)、公共服務(wù)能力提升和社區(qū)文化建設(shè)等服務(wù)能力的增強(qiáng)，能夠促進(jìn)商務(wù)環(huán)境的改善，帶動(dòng)區(qū)域投資者的增加。交通基礎(chǔ)設(shè)施、公共休閑服務(wù)和社會(huì)教育服務(wù)等公共性的基礎(chǔ)設(shè)施完善，對吸引高素質(zhì)人才具有促進(jìn)作用。營造投資環(huán)境，根本上是為投資者創(chuàng)造更好的投資和生活環(huán)境。

（首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，北京 100070）

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基金項(xiàng)目：《城市空間經(jīng)濟(jì)——優(yōu)化北京城市空間經(jīng)濟(jì)研究》北京市哲學(xué)社會(huì)科學(xué)“十三五”基金研究重點(diǎn)項(xiàng)目（17JDYJA027）。

作者簡介：王志（1995—），女，河南焦作人，就讀于首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，研究方向：國際金融，區(qū)域金融。