從供求關(guān)系看合肥市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因、危害、及對(duì)策分析

袁琳

【摘要】面對(duì)一二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲，而三四線城市房地產(chǎn)依舊低迷的現(xiàn)狀，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將面臨新的挑戰(zhàn)，而在這一大背景下，分析該現(xiàn)象背后的本質(zhì)不容忽視也不容小覷.在分析合肥市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，得出合肥市房?jī)r(jià)暴漲主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生了變化，并給出引起此次供求關(guān)系發(fā)生大變化的幾點(diǎn)原因，最后給出相關(guān)政策建議，旨在為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

【關(guān)鍵詞】合肥市房地產(chǎn)現(xiàn)狀；房地產(chǎn)價(jià)格；供求關(guān)系；對(duì)策

近幾年來(lái)，合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫，隨著政府“降庫(kù)存”政策的實(shí)施，房?jī)r(jià)也隨之快速上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，2016年4月份合肥一手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲5.8%，是4月份一手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的65個(gè)城市中漲幅最高的，并且4月份合肥一手房?jī)r(jià)格同比上漲17.6%也處在70城漲幅的上游區(qū)間。在二手房市場(chǎng)上，合肥二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲6.8%，是4月份二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的51個(gè)城市中漲幅最高的，同比價(jià)格合肥上漲30.4%，屬70城漲幅第二梯隊(duì)前列。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可以看出，合肥房?jī)r(jià)正處于快速上漲的階段，根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，合肥市上半年出讓土地64塊，其中誕生了20多個(gè)“地王”遠(yuǎn)超2015年全年總數(shù)，而地價(jià)的上漲帶動(dòng)了房?jī)r(jià)不可避免的暴漲，在一級(jí)土地市場(chǎng)，合肥樓面價(jià)更是從去年底開(kāi)始頻頻出現(xiàn)萬(wàn)元以上的“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象。

一、合肥市房?jī)r(jià)暴漲的原因

（一）寬松的政策環(huán)境

房?jī)r(jià)看漲的鮮明預(yù)期下，放寬性政策加快了需求方的入市節(jié)奏。首先，寬松的貨幣政策。存款準(zhǔn)備金率及貸款利率的多次下調(diào)，使得資金供求關(guān)系發(fā)生改變，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這使他們投融資的資金成本下降，有利緩解他們緊繃的資金鏈，從而使他們獲得喘息的機(jī)會(huì)，導(dǎo)致他們不會(huì)著急賣(mài)房，出現(xiàn)捂盤(pán)惜售現(xiàn)象，從而導(dǎo)致住房市場(chǎng)供不應(yīng)求，抬高了房?jī)r(jià)；而對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這使他們的購(gòu)房成本降低，從而加強(qiáng)了他們的入市意愿，從而帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的快速上漲。其次，寬松的財(cái)政政策，營(yíng)業(yè)稅、契稅調(diào)減優(yōu)惠政策，降低了購(gòu)房成本，同樣加強(qiáng)了購(gòu)房者的入市意愿，自然帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。

（二）人口集聚現(xiàn)象

大家認(rèn)為目前戶籍制度的改革和未來(lái)的城鎮(zhèn)化的加速必定會(huì)導(dǎo)致三四線的人口進(jìn)一步向二線城市進(jìn)行集聚，隨著省內(nèi)外來(lái)人口不斷流入合肥，樓市供不應(yīng)求。6月3日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)了《長(zhǎng)江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃》預(yù)測(cè)，到2030年，合肥常住人口將達(dá)到1000萬(wàn)，將超越杭州。目前距離1000萬(wàn)還有220萬(wàn)左右的缺口。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2015年，在合肥的購(gòu)房者中，5.8%是安徽省以外的人，合肥戶籍購(gòu)房者占比為35.8%，余下的是安徽省內(nèi)城市來(lái)合肥的。

（三）樓市庫(kù)存回落

去年以來(lái)政府相繼出臺(tái)了一系列刺激購(gòu)房的政策，比如松綁限購(gòu)、降首付、降稅等等，這些刺激措施，一定程度上拉動(dòng)了購(gòu)房需求。據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自進(jìn)入2016年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額增速都呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，庫(kù)存房去化速度加快，而且數(shù)據(jù)也顯示，當(dāng)前的庫(kù)存已快速回落，尤其是對(duì)一二線城市來(lái)說(shuō)，效果更加顯著.在全國(guó)大部分城市賣(mài)不動(dòng)房、去庫(kù)存壓力大的背景下，合肥的房地產(chǎn)庫(kù)存卻處在告急狀態(tài)，房?jī)r(jià)也是一路飆升。截至2016年3月底，合肥去化周期不足4個(gè)月，處于嚴(yán)重不足狀態(tài)。當(dāng)前，隨著樓市去化速度的提升，去化周期的逐步縮短，住房供給量趨于偏緊，供給量的減少刺激房?jī)r(jià)上漲。

（四）土地市場(chǎng)高溢價(jià)

二線城市的火爆不僅局限于商品房市場(chǎng)上“日光盤(pán)”的頻現(xiàn)，土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)風(fēng)生水起之勢(shì)，住宅類(lèi)用地地王頻出。在過(guò)去，高價(jià)地一直是一線城市的代名詞，但是今年以來(lái)，二線城市的高價(jià)地卻頻頻出世。3月24日，合肥土地拍賣(mài)會(huì)上，濱湖區(qū)一宗地塊以居住地塊2400萬(wàn)元/畝、商業(yè)地塊（限定）135萬(wàn)元/畝，總價(jià)76.89億元被文一地產(chǎn)摘得，刷新了合肥土地成交總價(jià)紀(jì)錄。除此之外，4月28日，合肥共計(jì)113.07億元成交六宗地塊，其中五宗地塊樓面價(jià)高于10000元/平方米，且溢價(jià)率超過(guò)280%。合肥歷史上僅八宗地塊樓面價(jià)高于一萬(wàn)元，此次就占據(jù)五席，開(kāi)發(fā)商拿地成本的上漲，注定意味著該地塊房?jī)r(jià)的上漲。

二、合肥市房?jī)r(jià)暴漲的對(duì)策

（一）實(shí)施合理的貨幣與財(cái)政政策

貨幣政策是一國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)管理部門(mén)為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)制定的所有有關(guān)貨幣方面的規(guī)定和采取的影響貨幣數(shù)量的一切措施，是決定房地產(chǎn)基本面最重要的核心因素。央行可以采取提高準(zhǔn)備金率的手段回收市場(chǎng)上的熱錢(qián)，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)威脅，并且通過(guò)加息的方式影響住房按揭貸款，有助于遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，實(shí)施積極的財(cái)政政策，擴(kuò)大政府財(cái)政支出來(lái)增加保障性住房供應(yīng)量，有效地增加了供給，緩解了供求矛盾，有利于控制房?jī)r(jià)高漲，減少民眾的恐慌性需求，對(duì)抑制房地產(chǎn)泡沫起了巨大作用。

（二）擴(kuò)大城市規(guī)模，建設(shè)區(qū)域性特大城市

隨著外來(lái)人口不斷涌入合肥，合肥市城市功能會(huì)伴隨人口壓力不斷減弱。因此，擴(kuò)大城市規(guī)模，有利于新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，帶動(dòng)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城市規(guī)模的擴(kuò)大，推動(dòng)區(qū)域性特大城市的建設(shè)，增加了土地的潛在供應(yīng)量，有助于減輕房地產(chǎn)價(jià)格上漲的壓力，緩解了外來(lái)人口對(duì)合肥樓市需求的矛盾，為房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮健康發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

（三）加快土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)型升級(jí)

庫(kù)存的回落，潛在供應(yīng)的減少，直接加劇了樓市供應(yīng)不足的現(xiàn)狀，減少樓市供應(yīng)不足的問(wèn)題，首先要解決的就是土地市場(chǎng)供應(yīng)不足的難題，而在土地市場(chǎng)中，顯然，土地高溢價(jià)會(huì)一定程度上抬高樓市房?jī)r(jià)，但是在樓市上升階段，突然采取降低土地出讓價(jià)格的方式來(lái)緩解土地高溢價(jià)的現(xiàn)狀，這一舉措顯然是不明智的。因?yàn)樵谕恋馗咭鐑r(jià)已成事實(shí)的前提下，降低土地出讓價(jià)格，那么對(duì)降價(jià)之前購(gòu)進(jìn)土地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是當(dāng)頭棒喝，這必將會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

那么如何緩解土地高溢價(jià)帶來(lái)的房?jī)r(jià)上漲，本文認(rèn)為不應(yīng)該從地價(jià)本身出發(fā)考慮對(duì)策，而應(yīng)該換一種思路，從提高土地供應(yīng)量角度出發(fā)來(lái)考慮。誠(chéng)然，土地供應(yīng)量幾乎是固定的、有限的，而在有限的基數(shù)的基礎(chǔ)上提升實(shí)際供應(yīng)量，唯一的方法就是提高利用效率。因此本文認(rèn)為只有加快土地市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型升級(jí)才是硬道理，比如說(shuō)，可以通過(guò)制定相應(yīng)的制度來(lái)加快土地用途之間的轉(zhuǎn)換，也可以通過(guò)合理的規(guī)劃和布局等方式，來(lái)提高土地的利用效率。